Cour d'appel de Rouen, Chambre de la proximité, 15 avril 2021, n° 20/00880

Autour de la décision
- Arguments
  Nouveau
- Commentaires
  0

Texte intégral
- COUR D'APPEL DE ROUEN
- DÉCISION
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur le paiement des loyers et charges
- Ceci étant exposé.
- Sur la délivrance des quittances de loyer de mars 2017 et juillet 2017
- Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la restitution tardive du d...
- Ceci étant exposé
- Sur la réparation du trouble de jouissance lié à l'insalubrité
- Ceci étant exposé
- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
- Dispositif

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

TI Rouen 22 novembre 2019

CA Rouen
Infirmation 15 avril 2021

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Versement d'allocations logement
La cour a constaté que la SCI Du Bout des Villes a perçu des allocations logement pour les mois concernés, entraînant un trop perçu de 472 euros.
Accepté
Droit à la quittance de loyer
La cour a jugé que les époux X avaient droit à la délivrance des quittances, la SCI ayant été payée de l'intégralité des loyers.
Accepté
Restitution tardive du dépôt de garantie
La cour a constaté que la restitution a eu lieu après le délai légal, justifiant ainsi la demande de dommages et intérêts.
Rejeté
État insalubre du logement
La cour a jugé que le logement était décent lors de l'entrée des époux X et que les désordres survenus ne sont pas imputables au bailleur.
Rejeté
Procédure abusive
La cour a estimé qu'aucun abus de procédure ne pouvait être reproché aux époux X, qui ont partiellement obtenu gain de cause.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Rouen, ch. de la proximité, 15 avr. 2021, n° 20/00880
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	20/00880
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Rouen, 22 novembre 2019, N° 1118001341
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Christine FOUCHER-GROS, président
Avocat(s) :	Victor AVERLANTClaire SOUBRANE
Cabinet(s) :	SCP AVERLANT
Parties :	S.C.I. DU BOUT DES VILLES

Texte intégral

N° RG 20/00880 – N° Portalis DBV2-V-B7E-INPK

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 15 AVRIL 2021

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

1118001341

Jugement du TRIBUNAL D’INSTANCE DE ROUEN du 22 Novembre 2019

APPELANTS :

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

représenté et assisté par M^e Victor AVERLANT de la SCP AVERLANT, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/000111 du 17/02/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

Madame D A épouse X

née le […] à […]

[…]

représentée et assistée par M^e Victor AVERLANT de la SCP AVERLANT, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/000111 du 17/02/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIMES :

Maître F B es qualité de mandataire judiciaire de la SCI DU BOUT DES VILLES

[…]

représenté et assisté par M^e Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN

S.C.I. DU BOUT DES VILLES

[…]

représentée et assistée par M^e Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 08 Février 2021 sans opposition des avocats devant Madame GERMAIN, Conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame FOUCHER-GROS, Présidente

Madame GERMAIN, Conseillère

Monsieur MICHEL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame Y,

DEBATS :

A l’audience publique du 08 Février 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Avril 2021

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 15 Avril 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame FOUCHER-GROS, Présidente et par Madame Y, Greffière.

* *

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 5 décembre 2016, M. C X et son épouse M^me D X, ont pris à bail un logement appartenant à la SCI Du Bout des Villes, moyennant un loyer mensuel de 560 euros outres 30 euros de charges.

Considérant avoir réglé à tort l’intégralité des loyers de janvier et février 2017, au motif que la bailleresse aurait perçu pour cette période, un montant mensuel de 437 euros au titre de l’allocation

logement de la Caisse d’Allocations Familiales, M. et M^me X ont réclamé à la SCI du Bout des Villes par lettre recommandée avec accusé réception du 22 mars 2017, le remboursement du trop perçu.

Parallèlement et par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 avril 2017, la Confédération Nationale du Logement a mis en demeure la bailleresse de rembourser ce trop perçu et de délivrer la quittance du mois de mars 2017.

Le 13 février 2018, les époux X donnaient leur préavis pour le 13 mars 2018.

Leur demande de remboursement de loyers trop perçus, de délivrance de la quittance du mois de mars 2017 et du remboursement du dépôt de garantie étant restée vaine, M. et M^me X ont suivant acte du 28 mai 2018, fait assigner la SCI du Bout des Villes devant le tribunal d’instance de Rouen pour obtenir paiement des sommes de 874 euros à titre de restitution de trop perçu de loyers, 560 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, 112 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de restitution du dépôt de garantie, 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’insalubrité du logement et pour obtenir la remise de la quittance de loyer du mois de mars 2017, sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Le 7 novembre 2018, le conseil de la SCI du Bout des Villes a remis aux époux X, la somme de 560 euros en restitution du dépôt de garantie.

Le 7 mars 2019, le tribunal de grande instance de Rouen a ordonné l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de la SCI du Bout des Villes, M^e B étant désigné en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement contradictoire du 22 novembre 2019 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal d’instance de Rouen a :

— condamné M. C X et M^me D X née A à payer solidairement à la sci du Bout des Villes, représentée par M^e B, es qualité de mandataire judiciaire, la somme de 2611 euros au titre des loyers et charges, arrêtés au 6 mars 2018, mois de mars 2018 inclus,

— condamné M. C X et M^me D X née A à payer solidairement à la sci du Bout des Villes, représentée par M^e B, es qualité de mandataire judiciaire, la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— condamné M. C X et M^me D X née A aux dépens de l’instance qu’ils supporteront chacun par moitié.

M. C X et M^me D X née A ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 17 février 2020.

Vu les conclusions du 15 janvier 2021, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de M. et M^me X qui demandent à la cour de :

Infirmer la décision en ce qu’elle a :

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— rejeté toute demandes plus ample ou contraire,

— condamné M. C X et M^me D X née A aux dépens de l’instance qu’ils supporteront chacun par moitié.

Et statuant à nouveau :

A titre principal :

— débouter la SCI du Bout des Villes et M^e B es qualité de mandataire judiciaire, de l’ensemble de leurs demandes,

— ordonner la fixation de la créance des époux X au passif du redressement judiciaire de la SCI du Bout des Villes dont jugement d’ouverture au 7 mars 2019 publié au Bodacc le 20 mars 2019, pour les sommes de :

—  472 euros au titre du trop-perçu de loyers et charges,

—  392 euros sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

—  3000 euros au titre du trouble de jouissance en raison du caractère non décent du logement,

—  1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— en tant que de besoin la somme correspondant aux entiers dépens de l’instance

— ordonner la remise par la SCI du Bout des villes et M^e F B es qualité de mandataire judiciaire, des quittances des mois de mars 2017 et juillet 2017.

A titre subsidiaire en cas de condamnation des consorts X à verser une quelconque somme à la SCI du Bout des Villes, conformément à l’article L622-7 du code de commerce faisant exception au principe d’interdiction des paiements :

— ordonner la compensation entre les sommes qui seraient dues par la SCI du Bout des Villes et M^e F B, es qualité de mandataire liquidateur et celles auxquelles pourraient être condamnés les consorts X.

Vu les conclusions du 29 janvier 2021, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la SCI du Bout des Villes et M^e F B, es qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SCI du Bout des Villes, qui demandent à la cour de :

A titre principal :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

Statuant à nouveau ,

— débouter M. et M^me X de leur demande de fixation de créance au passif du redressement judiciaire de la SCI du Bout des Villes dont le jugement d’ouverture au 7 mars 2019 publié au Bodacc le 20 mars 2019, pour les sommes de :

—  472 euros au titre du trop-perçu de loyers et charges,

—  392 euros sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

—  3000 euros au titre du trouble de jouissance en raison du caractère non décent du logement,

—  1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— en tant que de besoin la somme correspondant aux entiers dépens de l’instance

— débouter M. et M^me X de leur demande de remise des quittances des mois de mars 2017 et juillet 2017

Si par extraordinaire la cour considérait que la déclaration de créance est conforme aux exigences légales et décidait de fixer la créance des époux X au passif du redressement judiciaire de la SCI du Bout des Villes :

— juger que la SCI du Bout des Villes n’a pas reçu de la Caisse d’Allocations familiales de Seine-Maritime d’allocation de logement pour les mois de janvier 2017, février 2017, mars 2017, février 2018 et mars 2018 correspondant à la somme totale de 2618 euros pour le compte des époux X,

— juger que M. et M^me X n’ont pas de ce fait payé indûment des loyers et charges pour la somme totale de 2618 euros,

— juger que la SCI du Bout des Villes n’a pas eu connaissance de règlements auprès du Trésor Public suite à l’avis à tiers détenteur du 5 décembre 2017 ( mainlevée du 2 mars 2018) soit 155 euros x 3 mois = 465 euros,

— juger que M. C X et M^me D X n’ont pas de ce fait payé indûment des loyers et charges pour la somme de 465 € ;

— en conséquence, débouter purement et simplement M. C X et M^me D X de leur demande de fixation de la créance au passif du redressement judiciaire de la SCI du Bout des Villes pour la somme de 472 € à titre de trop-perçu de loyers et charges ;

— juger que la SCI du Bout des Villes a restitué le dépôt de garantie d’un montant de 560 € à M. et M^me X ;

— débouter M. et M^me X de leur demande de fixation de la créance au passif du redressement judiciaire de la SCI du Bout des Villes pour la somme de 392 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la non restitution du dépôt de garantie en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet

1989 ;

— juger que M. C X et M^me D X n’ont pas réglé la totalité du mois de mars et juillet 2017 ;

— juger que la demande de remise de la quittance du mois de juillet 2017 est une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile et par conséquent débouter les consorts X de leur demande de remise de la quittance pour le mois de juillet 2017 ;

— débouter M. C X et M^me D X de leur demande de remise par la SCI du Bout des Villes et M^e B es qualité de mandataire judiciaire des quittances des mois de mars 2017 et juillet 2017 ;

— juger que le logement loué sis […] à Rouen (76100) par M. C X et M^me D X n’était ni indécent, ni insalubre ;

— en conséquence, débouter purement et simplement M. C X et M^me D X de leur demande de fixation de la créance au passif du redressement judiciaire de la SCI du Bout des Villes pour la somme de 3.000 euros en l’absence de trouble de jouissance en raison du caractère non décent du logement ;

— débouter purement et simplement M. C X et M^me D X de leur demande de fixation de la créance au passif du redressement judiciaire de la SCI du Bout des Villes pour la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter purement et simplement M. C X et M^me D X de leur demande de compensation entre les sommes qui seraient dues par la SCI du Bout des Villes et Maître B, es qualité de mandataire judiciaire et celles auxquelles pourraient être condamnés les consorts X ;

— confirmer le jugement rendu le 22 novembre 2019 en ce qu’il a condamné solidairement M. C X et Madame D X à verser à la SCI du Bout des Villes la somme de 2.611 € au titre des loyers et charges impayés au mois de mars 2018 ;

— confirmer le jugement rendu le 22 novembre 2019 en ce qu’il a condamné solidairement M. X et Madame D X à verser à la SCI du Bout des Villes la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Statuant à nouveau,

— débouter purement et simplement M. C X et Madame D X de l’ensemble de leurs de demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement M. C X et M^me D X à verser à la SCI du Bout des Villes et à Maître B es qualité de mandataire judiciaire la somme de 1.000 € de dommage et intérêts pour procédure abusive en application de l’article 1240 du code civil ;

— condamner solidairement M. C X et M^me D X à verser à la SCI du Bout des Villes et à Maître B es qualité de mandataire judiciaire la somme de 1.000 € et aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il convient d’indiquer que par ordonnance du 14 décembre 2020, le juge commissaire statuant sur la contestation formée par M^e B et la SCI du Bout des Villes à l’encontre de la déclaration de créance des époux X relative aux demandes formées dans le cadre de la présente instance, a dit que M. et M^me X par l’intermédiaire de leur avocat avaient bien déclaré une créance au passif de la SCI du Bout des Villes le 28 mars 2019 et a ordonné le sursis à statuer sur l’admission de la créance jusqu’à ce que soit rendu l’arrêt dans la procédure pendante devant la cour d’appel de Rouen dans le litige opposant les parties.

Sur le paiement des loyers et charges

Les époux X reprochent au premier juge de les avoir condamnés au paiement de la somme de 2.611 euros au titre des loyers impayés au 6 mars 2018 alors qu’il convenait de déduire du décompte établi par la SCI du Bout des Villes :

— les allocations logement directement versées au bailleur durant les mois de janvier, février, mars et avril 2017 soit une somme de 1748 euros ( 437 euros x4)

— les règlements opérés au Trésor Public suite à avis à tiers détenteur du 5 décembre 2017 et dont la mainlevée est intervenue le 2 mars 2018, pour 465 euros ( 155 euros x 3)

— les allocations logement directement versées au bailleur en janvier et février 2018 pour 870 euros, que la SCI du Bout des Villes n’a pas perçue de sa propre faute, en refusant de transmettre à la CAF la quittance de juillet 2017.

Ils soutiennent que déduction faite de ces sommes, ils sont créanciers d’une somme de 472 euros.

La SCI du Bout des Villes prétend n’avoir jamais perçu l’allocation logement des mois de janvier, février, mars et avril 2017, ni celle des mois de janvier et février 2018.

S’agissant des règlement opérés au Trésor Public, elle fait valoir que les époux X se contentent d’affirmer avoir reçu quitus de cette institution lui imposant de prouver un fait négatif, mais qu’elle n’a jamais eu connaissance de règlements auprès du Trésor Public suite à l’avis à tiers détenteur du 5 décembre 2017.

Ceci étant exposé.

Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, pour fonder sa demande en paiement au titre des loyers impayés, la SCI du Bout des Villes verse aux débats :

— un décompte établi par elle-même

— une attestation de la CAF du 4 décembre 2017 dont il résulte qu’elle ne recevra plus de prestation mensuelle à compter de janvier 2018

— ses relevés de compte de janvier 2017 à décembre 2017 à l’exception des décomptes de mars et avril 2017

— des bordereaux CAF de septembre, octobre, novembre et décembre 2017 sur lesquels figurent les allocations logement perçues au titre du bail fait aux époux X et à d’autres locataires.

De ces pièces il ressort d’une part que les relevés de compte de la SCI du bout des villes destinés à

établir les versements des allocations logement, sont incomplets et comportent des versements de la CAF en août 2017, d’une somme de 642 euros et d’une autre de 544 euros, sans que les locataires correspondant à ces versements ne puissent être identifiés, ni qu’il puisse être déterminé qu’il s’agit de rappels, d’autre part que le décompte établi par la SCI du Bout des Villes n’est pas fidèle aux sommes qui figurent sur les relevés de compte.

Ainsi, le décompte reprend un versement réalisé par les époux X en mars 2017 pour 153 euros, alors qu’il résulte des relevés de compte que c’est en réalité la somme de 190 euros qui a été versée par les locataires.

De même le décompte ne reprend pas les versements intervenus en novembre 2017 pour 590 euros et en décembre 2017 pour 155 euros.

Ce décompte qui ne reflète pas la réalité des règlements réalisés par les locataires et les relevés de comptes bancaires incomplets sont insuffisants à établir la preuve des versements de la CAF tels que l’allègue la SCI du Bout des Villes qui prétend n’avoir perçu ces prestations qu’à compter de mai 2017 et de la réalité de sa créance.

M. et M^me X versent quant à eux :

— une attestation CAF du 27 janvier 2017 indiquant qu’ils pourront prétendre à une allocation logement de 437 euros à compter de janvier 2017, cette somme étant versée directement à la SCI du Bout des Villes.

— les attestations CAF établies le 13 décembre 2017 dont il résulte qu’a été versée à compter de janvier 2017 directement à la SCI du Bout des Villes l’allocation logement de 437 euros et ce pour les mois de janvier, février, mars, avril, mai, juin, juillet, août et septembre 2017, puis de 435 euros d’octobre à décembre 2017.

— une attestation de la SELARL Corrihons, huissiers de justice du 8 février 2018, précisant avoir perçu les sommes de 153 euros de M^me X du 15 mai au 15 octobre 2017 au titre de la saisie-attribution des loyers à l’exception du mois d’août 2017, soit au total une somme de 765 euros

— un avis à tiers détenteur du 15 décembre 2017 et la mainlevée de cet avis le 2 mars 2018, ainsi que trois quittances de la direction générale des finances publiques des 15 décembre 2017, 15 janvier 2018 et 15 janvier 2018 de 155 euros chacune.

De l’ensemble de ces pièces il ressort que la créance du bailleur était de 8507 euros de janvier 2017 à mars 2018 au titre des loyers et charges.

La SCI du Bout des Villes a perçu une somme totale de 8979 euros ( versements des époux X directement au bailleur, à M^e Corrihons et au Trésor et versements directs par la CAF).

La SCI du Bout des Villes a donc perçu au total une somme de 8979 euros alors qu’elle aurait dû percevoir la somme de 8507 euros, soit une somme indue de 472 euros, dont les époux X sont fondés à solliciter le remboursement.

La SCI du Bout des Villes sera condamnée à rembourser aux époux X la somme de 472 euros et le jugement sera infirmé en ce qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 2611 euros.

Sur la délivrance des quittances de loyer de mars 2017 et juillet 2017

Les époux X sollicitent la délivrance de la quittance de loyer du mois de mars 2017 et en cause d’appel en outre celle du mois de juillet 2017.

La SCI du Bout des Villes s’oppose à la délivrance de la quittance du mois de mars 2017 au motif qu’elle n’aurait pas été réglée intégralement du loyer de mars, prétendant n’avoir perçu les allocations logement qu’à compter du mois de mai 2017.

S’agissant de la quittance de juillet 2017, elle soutient qu’il s’agit d’une demande nouvelle qui doit être déclarée irrecevable. Subsidiairement elle fait valoir que les époux X ne s’étant pas libérés intégralement de leurs loyers, ils doivent être déboutés de leur demande au titre de la quittance de juillet 2017.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, ' à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

L’article 566 précisé que ' les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

En l’espèce, les époux X n’ont sollicité en première instance que la quittance de mars 2017, mais ils réclamaient déjà le remboursement d’un trop perçu par le bailleur prétendant avoir réglé l’intégralité de leurs loyers.

La demande de délivrance de la quittance de juillet 2017 est donc la conséquence du règlement intégral des loyers invoqué en première instance au soutien de leur demande de remboursement du trop perçu.

Cette demande est recevable.

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que ' le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.'

Il résulte de ce qui précède, que la SCI du Bout des Villes a été payée de l’intégralité de ses loyers. M et M^me X sont donc fondés à réclamer les quittances des mois de mars et juillet 2017 et le jugement sera infirmé en ce qu’il les a déboutés de la demande de délivrance de la quittance du mois de mars 2017.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la restitution tardive du dépôt de garantie.

M. et M^me X soutiennent qu’ils ont versé la somme de 560 euros au titre du dépôt de garantie lors de leur entrée dans les lieux. Ils ont quitté les lieux le 9 mars 2018 et malgré demande par lettre recommandée du 29 mars 2018, ils n’ont obtenu restitution de l’intégralité du dépôt de garantie que le 7 novembre 2018, après plusieurs relances.

Ils font valoir qu’ayant reçu cette somme sept mois après le délai légal d’un mois prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la SCI du Bout des Villes est redevable de dommages et intérêts à hauteur de 10% des sommes dues du 9 avril 2018 au 7 novembre 2018.

La SCI du Bout des Villes s’oppose à cette demande considérant avoir procédé spontanément à la restitution du dépôt de garantie lors de la première instance.

Ceci étant exposé :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que 'il [le dépôt de garantie] est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataires lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.(…) A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.'

En l’espèce, l’état des lieux de sortie est intervenu le 9 mars 2018. Il n’est pas contesté par la SCI du Bout des Villles que les clés ont été remises à cette date.

La SCI du Bout des Villes a restitué le dépôt de garantie en totalité en cours de procédure, le 7 novembre 2018.

La restitution du dépôt de garantie n’est pas intervenue spontanément dans le délai d’un mois de la remise des clés, sans que la SCI du Bout des Villes invoque qu’elle ignorait la nouvelle adresse de M. et M^me X.

M. et M^me X sont donc fondés en leur demande de règlement d’une somme correspondant à la majoration de 10% du montant du loyer en principal, du 9 avril 2018 au 7 novembre 2018, soit 6 périodes mensuelles commencées en retard :

10% de 560 euros x 6 = 336 euros.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande de dommages et intérêts au titre de la restitution tardive du dépôt de garantie et la SCI du Bout des Villes sera condamnée à leur payer la somme de 336 euros.

Sur la réparation du trouble de jouissance lié à l’insalubrité

M. et M^me X prétendent que le logement qui leur a été donné à bail ne correspondait pas à un logement décent et habitable et que l’état des lieux d’entrée établit que le logement présentait des dégradations caractéristiques d’un habitat insalubre. Ils font valoir que le plafond de la cuisine s’est en partie effondré en janvier 2018, que les murs suintaient d’humidité tant l’isolation était inexistante.

Ils soutiennent que l’état des lieux de sortie dont ils n’ont pas compris le contenu, ne saurait suffire à établir l’état correct du logement.

Ils prétendent qu’en raison de l’état du logement, les enfants sont tombés gravement malades.

La SCI du Bout des Villes fait valoir que les époux X ne démontrent pas les troubles de jouissance qu’ils auraient subis, prétendant que l’ insalubrité du logement ne saurait être retenue.

Elle soutient que les désordres allégués et repris dans le rapport réalisé non contradictoirement le 6 septembre 2017, ne figurent pas dans l’état des lieux de sortie. Qu’enfin la comparaison de l’état des lieux d’entrée, du rapport 'habitat dégradé’ et de l’état des lieux de sortie, ne fait ressortir aucune indécence ou insalubrité du logement.

Ceci étant exposé :

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation'.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les critères de décence. Ainsi 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ( …)'.

Il résulte de la lecture de l’état des lieux d’entrée, que contrairement à ce que prétendent les époux X, le logement était en bon état, seule la porte de la cave présentait des traces d’humidité. La salle de bains disposait en outre d’une ventilation en état de fonctionnement.

L’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 9 mars 2018 confirme le bon état du logement, notamment les chambres, à l’exception d’une fuite dans la douche, d’une ventilation qui ne fonctionne plus dans la salle de bains et d’un mauvais état du plafond de la salle de bains.

Le rapport établi le 10 janvier 2018 par le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne, à la suite de la visite du 6 septembre 2017, relève que la toiture et la couverture, les gouttières, les murs et pignons, les soubassements sont en bon état. En revanche le plafond de la cuisine était gorgé d’eau lors de la visite et semblait instable.

Par ailleurs le rapport fait état de la 'présence d’humidité sur tous les murs du logement et autour des fenêtres de la cuisine et des chambres. Dans la salle de bains, l’eau de la douche fuit par le bac et coule jusqu’au mur de la cuisine en dessous… La VMC mécanique ne fonctionne pas'.

Il résulte de tout ceci que lors de leur entrée dans les lieux, le bailleur a remis aux locataires un logement décent. En cours de bail, une humidité importante est survenue dans le logement, sans que la date d’apparition de cette humidité soit déterminée, pas plus que son origine.

En outre, si les époux X ont sollicité de leur bailleur le 8 février 2018, soit quelques jours avant la délivrance de leur congé, qu’il procède à des travaux relatifs au système de ventilation, aux fenêtres et au plafond, à aucun moment ils n’ont attiré l’attention de leur bailleur sur le dysfonctionnement de la ventilation et sur la présence d’humidité en cours de bail avant ce courrier du 8 février 2018.

Enfin, les certificats médicaux qu’ils versent aux débats et dont il ressort que la pathologie présentée par les deux enfants est apparue pour l’un début décembre 2016 et pour l’autre en octobre 2016, soit avant l’entrée dans les lieux, ne permettent pas d’établir un lien de causalité entre cette pathologie et la présence d’humidité dans le logement.

En conséquence les époux X ne démontrent pas que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, ni qu’il était informé des désordres affectant l’immeuble, ni même que ces désordres lui seraient imputables.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance lié à l’insalubrité du logement et le jugement confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

La SCI du Bout des Villes sollicite des dommages et intérêts faisant valoir que l’action des consorts X est vouée à l’échec en raison de la déclaration de créance non conforme aux exigences légales.

Toutefois le juge commissaire ayant confirmé la validité de la déclaration de créance établie auprès de M^e B, et les demandes en paiement formées par M. et M^me X ayant partiellement était accueillies, aucun abus de procédure ne saurait leur être reproché.

La SCI du Bout des Villes sera déboutée de cette demande.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement du 22 novembre 2019 en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant débouté M. C X et son épouse M^me D X de leur demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance,

Statuant à nouveau,

Fixe la créance de M. C X et son épouse M^me D X au passif du redressement judiciaire de la SCI du Bout des Villes aux sommes de :

—  472 euros au titre du trop perçu de loyers et charges,

—  336 euros au titre de la majoration pour restitution tardive du dépôt de garantie,

Ordonne la remise par la SCI du Bout des Villes et M^e B es qualité de mandataire judiciaire à M. C X et son épouse M^me D X des quittances des mois de mars et juillet 2017,

Déboute la SCI du Bout des Villes et M^e B es qualité de mandataire judiciaire de leur demande de paiement de loyers et charges et de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance,

Condamne M^e B es qualité de mandataire au redressement judiciaire de la SCI du Bout des Villes aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

Déboute la SCI du Bout des Villes et M^e B es qualité de mandataire judiciaire de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne M^e B es qualité de mandataire au redressement judiciaire de la SCI du Bout des Villes aux dépens d’appel,

Fixe la créance de M. C X et son épouse M^me D X au passif du redressement judiciaire de la SCI du Bout des Villes à la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière La Présidente

C. Y C. Gros