R.G : 12/00507

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 19 MARS 2015

DÉCISION DÉFÉRÉE :

10/00989

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DU HAVRE du 08 Décembre 2011

APPELANTE :

SAS EIFFEL INDUSTRIE venant aux droits de la Société SAMIA SARL dont le siège social est à XXX, venant aux droits de NORMANDIE CONTROLE SARL

XXX

XXX

représentée et assistée de M^e Agathe LOEVENBRUCK de la SCP SAGON LASNE LOEVENBRUCK, avocat au barreau du HAVRE substituée par M^e Etienne LEJEUNE, avocat au barreau du HAVRE

INTIMEE :

XXX

XXX

XXX

représentée et assistée de M^e Jocelyne ZWAENEPOEL, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats et du délibéré :

Monsieur FARINA, Président

Madame AUBLIN-MICHEL, Conseiller

Madame BERTOUX, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me LAKE, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 22 Janvier 2015, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2015

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 19 Mars 2015, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur FARINA, Président et par M^me LAKE, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 24 février 1976, conclu pour une durée de 30 ans s’achevant le 31 décembre 2005, sans possibilité de prorogation, la Sci LPM aux droits de laquelle se trouve la Sci Connen a donné à bail à construire à la société Citam, aux droits de laquelle se trouve la société Eiffel Industrie un terrain de 4107 m2, situé ZAC de Roger ville, dont une partie a ensuite été rétrocédée au bailleur .

Par ce contrat le bailleur s’est engagé à ' accorder au preneur un contrat de location à la fin du bail à construction’ ….. étant précisé que selon les dispositions contractuelles ' à défaut d’entente tant sur les charges et conditions que sur le montant du loyer les parties’ devaient suivre une procédure faisant intervenir un expert .

Un litige s’est élevé entre les parties à l’issue du bail à construire à propos notamment de la qualification de leurs relations juridiques à compter du 1^er janvier 2006, le locataire ayant continué à occuper les lieux aprés cette date .

Par arrêt du 11 juillet 2013, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé plus ample des faits, de la procédure initiale ainsi que des prétentions initiales des parties, la présente cour, saisie sur appel du jugement du Tribunal de grande instance du Havre a principalement :

— confirmé ce jugement en ses dispositions relatives à l’existence d’un bail commercial à compter du 1^er janvier 2006, ainsi qu’à la valeur locative à cette dernière date,

— infirmé le jugement en ses dispositions portant sur le solde de la créance de loyers et de charges de la Sci Connen au titre du bail, ainsi que sur le prononcé d’une astreinte au titre des travaux de remise en état des lieux,

— condamné la société Eiffel a payer à la Sci Connen à titre de solde de loyers une somme de 160 098 euros en principal,

— constaté qu’il avait été procédé à la destruction d’un bungalow,

— ordonné une expertise, avant dire droit sur les demandes relatives à la remise en état des lieux .

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 15 juillet 2014 .

Par conclusions du 17 septembre 2014 la société Eiffel Industrie demande à la cour de :

— constater que le contrat de bail à construire limite à la construction décrite au contrat et aux aménagements de cette construction, à l’exclusion des autres bâtiments réalisés en cours de bail, l’obligation de remise en état ou d’entretien à la charge du preneur du bail à contruction,

— dire que compte tenu de sa nature imposée par le bail, le bâtiment principal avait une durée de vie expirée,

— dire n’y avoir lieu à des travaux de remise en état et subsidiairement réduire considérablement les sommes demandées,

— dire non assujettis à des travaux de remise en état les bâtiments non prévus au bail dont la propriété a été transférée au bailleur en l’état,

— et subsidiairement réduire considérablement les sommes demandées,

— lui donner acte de ce qu’en application du bail à construire, elle a procédé à la destruction du bungalow et à la remise en état des lieux,

— condamner la Sci Connen aux dépens en ce compris les frais d’expertise, et au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Par conclusions du 12 novembre 2014 la Sci Connen demande à la cour de :

— dire que le point relatif au bungalow a été tranché dans l’arrêt rendu le 11 juillet 2013,

— débouter la société Eiffel Industrie de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Eiffel Industrie à la remise en état des lieux,

— condamner cette société à payer la somme de 540 493, 73 euros,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Eiffel Industrie aux dépens et au paiement d’une indemnité de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Eiffel Industrie aux dépens et au paiement d’une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour frais hors dépens d’appel .

Pour un exposé plus ample des faits, de la procédure , des prétentions et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées .

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2014.

