Cour d'appel de Riom, 1re chambre, 26 novembre 2024, n° 23/01433

Autour de la décision
- Arguments
  Nouveau
- Doctrine IA
- Commentaires
  0

Texte intégral
- COUR D'APPEL
- Composition de la Cour
- Parties
- Débats
- Faits
- Motifs de la décision
- — Sur l'existence d'un contrat de vente
- — Sur la demande indemnitaire présentée à titre subsidiaire par la société [R]...
- — Sur la demande indemnitaire présentée à titre reconventionnel par la MGEN po...
- — Sur les dépens et les frais irrépétibles
- Dispositif

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

CA Riom
Confirmation 26 novembre 2024

CASS 6 novembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Existence d'un contrat de vente
La cour a estimé que l'acceptation de l'offre par la MGEN n'a pas constitué un contrat de vente parfait, mais relevait d'une ouverture de pourparlers contractuels.
Rejeté
Rupture abusive des pourparlers
La cour a jugé que la MGEN a exercé son droit de rompre les pourparlers de manière justifiée, après avoir exprimé ses désaccords sur le projet de promesse de vente.
Rejeté
Rupture abusive des pourparlers
La cour a confirmé que la MGEN n'a pas agi de manière abusive dans la rupture des pourparlers, ayant respecté ses obligations de bonne foi.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Riom a examiné l'appel de la SAS [R] Immobilier contre le jugement du tribunal judiciaire qui avait débouté sa demande de réparation d'un préjudice financier de 1'832'000 euros et de dommages et intérêts de 70'000 euros pour rupture abusive des pourparlers. La question juridique principale était de savoir si un contrat de vente était parfait entre les parties. La première instance a conclu qu'aucun contrat n'était formé, les négociations étant encore en cours. La cour d'appel a confirmé cette analyse, considérant que l'acceptation de l'offre par la MGEN était conditionnée à la signature d'une promesse de vente, et que la rupture des pourparlers par la MGEN n'était pas abusive. Ainsi, la cour a infirmé la demande de la SAS [R] Immobilier et a confirmé le jugement de première instance en toutes ses dispositions.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Riom, 1re ch., 26 nov. 2024, n° 23/01433
Juridiction :	Cour d'appel de Riom
Numéro(s) :	23/01433
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	31 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Michel DE ROCQUIGNYCatherine BERLANDEMarion LIBERT
Cabinet(s) :	3B2CSCP D'AVOCATS COLLET-DE ROCQUIGNY-CHANTELOT-BRODIEZ-GOURDOU & ASSOCIESSCP GOUNEL-LIBERT-PUJO
Parties :	S.A.S. [ R ] IMMOBILIER/MUTUELLE GENERALE, S.A.S. [ R ] IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 26 novembre 2024

N° RG 23/01433 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GB2V

— LB- Arrêt n°

S.A.S. [R] IMMOBILIER / MUTUELLE GENERALE DE L’EDUCATION NATIONALE-MGEN

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT FERRAND, décision attaquée en date du 04 Septembre 2023, enregistrée sous le n° 21/00615

Arrêt rendu le MARDI VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

M^me Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

M^me Rémédios GLUCK, greffier lors de l’appel des causes et M^me Marlène BERTHET, greffier lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S. [R] IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

MUTUELLE GENERALE DE L’EDUCATION NATIONALE-MGEN

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Marion LIBERT de la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

et par M^e Catherine BERLANDE de la SELARL 3B2C, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 septembre 2024, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M^me BEDOS, rapporteurs.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 26 novembre 2024 après prorogé du délibéré initialement prévu le 19 novembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me Marlène BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 1er décembre 2018, la Mutuelle Générale de l’Éducation Nationale (MGEN), propriétaire d’un immeuble à usage de bureaux édifié sur un terrain situé à [Adresse 8] ), [Adresse 3], lieudit « [Adresse 7] », le tout cadastré sous la référence KR n° [Cadastre 4], a confié à l’agence Atrium Transaction un mandat non exclusif de recherche d’acquéreur pour ce bien au prix de 300'000 euros, outre des honoraires d’agence de 24 000 euros HT.

Par courriel du 7 décembre 2018, Mme [Y], pour l’agence Atrium, a transmis à la MGEN une offre d’achat de ce bien au prix de 300'000 euros, soit 280'000 euros net vendeur et 20'000 euros de commission d’agence, émanant de la SAS [R] Immobilier, l’offre mentionnant une condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt immobilier.

Il était précisé, aux termes de ce courriel (sic): « Cette offre est soumise à une condition suspensive de prêt, il n’y a pas de condition liée à l’urbanisme, soit si vous acceptez l’offre signature d’un compromis maximum mi-janvier avec une réitération avril 2019. Le prix de vente net vendeur est de 280 000 €, nos honoraires sont de 20 000 € TTC, soit 16'666, 67 € HT à leur charge.»

Par courriel du 7 décembre 2018, la MGEN, par l’intermédiaire de la responsable des projets immobiliers de la mutuelle, a sollicité en ces termes une précision quant à la condition suspensive évoquée : « Afin que nous puissions parfaitement étudier cette offre, pouvez-vous s’il vous plaît me préciser quel serait le montant emprunté dans le cadre de cette condition suspensive ' ».

Par courriel du 10 décembre 2018, Mme [Y] a transmis à la MGEN la réponse apportée en ces termes par la SAS [R] Immobilier, par courriel du 7 décembre (sic) : « Suite à votre demande, je vous précise que le montant emprunté et 220.000 € que notre partenaire financier est la banque NUGER ou le CIC Iberbanco avec qui nous travaillons depuis plusieurs années. Pour plus de garantie, notre notaire maître [L] [K], ainsi que notre conseiller financier seront rassuré vos clients. »

Par courriel du 11 décembre 2018, la MGEN a répondu en ces termes à Mme [Y] : « Nous vous remercions pour l’offre d’acquisition de [R] Immobilier en PJ et avons le plaisir de vous confirmer notre acceptation en l’état. Toutefois, comme évoqué ce jour au téléphone, nous vous informons que notre site fait actuellement l’objet d’un contentieux. Vous trouverez ci-joint l’historique dudit recours ainsi que les différentes pièces. J’ai pris bonne note que le DTA avait été fourni à [R] IMMOBILIER par vos soins, et qu’il en faisait son affaire. Si [R] IMMOBILIER est toujours intéressé, je vous remercie de bien vouloir me le confirmer et me préciser le nom de son notaire ».

Dans ce contexte, les notaires des parties ont été saisis du dossier, Mme [Y] ayant précisé par courriel du 11 décembre, accusant réception du dossier relatif au litige en cours, que le notaire de « [son] client » (la société [R] Immobilier), était maître [K] ' [L]'. (Ndr : en réalité maître [K] '[L]')

Par courrier du 11 décembre 2018, la MGEN a pour sa part confié ses intérêts, dans la perspective de la rédaction d’une promesse de vente, à maître [X], auquel elle a transmis le jour même diverses pièces afin de préparer le dossier, mentionnant par ailleurs dans un courriel du 13 décembre 2018 son intention que la promesse de vente soit signée « d’ici le 11 janvier 2019 ». Le dossier a par la suite été suivi par maître [U], notaire au sein de la même étude.

Au cours des échanges intervenus entre les parties, par l’intermédiaire de leurs notaires respectifs ou de Mme [Y], à partir du mois de décembre 2018, un désaccord est survenu s’agissant du règlement par la société [R] Immobilier d’une somme de 10 % à la signature de la promesse de vente, cette dernière demandant à être dispensée de ce versement, la MGEN refusant ce qu’elle considérait être une dérogation.

Le 31 janvier 2019, maître [L] a transmis à maître [U] un projet de promesse synallagmatique de vente, prévoyant notamment, à titre de condition suspensive devant être réalisée au plus tard le 31 mars 2019, l’obtention par l’acquéreur d’un prêt d’un montant maximal de 321'000 euros, le versement en deux fois de la somme fixée à titre de dépôt de garantie à un montant équivalent à 10 % du prix, soit la somme de 28'000 euros versée à concurrence de 14'000 euros dans les 10 jours de la signature de la promesse, le solde devant être réglé dans les 30 jours, et une clause prévoyant une faculté de substitution au profit de toute personne physique ou morale.

Par courriels des 11 et12 février 2019, non communiqués par les parties qui toutefois s’y réfèrent l’une et l’autre, maître [U] a informé maître [L] du désaccord de sa cliente sur le projet d’acte, notamment s’agissant des modalités de règlement de la somme prévue à titre de dépôt de garantie, rappelant que la MGEN souhaitait le versement de 10 % du prix de vente dès la signature de l’avant-contrat.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 février 2019, maître [U] a avisé maître [L] que, n’ayant pas reçu de projet d’acte modifié conformément aux souhaits de la MGEN, celle-ci considérait que le dossier était définitivement clôturé.

Le 18 février 2019, la société [R] Immobilier a fait procéder à l’enregistrement auprès du service de la publicité foncière de l’acceptation de l’offre de vente par la MGEN.

Le 1er mars 2019, la société [R] Immobilier a fait signifier à la MGEN une sommation interpellative, lui demandant de confirmer qu’elle n’entendait pas donner suite à la cession de l’immeuble à son profit, et, dans l’affirmative, de préciser les motifs de cette décision.

Aux termes d’un courrier détaillé en date du 11 mars 2019, le conseil de la MGEN a confirmé que sa cliente avait décidé de mettre un terme aux discussions relatives à la vente de l’immeuble litigieux, ce en raison de l’émergence de conditions nouvelles imposées par l’acquéreur, entraînant la modification substantielle du contenu de l’offre d’acquisition, s’agissant notamment du montant devant être emprunté, du versement de l’indemnité d’immobilisation et de la désignation du débiteur de la commission due à l’agence Atrium.

Par courrier en réponse en date du 10 avril 2019, le conseil de la société [R] Immobilier a contesté cette analyse, considérant qu’il ne pouvait être remis en question le fait qu’un accord était intervenu sur la chose et le prix et soutenant que les discussions sur les modalités de la vente prévues par la promesse de vente, transmise seulement à l’état de projet susceptible d’être modifié, n’emportaient aucune modification des conditions substantielles de l’offre acceptée, alors en outre que la MGEN n’avait jamais érigé le versement en une seule fois du dépôt de garantie en condition déterminante.

De nombreux échanges ont eu lieu jusqu’au mois de juin 2019 entre les conseils des parties, qui ont réitéré leurs positions respectives.

Par acte d’huissier signifié le 17 février 2021, la société [R] Immobilier a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand la MGEN , sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, pour obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 1'832'000 euros en réparation de son préjudice.

Par jugement du 4 septembre 2023, le tribunal judiciaire a statué en ces termes :

— Déboute la société [R] Immobilier de sa demande principale en paiement de la somme de 1'832'000 euros au titre d’un préjudice financier ;

— Déboute la société [R] Immobilier de sa demande subsidiaire en paiement de la somme de 70'000 euros à titre de dommages et intérêts ; [ndr : au titre de la rupture abusive des pourparlers]

— Condamne la société [R] Immobilier à payer à la Mutuelle Générale de l’Éducation Nationale la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute la société [R] Immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la société [R] Immobilier aux dépens ;

— Accorde à la SCP Jaubourg-Gounel-Vericel & Associés le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

La société [R] Immobilier a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 13 septembre 2023.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 juillet 2024.

Vu les conclusions transmises par la société [R] Immobilier le 16 mai 2024 ;

Vu les conclusions transmises par la MGEN le 31 mai 2024 ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé en premier lieu qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’elle n’a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que… » ou de « dire et juger que…» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.

— Sur l’existence d’un contrat de vente :

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Selon l’article 1114 du code civil, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Enfin, aux termes de l’article 1118, l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

En l’espèce, la société [R] Immobilier fait valoir qu’un accord était intervenu sur la chose et le prix, qu’aucune précision n’avait été donnée par la venderesse au moment de son acceptation de l’offre quant à la nature de la promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique) devant être signée et encore que la rédaction de cet acte n’était soumise à aucune condition particulière que ce soit au titre du délai de signature ou du montant de l’emprunt que devait souscrire l’acquéreur.

Elle considère en conséquence que la vente était parfaite au sens de l’article 1583 du code civil et que, dans la mesure où la MGEN s’est soustraite à son obligation d’accomplir les formalités nécessaires à la constatation de cette vente, elle est fondée à obtenir la résolution du contrat aux torts de cette dernière et, en application de l’article 1231-1 du code civil, l’indemnisation de son préjudice, constitué par la perte de chance de réaliser l’opération immobilière qu’elle projetait de mettre en 'uvre.

La MGEN soutient quant à elle notamment que les parties avaient entendu retarder la perfection de la vente à la date de la signature d’une promesse dont la rédaction serait confiée à leurs notaires respectifs, dans la perspective de s’accorder sur les conditions essentielles de la vente projetée.

Il convient de rappeler que les premières négociations au sujet du bien mis en vente ont eu lieu par l’intermédiaire de Mme [Y], de l’agence Atrium, titulaire d’un mandat de recherche d’acquéreur confié par la MGEN. Mme [Y] a ainsi présenté à cette dernière la société [R] Immobilier, qui était également sa cliente, d’après les termes employés dans les courriels en date des 10 décembre et 11 décembre 2018. (pièces n°4 et 7 de l’intimée)

Les informations communiquées à chacune des parties par l’intermédiaire chargé de la transaction au cours du processus de rencontre de leurs volontés respectives de vendre et d’acheter doivent dès lors nécessairement être prises en considération pour déterminer la portée de l’offre émise et de l’acceptation donnée.

L’offre d’achat émise par la société [R] Immobilier le 7 décembre 2018 était libellée en ces termes (sic) :

« Je soussigné, Monsieur [R] [S] représentant la société [R] Immobilier vous fait l’offre d’achat suite à la visite ce jour concernant le bâtiment situé au [Adresse 3].

Bâtiment section cadastral 000KR01

Vendu dans l’état

Conditions suspensives : obtention d’un prêt immobilier

Montant de l’offre : 300'000 € FAI soit 280'000 € net vendeur et 20'000 € de commission d’agence.

Dans l’attente d’une réponse.(…) »

Ce document a été communiqué à la MGEN par Mme [Y] en pièce jointe à un courriel en date du 7 décembre 2018, libellé en ces termes (sic) :

« Cette offre est soumise à une condition suspensive de prêt, il n’y a pas de condition liée à l’urbanisme, soit si vous acceptez l’offre signature d’un compromis maximum mi-janvier avec une réitération avril 2019. Le prix de vente net vendeur est de 280.000 €, nos honoraires sont de 20.000 € TTC, soit 16 666, 67 € HT à leur charge.

Je vous remercie de nous faire part de votre retour suite à cette proposition afin que j’informe l’acquéreur ».

Dans ce courriel, adressé à la MGEN pour le compte de l’acquéreur, Mme [Y] a ainsi expressément évoqué, en cas d’acceptation de l’offre, l’établissement d’un avant-contrat, qualifié de « compromis », dont la signature devait intervenir mi-janvier pour une réitération de la vente prévue en avril 2019. Il apparaît dès lors qu’au-delà du contenu littéral de l’offre émise, le teneur de ce courriel de transmission révélait la volonté de la société Goumier Immobilier elle-même de soumettre la perfection de la vente à la conclusion d’un avant-contrat et d’inviter la MGEN à entrer en négociation.

La réponse de la MGEN est intervenue par courriel du même jour en ces termes :

« Afin que nous puissions parfaitement étudier cette offre, pouvez-vous s’il vous plaît me préciser quel serait le montant emprunté dans le cadre de cette condition suspensive ' »

La société [R] Immobilier a apporté la réponse suivante à Mme [Y] par mail du 7 décembre 2018 :

« Suite à votre demande, je vous précise que le montant emprunté et 220.000 € que notre partenaire financier est la banque NUGER ou le CIC Iberbanco avec qui nous travaillons depuis plusieurs années. Pour plus de garantie, notre notaire maître [L] [K], ainsi que notre conseiller financier seront rassuré (sic) vos clients. »

Il ressort des termes de cette réponse que la société [R] Immobilier considérait que la MGEN pourrait donner un consentement parfaitement éclairé quant aux capacités financières de son acquéreur potentiel au moment de l’intervention du notaire, soit au stade de la préparation de l’avant-contrat.

Suite à la transmission de cette réponse par Mme [Y], la MGEN a indiqué à cette dernière, par courriel du 11 décembre 2018 :

« Nous vous remercions pour l’offre d’acquisition de [R] Immobilier en PJ et avons le plaisir de vous confirmer notre acceptation en l’état. Toutefois, comme évoqué ce jour au téléphone, nous vous informons que notre site fait actuellement l’objet d’un contentieux. Vous trouverez ci-joint l’historique dudit recours ainsi que les différentes pièces. J’ai pris bonne note que le DTA avait été fourni à [R] IMMOBILIER par vos soins, et qu’il en faisait son affaire. Si [R] IMMOBILIER est toujours intéressé, je vous remercie de bien vouloir me le confirmer et me préciser le nom de son notaire ».

Il apparaît que par cette réponse, la MGEN, qui a fait part d’une acceptation « en l’état », s’est positionnée sur l’offre de la société [R] Immobilier en tenant compte de tous les éléments communiqués et des précisions apportées à travers l’ensemble des échanges liés à la présentation de l’acquéreur et de son offre, intervenus par l’intermédiaire de Mme [Y], notamment quant à la signature d’un avant-contrat préalablement à la vente, et non pas en se référant uniquement au document transmis en pièce jointe par cette dernière dans son courriel intitial du 7 décembre 2018.

Par ailleurs, la MGEN a elle-même apporté dans son courriel du 11 décembre 2018 de nouvelles informations, relatives à l’existence d’un contentieux en cours, et demandé qu’il soit confirmé que « [R] Immobilier était toujours intéressé », envisageant ainsi la possibilité que ce ne soit pas le cas, ce qui démontre qu’elle ne considérait pas à ce stade que la vente était scellée par sa propre acceptation donnée « en l’état ».

Il ressort ainsi de l’analyse de ces échanges que la perfection de la vente était, de la commune intention des parties, subordonnée à la signature d’une promesse de vente avec une condition suspensive dont le contenu était déterminé, et que l’acceptation par la MGEN de l’offre d’achat émise par la [R] Immobilier n’a pas consacré un contrat de vente parfait, mais relevait de l’ouverture de pourparlers contractuels.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a retenu que la société [R] Immobilier ne pouvait se prévaloir du caractère parfait de la vente. La demande de la société [R] Immobilier tendant au prononcé de la résolution du contrat aux torts de la MGEN, demande qui n’a pas été présentée devant le premier juge, est sans objet alors que l’existence du contrat n’est pas reconnue.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté la société [R] Immobilier de sa demande indemnitaire.

— Sur la demande indemnitaire présentée à titre subsidiaire par la société [R] Immobilier au titre de la rupture abusive des pourparlers :

L’article 1112 du code civil dispose :

« L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. »

Il résulte de ces dispositions que c’est seulement en cas d’abus de la liberté de rompre les pourparlers que la responsabilité de celui qui a pris l’initiative de la rupture peut être engagée, l’abus pouvant alors être caractérisé en cas de manquement à l’obligation de bonne foi.

En l’espèce, il sera rappelé que le 31 janvier 2019, maître [L] a transmis à maître [U] un projet de promesse synallagmatique de vente, prévoyant notamment, à titre de condition suspensive devant être réalisée au plus tard le 31 mars 2019, l’obtention par l’acquéreur d’un prêt d’un montant maximal de 321 000 euros, ainsi que, la fixation d’une somme au titre du dépôt de garantie correspondant à 10 % du prix, soit la somme de 28 000 euros versée à concurrence de 14 000 euros dans les 10 jours de la signature de la promesse, le solde devant être versé dans les 30 jours, et une clause de substitution au profit de toute personne physique ou morale.

Par courriels des 11 et 12 février 2019, non communiqués par les parties qui toutefois s’y réfèrent l’une et l’autre, maître [U] a informé maître [L] du désaccord de sa cliente sur le projet d’acte, notamment s’agissant des modalités de règlement de la somme prévue à titre de dépôt de garantie, rappelant que la MGEN souhaitait le versement de 10 % du prix de vente dès la signature de l’avant-contrat.

La société [R] Immobilier considère que la rupture des pourparlers présentait un caractère abusif alors que, contrairement à ce que lui reproche la MGEN, elle a accompli rapidement, par l’intermédiaire de son notaire, les démarches nécessaires à la rédaction et à la signature de la promesse de vente, quand de son côté, le vendeur a cherché à imposer des conditions à la vente qui n’étaient pas prévues initialement, faisant preuve ainsi d’une mauvaise foi certaine.

Toutefois, au-delà de la discussion qui oppose les parties quant aux diligences accomplies par leurs notaires respectifs au cours de la préparation de l’avant-contrat, il ressort de l’examen du projet de promesse de vente transmis par maître [L] le 31 janvier 2019 que ce document était contraire aux attentes de la MGEN sur plusieurs aspects essentiels des conditions de la vente, tenant notamment au montant du dépôt de garantie et au montant maximal de l’emprunt souscrit par l’acquéreur, étant rappelé que les parties s’étaient accordées sur ce dernier point dès le stade de l’émission de l’offre d’achat et de l’acceptation.

Il n’est pas contesté que maître [U] a fait part des désaccords de la MGEN sur ces différents sujets les 11 et 12 février 2019 et que la société [R] Immobilier n’a pas réagi par la transmission d’un nouvel avant-projet ou de propositions permettant d’aboutir à une solution négociée, étant observé qu’elle a en revanche fait procéder à l’enregistrement de l’acceptation de l’offre de vente par la MGEN auprès du service de la publicité foncière le 18 février 2019, cherchant ainsi à bloquer le bien à la vente, nonobstant l’émergence de tensions dans cette phase de négociation précontractuelle.

Il ne peut être reproché à la MGEN, dans ce contexte, d’avoir considéré que les négociations n’aboutiraient pas à la vente dans des conditions satisfaisantes pour elle et d’avoir exercé son droit de rompre les pourparlers, ce qu’elle n’a pas fait de façon brutale et sans motif, mais après avoir fait connaître ses observations sur le projet transmis et en expliquant sa décision.

Compte tenu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société [R] Immobilier de sa demande indemnitaire au titre de la rupture abusive des pourparlers.

— Sur la demande indemnitaire présentée à titre reconventionnel par la MGEN pour procédure abusive :

Le premier juge, après avoir rappelé que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute, a justement considéré, pour débouter la MGEN de sa demande indemnitaire pour procédure abusive, qu’il n’était pas établi en l’occurrence qu’en agissant en justice la société [R] Immobilier ait été animée par une intention de nuire.

La MGEN n’expose devant la cour aucun argument susceptible de remettre en cause la juste appréciation faite par le premier juge des faits de l’espèce. Le jugement sera confirmé sur ce point.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement sera confirmé sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [R] Immobilier sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la MGEN la somme réclamée par cette dernière sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soit la somme de 7000 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamne la SAS [R] Immobilier aux dépens d’appel, cette condamnation étant assortie au profit de la SCP Jaubourg-Gounel- Libert-Pujo du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS [R] Immobilier à payer à la Mutuelle Générale de l’Éducation Nationale la somme de 7000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure devant la cour.

Le greffier Le président