N° RG 21/01607 – N° Portalis DBV2-V-B7F-IX26

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 14 AVRIL 2022

DÉCISION DÉFÉRÉE :

11-19-0011

Jugement du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE ROUEN du 18 Mars 2021

APPELANT :

Monsieur E Z

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Géraldine DE PELLISSIER, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

Madame G A

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e Laurent BEUVIN de la SAS FORTIUM CONSEIL, avocat au barreau de ROUEN substituée par M^e Philippe DUBOC, avocat au barreau de DIEPPE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 14 Mars 2022 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS : M. X

GREFFIERE LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

M^me Y

DEBATS :

A l’audience publique du 14 Mars 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 Avril 2022

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 14 Avril 2022, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame Y, Greffière.

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* *

Exposé des faits et de la procédure

Suivant bail verbal conclu au mois de janvier 2018, M^me G A a donné à bail à M. E Z un bien à usage d’habitation situé au 40 route de la mer à La Gaillarde moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros.

Par lettre recommandée du 20 décembre 2018, M. Z a mis en demeure M^me A d’effectuer des réparations dans le logement loué.

Par acte d’huissier du 19 avril 2019, arguant de l’insalubrité du logement loué, M. Z a fait assigner M^me A afin de voir prononcer la résolution judiciaire du bail et obtenir le paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi.

Par jugement contradictoire du 18 mars 2021, le tribunal judiciaire de Rouen a :

- rejeté la demande de résolution judiciaire du bail formée par M. Z ;

- prononcé la résiliation du bail ;

- condamné M. Z à payer à M^me A la somme de 1 500 euros au titre des loyers dus pendant la période de préavis de trois mois ;

- rejeté toute autre demande ;

- dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. Z aux dépens.

Par déclaration du 16 avril 2021, M. Z a relevé appel de cette décision, critiquant l’ensemble de ses dispositions.
Par ordonnance du 18 octobre 2021, le président de chambre chargé de la mise en état a débouté M^me A de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de M. Z et l’a condamnée aux dépens de l’incident.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 mars 2022.

Exposé des prétentions des parties

Par dernières conclusions reçues le 23 septembre 2021, M. Z demande à la cour de :

- déclarer irrecevables les demandes nouvelles de M^me A en paiement des loyers et des travaux de remise en état ;

- infirmer le jugement rendu ;

- condamner M^me A à lui verser la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le retard de délivrance des quittances de loyer ;

- la condamner au paiement de la somme de 3 800 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel et moral subi ;

- la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- débouter M^me A de ses demandes ;

- condamner M^me A aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Me de Pellissier.

Par dernières conclusions reçues le 6 septembre 2021, outre des demandes de 'constater que’ qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile mais la simple reprise des moyens développés, M^me A demande à la cour de :

- déclarer irrecevables et en tout état de cause injustifiées les demandes de M. Z ;

- condamner M. Z à lui payer la somme de 15 000 euros au titre des loyers impayés entre le 1er février 2019 et le 31 juillet 2021 ;

- le condamner au paiement de 'la somme de … ' au titre des travaux de remise en état ;

- débouter M. Z de ses demandes ;

- condamner M. Z au paiement de la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

- condamner M. Z aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SAS Fortium conseil.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés par celles-ci.

MOTIVATION

M^me A demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes de M. Z aux motifs que les conclusions de l’appelant signifiées dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile tendent à l’infirmation d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire le 19 avril 2019 qui ne lui est pas opposable, que M. Z est en conséquence réputé ne pas avoir conclu dans le délai de trois mois et que ses conclusions doivent en conséquence être déclarées irrecevables.

Cependant, par ordonnance du 18 octobre 2021 désormais définitive en l’absence de déféré, le conseiller de la mise en état a écarté la contestation élevée à ce titre en relevant que la déclaration d’appel portait bien sur le jugement rendu le 18 mars 2021 et que l’erreur matérielle contenue dans les premières conclusions de l’appelant avait été rectifiée par les conclusions postérieures.

Eu égard à l’autorité de chose jugée attachée à cette décision, la contestation formée à ce titre devant la cour par M^me A sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de résiliation du bail

Le premier juge a prononcé la résiliation du bail au visa des dispositions des articles 1224 et 1228 du code civil après avoir constaté que M. Z avait quitté les lieux le 25 janvier 2019.

Si M. Z conclut à l’infirmation des dispositions du jugement déféré sur ce point et au débouté de la demande de résiliation du bail formée par M^me A, il ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention et se contente d’indiquer qu’il a quitté les lieux et en a restitué les clés le 30 avril 2021 conformément aux motifs de la décision du premier juge non repris dans le dispositif sur ce point.

L’exécution de la décision frappée d’appel n’est pas de nature à remettre en cause le bien-fondé de la résiliation du bail prononcée par le jugement au regard du manquement du preneur à son obligation de régler les loyers dus.

Dès lors que M^me A ne conclut pas à l’infirmation des dispositions du jugement ayant prononcé la résiliation du bail, le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point, la date de la résiliation étant fixée à la date de la décision ayant prononcé la résiliation et non à la date de la restitution des lieux.

Sur la demande formée au titre de la délivrance tardive des quittances de loyer

M. Z fait valoir que les quittances de loyer ne lui ont été remises que le 4 novembre 2019 pour les loyers réglés entre le 1er janvier 2018 et le 1er janvier 2019 et que ce retard lui a causé un préjudice caractérisé par la perte du droit aux allocations logement pendant la durée du bail.

M^me A conclut au débouté de la demande formée à ce titre en faisant valoir que les quittances correspondant aux loyers payés ont été communiquées en cours d’instance.

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

En l’espèce, il est constant que les quittances de loyer ont été adressées au locataire le 4 novembre 2019 à la suite de la demande formée à ce titre par voie d’assignation délivrée le 19 avril 2019.

Il en résulte que M. Z ne caractérise pas le manquement du bailleur à son obligation de transmission des quittances qui lui ont été adressées dans le délai de sept mois de la demande. Il n’établit pas davantage le préjudice qui en serait résulté dès lors qu’il ne justifie pas de démarches entreprises en vue de percevoir l’allocation logement à laquelle il ne démontre d’ailleurs pas être éligible, étant relevé en outre qu’il n’a jamais sollicité de M^me A l’établissement d’un contrat de bail écrit qui constitue une condition nécessaire de l’octroi d’une telle allocation.

Il convient en conséquence de débouter M. Z de sa demande formée à ce titre.
Sur la demande formée au titre du préjudice de jouissance

L’appelant reproche au premier juge de l’avoir débouté de sa demande formée à ce titre au motif qu’il ne rapportait pas suffisamment la preuve de la réalité des désordres invoqués alors qu’il verse aux débats un constat d’huissier, des photographies et des attestations qui établissent l’isolation défaillante du logement, l’absence de réalisation par le bailleur des travaux nécessaires et l’indécence des lieux loués au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

M^me A s’oppose à cette demande en faisant essentiellement valoir que les pièces versées aux débats sont inopérantes à établir la preuve de la délivrance d’un logement indécent, que les diagnostics techniques ne font état d’aucune non-conformité et que le précédent locataire a occupé les lieux pendant 21 ans sans faire état d’aucun grief.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au bail souscrit en 2018, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles ou parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est en outre tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

M. Z fait notamment état de l’existence d’une fuite d’eau, de la mauvaise isolation du logement et de la non-conformité du compteur électrique qui engendre une surconsommation d’énergie.

Il verse aux débats des photographies dont la valeur probante est contestée à juste titre par M^me A dès lors qu’elles ne peuvent être authentifiées quant au lieu qu’elles représentent et la date à laquelle elles ont été prises.

L’appelant produit également un procès-verbal de constat établi le 17 avril 2021 par M^e Gouley, huissier de justice, dont il résulte principalement que la porte d’entrée est ancienne et comporte un jour, qu’il en est de même de la porte du garage, que le tableau électrique est ancien, que le robinet de l’évier de la cuisine est mal fixé, que le débit d’eau est faible, qu’un seau est positionné sous le siphon, que le mur derrière le tuyau d’évacuation présente des tâches noires, que la planche installée à l’intérieur du meuble contre le mur à droite de l’évier présente une importante auréole marron et que la toiture est recouverte de tuiles anciennes.

En l’absence d’indication relative à l’origine de la fuite d’eau dans la cuisine, il ne peut être établi que cette fuite, dont le bailleur n’a été informé que par la lettre du 20 décembre 2018, relève de l’obligation de réparation à la charge du bailleur et non des réparations locatives.

M^me A fait également observer à juste titre que M. Z indique avoir quitté les lieux le 25 janvier 2019 et que le constat d’huissier a été réalisé le 17 avril 2021 alors que le logement n’a pas été occupé ni entretenu pendant plus de deux ans, de sorte que le développement de l’humidité dans un logement qui n’a été ni aéré ni chauffé pendant 27 mois ne saurait être imputé au bailleur.

M^me A verse aux débats un courrier de M. et M^me B ainsi que l’état des lieux de sortie établi avec ces derniers le 26 septembre 2017, dont il résulte que les précédents locataires ont occupé les lieux pendant 21 ans et n’ont relevé aucun désordre particulier, la maison louée était décrite comme chauffée, entretenue et parfaitement habitable.

Est également produit le rapport de diagnostic de performance énergétique établi le 1er décembre 2017 qui indique que les menuiseries extérieures en pvc sont récentes et étanches, peu important à cet égard que les ouvertures ne soient pas munies de volets, et que le logement, classé F, est énergivore.

Le rapport du diagnostic technique relatif à l’installation électrique du 1er décembre 2017 relève que le compteur électrique est conforme aux normes de sécurité à l’exception d’un conducteur isolé qui n’est pas placé conformément aux règles de l’art.

M. Z ne démontre pas en quoi la non-conformité du compteur électrique dont il n’établit pas la dangerosité ni le caractère énergivore du logement sont de nature à rendre ledit logement indécent.

S’il verse aux débats une attestation de sa soeur, M^me C, qui fait état d’un logement 'dans un état catastrophique’ et de sa crainte que M. Z 'attrape des maladies ou bien pire encore qu’il meurt de froid', l’outrance des propos est de nature à leur ôter toute crédibilité.

Les attestations de la mère du locataire, M^me Z, et d’une amie, M^me D, font état du défaut d’isolation, de la présence d’humidité et du froid régnant dans le logement. Elles ne sont cependant pas suffisantes à rapporter la preuve des désordres allégués dès lors qu’il en résulte seulement que le logement était insuffisamment chauffé par le preneur, l’attestation des précédents locataires ne faisant état d’aucune insuffisance du système de chauffage.

Le jugement doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant débouté M. Z de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance matériel et moral invoqué.

Sur les demandes reconventionnelles de M^me A

Sur la recevabilité de la demande en paiement des loyers

En cause d’appel, M^me A forme une demande en paiement de la somme de 15 000 euros au titre des loyers et charges impayés entre le 1er février 2019 et le 31 juillet 2021.

M. Z soutient que cette demande est irrecevable en ce qu’elle est nouvelle en appel.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément indispensable.

La demande en paiement des loyers formée par M^me A ne saurait être qualifiée de nouvelle dès lors qu’elle est l’accessoire des demandes formées en première instance et qu’elle porte sur les sommes dues jusqu’à la restitution des lieux intervenue postérieurement au jugement déféré.

Elle doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en paiement des loyers

M. Z fait grief au premier juge de l’avoir condamné au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des loyers dus pendant la période de préavis alors qu’il a quitté les lieux le 25 janvier 2019 en raison de l’indécence du logement et qu’il est ainsi fondé à opposer l’exception d’inexécution.

Si le premier juge ne pouvait condamner M. Z au paiement des loyers dus pendant la durée du préavis alors qu’aucun congé n’a été donné par le preneur et que la résiliation du bail a été prononcée, rendant inapplicables les dispositions applicables au congé, le locataire reste redevable du paiement des loyers et des charges jusqu’à la date de résiliation du bail et des indemnités d’occupation entre la date de résiliation du bail et la date de restitution effective des lieux.

Les dispositions du jugement déféré ayant condamné M. Z au paiement des sommes dues pendant le cours du délai de préavis doivent en conséquence être infirmées.

La circonstance que le locataire a quitté les lieux le 25 janvier 2019 sans donner congé au bailleur dans les formes prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas de nature à l’exonérer de son obligation au paiement des loyers et des charges dus jusqu’à la restitution effective des lieux, laquelle est intervenue le 30 avril 2021.

Dès lors que M. Z ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que les désordres affectant le logement loué étaient de nature à le rendre complètement inhabitable, il n’est pas fondé à opposer au bailleur l’exception d’inexécution.

Il en résulte que le bailleur est fondé à solliciter le paiement des loyers jusqu’à la date de la résiliation judiciaire du bail intervenue le 18 mars 2021. Au-delà de cette date, le preneur ne peut être redevable que du paiement d’une indemnité d’occupation dont la fixation n’est pas sollicitée en l’espèce.

Il convient en conséquence de condamner M. Z au paiement des loyers dus entre le 1er février 2019 et le 18 mars 2021, soit la somme de

12 800 euros (25 mois x 500 euros + 18 jours x 500 euros/30 jours).

Sur la recevabilité de la demande formée au titre des réparations locatives

En application de l’article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, qui détermine l’étendue des prétentions dont est saisie la cour d’appel, dans les procédures avec représentation obligatoire, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquelles chacune de ces prétentions est fondée, ces prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, le dispositif des conclusions de M^me A comporte une demande de condamnation de M. Z au paiement de 'la somme de … au titre du coût des travaux de remise en état', demande qui n’est au demeurant pas davantage chiffrée dans les motifs des conclusions de l’intimée et qui n’est accompagnée d’aucun élément permettant d’en évaluer le montant.

Dès lors que M^me A n’a pas chiffré sa demande au titre des travaux de remise en état dans le dispositif de ses conclusions, sa demande n’est pas de ce seul fait irrecevable mais la cour n’est saisie d’aucune prétention à ce titre.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.

M. Z devra supporter la charge des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de l’avocat qui en a fait la demande.

En prenant l’initiative de l’appel, M. Z a exposé M^me A à des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Aussi convient-il de le condamner à lui verser la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de le débouter de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la contestation élevée par M^me A relative à l’irrecevabilité des demandes de M. Z ;

Constate que la cour n’est saisie d’aucune prétention tendant à la condamnation de M. Z au paiement de travaux de remise en état ;

Déclare recevable la demande de M^me A tendant au paiement des loyers dus jusqu’à la date de résiliation du bail ;

Confirme le jugement rendu le 18 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen dans toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant condamné M. Z au paiement de la somme de 1 500 euros au titre du délai de préavis de trois mois ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant

Condamne M. E Z à payer à M^me G A la somme de 12 800 euros au titre des loyers impayés entre le 1er février 2019 et le 18 mars 2021 ;

Déboute M^me A du surplus de sa demande en paiement ;

Déboute M. E Z de sa demande de dommages et intérêts formée au titre de la délivrance tardive des quittances de loyer ;

Condamne M. E Z aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés par la SAS Fortium conseil dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. E Z à verser à M^me G A la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. E Z de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

La greffière La présidente

C. Y E. Gouarin

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