Cela étant exposé

Attendu que la Sci Connen soutient que les lieux ont été rendus en mauvais état et que la société Eiffel industrie doit l’indemniser du préjudice qui en résulte ; qu’elle fait valoir essentiellement que :

— en application des dispositions de l’article 1732 du code civil et VI du contrat de bail à construire du 24 février 1976 le preneur est tenu d’une obligation d’entretien et de restitution des lieux en bon état,

— cette obligation ne porte pas seulement sur le bâtiment principal mais sur toutes les constructions que le preneur a réalisées ou fait réaliser ;

— les procès – verbaux de contat d’huissier de justice des 29 décembre 2005 et 27 décembre 2011 le rapport de présentation de M X, architecte, en date du 3 février 2012, le rapport d’expertise du cabinet Z en date du 19 novembre 2012, et le rapport d’expertise judiciaire établissent que les lieux ont été restitués en mauvais état,

— la société Eiffel Industrie est donc tenue de répondre du dommage résultant du non respect de ses obligations contractuelles,

Attendu que dans son rapport du 15 juillet 2014 l’expert judiciaire a

constaté un ensemble de désordres relevant selon lui d’un défaut d’entretien ; qu’il les a décrits et analysés en fonction notamment des procès verbaux de constat d’huissier de justice des 29 décembre 2005, 23 novembre 2006, 30 juin 2011, et 27 décembre 2011, ainsi que des rapports techniques des 4 décembre 2008 (M. Y) 14 mars 2012 (M X) 19 novembre 2012 (M. Z) ;

Que les désordres qu’il a retenus et chiffrés sont les suivants :

— A ) Extérieurs

a1 clôture sur rue : qui a subi des dégradations et accidents entraînant la rupture de plusieurs poteaux qui ont été mal réparés : le coût des réparations étant estimé

à la somme de 3.890 euros, hors-taxes,

a2 clôture côté autoroute : cette clôture n’a jamais été réalisée ; cette non façon d’origine nécessite la réalisation de travaux au coût de 8.000 euros, hors-taxes,

a3 réseau d’assainissement : l’assainissement autonome n’a jamais été entretenu ; coût des réparations : 5.175 euros, hors-taxes,

a4 enrobé : la zone située devant la porte coulissante a été fortement dégradée par le passage de camions ; ces dégradations sont dûes à l’exploitation du site ; leur réparation est estimée à : 3.315 euros, hors-taxes,

— B ) Bâtiment principal,

b 1 couverture fibrociment : celle- ci ne fuit pas mais il est possible que dans certaines conditions les mousses puissent permettre de légères infiltrations au niveau des recouvrements de plaques ondulées ; un nettoyage supprimerait ces éventuels désordres ; son coût est estimé à la somme de 12.744 euros, hors-taxes ,

b 2 couverture bacs acier : cette couverture est entièrement à reprendre parce que les travaux d’extension du bâtiment principal ont été mal réalisés : ainsi la toiture de l’aile Nord n’est pas équipée de gouttière, la descente du bâtiment principal a été détournée et non raccordée au réseau d’évacuation etc; les désordres constatés sont dûs en conséquence à une mauvaise réalisation initiale aggravée par un manque d’entretien des gouttières ; les réparations sont estimées à la somme de 4.975 euros, hors-taxes,

b 3 gouttières et descentes dégradées ou déformées : ces éléments n’ont pas été entretenus ; leur remplacement est estimé à la somme de 3.606 euros, hors-taxes,

b 4 gouttières et descentes absentes : ces ouvrages auraient dûs être mis en place lors de l’édification de l’aile Nord ; les travaux à réaliser sont estimés à la

somme de 3 620, 68 euros, hors-taxes,

b 5, b 6, b 7 : Bardages :

— b 5 bardage usé : les traces de rouille que présentent ces éléments sont dûes à la vétusté dans le cadre d’une utilisation normale des lieux par le preneur,

— b 6 bardage déformé : des déformations et percements de plusieurs tôles sont liés à une mauvaise utilisation des lieux ( passage de chariots élévateurs ou autres, laissant de nombreux points d’impacts caractéristiques ) : le remplacement de ces tôles est estimé à la somme de 10 667, 50 euros, hors-taxes,

— b 7 bardage rouillé aile Nord : l’état de rouille du bardage est le résultat, non pas d’une usure normale mais de la mauvaise conception et réalisation de cette aile de bâtiment : le remplacement du bardage est estimé à la somme de 7.155, 12 euros, hors-taxes,

b 8 poteau aile Nord : la rouille qui affecte ce poteau est dûe à la mauvaise réalisation des travaux et à un manque d’entretien des gouttières ; le remplacement du poteau coûte la somme de 770 euros, hors-taxes,

b 9 croisillons de structure : un croisillon a été découpé pour permettre un aménagement intérieur, ce qui justifie une réparation, les prestations nécessaires s’élevant à la somme de 800 euros, hors-taxes,

b 10 châssis vitrés : ceux-ci comportent des vitrages cassés ; les manoeuvres à distance sont inopérantes , certains châssis sont rouillés, et / ou condamnés . Le remplacement des châssis peut être estimé à la somme de 8.640 euros, hors-taxes,

b 11 soubassements : ceux-ci ont été endommagés à la suite d’une mauvaise utilisation des lieux ( chocs dûs au passage des chariots élévateurs ou autres ) ; le coût de la réparation est estimé à la somme de 4.200 euros, hors-taxes,

b 12 portes coulissantes : celles-ci sont trés dégradées ; elles ne sont plus manoeuvrables ; l’une des portes est à reprendre entièrement les trois autres nécessitent des prestations de remise en état ; ce poste est évalué à la somme de 12.000 euros, hors-taxes,

b 13 porte atelier : un entretien est nécessaire avec remise en jeu, et ce pour la somme de 2.000 euros, hors-taxes,

b 14 éclairage extérieur : les verrines de ces éclairages sont manquantes : le coût de leur remplacement est de 1.414 euros, hors-taxes,

b 15 sol atelier : si le sol des bâtiments principaux présente dans les parties courantes une vétusté normale, en revanche il existe ponctuellement des dégradations entraînant une impropriété à destination compte tenu de l’aspect dangereux de la circulation ; le coût des travaux de reprise est estimé à la somme de 5.100 euros, hors-taxes,

b 16 pont roulant et autres éléments de portage : ces éléments fixes font partie intégrante de l’immeuble et des activités susceptibles d’y être pratiquées ; leur remise en route peut être chiffrée à la somme de 5.500 euros, hors-taxes,

b 17 électricité : l’installation électrique a semble t-il fait l’objet d’un vol ; le remplacement effectué par la société Eiffel industrie est incomplet ; les travaux à réaliser en complément s’élévent à la somme de 25.560 euros, hors-taxes,

b 18 sanitaires : le bac en céramique est hors d’usage et ne dispose pas d’une robinetterie adaptée et distribuant de l’eau chaude : le coût des travaux à réaliser est estimé à la somme de 1.381, 56 euros hors-taxes,

b 19 aménagement de bureau : le bâtiment central intégre deux niveaux avec une pièce de stockage et un bureau ; l’ensemble est mal entretenu ; les travaux d’entretien s’élévent à la somme de 5.499, 60 euros, hors-taxes,

b 20 déménagement : divers éléments de rangement ont été laissés sur place : l’enlèvement est estimé à la somme de 2.000 euros, hors-taxes,

C / Bâtiments secondaires

c 1 ravalement : les façades présentent des traces de salissures et d’oxydation liées au manque général d’entretien, ce qui nécessite des travaux au coût de 4 536 euros hors-taxes,

c 2 menuiseries extérieures : les châssis ne sont pas entretenus ; certains bâtis des menuiseries bois sont pourris et de nombreux verres sont cassés ; le remplacement des châssis bois représente un coût de 2.482, 48 euros hors-taxes

c 3 barreaudage : l’ensemble des barreaudages présente des traces de rouille : certains sont trés dégradés ; ces désordres sont apparus par manque d’entretien dans le cadre du bail commercial ; le coût du traitement des barreaudages est de : 2 130 euros hors-taxes

c 4 portes : celles – ci présentent des traces de rouille et nécessitent des remise en jeu ; ces désordres sont apparus par manque d’entretien dans le cadre du bail commercial ; : les réparations consistent en un traitement anti-rouille au prix de 480 euros hors-taxes,

c 5 revêtement de sol dur : quelques carreaux de sol sont félés ; les travaux de réparation s’élévent à la somme de 665, 50 euros,

c 6 revêtement de sol souple : les sols sont hors d’usage et présentent des déformations généralisées ; ces désordres, qui sont apparus par manque d’entretien dans le cadre du bail commercial, nécessitent des réparations au coût de : 997, 60 euros,

c 7 rafraîchissement murs et portes : l’ensemble des murs est défraîchi par manque d’entretien ; en outre il manque des quincailleries de portes ; les réparations s’élévent à la somme de 6.570, 18 euros,

c 8 sanitaires : le robinet n’a pas été correctement entretenu dans le cadre du bail commercial ; son remplacement est estimé à la somme de 150 euros ;

Total : 156.485, 72 euros HT, somme représentant le montant des réparations ( cf annexe n° 7 du rapport d’expertise ) ;

Attendu que répondant au dire que la sci Connen lui a adressé le 8 juillet 2014 l’expert judiciaire a ajouté à cette somme les postes suivants :

— maîtrise d’oeuvre : 10% du montant total des travaux retenu,

— bureau de contrôle, coordinateur sécurité, et divers diagnostics avant travaux :

5 % du montant total des travaux retenu,

— assurance DO : 3, 5 % du montant total des travaux retenu ;

Attendu que, contestant en partie ces conclusions, la sci Connen fait valoir que :

— l’expert judiciaire d’une part n’a pas pris en compte certains désordres et d’autre part n’a pas pris suffisamment en compte certains des postes de réparation ; il en est ainsi en particulier de travaux de toiture qu’il n’a pas fait chiffrer,

— après prise en considération des postes omis par l’expert judiciaire et des réévaluations à effectuer le coût des travaux que la société Eiffel Industrie doit prendre en charge s’éléve à la somme de 540 493, 73 euros ;

Attendu que pour s’opposer à cette demande la société Eiffel industrie soutient qu’aucun des désordres allégués n’engage d’obligation à réparation de sa part dans la mesure où :

1) s’agissant de l’objet et de l’étendue de l’obligation d’entretien : celle-ci ne portait que sur l’ ouvrage défini par les plans et devis descriptifs annexés au contrat de bail à construire du 24 février 1976, à savoir un hangar métallique de type portique,

— en conséquence d’une part les postes de demandes portant sur les extérieurs ne sont pas couverts par l’obligation d’entretien, et d’autre part les constructions édifiées en cours de bail (et notamment les ailes nord et sud du hangar métallique, ainsi que les bungalows) ne sont pas comprises dans l’obligation d’entretien ce qui exclut les postes suivants du relevé établi par l’expert judiciaire :

Chapitre A extérieurs

a 1 : clôture sur rue :

a 2 : clôture côté autoroute,

a 3 : réseau d’assainissement,

a 4 : enrobé,

XXX,

b 2 couverture bacs acier,

b 3 gouttières et descentes dégradées ou déformées,

b 4 gouttières et descentes absentes,

b 7 bardage rouillé :aile Nord,

b 8 poteau : aile Nord,

b 12 portes coulissantes,

b 13 porte atelier,

b 16 pont roulant et autres éléments de portage,

XXX

2 ) s’agissant même du bâtiment principal : selon les dispositions du bail à construire (article VI entretien des constructions, et XII ) d’une part les constructions édifiées et les travaux et aménagements effectués par le preneur restent la propriété du preneur pendant la durée du bail,

— et d’autre part en fin de bail toutes les constructions édifiées par le locataire deviennent la propriété du bailleur,

Il en résulte que :

— si en fin de bail, le locataire subit le transfert de propriété des constructions qu’il a édifiées au profit du bailleur, il n’a pas l’obligation d’effectuer des travaux de remise en état pour permettre la relocation des lieux ou encore de reconstruire l’immeuble aux normes,

— concernant le bâtiment édifié en vertu du bail et couvert par l’obligation d’entretien : le locataire devait seulement rendre les lieux dans l’état où ils se trouvaient en fin de bail, tel que cet état est décrit par l’expert judiciaire

— concernant les autres constructions, non prévues au bail (et non assujetties à des travaux de remise en état) la propriété en est transférée, en l’état, au bailleur ;

3 ) s’agissant d’un hangar métallique, le bâtiment principal, seul concerné par l’obligation d’entretien, ne pouvait avoir une durée de vie de plus de 40 ans ; il a donc été amorti et les ouvrages concernés sont devenus obsolètes pour un usage industriel; de ce point de vue est exclue la prise en charge des postes suivants :

— Chapitre A : extérieurs,

a 4 : enrobés, ouvrage qu’un entretien n’aurait pas fait perdurer 40 ans,

— Chapitre B : bâtiment principal,

b 1 : couverture du bâtiment principal, étant observé que l’expert judiciaire ne précise pas si l’état constaté en 2012 est celui qui existait en 2006 ou 2011,

b 19 : aménagement bureaux et stockage,

— Chapitre C : bâtiments secondaires ;

4 ) certains désordres ne sont dûs qu’à la vétusté, laquelle, en l’absence de clause expresse ne peut être supportée par le locataire,

5 ) la date de certaines dégradations et en particulier celle d’actes de vandalisme n’est pas établie, ce qui exclut la prise en charge par le locataire des postes suivants :

— chapitre B : bâtiment principal,

— b 14 : éclairages extérieurs ,

— b 17 : électricité

— b 19 : aménagements bureaux et stockage

6 ) l’estimation du coût des réparations relatives aux portes coulissantes faite par l’expert judiciaire est surévaluée ( B 12 ),

Attendu sur le premier point que le contrat de bail à construire met à la charge du preneur notamment :

— une obligation d’entretien définie à l’article VI :

— et une obligation de construction définie à l’ article I

Attendu s’agissant de l’obligation d’entretien qu’aux termes de l’article IV Entretien des constructions du bail à construire : « le preneur devra, pendant tout le cours du bail, conserver en bon état d’entretien, les constructions édifiées et tous les aménagements qu’il y aura apportés, et effectuer à ses frais et sous sa responsabilité des réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du Code civil et par l’usage ainsi que le remplacement de tous éléments de la construction et de son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire .

Le preneur devra notamment, effectuer à ses frais et sous sa responsabilité tous travaux prescrits par l’autorité publique .. » ;

Attendu que compte tenu des termes ainsi employés l’obligation d’entretien des constructions n’est pas limitée aux ' constructions conformes aux plans et devis descriptifs ' visées à l’article I ( relatif à l’obligation de construire, ci-après examinée ) ; qu’elle porte sans exclusion sur l’ensemble des constructions édifiées et sur tous les aménagements ; que cette désignation, concerne à la fois les constructions prévues et les autres constructions édifiées pendant le cours du bail ;

Attendu en outre que concernant les ailes Nord et Sud du bâtiment d’origine, ajoutées à celui-ci au cours du bail à construire, il résulte du procès-verbal de constat du 29 décembre 2005, du rapport d’expertise judiciaire et du rapport de M. X, ( qui montrent en particulier que les toitures du bâtiment d’origine et celles des deux ailes sont étroitement imbriquées

et ' soudées entre elles’ ), que l’édification des deux ailes a réalisé un agrandissement du bâtiment initial ;

Attendu que s’agissant de l’obligation de construction il est stipulé : « I ) engagement de construction : ( P 25) :

— « le preneur s’oblige à édifier ou à faire édifier à ses frais sur le terrain loué, des constructions conformes aux plans et devis descriptifs analysés en l’exposé qui précède. « Il » s’oblige à poursuivre l’édification desdites constructions jusqu’à leur complet achèvement ainsi que des éléments d’infrastructure et d’équipement qui peuvent être nécessaires à la desserte et d’une manière générale à l’exploitation de l’immeuble » ;

Attendu que la société Eiffel industrie soutient que l’engagement de construire pris par le locataire ne porte pas sur les « Extérieurs » : clôture, voie de desserte intérieure et réseaux d’assainissement, mais exclusivement sur l’édification d’un hangar métallique ; qu’elle précise que selon le cahier des charges l’obligation de clôturer le terrain incombait à l’acquéreur, propriétaire du terrain ;

Mais attendu que les éléments d’infrastructures et d’équipement visés par la disposition contractuelle précitée incluent les voies de desserte intérieure ainsi que le réseau d’assainissement, ce qui correspond aux postes relatifs à la reprise de l’enrobé et au réseau d’assainissement ;

Attendu néanmoins, que cette stipulation contractuelle ne vise pas expressément la clôture du terrain ;

Que le devis descriptif estimatif annexé à la convention ne la mentionne pas davantage ;

Attendu qu’il n’est donc pas démontré que la réalisation de la clôture incombe au locataire ;

Attendu que concernant la demande d’indemnité relative à la clôture l’expert judiciaire décrit deux parties de clôture :

— la clôture sur rue,

— et la clôture côté autoroute ;

Qu’il indique que la clôture sur rue est dégradée, plusieurs poteaux étant cassés et réparés de façon contestable (consolidation par des éléments métalliques ; mise en place de fil détendus non fixés au poteau en partie basse) ce qui rend la clôture inefficace ;

Attendu que si le preneur n’était pas tenu de réaliser la clôture côté rue, il devait néanmoins, en application de l’article 1732 du code civil, entretenir l’ensemble des constructions et aménagements constituant la chose louée ; que le poste relatif à la réparation de la clôture côté rue reléve en conséquence de l’obligation d’entretien incombant à la société Eiffel industrie ; que les désordres constatés et les conséquences des réparations défectueuses réalisées l’obligent à indemniser du préjudice en résultant ;

Attendu que l’expert judiciaire constate que la clôture côté autoroute, n’a été que partiellement réalisée et qu’il manque ainsi 100 ml de clôture ;

Attendu qu’en l’absence de preuve d’une obligation pour le preneur de réaliser cette clôture, la demande de réparation formée à ce titre n’est pas justifiée ;

Attendu que la société Eiffel industrie fait valoir en outre que l’engagement de construire ne porte pas sur le pont roulant qui constitue un matériel appartenant l’exploitant ( b 16 ) ;

Mais attendu que l’expert judiciaire précise que le pont roulant et les éléments de portage constituent des éléments fixes faisant partie intégrante de l’immeuble ; qu’ils correspondent en conséquence à des aménagements au sens de l’article VI susvisé ; qu’à ce titre ils sont inclus dans l’obligation d’entretien prise par le locataire ;

Attendu sur le 2^e point que le locataire était tenu d’exécuter en cours de bail l’ensemble des remises en état et réparations que nécessite l’entretien des lieux ; qu’il doit répondre en fin de bail de l’ensemble des désordres et dégradations qui résulte d’un défaut d’entretien ;

Que le transfert de propriété des constructions et aménagement en fin de bail n’a donc pas pour effet de le dispenser de son obligation à réparation ;

Attendu sur les 3^e et 4^e points que sauf stipulation expresse du bail mettant la vétusté à la charge du locataire, les conséquences de celle-ci doivent être supportées par le bailleur ;

Attendu en l’espèce qu’en l’absence d’une telle stipulation contractuelle, l’ensemble des réparations dues à la vétusté incombe au bailleur ;

Attendu qu’aucun élément du dossier ne permet d’affirmer que les constructions concernées ne pourraient avoir une durée de vie limitée à 40 ans ; qu’en exécution de son obligation d’entretien, le locataire était tenu de les réparer ;

Attendu s’agissant de la vétusté, que l’expert judiciaire a noté de façon précise la cause des désordres qu’il a constatés ; que pour certains des ouvrages il a fait la différence entre les désordres provenant de la vétusté d’une part et ceux qui procédent d’un manque d’entretien ou d’un usage anormal des lieux d’autre part ; qu’il en ainsi en particulier du bardage ( postes B 5, 6, et 7 ) ainsi que du sol de l’atelier (B. 14), l’expert judiciaire distinguant clairement les parties usées par vétusté, et les parties endommagées à la suite soit d’une exploitation anormale des lieux soit d’un manquement à l’obligation d’entretien ;

Attendu qu’il résulte à cet égard des procès verbaux de constat d’huissier de justice des 29 décembre 2005, et 27 novembre 2011, du rapport technique du 3 février 2012, et des constatations de l’expert judiciaire que les désordres retenus par celui-ci ne sont pas dus à la vétusté mais à des détériorations et dégradations, ou encore à un manque d’entretien ;

Que ces désordres proviennent de manquements du preneur à l’ obligation d’entretien, prévue tant par les dispositions contractuelles susvisées, que par l’article 1732 du Code civil ; que ces manquements engagent sa responsabilité contractuelle et l’obligent à réparation ;

Attendu que le 5^e point susvisé concerne plus spécialement la date de la détermination de la détérioration ou de la dégradation de certains ouvrages, à savoir :

— b 14 : éclairage (absence de verrines),

— b 17 : installation électrique,

— b 19 : aménagement bureaux et stockage ;

Attendu concernant le poste b. 14 que l’expert judiciaire note l’absence de verrines des éclairages extérieurs du bâtiment principal ; qu’il précise que ce point n’est relevé dans aucun des rapports qui lui ont été soumis et qu’il ne peut situer la date de la disparition de ces éléments ;

Attendu qu’aux termes de l’article 1732 du code civil le preneur doit répondre des dégradations au des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ;

Que la société Eiffel industrie ne produit aucun élément de preuve concernant les circonstances de la survenance des désordres constatés par l’expert judiciaire ; qu’en conséquence, en application du texte susvisé, la demande formée à ce titre par la sci Connen est fondée ;

Attendu concernant le poste b. 19 que l’expert judiciaire note que l’ensemble des deux niveaux composant le bâtiment central (pièce de stockage et bureau) est mal entretenu et que les finitions n’ont pas été refaites depuis « 2005 et peut-être depuis plus longtemps » ;

Que la photographie qui suit cette appréciation montre l’absence d’entretien de cet ensemble ;

Qu’alors que ces conclusions montrent un défaut d’entretien, la société Eiffel industrie n’établit ni n’allègue avoir réalisé des travaux d’entretien dans cette partie de locaux ;

Attendu qu’ en considération de la nature des désordres, les réparations à réaliser, relèvent de l’obligation définie à l’article 1732 du code civil ; que la demande d’indemnité de réparation formée à ce titre est donc fondée dans la mesure de l’évaluation faite par l’expert judiciaire ;

Attendu concernant le poste b. 17 que l’expert judiciaire indique que l’installation électrique du bâtiment principal a « semble-t-il fait l’objet d’un vol …….., il semble que la société Eiffel industrie ait remis en place une installation électrique mais simplement limitée au strict minimum pour éclairer les pièces » ;

Attendu qu’en application de l’article 1732 du Code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute ;

Attendu que les circonstances de la survenance des désordres et de la réparation sont évoquées en des termes incertains par l’expert judiciaire ; que la société Eiffel industrie ne produit aucun élément de preuve concernant ces circonstances ; qu’elle ne rapporte pas la preuve, qui, en application du texte susvisé, lui incombe ;

Que compte tenu de ces éléments la demande en paiement formée à ce titre est fondée dans son principe ;

Attendu que le 6^e point ( estimation du coût des réparations des portes coulissantes ) étant également évoqué par la sci Connen, il y sera répondu ci-après ;

Attendu que reprenant les observations et contestations figurant dans son dire du 8 juillet 2014, la sci Connen conteste certaines conclusions du rapport d’expertise judiciaire ;

Qu’elle invoque principalement :

— l’absence de prise en compte de la présence d’amiante,

— la nécessité selon elle de remplacer la toiture,

— l’absence de prise en compte de certains postes de réparation et de dépenses nécessaires à la réalisation des travaux de remise en état relativement à :

— la toiture ( B. 1, et B. 2 ),

— la clôture côté autoroute ( A. 2 ),

— aux : châssis vitrés ( B. 10 ),

— aux portes coulissantes ( B. 12 ) ,

— ainsi qu’aux prestations concernant le chantier des travaux de remise en état : maîtrise d’oeuvre, bureau de contrôle, la sécurité du chantier, et souscription d’une assurance,

— l’absence de prise en compte d’une partie des désordres concernant :

— A. 4 : les extérieurs : enrobé,

— B. 5 , 6, 7 : la charpente métallique,

— B. 17 : l’installation électrique ;

Attendu que l’expert judiciaire a répondu de façon détaillée et précise au dire du 8 juillet 2014 ;

Attendu qu’il a ainsi d’une part admis dans son principe la pertinence des observations de la SCI connen concernant certains des postes susvisés :

Qu’il a en conséquence chiffré les prestations relatives au raccordement au réseau, (B. 2) la plus-value correspondant au verre armé des châssis (B. 10), le remplacement d’une des portes coulissantes (B. 12), ainsi que le coût des frais relatifs au chantier de remise en état ;

Que d’autre part, il a expliqué et maintenu sa position concernant les postes suivants :

— XXX usés, XXX, et XXX,

— B. 1 nettoyage de la couverture,

— A. 2 : enrobé,

— B. 15 : sols ;

— travaux de désamiantage,

Attendu que, concernant le poste de B. 5 (bardages usés) il note que si la présence de traces de rouille est inesthétique, elle n’est pas liée à un à défaut d’entretien ou à une utilisation anormale, « s’agissant de bâtiments implantés à proximité immédiate de la zone industrielle du Havre, laquelle génère un air agressif et réduit la durée de vie de nombreux matériaux » ; qu’il en conclu que ces désordres proviennent de la vétusté dans le cadre d’une utilisation normale de la chose louée ;

Qu’au reproche concernant le nombre de XXX ou percés qu’il a retenu ( B. 6 et B. 7, ) il répond en précisant que ces postes concernent seulement des désordres et des dégradations résultant d’une utilisation anormale des lieux ou d’un défaut d’entretien ;

Attendu que concernant le poste B. 1 il apporte des précisions sur le chiffrage proposé, lequel inclut les frais évoqués dans le dire relativement à la prévision d’une ligne de vie ;

Attendu que concernant le poste de A. 2 (enrobé) l’expert judiciaire expose les raisons pour lesquelles il a retenu un enrobé à froid d’un prix supérieur à l’enrôbé à chaud ; qu’il indique à cet égard qu’un enrôbé à froid permet des reprises ponctuelles ;

Que s’agissant du poste B 15 ( sols ) il précise que la différence de métré de surface à traiter, relevée dans le dire, s’explique par le fait que les surfaces qu’il a retenues correspondent exclusivement aux surfaces dégradées résultant d’un trouble d’exploitation et affectant la zone située entre le portail et le devant de l’entrée, tandis que les autres dégradations, plus légères, résultent d’une usure normale ;

Attendu, concernant la question de l’amiante, que l’expert judiciaire rappelle que la SCI connen fait état d’un courrier du 22 novembre 2005, qui annonce le passage d’une entreprise spécialisée pour effectuer la recherche d’amiante ; qu’il indique ignorer si cette recherche a été réalisée ;

Qu’il considère à juste titre que la recherche d’amiante n’impose pas le remplacement automatique d’éléments amiantés, et que sauf mesures à prendre en cas de réalisation de travaux, un immeuble contenant des produits de type fibrociment incluant des éléments d’amiante peut être vendu en l’état ; que s’agissant en particulier de la couverture il indique que l’absence de constat d’amiante ne justifie pas le remplacement de la couverture ; qu’il relève qu’ayant visité l’immeuble par temps de forte pluie, en hiver, il a constaté que la toiture ne présente pas de désordres ;

Attendu concernant l’installation électrique (B17), l’expert judiciaire indique que l’installation n’intégre pas l’ ensemble des éléments nécessaires pour mettre en activité le bâtiment principal ; qu’il chiffre le coût des travaux nécessaires ; qu’il ne relève pas de désordres ni de manque, relativement aux bâtiments secondaires ; que les procès verbaux de constat et les deux photographies invoquées par la sci Connen n’établissent pas, par eux mêmes l’existence d’une obligation de réparation relativement à l’installation électrique des bâtiments secondaires ; que l’expert judiciaire note que « l’installation générale du bâtiment principal et de ses ailes est assez simple et que l’activité supposée de 50 personnes travaillant en chaudronnerie n’impacte pas directement l’installation électrique elle-même » ; qu’il a en conséquence maintenu son chiffrage ;

Attendu que, tant sur ce dernier poste que sur les autres postes ci-dessus examinés, les conclusions de l’expert judiciaire sont claires et précises ; qu’elles reposent sur un examen attentif et sérieux des lieux et des pièces qui lui ont été soumises ; qu’elles seront donc retenues ;

Attendu que concernant le poste A. 2 clôture côté autoroute, évoqué dans le dire susvisé, il a été retenu ci-dessus que la sci Connen n’établissait pas l’existence d’une obligation à réparation à ce titre de la part de la société Eiffel industrie ;

Attendu que compte tenu des développements qui précèdent, la créance d’indemnité de la sci Connen s’établit à la somme de :

156 485, 72 euros, HT – 8000 euros (A. 2 : clôture côté autoroute) = 148'485,72 euros + 14'848,57 euros ( maîtrise d’oeuvre : 10 % ) +

7 424, 29 ( prestations des divers intervenants : 5 % ) )+ 5 197 euros (assurance 3, 5 % )= 175'955, 58 euros outre TVA et selon la demande faite sur ce point, actualisation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction publiée par l’INSEE entre le 15 juillet 2014 date du rapport d’expertise judiciaire et la date de la présente décision ;

Attendu que l’équité commande :

— d’allouer à la Sci Connen la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de confirmer la décision déférée en ses dispositions relatives aux frais hors dépens,

— et de rejeter les demandes en paiement relatives aux frais hors dépens formées par la société Eiffel industrie ;

Attendu qu’en application de l’article 696 du code civile les dépens seront mis à la charge de la société Eiffel industrie qui succombe en plusieurs de ses prétentions au sens de ce texte ;

Par ces motifs,

La cour,

Vu l’arrêt en date du 11 juillet 2013 par lequel cette cour a ordonné, avant dire droit sur les demandes relatives à la remise en état des lieux, une expertise, les demandes relatives aux frais hors dépens et aux dépens étant réservées,

Confirme la décision déférée en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ,

L’infirme en ce qu’elle condamné sous astreinte la société Eiffel industrie à procéder à la remise en état des lieux,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne la société Eiffel industrie à payer à la Sci Connen au titre de la remise en état des lieux la somme de 175'955, 58 euros outre TVA et le tout avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction publiée par l’INSEE entre le 15 juillet 2014 et la date de la présente décision ;

La condamne à payer à la Sci Connen la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

Condamne la société Eiffel industrie aux dépens, lesquels comprennent également les frais d’expertise,

Autorise la distraction des dépens au profit des avocats de la cause dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT