COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 04 mars 2025

N° RG 23/00589 – N° Portalis DBVU-V-B7H-F7ME

— LB- Arrêt n°

S.A. ASSEMBLIA / [S] [U], [B] [Z] épouse [U]

Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 09 Mars 2023, enregistrée sous le n° 22/00692

Arrêt rendu le MARDI QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.A. ASSEMBLIA

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Jean-Louis TERRIOU de la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M. [S] [U]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/003872 du 26/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

et Mme [B] [Z] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par Maître Domitille FAUVE, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 janvier 2025, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me BEDOS, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 04 mars 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous-seing privé en date du 4 mars 2020, prenant effet le 9 mars 2020, l’Office public d’aménagement et de construction de la ville de [Localité 3] (OPAC) Logidôme a donné à bail à M. [S] [U] un appartement de type F2 dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 383,85 euros, charges comprises.

Par avenant du 20 octobre 2021, le bail a été transféré au bénéfice de M. [S] [U] et Mme [B] [Z] épouse [U] à compter du 1er octobre 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2022, la SA Assemblia, venant aux droits de la société Logidôme, a adressé à M. et Mme [U] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, pour obtenir paiement de la somme de 2927,17 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2022, la SA Assemblia a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand M. [S] [U] et Mme [B] [Z] épouse [U] pour obtenir la constatation de la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, la condamnation de ces derniers au paiement de la somme de 7000 euros au titre de l’arriéré locatif, suivant décompte arrêté au 5 octobre 2022 et la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation et pour que soit ordonnée l’expulsion des locataires.

Par jugement du 9 mars 2023, le juge des contentieux de la protection a statué en ces termes :

— Constate la résiliation du bail conclu le 4 mars 2020 entre la SA Assemblia et M. [S] [U] et Mme [B] [Z] épouse [U] à compter du 15 avril 2022 ;

— Ordonne, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [S] [U] et Mme [B] [Z] épouse [U] ainsi que de tout occupant de leur chef du local sis [Adresse 2], à [Localité 3] (63), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

— Suspend les mesures d’expulsion pendant une durée de 20 mois à compter de la signification de la présente décision ;

— Condamne M. [S] [U] et Mme [B] [Z] épouse [U] à payer solidairement à la SA Assemblia la somme de 7888,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2023, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— Autorise M. [S] [U] et Mme [B] [Z] épouse [U] à s’acquitter de cette dette à l’issue d’un délai de 24 mois à compter de la signification du présent jugement ;

— Fixe l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par M. [S] [U] et Mme [B] [Z] épouse [U] à la somme mensuelle de 460 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin les condamne à verser à la SA Assemblia ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2023 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— Déboute la SA Assemblia de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne M. [S] [U] et Mme [B] [Z] épouse [U] in solidum aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 15 février 2022 ;

— Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

La SA Assemblia a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 3 avril 2023.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 14 novembre 2024.

Vu les conclusions de la SA Assemblia en date du 16 septembre 2024 ;

Vu les conclusions M. [S] [U] et Mme [B] [Z] épouse [U] en date du 16 octobre 2024 ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il sera rappelé en premier lieu qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’elle n’a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que… » ou de « dire et juger que…» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.

— Sur la portée de l’appel :

L’appel formé par la SA Assemblia est limité aux chefs du jugement ayant :

— Suspendu les mesures d’expulsion pendant une durée de 20 mois à compter de la décision ;

— Autorisé M. [S] [U] et Mme [B] [Z] épouse [U] à s’acquitter de la dette locative à l’issue d’un délai de 24 mois à compter de la signification du jugement ;

— Débouté la SA Assemblia de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les délais avant expulsion :

L’article L412-3 du code des procédures d’exécution, dans sa version applicable à la cause, dispose :

Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Par ailleurs, l’article L. 412-4 du même code prévoit que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Le même article précise encore qu’il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il apparaît que M. [U] et Mme [U] disposent actuellement pour toutes ressources de la pension de retraite de M. [U], d’une trentaine d’euros par mois, et de l’aide annuelle du centre communal d’action sociale (CCAS) d’un montant de 160 euros. Il convient de préciser que M. [U], qui travaillait en qualité d’ouvrier de nettoyage jusqu’en 2019, a fait valoir ses droits à la retraite à la fin du mois d’août 2020, à l’âge de 68 ans, alors qu’il était affecté de problèmes de santé importants.

La situation financière détériorée des intimés s’explique par le fait que M. [U], entré sur le territoire français en 2017 dans un premier temps avec un visa de court séjour de type « C », afin de bénéficier de soins qui ne pouvaient être dispensés dans son pays d’origine, et Mme [U], qui a rejoint son époux en 2019, avec un visa du même type, en qualité d’accompagnant d’une personne malade, et qui ont ensuite tous deux reçu un titre de séjour « vie privée et familiale », n’ont pu obtenir le renouvellement de leur titre de séjour à partir du mois de septembre 2021, ce qui a entraîné la perte du bénéfice des prestations sociales telles que l’allocation pour le logement et l’allocation de solidarité aux personnes âgées.

Il est établi par les multiples pièces versées aux débats que les époux [U] ne peuvent améliorer leur situation financière au moyen d’une activité professionnelle. En effet, M. [U], âgé de 72 ans, souffre de très graves problèmes de santé qui nécessitent actuellement des soins et un suivi régulier. Mme [U], âgée de 68 ans, a également des problèmes de santé ayant justifié une intervention chirurgicale et la prescription de soins de rééducation.

Au regard de leur situation administrative et financière, M. et Mme [U] ne peuvent ainsi espérer trouver un nouveau logement, que ce soit dans le parc social ou dans le parc privé, étant observé encore qu’ils établissent par la production de leur pièce no 9 qu’ils ne remplissent pas les conditions leur permettant d’accéder à l’attribution d’un appartement de coordination thérapeutique.

Le premier juge a ainsi retenu à bon droit, après une analyse minutieuse des pièces du dossier, qu’au regard de l’extrême précarité de la situation de M. et Mme [U], il était suffisamment établi que le relogement de ces derniers ne pouvait avoir lieu dans des conditions normales, au sens de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, et qu’il convenait en conséquence de leur accorder des délais avant expulsion en application de ce texte.

Le bailleur conteste le principe même de l’octroi d’un délai, reconnu par le premier juge, en faisant valoir que cette décision se heurte à la réglementation en matière de logements sociaux, dès lors qu’en application de l’article R. 441-1 du code de la construction et de l’habitation, l’attribution d’un logement « HLM » n’est possible qu’au profit des personnes physiques séjournant régulièrement sur le territoire français.

Toutefois, la réglementation invoquée, relative aux conditions d’attribution des logements sociaux, est étrangère au litige, limité à l’examen des conditions dans lesquelles il peut être procédé à l’expulsion de personnes précisément dépourvues d’un titre d’occupation.

Il sera observé encore que l’article L412-3 du code des procédures d’exécution prévoit, comme seules conditions à l’octroi d’un délai, que les personnes concernées soient occupants des lieux et que leur relogement ne puisse avoir lieu dans des conditions normales. L’article L. 412-3, dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, envisage en outre une seule exception à la possibilité donnée au juge d’octroyer un délai avant expulsion, cette exception concernant les occupants entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

S’agissant de la durée des délais pouvant être accordés, en tenant compte, selon les dispositions rappelées, du droit à un logement décent et indépendant, le premier juge a retenu à bon droit qu’au regard des justificatifs produits par M. et Mme [U] quant à leur état de santé, leur situation de famille ou de fortune et aux démarches accomplies par ces derniers pour tenter de régulariser leur situation, il convenait de suspendre l’expulsion ordonnée pendant une période de 20 mois à compter de la signification de la décision.

Il ne peut être considéré, ainsi que le suggère le bailleur, que la bonne foi de M. et Mme [U] ferait défaut au motif que « Ces derniers se sont rendus en France notamment pour y recevoir des soins et que leur situation médicale a manifestement évolué non pas vers un rétablissement, mais pour eux vers une impossibilité de retrouver le moindre travail et de faire face à leurs obligations vis-à-vis de leur bailleur. » Il apparaît en effet que les intimés, gravement éprouvés par des problèmes de santé, en particulier M. [U] dont l’état nécessite encore actuellement un suivi et des soins constants, ne sont pas pour autant demeurés inactifs. Ils ont en effet multiplié les démarches pour tenter de régulariser leur situation administrative, remise en cause par l’effet de décisions implicites de rejet à partir du mois de septembre 2021, et sont encore dans l’attente d’une possible régularisation, qui conditionne leur capacité à préparer un relogement dans des conditions normales.

En considération de l’ensemble de ces explications, le jugement sera confirmé en ce qu’il a prévu un sursis à expulsion pendant une durée de 20 mois à compter de la signification du jugement.

— Sur les délais de paiement :

Le premier juge a justement considéré que dans la mesure où M. [U] et Mme [U] n’étaient pas en mesure actuellement de régler la dette locative, ils ne pouvaient prétendre à l’octroi d’un délai de paiement de trois ans en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il convenait d’examiner leur situation sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a considéré qu’il pouvait être accordé à M. et Mme [U] un délai de grâce sous la forme d’un report de la dette pendant une durée de 24 mois, alors que la situation d’extrême précarité dans laquelle ils se trouvent est susceptible de s’améliorer par une régularisation de leur statut administratif.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement sera confirmé sur les dépens et le rejet de la demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie supportera la charge des dépens qu’elle a exposés au titre de la procédure devant la cour d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, s tatuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement dans les limites des chefs de la décision frappés d’appel,

Dit que chaque partie supportera la charge des dépens qu’elle a exposés au titre de la procédure devant la cour d’appel.

Le greffier Le président