Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

8^e Chambre – Section B

ARRÊT DU 31 JANVIER 2008

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 07/10403

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 mai 2007 rendu par le juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 07/81149

(M^me X)

APPELANTE

S.A.R.L. KAPA IMMOBILIER

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

représentée par la SCP HARDOUIN, avoué à la cour

assistée de Maître Eve Marie BOUVIER, avocat au barreau de PARIS, qui a fait déposer le dossier,

INTIMÉE

S.A. COMPTOIR DES MINÉRAUX ET MATIÈRES PREMIÈRES 'C.M. M.P.'

prise en la personne de ses représentants légaux

45 rue de Saint-Petersbourg

XXX

représentée par Maître Chantal BODIN-CASALIS, avoué à la Cour

assistée de Maître Maryse FOUR QUAGLIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C 944,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 décembre 2007, rapport ayant été fait, en audience publique, devant la cour, composée de :

Madame Annie BALAND, présidente

Madame Alberte ROINÉ, conseillère

Madame Martine FOREST-HORNECKER, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière : lors des débats : Madame Y Z

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé en audience publique par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Madame Annie BALAND, présidente, et par Madame Y Z, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

La société Kapa Immobilier a acquis avec la société SMBA, de la société Comptoir des Minéraux et Matières Premières, ci-après société C.M. M.P, par acte authentique du 27 janvier 1999 un ensemble immobilier situé à Aulnay sous Bois au prix de 1.500.000 francs soit 228.673,53 euros. La société Kapa Immobilier est depuis octobre 2004 seule propriétaire de ce bien, la société SMBA lui ayant vendu sa part indivise.

La société C.M. M.P. a exercé sur ce site entre 1933 et 1991 une activité industrielle de broyage et de concassage de matériaux dont le mica, le zircon et l’amiante. Ce site a été inscrit sur la liste des établissements ayant fabriqué des matériaux contenant de l’amiante susceptible d’ouvrir droit à l’allocation de cessation anticipée, établie par l’arrêté ministériel du 29 mars 1999.

Par arrêté préfectoral du 5 août 2004, la société C.M. M.P. a été contrainte, nonobstant la vente de son terrain, en sa qualité de dernier exploitant, à toute une série de travaux de démolition et de décontamination sur le site. Par ordonnance de référé du

15 février 2005, le président du tribunal administratif de Cergy-Pontoise a suspendu cet arrêté sauf en ce qui concerne le bâtiment B du site. Le coût de ces travaux a été estimé à 297.000 euros.

La société C.M. M.P. a fait inscrire sur le bien vendu à la société Kapa Immobilier une hypothèque judiciaire provisoire pour un montant de 300.000 euros en vertu d’une ordonnance du juge de l’exécution en date du 20 avril 2006.

Par jugement du 24 mai 2007, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris a débouté la société Kapa Immobilier de sa demande de mainlevée de cette hypothèque judiciaire provisoire et l’a condamnée au paiement d’une indemnité de procédure de 1.000 euros.

Par jugement du 4 juillet 2007, devenu définitif, le tribunal administratif a annulé l’arrêté préfectoral du 5 août 2004 mais seulement en ce qu’il ordonnait la démolition des bâtiments.

Par dernières conclusions du 5 décembre 2007, la société Kapa Immobilier demande à la cour de réformer le jugement du 24 mai 2007, de rétracter l’ordonnance du 20 avril 2007, d’ordonner la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire et de condamner la société C.M. M.P. à lui payer 3.000 euros à titre d’indemnité de procédure.

Elle fait valoir principalement que les conditions de l’article 210 du décret du 31 juillet 1992 ne sont pas réunies :

— que l’acte de vente ne met pas à la charge de l’acquéreur les éventuels frais de démolition des bâtiments ou leur dépoussiérage,

— que l’obligation de remise en état invoquée par la société C.M. M.P. est une obligation administrative personnelle que seul le dernier exploitant de l’installation classée peut exécuter,

— qu’il a été jugé par le Conseil d’Etat que le vendeur ne pouvait transférer cette obligation,

— que la Cour de Cassation a elle-même jugé que l’obligation de police administrative s’imposait à l’exploitant nonobstant tout rapport de droit privé,

— qu’enfin en exécution du jugement du 4 juillet 2007, ne reste plus à la charge de la société C.M. M.P. que le dépoussiérage des bâtiments alors que la créance alléguée par la venderesse portait sur la seule démolition de ces bâtiments,

— qu’elle est propriétaire outre de ce site, de deux immeubles à Vincennes et à Rosny sous Bois évalués à 2.630.000 euros, que ses bilans font apparaître des bénéfices en hausse et qu’il n’est justifié d’aucune menace pesant sur le recouvrement de la créance.

Par dernières conclusions du 2 octobre 2007, la société C.M. M.P demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner la société Kapa Immobilier au paiement d’indemnité de procédure de 3.000 euros.

Elle soutient essentiellement :

— qu’au vu de la décision du tribunal administratif de juillet 2007, elle n’est plus tenue qu’au dépoussiérage de l’ensemble du site dont le coût est évalué à plus de 600.000 euros,

— que dans l’acte de vente, l’acquéreur reconnaît avoir été averti des activités exercées sur le terrain et des dangers pouvant en résulter, qu’en ce qui concerne la situation de l’immeuble au regard de la réglementation relative à l’amiante, l’acquéreur s’est obligé à en faire son affaire personnelle, que l’acte prévoit expressément que 'le vendeur sera exonéré de toute obligation en ce qui concerne les inconvénients, troubles ou dommages de toute nature pouvant résulter de ses activités passées et susceptibles d’affecter l’immeuble',

— que la situation de l’immeuble et sa démolition ont été prises en compte dans la fixation du prix, et que cette démolition comportait obligatoirement un dépoussiérage préalable,

— que le choix de la société Kapa Immobilier de construire sur ce site des immeubles d’habitation inclut nécessairement d’importants travaux.

SUR CE, LA COUR :

qui se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, à leurs écritures et à la décision déférée,

Considérant qu’aux termes de l’article 67 de la loi du 9 juillet 1991, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement ; que l’article 217 du décret du 31 juillet 1992 précise que la mainlevée peut être ordonnée à tout moment si ces conditions ne sont pas réunies et qu’il incombe au créancier de prouver que ces conditions sont réunies ;

Considérant qu’aux termes de l’acte de vente du 27 janvier 1999, l’acquéreur a déclaré 'bien connaître l’immeuble, le prix de vente ayant été fixé compte tenu de sa situation et de son état actuel’ ; que l’acte précisait : 'En tout état de cause, le vendeur sera exonéré de toute obligation en ce qui concerne les inconvénients, troubles ou dommages de nature pouvant résulter de ses activités passées et susceptibles d’affecter l’immeuble’ ; que la société Kapa Immobilier a été dûment avertie de la nature de l’activité exercée par la société C.M. M.P sur le site ; que le prix de vente, soit 228.673,53 euros, exceptionnellement bas pour un lotissement de cette importance, avait été fixé pour tenir compte de cette situation et des risques ainsi encourus par l’acquéreur ; que la société Kapa Immobilier prétend elle-même que la valeur vénale actuelle du bien s’élèverait à la somme de 1.850.000 euros ;

Considérant que si la société C.M. M.P ne peut s’exonérer vis à vis de l’autorité administrative de ses obligations résultant de l’exploitation d’une installation classée en excipant d’une clause contractuelle de l’acte de vente et doit elle-même effectuer tous les travaux ordonnés par l’administration, elle apparaît pouvoir, en exécution de l’acte de vente du 27 janvier 1999, réclamer à l’acquéreur le remboursement du coût de ces travaux ; que la société C.M. M.P justifie en conséquence d’une créance paraissant fondée en son principe à hauteur de 300.000 euros, étant constaté que le coût du dépoussiérage du site sans démolition est supérieur au montant du dépoussiérage qui aurait nécessairement accompagné la démolition visée dans l’arrêté annulé ;

Considérant que la société Kapa Immobilier exerce une activité de marchand de biens et se doit de revendre les immeubles qu’elle acquiert ; que la consistance de son patrimoine immobilier est nécessairement mouvante et aléatoire ; que les bilans produits par la société Kapa Immobilier font apparaître depuis 2004 une diminution des salaires versés à son gérant auquel aucun salaire n’a été versé en 2006 ce qui laisse augurer certaines difficultés financières ; que ces éléments caractérisent les menaces pesant sur le recouvrement de la créance ; qu’il convient dès lors de maintenir l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise par la société C.M. M.P sur le bien de la société Kapa Immobilier ;

Considérant que la société Kapa Immobilier qui succombe doit supporter la charge des dépens et ne saurait bénéficier de l’article 700 du code de procédure civile ; qu’ il convient d’allouer à la société C.M. M.P, au titre des frais judiciaires non taxables exposés en appel la somme de 2.000 euros ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris,

Condamne la société Kapa Immobilier à payer à la société C.M. M.P la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes des parties,

Condamne la société Kapa Immobilier aux dépens d’appel dont le montant pourra être recouvré dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE