Cour d'appel de Riom, Chambre commerciale, 4 mars 2026, n° 25/00431

CA Riom
Infirmation 4 mars 2026

Arguments

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Accepté
Transmission universelle du patrimoine
La cour a jugé que la société NWH NEUWEG HOLDING AG est bien le nouveau preneur en application de la TUP intervenue, ce qui justifie la résiliation du bail.
Accepté
Commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer a été délivré et que les causes n'ayant pas été éteintes, le bail a été résilié de plein droit.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion de NWH NEUWEG HOLDING AG en raison de la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que l'obligation de paiement des loyers est non sérieusement contestable et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité d'occupation contractuelle
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation doit être majorée conformément aux stipulations du bail.
Accepté
Dépens et frais irrépétibles
La cour a condamné la société NWH NEUWEG HOLDING AG aux dépens et à payer une somme au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Riom, ch. com., 4 mars 2026, n° 25/00431
Juridiction :	Cour d'appel de Riom
Numéro(s) :	25/00431
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine PINEAU-BRAUDELCharles-Philippe GROS
Cabinet(s) :	AVK ASSOCIESCABINET PINEAU-BRAUDEL
Parties :	Société IMMOSIRIS Société, SAS immatriculée au RCS de [ Localité 2 ] sous le c/ Société NWH NEUWEG HOLDING AG, Venant au droit de la société FEETEX (, société de droit allemand

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET du 04 Mars 2026

N° RG 25/00431 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GKP3

ACB

Arrêt rendu le quatre Mars deux mille vingt six

Sur appel d’une ordonnance de référé du tribunal judiaire de Clermont Ferrand, décision attaquée en date du 11 février 2025, enregistrée sous le n° 24/01030

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de : M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Société IMMOSIRIS Société

SAS immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 814 312 096,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Charles-Philippe GROS de la SELARL AVK ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS Cabinet PIBEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de Paris

APPELANTE

ET :

Société NWH NEUWEG HOLDING AG

société de droit allemand

[Adresse 2]

[Localité 4] ALLEMAGNE

Venant au droit de la société FEETEX (RCS [Localité 5] 828 163 253) radiée.

Non comparante, non représentée

INTIMEE

DEBATS : A l’audience publique du 08 Janvier 2026 Madame BERGER a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 804 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 04 Mars 2026.

ARRET :

Prononcé publiquement le 04 Mars 2026, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 février 2021, la SAS Immosiris a donné à bail commercial à la SARL Feetex un local n°42 dépendant du centre commercial '[Adresse 3]' à [Localité 5] (63).

Ledit bail a été consenti pour une durée de dix années entières et consécutives commençant à courir à compter du 09 septembre 2021.

Le bail a été conclu moyennant un loyer annuel composé d’un loyer de base fixé à l’origine du bail à 90.000 euros (hors taxes et hors charges), à indexer chaque année, et d’un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 7 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur.

Aux termes du bail, il était convenu que le loyer serait payable trimestriellement et d’avance le premier jour de chaque trimestre civil, soit chaque 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre.

Une clause résolutoire a été insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement du loyer et des charges.

Constatant que sa locataire ne réglait plus ses loyers, la SAS Immosiris a, par acte en date du 15 avril 2022, fait signifier un commandement de payer les loyers à la SARL FEETEX pour la somme totale de 75.960,98 euros.

Aux termes d’une ordonnance de référé du 27 décembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a condamné à titre provisionnel la SARL Feetex à payer à la SAS Immosiris notamment la somme de 212 897,39 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés suivant décompte arrêté au 20 octobre 2023, outre à la somme de 59'114,72 euros au titre du remboursement des franchises et réduction de loyer.

Le 14 novembre 2023 suivant procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire, acte de cession de parts sociale et décision de l’associé du 14 novembre 2023, une transmission universelle du patrimoine (TUP) de la société Feetex au profit de la société NWH NEUWEG Holding AG en vertu de l’article 1844-5 alinéa 3 est intervenue.

Constatant que le local commercial '[Adresse 4]' n’était plus exploité et que les loyers n’étaient toujours pas payés, le 15 mai 2024, la SAS Immosiris a fait signifier à la société NWH NEUWEG HOLDING AG un commandement d’exploiter et d’avoir à payer les loyers visant la clause résolutoire d’un montant total de 308 405,43 euros.

Par acte en date du 20 juin 2023, la SAS Immosiris a assigné la société NWH NEUWEG Holding AG, venant aux droits de la société Feetex et désormais radiée, devant la présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé aux fins d’obtenir le paiement des sommes dues au titre du bail commercial souscrit soit une somme de 212 623,95 euros, outre une somme au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par ordonnance du 11 février 2025, le juge des référés par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort a :

— au principal renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes ;

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— laissé les dépens à la charge de la SAS Immosiris.

Le juge des référés a énoncé que par acte sous seing privé du 14 novembre 2023, l’associé unique de la SARL Feetex M. [R] [C] a cédé les 300 parts constitutives du capital de la SARL Feetex à la société NWH NEUWEG HOLDING AG de sorte que par l’effet de cette cession, cette société est devenue l’associée unique de la société Feetex ; puis selon procès-verbal de l’associé unique du 11 novembre 2023, le nouvel associé de la SARL Feetex a décidé de dissoudre la société. En outre, Maître [D], dans deux procès-verbaux de constat des 11 mars et 20 juin 2024, a précisé que la boutique 'Kayla’ est désormais fermée'; il en découle l’existence d’une contestation sérieuse relative à l’occupation et à l’exploitation effectives du bail commercial soumis au bail en litige. La cession de parts sociales n’est pas une cession de bail dès lors la SA Immosiris ne démontre pas que la société NWH NEUWEG HOLDING AG a effectivement repris le bail commercial litigieux et il s’ensuit que la qualité de preneur de la société NWH NEUWEG HOLDING AG au contrat de bail litigieux n’est pas établie avec l’évidence requise en référé. Les demandes de constat de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation à paiement de sommes d’argent se heurtent, en conséquence, à des contestations sérieuses.

La SAS Immosiris a interjeté appel de cette ordonnance le 6 mars 2025.

Par conclusions déposées au greffe par voie électronique le 27 juin 2025, l’appelante demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, des articles 145, 835, 699 et 700 du code de procédure civile, des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et s. du code des procédures civiles d’exécution, de l’article L.145-41 du code de commerce et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de :

— la dire recevable et bien fondée en ses demandes ;

— en conséquence,

— infirmer l’ordonnance de référé du 11 février 2025 en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à son profit et prononcer en conséquence la résiliation de plein droit du bail du 9 février 2021 à effet du 16 juin 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la société NWH NEUWEG HOLDING AG et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin,

— dire que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner provision, la société NWH NEUWEG HOLDING AG à lui payer les sommes suivantes, selon décompte au 2 avril 2025 et sous réserve d’actualisation :

' loyers, charges et accessoires en principal ……………..439 717,15 euros ' remboursement des franchises et réductions de loyer… 65 926,85 euros ' indemnité forfaitaire de 10 % ……………………………………50 564,40 euros ' indemnité des frais de relocation…………………………………..78 467,16 euros

' intérêts de retard contractuels ………………….à parfaire au jour du paiement

soit un total des sommes dues, à parfaire………………………………….634 675,56 euros

— condamner par provision la société NWH NEUWEG HOLDING AG à lui payer des intérêts de retard au taux contractuel correspondant au taux légal majoré de cinq points ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1343-2 du code civil et ce, conformément aux stipulations contractuelles de l’article 22.2.1 du titre II du Bail ;

— condamner par provision la société NWH NEUWEG HOLDING AG à lui payer une pénalité contractuelle de 2/365ème du dernier loyer, soit la somme de 769,57 euros TTC par jour, à compter du 14 avril 2023 et jusqu’à parfait paiement ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la société NWH NEUWEG HOLDING AG, au montant du dernier loyer, majoré de 50 %, à compter du 16 juin 2024, et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner par provision la société NWH NEUWEG HOLDING AG au paiement de ladite indemnité d’occupation contractuelle ;

— dire que le dépôt de garantie lui sera définitivement acquis, conformément aux stipulations contractuelles ;

— condamner la société NWH NEUWEG HOLDING AG à lui payer la somme de 5.800 euros par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société NWH NEUWEG HOLDING AG aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement d’exploiter et de payer, des procès-verbaux de commissaires de justice et de la présente assignation et de l’intégralité de ses suites.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

— à ce jour le local est toujours inexploité et la société NWH NEUWEG HOLDING AG est venue aux droits de la société Feetex suite à la TUP intervenue, la société Feetex étant désormais radiée';

— en application de l’article L. 145-16 du code du commerce le bail commercial a été transmis à l’associé unique bénéficiaire de la TUP de sorte que la société NWH NEUWEG HOLDING AG est bien le nouveau preneur ;

— en conséquence la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire est recevable et elle est bien fondée à solliciter sa condamnation au paiement des sommes dues au titre des loyers charge taxes impôts et accessoires, au titre de l’indemnité forfaitaire et contractuelle de 10 %, des intérêts de retard, de la pénalité contractuelle de 2/365 ème du dernier loyer, du remboursement de la franchise et des réductions de loyer consenti, de l’indemnité d’occupation contractuelle et l’indemnisation des frais de vacances de relocation outre la conservation du dépôt de garde.

La société NWH NEUWEG HOLDING AG, à qui une demande de signification de la déclaration d’appel a été faite par acte du 27 mai 2025 et par acte du 1er juillet 2025 pour les conclusions d’appel, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en résiliation de bail formée par la SAS Immosiris à l’encontre de la société NWH NEUWEG HOLDING AG :

L’article L. 1844-5 alinéa 3 du code civil dispose qu’en cas de dissolution, celle-ci entraîne la transmission universelle du patrimoine à l’associé unique, sans qu’il y ait lieu à liquidation.

L’article L. 145-16 alinéa 2 du code de commerce dispose qu’en cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société réalisée dans les conditions prévues à l’article 1844-5 du code civil ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 236-27 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle du patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que par acte de cession de parts sociales du 14 novembre 2023, M. [C], associé unique de la société Feetex, a cédé à la société NWH NEUWEG HOLDING AG les 300 parts constitutives du capital de la société Feetex (pièce 20). Selon procès-verbal d’assemblée extraordinaire du 14 novembre 2023 la société Feetex a constaté la cession de parts intervenue après l’agrément d’un nouvel associé, la société NWH NEUWEG HOLDING AG, laquelle détient désormais la totalité des parts de la société Feetex (pièce 19). Enfin, par procès-verbal de décision de dissolution prise par l’associé unique en date également du 14 novembre 2023, la société NWH NEUWEG HOLDING AG, associé unique de la société Feetex, a décidé de dissoudre la société Feetex en application de l’article 1844-5 alinéa du code civil et a pris acte que cette dissolution sans liquidation judiciaire prendra effet par la transmission universelle du patrimoine de la société Feetex au profit de la société NWH NEUWEG HOLDING AG (pièce 21).

Il en ressort avec l’évidence requise en référé que la société NWH NEUWEG HOLDING AG est venue aux droits de la société Feetex, cette dernière étant désormais radiée et qu’elle est le nouveau preneur en application de la TUP intervenue.

L’ordonnance qui a dit que la qualité de preneur de la société NWH NEUWEG HOLDING AG au contrat de bail litigieux n’est pas établie sera donc réformée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle :

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce toute clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne peut produire effet si elle n’a pas été précédée de la délivrance d’un commandement de payer visant ladite clause demeuré plus d’un mois sans effet.

En l’espèce, la SAS Immosiris justifie avoir fait délivrer par acte extrajudiciaire du 15 mai 2024 au preneur un commandement d’exploiter et de payer visant la clause résolutoire du bail (pièce 14). Or, les causes du commandement n’ayant pas été éteintes dans le mois de la délivrance le bail liant les parties s’est trouvé résilié de plein droit à effet du 16 juin 2024.

Il sera donc ordonné l’expulsion des lieux loués de la société NWH NEUWEG HOLDING AG et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique.

Sur la condamnation au paiement des sommes dues :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable le président peur accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

— au titre des loyers, charges, taxes, impôts et accessoires :

En l’espèce, la SAS Immosiris justifie qu’il est dû selon relevé locatif arrêté au 2 avril 2025 à titre principal la somme de 439 717,15 euros (pièce 23).

Les pièces produites permettent d’établir le caractère non sérieusement contestable de l’obligation au sens de l’article 835 du code de procédure civile et il convient de condamner la société NWH NEUWEG HOLDING AG à payer à la SAS Immosiris un montant provisionnel de 439 717,15 euros au titre du paiement et des charges selon décompte arrêté au 2 avril 2025 assortie des intérêts contractuels (intérêts au taux légal majoré de 5 points) avec capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1343-2 du code civil et ce, conformément aux stipulations contractuelles de l’article 22.2.1 du titre II du bail.

— au titre de l’indemnité d’occupation contractuelle :

L’art. 22.2.5 du bail dispose que l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail s’élève au dernier loyer majoré de 50%.

En application du contrat de bail il sera fait droit à la demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

— au titre de l’indemnité forfaitaire et contractuelle de 10 %, de la pénalité contractuelle de 2/365ème du dernier loyer et au titre de la conservation du dépôt de garantie :

L’article 22.2.1 du bail commercial prévoit qu’à défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du bail le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable.

L’article 22.2.2 du bail intitulé « Pénalités » du Bail dispose que toute infraction constatée par le bailleur au titre des obligations contractuelles donnera lieu au paiement par le preneur au bailleur d’une pénalité de 2/365 ème du dernier loyer toutes taxes comprises facturée par infraction constatée et/ou par jour calendaire.

Enfin l’article 22.2.4 du bail prévoit que si le bail est résilié dans les termes des articles 1217 et 1224 du code civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des clauses et conditions du bail pu pour tout autre cause imputable au preneur le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, si bon lui semble, à titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tous autres.

La SAS Immosiris sollicite de ce chef les sommes suivantes :

—  38 454,31 euros au titre de la clause pénale ;

— la somme de 769,57 euros TTC, par jour, à compter du 14 avril 2023 et jusqu’à parfait paiement au titre de de la pénalité contractuelle de 2/365ème du dernier loyer

— la conservation du dépôt de garantie soit la somme de 22 500 euros.

Néanmoins, ces clauses du bail constituent des clauses pénales qui, du fait de leur multiplicité, en l’espèce, seraient susceptibles d’être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère potentiellement excessif.

En conséquence, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu à référé de ces chefs.

— au titre du remboursement de la franchise et des réductions de loyer consenties :

La SAS Immosiris justifie que le preneur a bénéficié d’une franchise totale du loyer de base pendant les deux premiers mois du bail puis d’une réduction temporaire et partielle dudit loyer de 30 à 10 % les trois premières années, soit selon décompte produit par la SAS Immosiris au 2 septembre 2024 une somme de 65 926,85 euros (pièce 11). Elle soutient que le bail prévoit expressément que ces franchises et réductions doivent être remboursées au bailleur, en intégralité, en cas de résiliation du bail.

En l’espèce, l’article 22.2.5 (i) prévoit que en cas de résiliation du bail 'le preneur devra réparer l’intégralité du préjudice du bailleur du fait de la résiliation fautive (notamment et sans que cette liste soit exhaustive : perte de loyer durant la période de relocation, perte de valeur de loyer, remboursement de la participation bu bailleur aux travaux, franchise des aménagements de loyer)'.

Néanmoins, cette clause n’est pas suffisamment précise et explicite pour autoriser en référé ce remboursement à titre de sanction de sorte qu’il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

— au titre des frais de vacance et de relocation :

L’article 22.2.5 du bail dispose que le preneur devra réparer l’intégralité du préjudice du bailleur du fait de la résiliation fautive et notamment la perte de loyer durant la période de relocation.

La SAS Immosiris sollicite qu’il soit retenu une perte de valeur de loyer durant une période de 6 mois, délai usuel constaté pour des relocations.

Cependant, en l’état, aucun préjudice n’est établi, la locataire n’ayant pas quitté les lieux, de sorte que la perte de loyer n’est qu’hypothétique. La demande de provision se heurte donc à une contestation sérieuse de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La société NWH NEUWEG HOLDING AG, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la SAS Immosiris la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt par défaut et en dernier ressort ;

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SAS Immosiris et prononce en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial du 9 février 2021 à effet du 16 juin 2024 ;

Ordonne l’expulsion de la société NWH NEUWEG HOLDING AG et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin ;

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société NWH NEUWEG HOLDING AG à payer à la SAS Immosiris la somme de 439 717,15 euros au titre des loyers charges et accessoires avec intérêts de retard au taux contractuel correspondant au taux légal majoré de cinq points à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2025 ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la société NWH NEUWEG HOLDING AG, au montant du dernier loyer, majoré de 50 %, à compter du 16 juin 2024, et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamne par provision la société NWH NEUWEG HOLDING AG AG au paiement de ladite indemnité d’occupation contractuelle ;

Ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1343-2 du code civil et ce, conformément aux stipulations contractuelles de l’article 22.2.1 du titre II du bail ;

Dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;

Condamne la société NWH NEUWEG HOLDING AG à payer à la SAS Immosiris la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société NWH NEUWEG HOLDING AG aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier La présidente