R.G : 04/03081

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE 1 CABINET 1

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2006

DÉCISION DÉFÉRÉE :

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROUEN du 11 juin 2004

APPELANTS :

Monsieur I X

XXX

76230 BOIS-B

représenté par M^e Marie-S COUPPEY, avoué à la Cour

assisté de M^e Bruno LANFRY, avocat au Barreau de ROUEN

Madame J K épouse X

XXX

76230 BOIS-B

représentée par M^e Marie-S COUPPEY, avoué à la Cour

assistée de M^e Bruno LANFRY, avocat au Barreau de ROUEN

Monsieur L Y (appelant incident)

XXX

76230 BOIS B

représenté par M^e Marie-S COUPPEY, avoué à la Cour

assisté de M^e Bruno LANFRY, avocat au Barreau de ROUEN

Madame M N épouse Y (appelante incidente)

XXX

76230 BOIS B

représentée par M^e Marie-S COUPPEY, avoué à la Cour

assistée de M^e Bruno LANFRY, avocat au Barreau de ROUEN

INTIMÉS :

S.A.R.L. EUROTEL venant aux droits de la S.C.I. AB-AC

XXX

76230 BOIS-B

représentée par la SCP GALLIERE LEJEUNE MARCHAND GRAY, avoués à la Cour

assistée de M^e Aldric BONIFACE, avocat au Barreau de ROUEN

Monsieur O A

XXX

XXX

représenté par la SCP GALLIERE LEJEUNE MARCHAND GRAY, avoués à la Cour

assisté de M^e DUTEIL, avocat au Barreau de LISIEUX

Mademoiselle P C

11, sente AB-AC

76230 BOIS B

n’ayant pas constitué avoué bien que régulièrement assignée par acte d’huissier de justice signifié à personne en date du 25 novembre 2004

Monsieur Q Z

XXX

XXX

n’ayant pas constitué avoué bien que régulièrement assigné par acte d’huissier de justice signifié à personne en date du 10 janvier 2005

Madame R D épouse Z

XXX

XXX

n’ayant pas constitué avoué bien que régulièrement assignée par acte d’huissier de justice signifié à personne en date du 10 janvier 2005

Madame S E épouse T

XXX

76230 BOIS-B

n’ayant pas constitué avoué bien que régulièrement assignée par acte d’huissier de justice signifié à personne en date du 25 novembre 2004

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 26 septembre 2006 sans opposition des avocats devant Monsieur PÉRIGNON, Conseiller, rapporteur, en présence de Madame LE CARPENTIER, Conseiller,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Monsieur BOUCHÉ, Président

Monsieur PÉRIGNON, Conseiller

Madame LE CARPENTIER, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Jean Dufot

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 septembre 2006, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2006

ARRÊT :

RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 15 novembre 2006, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau Code de procédure civile,

signé par Monsieur BOUCHÉ, Président et par Jean Dufot, greffier présent à cette audience.

*

* *

LES FAITS ET LA PROCEDURE :

Par acte en date du 15 janvier 2003, les époux X ont fait assigner la SARL EUROTEL, venant aux droits de la SCI AB-AC, ainsi que Monsieur O A, aux fins de les entendre condamner in solidum à leur payer la somme de 30.000 Euros en réparation du préjudice de jouissance qu’ils indiquent subir du fait de l’implantation sur la parcelle contiguë à leur propriété d’un immeuble collectif édifié à BOIS-B à l’angle de la route de NEUFCHATEL et de la rue de la Prévotière par la société civile de construction vente AB-AC qui l’a vendue selon acte notarié du 9 juillet 1999 à Monsieur A. Ils ont sollicité également la démolition de cet immeuble sous astreinte de 1.000 Euros par jour à l’expiration d’un délai de trois mois, ainsi que la somme de 15.000 Euros en application de l’article 700 du NCPC.

Ils ont par ailleurs demandé la reprise de l’instance engagée par la SCI AB-AC à l’encontre des époux X et autres défendeurs le 30 décembre 1998, aux termes de laquelle elle sollicitait leur condamnation au paiement d’une somme de 2.248.775 Francs au motif qu’en formant un recours contre l’arrêté de permis de construire délivré par le maire de BOIS-B, les requérants lui auraient causé un préjudice retardant son projet immobilier. A cette fin, ils ont précisé que la SCI AB-AC a fait l’objet d’une transmission universelle de son patrimoine à son associé unique, la SARL EUROTEL, contre laquelle ils entendaient poursuivre l’instance aux fins de la voir condamner à lui régler la somme de 3.048,98 Euros pour procédure abusive et dilatoire.

Les deux dossiers ont été joints.

Par jugement rendu le 11 juin 2004, le tribunal de grande instance de ROUEN a :

— débouté les époux X, les époux Y, Mademoiselle C, Monsieur Z, Mademoiselle D et Monsieur E de leurs demandes,

— débouté la SARL EUROTEL de ses demandes reconventionnelles,

— débouté Monsieur A de sa demande fondée sur l’article 700 du NCPC,

— condamné les demandeurs aux dépens.

Le 13 juillet 2004, les époux X ont interjeté appel de cette décision.

*******

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 21 septembre 2006, les époux X et les époux Y, appelants incidents, demandent à la cour d’infirmer la décision déférée et de :

— accorder aux époux X et aux époux Y la somme de 3 000,00 Euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour procédure abusive,

— ordonner à la société EUROTEL et M. O A de démolir l’immeuble collectif édifié par la première et appartenant au second, constituant l’immeuble sis à BOIS-B, à l’angle de la route de Neufchâtel et de la rue de la AB AC, cadastré XXX pour 11a 79ca et 502 pour 2a 48ca appartenant à Monsieur O A pour l’avoir acquis de la SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE AB AC suivant acte reçu le 9 juillet 1999 par Maître U V, notaire associé de la SCP GENCE, AA ET V, notaires à ROUEN, publié au 2^e Bureau des Hypothèques de ROUEN le 20 septembre 1999 au volume 1999 P N° 5291,

— ce sous astreinte de 1.000,00 Euros par jour à l’expiration d’un délai de 3 mois qui commencera à courir le jour de la signification de l’arrêt à intervenir,

— dire que cette astreinte courra alors pendant trois mois et que la cour se réserve de la liquider, et pareillement de l’augmenter, à l’issue de ce délai si la démolition n’était pas intervenue,

— ordonner à la force publique de prêter son concours pour l’exécution forcée du présent arrêt et par conséquent la démolition dudit immeuble à la requête des époux X et Y à l’expiration du délai de trois mois ayant commencé à courir à la signification de l’arrêt à intervenir,

— débouter Monsieur A et la société EUROTEL de toutes leurs demandes, et les condamner à payer :

' aux époux X une indemnité de 50.000,00 Euros en réparation du préjudice de jouissance qu’ils ont déjà subi depuis l’achèvement de la construction,

' aux époux Y une indemnité de 50 000,00 Euros en réparation du préjudice de jouissance qu’ils ont déjà subi depuis l’achèvement de la construction,

— condamner Monsieur A et la Société EUROTEL à verser aux appelants la somme de 25.000,00 Euros au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

— rejeter l’appel incident de la société EUROTEL et toutes demandes des intimés,

— condamner Monsieur A et la Société EUROTEL aux dépens de première instance et d’appel,

— à titre subsidiaire, désigner un expert avec pour mission principale de :

' décrire les chefs de préjudice subi par les époux F et les époux Y,

' vérifier s’il était possible d’édifier dans le respect des dispositions du P.O.S. en vigueur un immeuble collectif qui aurait provoqué une gêne équivalente à celle actuellement subie par les époux X et les époux Y, et notamment de rechercher le niveau du sol naturel et les mesures de hauteur et distance prévues par le POS.

*******

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 22 septembre 2006, M. A demande à la cour de :

— révoquer l’ordonnance de clôture,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter en conséquence les appelants de l’ensemble de leurs demandes,

— subsidiairement, déclarer irrecevables les époux Y, par application des dispositions de l’article 564 du NCPC, en leurs prétentions tendant à se voir allouer la somme de 3.000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour procédure abusive,

— débouter en toute hypothèse la société EUROTEL de tout recours en garantie contre M. A dans le cas où elle serait condamnée à verser 3.000 Euros aux appelants chacun à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour procédure abusive,

— condamner la société EUROTEL à relever et garantir totalement M. A dans le cas où il serait condamné à verser 3.000 Euros aux appelants chacun à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour procédure abusive,

— plus subsidiairement et avant dire droit, ordonner le transport sur les lieux de la cour en application des dispositions de l’article 179 du NCPC,

— en tout état de cause, condamner les époux X et les époux Y à payer à M. A une indemnité de 15.000,00 Euros en application des dispositions de l’article 700 du NCPC et aux dépens de première instance et d’appel.

— condamner les mêmes aux dépens de première instance et d’appel.

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Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 15 septembre 2006, la S.A.R.L. EUROTEL demande à la cour de :

— statuant sur l’appel principal, débouter les appelants de toutes leurs demandes,

— subsidiairement et avant dire droit, consulter tel technicien qu’il plaira ou la DDE de la Seine-Maritime, conformément aux dispositions de l’article 256 du NCPC afin de donner toutes informations techniques utiles en réponse aux questions suivantes :

' 1. L’autorisation de lotir aurait-elle été accordée à la SCC AB-AC pour détacher le lot n° 6 si celle-ci l’avait sollicitée préalablement à l’arrêté de permis de construire du 10 décembre 1997 '

' 2. En l’état actuel des dispositions du Code de l’Urbanisme et du POS applicable sur le territoire de la commune de BOIS B, un permis de construire de régularisation peut-il être autorisé sur le lot n° 6 '

' 3. En l’état actuel des dispositions du Code de l’Urbanisme et du POS applicable sur le territoire de la commune de BOIS B, un permis de construire l’immeuble existant peut-il être autorisé sur le lot n° 6 sans autorisation préalable de lotir '

' 4. Un immeuble développant une SHON de 570 ml construit dans le respect des règles d’urbanisme applicables, serait-il susceptible de créer une gêne équivalente à l’immeuble existant '

— dire que cette consultation interviendra aux frais avancés des appelants, en ce qu’ils supportent la charge de la preuve,

— plus subsidiairement et dans la seule hypothèse ou il serait prononcé condamnation à l’encontre de la SARL EUROTEL au titre des demandes des appelants sur le fondement des articles 1382 du Code civil et L 480-13 du Code de l’Urbanisme, accorder à la SARL EUROTEL recours et garantie à l’encontre de M. A de toutes condamnations en principal, dommages et intérêts, frais et accessoires, dépens et article 700 du NCPC pouvant être prononcées au profit des appelants,

— statuant sur l’appel incident de la société concluante,

— vu les dispositions des articles 1382 et 1143 du Code civil, voir condamner in solidum les époux X et les époux Y à lui payer la somme de 380.000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle a subi,

— voir condamner in solidum les époux X et les époux Y au paiement d’une indemnité de 15.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du NCPC,

— voir condamner in solidum les époux X et les époux Y aux dépens de première instance et d’appel.

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Bien que régulièrement assignés à leur personne, chacun des époux Z, Melle C et M^me G n’ont pas constitué avoué. Il sera donc statué par arrêt réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du nouveau Code de procédure civile.

*******

SUR CE LA COUR :

Vu les conclusions et les pièces :

— Sur la demande de réparation du préjudice causé par l’édification de l’immeuble et sur la demande de démolition présentée par les époux X et Y :

Les époux X sont propriétaires à BOIS-B d’un immeuble situé XXX immédiatement contigu à un terrain situé à l’angle de la route de NEUFCHATEL et de la rue AB-AC, cadastré AP 491 pour 11 a 79 ca et 502 pour 2 a 48 ca sur lequel la Société Civile de Construction Vente AB-AC, aux droits de laquelle se trouve désormais la SARL EUROTEL, a fait édifier un immeuble collectif d’habitation de 13 logements.

Par arrêt définitif en date du 31 mai 2001, la cour administrative d’appel de DOUAI a prononcé l’annulation du permis de construire délivré le 10 septembre 1997 par le maire de BOIS-B.

Par acte du 9 juillet 1999, reçu par Maître U V, notaire à ROUEN, la SCCV AB-AC a vendu à Monsieur A l’immeuble en l’état futur d’achèvement moyennant le prix de 7.730.000 Francs.

Les époux X soutiennent que le permis de construire ayant été définitivement déclaré illégal, ils peuvent légitimement escompter un voisinage exempt de la présence d’un immeuble collectif de 13 logements, contigu à des parcelles réservées à des constructions individuelles de standing, qui a nécessairement modifié la physionomie générale du quartier, notamment par sa densité et le passage piétonnier et automobile induit par les 26 emplacements de stationnement de l’immeuble. Ils en déduisent que leur propriété s’en trouve largement dépréciée.

Ils invoquent également l’existence d’un trouble anormal de voisinage en précisant qu’ils sont les voisins immédiats de l’immeuble constituant une masse opaque qui occupe le champ visuel et dénature complètement le caractère de leur résidence.

Ils ajoutent que l’édification de cet immeuble de 13 logements d’une SHON de 927 m2 au lieu des 570,80 m2 autorisés, dénature l’environnement eu égard à la configuration du terrain, à ses 3 étages au dessus du rez-de-chaussée et à sa hauteur de 14 mètres. Ils soulignent que M. A qui se trouve aux droits de la SCI AB-AC, a acquis l’immeuble en pleine connaissance de cause puisque les informations sur l’état de la procédure lui ont été données dans l’acte de vente.

Les époux Y, qui occupent également une parcelle contiguë à l’Est de la parcelle litigieuse où l’immeuble se trouve édifié, se sont joints aux arguments et demandes des époux X.

Cependant, ainsi que l’a rappelé le tribunal, ces demandes, fondées sur les dispositions de l’article 480-13 du Code de l’urbanisme supposent la démonstration d’un préjudice personnel en relation directe avec l’infraction aux règles de l’urbanisme invoquée et l’action en responsabilité civile subséquente, qui se prescrit par 5 ans après l’achèvement des travaux, ne peut être engagée, lorsque la construction a été édifiée conformément aux permis de construire, que si préalablement le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par une juridiction administrative.

En l’espèce, il est constant que l’illégalité du permis de construire a été définitivement constatée par la décision de la cour administrative d’appel de DOUAI du 31 mai 2001 qui a relevé deux motifs d’annulation, le second tenant au fait que l’article UD 14 du P.O.S de BOIS-B fixait le coefficient d’occupation des sols applicable aux lotissements à 0,40 et que l’implantation de l’immeuble collectif constituait une opération de lotissement de sorte que la surface hors-'uvre nette de 927 m2 retenue pour la construction sur la base d’un coefficient de 0,65, était supérieure à celle autorisée sur un terrain de 1 427 m2.

Il ressort donc de cet arrêt que le seul coefficient d’occupation des sols applicable au lot n°6 était de 0,40 de sorte que la SHON concernant ce terrain ne pouvait excéder 1 427 m2 x 0,40 = 570,80 m2, soit une différence de 356 m2 en excès par rapport à la SHON de l’immeuble construit (1 427 m2 x 0,65 = 927 m2).

Ainsi que le tribunal l’a justement relevé, la SARL EUROTEL et M. A ne peuvent valablement soutenir qu’ils auraient été en droit d’utiliser la SHON résiduelle des 5 lots précédemment construits alors qu’en droit, il n’est pas possible d’accroître les possibilités de construction d’une parcelle au-delà de celles qui résultent de l’application stricte du coefficient d’occupation des sols à la superficie de cette parcelle, les stipulations contractuelles intervenues entre vendeur et acquéreur pour la détermination des droits à construire n’ayant aucune incidence sur l’application stricte de ce principe.

Cependant, le tribunal a justement observé que, contrairement aux affirmations des époux X et Y, le P.O.S. n’imposait nullement l’édification de maisons individuelles limitées à 2 niveaux sur les terrains situés, comme la parcelle litigieuse, en zone UD qui correspond à « une zone d’habitat mixte, collectifs, et pavillons, que l’on incite à évoluer vers des caractéristiques plus urbaines ».

Il convient d’ailleurs de relever que selon le P.O.S., certaines constructions à usage d’activités commerciales, artisanales, hôtelières, de bureaux et de services étaient autorisées, sous condition qu’elles n’engendrent pas de gêne pour le voisinage et que, pour les bâtiments à usage collectif, le nombre de niveaux pouvait être de quatre, ce qui est le cas de l’immeuble litigieux.

Le tribunal a encore retenu à juste titre que la masse visuelle que constitue l’immeuble construit, la perte d’ensoleillement, l’existence de fenêtres sur la façade arrière de l’immeuble offrant des vues sur les propriété des appelants, ou encore la diminution de la valeur vénale de leur propriété auraient pu être générées de la même façon par un immeuble bénéficiant d’une SHON de 570 m2, dont l’affectation, tout-à-fait régulière au regard des règles d’urbanisme, aurait pu être non seulement à usage d’habitation mais également de commerce ou de service et comporter plus de deux étages.

En effet, si la réduction de la SHON utilisable supposait une moindre possibilité de surface utilisable en logements, elle n’impliquait pas pour autant une réduction significative du volume de l’immeuble construit dont il convient de remarquer, au vu notamment des photographies versées aux débats, qu’il est en partie caché à la vue des appelants par la présence d’arbres de haute tige et d’une haie de petits conifères et autres végétaux situés en limite de propriété.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu’elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en retenant que, faute de démonstration d’un rapport direct de causalité entre la règle d’urbanisme enfreinte et les préjudices invoqués tant par les époux X que par les époux Y, ceux-ci doivent être déboutés de leurs demandes tendant à la démolition de l’immeuble litigieux .

Les époux X et Y invoquent subsidiairement l’existence d’un trouble anormal de voisinage lié à la présence de l’immeuble litigieux et à la perte d’ensoleillement et de vue qu’ils subissent.

Il résulte des dispositions de l’article 544 du Code civil que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ; que ce droit absolu du propriétaire de jouir de sa chose est applicable en matière immobilière et se trouve seulement limité par l’obligation du propriétaire de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Il est par ailleurs de principe que la réparation des troubles anormaux de voisinage obéit à un régime de responsabilité sans faute, seule la preuve du caractère anormal du trouble invoqué devant être apportée par le demandeur.

En l’espèce, ni les énonciations du rapport d’expertise judiciaire de M. H, ni les projections du rapport unilatéral de M. W, ni les photographies prises sur les lieux, ne permettent aux appelants de démonter que la présence de l’immeuble leur cause un trouble anormal de voisinage au sens des dispositions légales et des principes ci-dessus rappelés. En effet, eu égard au fait que, ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, l’immeuble se trouve dans une zone suburbaine ayant vocation à évoluer vers des caractéristiques plus urbaines, la perte de vue et d’ensoleillement invoquée par les époux X et Y, dans la mesure où elle serait effectivement établie, ne présente manifestement pas le caractère d’anormalité nécessaire à la qualification du trouble anormal de voisinage.

Les époux X et Y seront donc également déboutés de ce chef.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Les époux X et Y font valoir que l’action administrative engagée à leur encontre par la SCI AB-AC le 30 décembre 1998 était abusive et que cette société a employé des moyens dilatoires pour éviter ou retarder son examen par le tribunal alors que le recours formé à l’encontre des permis de construire n’est pas suspensif et que, par jugement du 15 juillet 1998, le tribunal administratif de ROUEN avait rejeté la requête tendant au sursis à exécution du permis. Ils soutiennent que cette procédure n’avait d’autre but que celui de les intimider pour obtenir le retrait de leur recours devant la cour administrative d’appel de DOUAI et que cet objectif a d’ailleurs été atteint partiellement puisque sur les 9 requérants, 7 se sont désistés.

Toutefois, il convient d’observer que le 10 décembre 1997, date du recours en annulation engagé par les époux X et Y ainsi que par 7 autres riverains, la SCI AB-AC disposait d’un permis de construire valable en ce que le juge des référés, dans le cadre du contrôle de la légalité, avait estimé que les moyens invoqués à l’appui de la requête en annulation ne paraissaient pas être de nature à justifier l’annulation du permis de construire et que le tribunal administratif, statuant au fond, avait rejeté ledit recours. Il est par ailleurs certain qu’au cas où le permis de construire aurait été déclaré valable par la juridiction administrative, la SCI AB-AC aurait pu se prévaloir d’un préjudice lié au retard apporté dans la construction de l’immeuble par l’effet de cette procédure qui, bien que non suspensive, incitait nécessairement le promoteur à la prudence dans la poursuite des travaux.

Il s’ensuit que le 30 décembre 1998, la SCI AB-AC avait un intérêt à agir et que son action indemnitaire engagée à l’encontre des époux X et Y et des autres riverains, n’était nullement illégitime ou abusive.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux X et Y de leur demandes de dommages et intérêts formées de ce chef à l’encontre de la SARL EUROTEL.

— Sur l’appel incident de la SARL EUROTEL :

La SARL EUROTEL sollicite des époux X et Y le paiement d’une somme de 380 000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle affirme avoir subi du fait de la présente procédure d’appel qu’elle estime abusive.

Cependant, la SARL EUROTEL n’apporte pas la preuve d’un abus de droit caractérisé ni d’une intention de nuire de la part des appelants qui, même s’ils n’ont pu prospérer dans leur action, étaient en droit d’agir en justice pour défendre des droits qu’ils estimaient légitimes. Au surplus, l’immeuble litigieux a été construit puis vendu conformément au projet initial et la SARL EUROTEL n’apporte pas la preuve du préjudice allégué.

La SARL EUROTEL sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts formées à ce titre.

Il convient en conséquence de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions.

Il y a lieu de laisser à la charge des époux X et Y et de la SARL EUROTEL qui succombent partiellement, les dépens d’appel comme prévu au dispositif.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties, y compris M. A, les frais exposés en marge des dépens en cause d’appel ; il y a donc lieu de les débouter de leurs demandes fondées sur l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS, confirmant ceux du Tribunal et y ajoutant,:

La Cour :

Statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire :

Reçoit l’appel en la forme.

Au fond :

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Fait masse des dépens d’appel et dit qu’ils seront mis à la charge des époux X et Y pour une moitié et de la SARL EUROTEL pour l’autre moitié.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT