COUR D’APPEL

DE [Localité 8]

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET du 04 Février 2026

N° RG 25/00173 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GJXS

AG

Arrêt rendu le quatre Février deux mille vingt six

Sur appel d’un jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en date du 06 janvier 2025, enregistré sous le n° 23/02930

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de : M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [F] [Z] [N],

entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne LA CENTRALE DE JEUX

immatriculé au RCS de [Localité 7] sous le numéro 378 173 421

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Romain FEYDEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANT

ET :

S.C.I. DRACARYS

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 850 255 811

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMÉE

DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, à l’audience publique du 09 Décembre 2025, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame GAYTON, magistrat chargé du rapport, en a rendu compte à la Cour dans son délibéré. L’affaire est mise en délibéré au 04 Février 2026.

ARRET :

Prononcé publiquement le 04 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 27 juin 2007, la SARL Gesthold a donné à bail commercial à M. [F] [N], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne « La centrale des jeux » le lot numéro 110 d’un immeuble situé [Adresse 2], correspondant à un local à usage commercial, professionnel ou de bureaux, n°A5 comprenant une salle d’accueil, une salle de réunion, quatre bureaux, une cuisine, un coin rangement, dégagement et deux WC, pour une surface d’environ 147 m², avec plan annexé à l’acte, moyennant le paiement d’un loyer annuel hors taxes de 22.000 euros, payable en quatre termes égaux de 5.500 euros hors-taxes d’avance les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année et pour la première fois le 1er juillet 2007.

En juin 2019, la SARL Gesthold a cédé le bâtiment à la société civile immobilière Dracarys (ci-après SCI Dracarys), et donc le bail accordé à M. [F] [N].

Se plaignant de l’absence de travaux de désamiantage, de désordres au plafond de la coursive, de canalisations avec fuites d’eau récurrentes et de difficultés relatives au calcul des charges locatives, M. [F] [N] a, par acte du 2 août 2023, assigné la SCI Dracarys devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de résiliation du bail commercial et indemnisation.

Par jugement contradictoire du 6 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rejeté les demandes formées par M. [F] [N] contre la SCI Dracarys, a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné M. [F] [N] aux dépens.

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal a considéré que M. [F] [N] ne démontrait pas les manquements qu’il reproche à sa bailleresse.

Par déclaration du 23 janvier 2025, M. [F] [N] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 21 juillet 2025, M. [F] [N], appelant, demande à la cour d’infirmer la décision du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand et statuant à nouveau de :

— juger que la société Dracarys manque gravement à ses obligations de bailleur et lui crée de ce fait un sérieux préjudice de jouissance dans l’exploitation de son fonds de commerce ;

— prononcer la révision du montant mensuel du bail commercial à compter au 31 décembre 2023 pour absence de jouissance paisible d’une partie du local pris à bail ;

— fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 1.623,60 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er septembre 2022 ;

— ordonner les travaux de cloisonnage du local impropre à la location, cela aux frais exclusifs de la société Dracarys ;

— condamner la SCI Dracarys, à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 32.439,06 euros, pour couvrir son préjudice financier lié à l’impossibilité d’exploiter une partie de son fonds de commerce due à la présence d’amiante avérée et de dégâts des eaux récurrents ;

— condamner la SCI Dracarys, à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 50.000 euros, correspondant à la perte de chiffre d’affaires ainsi qu’à la dépréciation de valeur dufonds de commerce « La centrale des jeux » suite à l’interdiction d’utiliser la coursive/terrasse ;

— condamner la SCI Dracarys à lui rembourser la somme de 4.500 euros au titre du trop-perçu de charges pour les années 2015 à 2023 inclues ;

— condamner la SCI Dracarys, à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 5.000,00 euros, au titre de son préjudice moral ;

— condamner la SCI Dracarys au paiement des entiers dépens (qui comprendront notamment, le coût de l’assignation initiale) et les dépens non compris dans les frais déjà réclamés ;

— condamner la SCI Dracarys à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler en tant que besoin que la décision à venir bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire, cela conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile';

— rejeter toute autre demande.

À l’appui de ses prétentions, M. [F] [N] invoque différents désordres et comportements fautifs de la SCI Dracarys, s’agissant de l’absence de badge pour accéder au bâtiment, de facturation critiquable des charges locatives, de l’absence de travaux de réparation du plafond de la coursive, de présence d’amiante au sol et de dégâts des eaux répétés. Il considère que l’ensemble de ces agissements traduit une volonté de la SCI Dracarys de faire mourir son commerce. Il fonde sur ces mêmes désordres ses demandes indemnitaires, en remboursement ou en exécution forcée de travaux.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées le 24 juin 2025, la SCI Dracarys demande à la cour de confirmer le jugement déféré et de débouter M. [F] [N] de l’ensemble de ses demandes. Y ajoutant, elle sollicite qu’il soit condamné au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, SCI Dracarys considère que les prétentions de M. [F] [N] sont injustifiées et infondées.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties, à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes de M. [F] [N]

M. [F] [N] ne précise pas les fondements de ses demandes.

Bien qu’ayant affaire à un contrat de bail commercial, le code de commerce, dans ses articles L. 145-1 à L. 145-60 ne définit pas les obligations des parties quant à l’exécution du contrat, de sorte que celui-ci est soumis au droit commun du bail régi par les articles 1714 et suivants du code civil.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : (') 2° D’entretenir (la chose louée) en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (') ».

L’article 1720 du même code énonce que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Enfin, l’article 1721 du même code rappelle qu’il « est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

En l’espèce, M. [F] [N] reproche plusieurs manquements à son bailleur justifiant selon lui l’octroi de dommages et intérêts, la révision du montant mensuel du loyer, le remboursement de sommes et l’obligation d’exécuter des travaux.

Il convient d’examiner les manquements reprochés afin de déterminer, d’une part, s’ils existent et d’autre part, dans l’affirmative, s’ils justifient qu’il soit fait droit aux demandes présentées.

L’absence de badges d’accès à l’immeuble

M. [F] [N] explique que face à la recrudescence de la délinquance dans le quartier, les deux entrées du bâtiment ont fait l’objet d’une protection métallique et qu’un accès par badges électroniques a alors été mis en place. Il fait valoir qu’aucun badge en état de fonctionnement ne lui a été remis malgré ses nombreuses demandes et qu’il n’avait pas accès au local à ordures ménagères, ni à son compteur électrique ou à sa boîte aux lettres.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment de la pièce n°5 de l’appelant, que M. [F] [N] n’a signalé cette absence de badge à la SCI Dracarys que par courriel du 21 décembre 2022. Il ne produit aucun document pour la période antérieure.

Or, il est établi que la société bailleresse a alors immédiatement commandé un badge et l’a mis à sa disposition dans les jours qui ont suivis. La SCI Dracarys s’est également assurée auprès du syndic que M. [F] [N] n’avait pas antérieurement formulé des doléances à ce sujet et le syndic de l’immeuble, pourtant en lien régulier par mail avec M. [F] [N] a confirmé « n’avoir aucune trace, appel ou demande quelconque de badge de la part de M. [F] [N] ou de La centrale des jeux », malgré un « historique remonté depuis 2020 ».

En ces conditions, le manquement reproché à la SCI Dracarys n’est pas caractérisé, pas plus, par conséquent, que le préjudice de jouissance invoqué.

Sur la facturation et la justification des charges

M. [F] [N] indique avoir réclamé à plusieurs reprise le détail des charges qui lui étaient facturées ainsi que la méthode de calcul.

Il ressort en effet des pièces versées au dossier, et notamment des échanges de mails entre M. [F] [N] et le service de comptabilité de gestion locative de [Localité 6] Province, que les parties étaient en contact régulièrement à ce sujet.

Cependant, il résulte de ces échanges que M. [F] [N], qui a réclamé le détail des charges le 15 décembre 2022, a reçu l’ensemble des documents dès le 19 décembre 2022, ce qu’il ne conteste pas.

Il soutient ne pas avoir les compétences pour comprendre « la vingtaine de pages et les tableaux de régularisation » envoyés mais il ressort pourtant du mail complémentaire du 21 décembre 2022 (pièce appelant n°7), qu’il a bien pris connaissance des documents, pour formuler une réclamation sur une partie des charges. Par ailleurs, le service gestionnaire s’est toujours montré attentif à lui apporter des précisions et Mme [D] [J] (du cabinet [Localité 6] Province), lui a expliqué le calcul des charges de parking (mail du 23 décembre 2022 ' même pièce).

En ces conditions, le manquement n’est pas caractérisé et il n’est nullement démontré que M. [F] [N] se serait acquitté de charges indues.

Sur les travaux de réparation de l’entrée et de la coursive

M. [F] [N] soutient que devant l’entrée de son fonds de commerce, les liteaux étaient fortement dégradés et menaçaient de chuter.

Il ressort des photographies fournies par l’appelant que les lattes de la coursive ne rendaient pas dangereuse la circulation des personnes et ne gênaient pas l’accès aux locaux loués.

En tout état de cause, alors que M. [F] [N] a signalé cette difficulté à son bailleur le 17 mars 2023 (courrier de son avocat ' pièce 19), la société bailleresse a engagé les travaux dès le 27 mars 2023, et justifie de leur réalisation le 5 septembre 2023, par la production de photographies et la facture établie par [E] [L]. M. [F] [N] a été tenu informé durant toute la période d’exécution des travaux (pièce 15 de l’appelant).

S’agissant de la coursive, M. [F] [N] considère enfin que la SCI Dracarys l’a empêché d’entreposer son présentoir pour vendre ses produits. Or, il résulte de la lecture du contrat de bail que cette coursive ne fait pas partie des locaux loués. Bien au contraire, le syndic a été amené à rappeler à M. [F] [N] l’obligation de libérer les lieux occupés sans autorisation ni titre (pièce appelant n°13). La SCI Dracarys n’est pas intervenue dans ce cadre.

En ces conditions, le manquement de la SCI Dracarys n’apparaît pas fondé.

Sur la présence d’amiante sur le sol

M. [F] [N] verse en procédure (pièce n°16) un rapport de diagnostic établi par M. [Y] [P] le 26 juin 2022 dans lequel il indique avoir « repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante » de type chrysotile, au niveau des « dalles de sol et colle » de la pièce 4 (correspondant à la cuisine). Il a également effectué des recherches par échantillons dans toutes les autres pièces du local, sans détecter d’amiante.

Lors de la signature du contrat de bail, devant notaire, l’annexe 4 intitulée « État des risques naturels et technologiques », établi dans le cadre de la réglementation applicable en la matière, ne faisait pas état d’amiante dans la dalle de sol de la cuisine et, s’agissant de la colle utilisée dans cette pièce, précisait ne pas en avoir détecté dans l’échantillon mais que potentiellement elle pouvait en contenir.

Il sera rappelé que la présence d’amiante dans les lieux loués n’entraîne pas à elle seule l’engagement de la responsabilité de la bailleresse. Il faut pour cela que cette dernière ait commis un manquement ou un défaut d’entretien qui lui incombe.

En l’occurrence, aucun manquement n’est démontré dans la mesure où la présence d’amiante dans la colle du sol de la cuisine n’a été porté à la connaissance de la SCI Dracarys que le 15 décembre 2022, par un mail indiquant « j’ai diligenté une expertise qui a confirmé l’existence d’amiante » et que M. [F] [N] ne justifie pas de la transmission du rapport de diagnosticprécité avant l’engagement de la présente procédure. Bien au contraire, M. [F] [N] admet dans ses écritures que dès le 7 juillet 2023, le CDC Habitat l’a informé du passage de la société Apave afin d’établir un nouveau diagnostic amiante.

Le manquement du bailleur n’est dès lors pas établi.

M. [F] [N] soutient que, du fait de la présence d’amiante, il a condamné plusieurs pièces du local loué et a, de ce fait, subi un préjudice financier. Il sera rappelé que tous les sols ont été examinés dans le cadre du diagnostic et que la présence d’amiante n’a été relevée que dans la colle utilisée pour la dalle de la pièce 4, c’est-à-dire la cuisine, et non dans les autres pièces. De surcroît, M. [F] [N] n’apporte aucun élément au soutien de sa demande indemnitaire, ni aucun élément relatif à un préjudice financier.

Dans ces conditions, sa demande sera rejetée.

Sur les dégâts des eaux

M. [F] [N] soutient subir des dégâts des eaux répétés et des inondations empêchant toute utilisation du local. Il affirme que la SCI Dracarys a été informée mais qu’elle refuse d’intervenir.

La SCI Dracarys, pour sa part, soutient ne jamais avoir été informée des dégâts des eaux sur les parties privatives du local.

En l’espèce, il ressort des pièces versées en procédure que M. [F] [N] n’a signalé qu’un seul dégât des eaux auprès du cabinet [Localité 6] Province, le 15 septembre 2023 : dans ce cadre, un plombier est intervenu le même jour et a suggéré qu’il s’agissait d’une fuite d’une machine à laver située à l’étage du dessus.

À hauteur de cour, M. [F] [N] ajoute finalement trois constats amiables de dégâts des eaux : le premier en date du 16 avril 2021, dans lequel il ressort que la locataire du dessus, Mme [K] [R], avait une fuite du fait de son « lave-linge HS » ; le second en date du 9 mai 2023 avec la voisine du dessus, Mme [X] [C], pour cette fois une « fuite du réservoir des WC » ; et le troisième en date du 22 février 2024 s’agissant d’une fuite sur une canalisation des parties communes.

M. [F] [N] n’a pas informé son syndic ou sa bailleresse de ses constats ni de ces dégâts des eaux multiples, si ce n’est par l’engagement de la présente procédure.

Il ne saurait dès lors soutenir que la SCI Dracarys a commis une inertie fautive, ce surtout que les causes des dégâts des eaux ont à chaque fois été identifiés sur les parties privatives, de sorte que la SCI Dracarys ne peut en être tenue pour responsable.

Ce manquement n’est dès lors pas caractérisé.

Ainsi, faute de démontrer un quelconque manquement de la SCI Dracarys à ses obligations, les demandes de M. [F] [N] en révision du loyer, exécution forcée de travaux en nature, de même que les demandes subséquentes en réparation des préjudices et remboursement de sommes, sur les mêmes fondements, seront rejetées, la cour confirmant ainsi la décision déférée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [F] [N] succombe en toutes ses prétentions, de sorte qu’il sera tenu aux dépens de première instance et d’appel.

En application de l’article 700 du même code, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (') à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (') dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ».

La juridiction de première instance a dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et cette disposition n’est pas contestée par les parties.

À hauteur de cour, la SCI Dracarys formule cependant une demande à ce titre.

Il apparaît en effet inéquitable de laisser à la charge de la SCI Dracarys les frais engagés par elle dans le cadre de la présente procédure et non compris dans les dépens.

Ainsi, ajoutant à la décision déférée déféré, il convient de condamner M. [F] [N] à payer à la SCI Dracarys la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement rendu le 6 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [F] [N] à payer à la SCI Dracarys la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M. [F] [N] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente