COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 21 novembre 2023

N° RG 22/00899 – N° Portalis DBVU-V-B7G-FZUK

— LB- Arrêt n° 502

[Z] [R] / [X] [U], [M] [J], [F] [J]

Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection de MOULINS, décision attaquée en date du 10 Mars 2022, enregistrée sous le n°11-21-000171

Arrêt rendu le MARDI VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [Z] [R]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par Maître Anne-Lise BONNEFILLE, avocat au barreau de MOULINS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003900 du 13/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

APPELANT

ET :

Mme [X] [U] veuve [A]

[Adresse 4]

[Localité 6]

et

Mme [M] [J] divorcée [Y]

[Adresse 8]

[Localité 7]

et

M. [F] [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

tous trois représentés par Maître Stéphane MESONES, avocat au barreau de MOULINS

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 octobre 2023, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me BEDOS, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 21 novembre 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous-seing privé en date du 10 janvier 2016, prenant effet le 1er février suivant, la SCI Sigemm, représentée par Mme [K] [V], a donné à bail à M. [Z] [R] un logement avec parking, situé [Adresse 5] à [Localité 1], moyennant le règlement mensuel d’un loyer de 320 euros et d’une provision sur charges de 30 euros.

Le bien loué a été acquis par [C] [J], qui en a confié la gestion locative à l’agence Laforêt à [Localité 9] (03) à partir du mois de septembre 2018.

[C] [J] est décédé le 1er août 2020, laissant pour lui succéder Mme [X] [U] veuve [A], Mme [M] [J] et M. [F] [J].

Par acte d’huissier en date du 4 février 2021, Mme [X] [U], Mme [M] [J] et M. [F] [J] ont fait signifier à M. [R] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, de payer la somme totale de 1948,92 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au mois de février 2021 inclus.

Par acte d’huissier délivré le 16 juin 2021, Mme [X] [U], Mme [M] [J] et M. [F] [J] ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Moulins M. [R] pour obtenir la constatation de la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, la condamnation de M. [R] au paiement de la somme de 3218 euros au titre des loyers et charges impayés, la fixation d’une indemnité d’occupation et pour que soit ordonnée l’expulsion du locataire.

Par jugement du 10 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Moulins a statué en ces termes :

— Déclare recevable la demande de Mme [X] [U], Mme [M] [J] et M. [F] [J] ;

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2016 entre la SCI Sigemm d’une part, et M. [Z] [R] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 1] sont réunies à la date du 5 avril 2021 ;

— Condamne M. [Z] [R] à verser aux consorts [U]-[J] la somme de 1506 euros, suivant décompte arrêté au 29 décembre 2021, dernier appel de décembre 2021 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 février 2021 ;

— Autorise M. [Z] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le règlement du loyer et des charges courants, en 35 mensualités de 42 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

— Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [Z] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les consorts [U]-[J] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [Z] [R] soit condamné à verser aux consorts [U]-[J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par M. [Z] [R] ;

— Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne M. [Z] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 février 2021, de l’assignation du 16 juin 2021 et de sa notification à la préfecture ;

— Constate l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

M. [Z] [R] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique enregistrée le 26 avril 2022.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 7 septembre 2023.

Vu les conclusions en date du 27 juin 2023 aux termes desquelles M. [Z] [R] demande à la cour de :

— Déclarer son appel recevable et bien fondé ;

Infirmer le jugement de première instance et statuant à nouveau,

— Limiter la somme due au titre des loyers et charges impayés à 1248 euros, étant précisé qu’à ce jour il reste devoir la somme de 198 euros, compte tenu des versements effectués depuis le jugement de première instance ;

— L’autoriser à s’acquitter de cette somme, outre le règlement du loyer et des charges courants, en 34 mensualités de 34 euros chacune et 2 mensualités de 46 euros ;

— Rappeler que pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire est suspendue de plein droit ;

— Rappeler que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— Condamner solidairement Mme [X] [U], Mme [M] [J] et M. [F] [J] à lui payer une somme de 1000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— Dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter les consorts [U]-[J] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Vu les conclusions en date du 16 juin 2022 aux termes desquelles Mme [X] [U], Mme [M] [J] et M. [F] [J] demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail au 5 avril 2021, à défaut pour le locataire d’avoir satisfait au coût du commandement ;

— Réformer le jugement et juger à nouveau :

— Prononcer et ordonner l’expulsion de M. [Z] [R] et de tous occupants de son chef et de tous biens, avec le concours la force publique ;

— Juger que cette expulsion ne sera pas différée ;

— Condamner M. [Z] [R] à leur payer la somme de 1846 euros correspondant au solde dû au titre des loyers ;

— Condamner l’appelant à leur payer une indemnité d’occupation fixée à 350 euros par mois à compter du 5 avril 2021 et jusqu’à complet départ ;

— Débouter M. [Z] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner le même à leur payer une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens dont le commandement de payer et tous actes signifiés au titre des mesures conservatoires.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il sera rappelé, à titre liminaire, qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les demandes de « constater que… » ou de « dire et juger que…», ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

— Sur la portée de l’appel :

M. [Z] [R], qui a relevé appel de tous les chefs du jugement, limite cependant ses explications dans ses écritures et sa demande d’infirmation du jugement aux dispositions de la décision :

— relatives au montant de la créance locative et aux modalités de règlement de sa dette dans le cadre des délais octroyés ;

— ayant rejeté sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice de jouissance résultant du caractère non décent du logement loué.

Les dispositions du jugement non critiquées par M. [R], et dont ni celui-ci ni les intimés ne sollicitent l’infirmation seront en conséquence confirmées, étant précisé que les intimés forment quant à eux appel incident s’agissant des délais de paiement accordés à M. [R].

— Sur le montant de la créance locative :

Le premier juge a fixé la créance locative à la somme de 1506 euros sur la base d’un décompte précis arrêté au 29 décembre 2021, en tenant compte exactement de tous les règlements effectués à cette date par M. [R].

Celui-ci sera dès lors débouté de sa demande tendant à la fixation de la créance locative à la somme de 1248 euros, qui repose sur un décompte arrêté au mois de juillet 2021, d’après les explications données par M. [R] lui-même en page 6 de ses écritures.

Il convient d’observer par ailleurs que si M. [R] souligne dans la discussion de ses écritures qu’aucune régularisation des charges n’est intervenue, point sur lesquels les bailleurs ne répondent pas alors qu’ils sont en effet tenus de procéder à cette régularisation, il ne formule aucune demande particulière quant au remboursement des provisions sur charges déjà versées, et inclut lui-même la provision sur charges dans le calcul proposé sur le montant de sa dette.

Par ailleurs, les explications des bailleurs quant au montant de la créance, qui s’élève selon eux à la somme de 1846 euros, sont inopérantes : en effet, il résulte des pièces communiquées, que, par courriel du 15 juin 2022, la caisse d’allocations familiales (CAF) a avisé les bailleurs de leur obligation de mise en conformité du logement avec les règles applicables en matière de logement décent, ce avant le 30 août 2023. Dans le même courriel, la CAF a informé les bailleurs de la suspension du versement de l’aide au logement, en précisant que durant cette mesure, M. [R] ne serait tenu qu’au versement du solde du loyer après déduction du montant de son allocation, retenue à titre conservatoire et qui leur serait reversée en cas de respect de l’obligation impartie.

Il en résulte que l’augmentation de la créance, s’agissant de la part de loyer retenue par la CAF, n’est pas imputable à M. [R].

En considération de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [Z] [R] à payer aux bailleurs la somme de 1506 euros, suivant décompte arrêté au 29 décembre 2021, intégrant la somme due au titre du loyer du mois de décembre 2021, ce avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 février 2021.

Il appartient aux parties, à partir de la date de ce décompte, d’actualiser au fur et à mesure la créance en tenant compte du montant mensuel qui reste à la charge de M. [Z] [R], hors aide au logement, et des règlements opérés par ce dernier.

— Sur les délais de paiement :

Le premier juge a justement estimé, en considération de la situation de M. [R], justifiée par les pièces communiquées, et en tenant compte de la reprise des règlements par celui-ci à partir du mois de mai 2021, que des délais paiement pouvaient lui être accordés, en application de l’article 24 V de la loi n° 49-462 du 6 juillet 1989.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de M. [R] au titre des délais de paiement ainsi que sur toutes les conséquences qui en découlent s’agissant notamment de la suspension des effets de la clause résolutoire et de la mesure d’expulsion pendant l’exécution de ces délais.

Il n’y a pas lieu en revanche à modifier, ainsi que le sollicite M. [R], les modalités de paiement telles qu’arrêtées par le premier juge, selon une juste appréciation des éléments de la cause.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance :

Selon l’article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Ces obligations sont reprises par l’article 6 alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les caractéristiques du logement décent étant par ailleurs définies par l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Il est constant que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparations n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur. En effet, lorsque les désordres existent ab initio, celui-ci les connaît ou est censé les connaître eu égard à sa connaissance présumée de la loi, et sa responsabilité est engagée par le seul fait d’avoir délivré un logement ne correspondant pas aux exigences légales et réglementaires.

En l’espèce, M. [R] justifie devant la cour, par la production d’un rapport « diagnostic-constat décence » établi par les services du conseil départemental de l’Allier, département « service urbanisme et habitat », suite à une visite sur place le 15 février 2022, que le logement loué est affecté de graves anomalies au regard de la réglementation applicable en matière de logement décent (infiltrations d’air, humidité, moisissures, problème d’évacuation des eaux usées, de renouvellement de l’air ' ).

En considération de cette situation, la caisse d’allocations familiales (CAF) a avisé le bailleur par courriel du 15 juin 2022 de son obligation de mise en conformité du logement avant le 30 août 2023 et suspendu le versement de l’aide au logement, précisant que durant cette mesure, M. [R] ne serait tenu qu’au versement du solde du loyer après déduction du montant de son allocation, retenue à titre conservatoire.

Pour s’opposer à la demande indemnitaire, les bailleurs font valoir qu’en application de l’article 1731 du code civil, et dans la mesure où aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé au moment de la signature du bail, les lieux sont présumés avoir été reçus par M. [R] en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire rapportée par ce dernier.

Il ressort cependant des termes du rapport que les anomalies pointées relèvent de réparations ou d’interventions pour une mise aux normes des lieux, incombant au propriétaire, et non au locataire.

Il convient de relever par ailleurs que les bailleurs sont informés de l’état désastreux du logement, au moins depuis le 15 juin 2022, suite à l’intervention de la CAF, étant rappelé qu’en application de l’article 20-1 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l''information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Or, il n’est pas établi que les bailleurs soient intervenus pour remédier à la situation qui leur a pourtant été signalée, étant observé que le constat du caractère non décent du logement tel qu’il résulte du rapport établi suite à la visite des lieux le 15 février 2022, correspond aux doléances déjà émises au moins pendant le cours de la procédure de première instance, dans le cadre de laquelle M. [R] a produit des photographies et des attestations éloquentes quant à l’état du bien loué.

En conséquence, le préjudice de jouissance subi par M. [R] en raison de l’état de non décence du logement doit être pris en considération au moins depuis le mois de juin 2022. Il convient dès lors d’accueillir la demande de M. [R] et de condamner les intimés au paiement de la somme de 1000 euros réclamée à titre de dommages et intérêts par l’appelant. Le jugement sera infirmé sur ce point.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement sera confirmé sur les dépens.

Chaque partie supportera la charge des dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la procédure devant la cour d’appel, ainsi que le sollicite M. [R]. Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement ce qu’il a débouté M. [Z] [R] de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau sur ce point :

Condamne solidairement Mme [X] [U] veuve [A], Mme [M] [J] et M. [F] [J] à payer à M. [Z] [R] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Dit que chaque partie supportera la charge des dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la procédure devant la cour d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président