Chambre civile

Section 2

ARRET N°137

du 24 MARS 2021

N° RG 19/00694

N° Portalis DBVE-V-B7D-B4PP SM – C

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 07 Mars 2019, enregistrée sous le n° 17/00925

SDC du DOMAINE D’OCCI

C/

B

X

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

VINGT QUATRE MARS

DEUX MILLE VINGT ET UN

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires du DOMAINE D’OCCI

[…], […], représenté par son syndic en exercice habilité à agir la SAS SOBAGIM, prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant ès qualités au siège social

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-François MARIANI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMEES :

M^me D B épouse X

née le […] à […]

Chez M^me Y F

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques VACCAREZZA de l’AARPI TOMASI-

VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA-TABOUREAU-

GENUINI-LUISI-BENARD-BATTESTI, avocat au barreau de BASTIA, M^e Philippe PERICAUD, avocat au barreau de PARIS

M^me G X épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques VACCAREZZA de l’AARPI TOMASI-

VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA-TABOUREAU-

GENUINI-LUISI-BENARD-BATTESTI, avocat au barreau de BASTIA, M^e Philippe PERICAUD, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

Conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile et de l’article 6 de l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 janvier 2021, par Stéphanie MOLIES, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte de son rapport dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Judith DELTOUR, conseillère

Stéphanie MOLIES, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

H I.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 mars 2021.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par H I, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS, PROCEDURE ET PRETENTIONS :

Au terme d’un acte reçu le 22 juin 2012 par Maître O P-Q, notaire à […], M^me D B et M^me G X sont respectivement nu-propriétaire et usufruitière d’un appartement situé sur la commune de l’Ile-Rousse (Haute-

[…], […], d’un appartement de type T3 dans le bâtiment C, d’une surface utile de 59,31 m², situé au 2^e étage dudit immeuble, portant le numéro C22 comprenant une entrée avec placard, un séjour-cuisine, une chambre 1 avec placard, une chambre 2, une salle de bains, des toilettes, et une terrasse d’une surface de 8,83m², avec les 192/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du Domaine d’Occi du 5 mai 2017, la résolution n°20 a été adoptée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés dans les termes suivants :

'Vingtième résolution : décision de faire procéder aux travaux de fourniture et pose d’un brise vue entre le bâtiment B et le bâtiment C au 2^e étage;

Au regard du règlement de copropriété section 2-usage des parties privatives-paragraphe 1, qui stipule : 3De façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité du bâtiment, nuire à la sécurité ou la tranquillité de ses occupants ou de ceux des autres bâtiments'.

Compte tenu du défaut de réponse suite au courrier notifié par le syndic le 23 mars 2016 à M. J K, architecte DPLG sur la construction et notamment sur les brises vues n’apparaissant pas dans le descriptif du permis de construire des bâtiments ABCD après avoir pris connaissance de l’avis du conseil syndical, l’assemblée générale missionne le syndic de mettre en demeure le copropriétaire de l’appartement C22 afin qu’il remplisse ses obligations de copropriétaire pour ne pas continuer à nuire aux droits du copropriétaire de l’appartement B23 et à l’harmonie des bâtiments C et D en refusant la pose d’un brise vue prévue par la promotion.'

Suivant acte d’huissier du 19 juillet 2017, M^me D B, épouse X, et M^me G X, épouse Y, ont fait citer le syndicat des copropriétaires du Domaine d’Occi devant le tribunal de grande instance de Bastia aux fins de voir :

'- dire et juger recevables et bien fondées M^me D B épouse X et M^me G X épouse Y en leur action,

— en conséquence, dire et juger nulle et de nul effet, pour les causes sus énoncées, la résolution n°20 du procès-verbal d’assemblée du 5 mai 2017,

— condamner le syndicat des copropriétaires défendeur à payer à M^me D L épouse X la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger qu’en vertu de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, M^me D B et M^me G X seront dispensées de participer aux frais du syndicat des copropriétaires,

— voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie, vu l’urgence,

— condamner le syndicat des copropriétaires défendeur en tous les dépens, dont distraction est requise au profit de M^e Vaccarezza, avocat aux offres de droit, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.'

Par décision du 7 mars 2019, le tribunal de grande instance de Bastia a :

'- annulé la résolution n°20 de l’assemblée générale du 5 mai 2017 de la copropriété 'Domaine d’Occi',

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Domaine d’Occi’ à payer à M^mes D L épouse X et G X épouse Y la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Domaine d’Occi’ au paiement des entiers dépens de l’instance,

— autorisé, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M^e Jacques Vaccarezza, avocat au barreau de Bastia, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— dispensé M^mes D L épouse X et G X épouse Y de toute participation à la dépense commune sur les frais de la présente procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— rejeté toutes autres prétentions,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.'

Suivant déclaration enregistrée le 19 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires du domaine d’Occi, représenté par la S.A.S. Sobagim, en qualité de syndic, a interjeté appel de la décision susvisée en ce qu’elle a :

'- annulé la résolution n°20 de l’assemblée générale du 5 mai 2017 de la copropriété 'Domaine d’Occi',

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Domaine d’Occi’ à payer à M^mes D L épouse X et G X épouse Y la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Domaine d’Occi’ au paiement des entiers dépens de l’instance,

— autorisé, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M^e Jacques vaccarezza, avocat au barreau de Bastia, à recouvrer directement contre la partie

condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— dispensé M^mes D L épouse X et G X épouse Y de toute participation à la dépense commune sur les frais de la présente procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— rejeté la prétention du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Domaine d’Occi de voir condamner M^mes D L épouse X et G X épouse Y au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre la condamnation au paiement des dépens.'

Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 15 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires du domaine d’Occi, représenté par la S.A.R.L. Sobagim en qualité de syndic a demandé à la cour de :

'- réformer le jugement entrepris dans l’ensemble de ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

— constater que la résolution adoptée par l’Assemblée Générale le 5 mai 2017, ne porte aucunement atteinte aux droits de Mesdames X,

— constater que Mesdames X ne justifient pas d’un quelconque abus de majorité,

En conséquence,

— débouter ces dernières de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner Mesdames X in solidum, à payer à la concluante la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.'

Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 27 novembre 2019, M^me D B et M^me G X ont demandé à la juridiction d’appel de :

'- dire et juger mal fondé le syndicat des copropriétaires du Domaine d’Occi en son appel ; l’en débouter,

— en conséquence, confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bastia le 7 mars 2019 en toutes ses dispositions, au besoin par substitution de motifs, notamment en ce qu’il a annulé la résolution n°20 de l’assemblée générale du 5 mai 2017, condamné le S.D.C. à payer à M^mes X et B la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et dispensé les intimées de toute participation à la dépense sur les frais de procédure du S.D.C.,

— condamner le syndicat des copropriétaires du domaine d’occi à payer à M^mes B et X, chacune, la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger qu’en vertu de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, M^me D B et M^me G X seront dispensées de participer aux frais du syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires défendeur en tous les dépens, dont distraction est requise au profit de M^e Vaccarezza, avocat aux offres de droit, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.'

Par ordonnance du 12 février 2020, le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et fixé l’affaire à plaider au 18 juin 2020 à 8 heures 30.

A la demande des parties, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 21 janvier 2021 à 8 heures 30.

Le 21 janvier 2021, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 24 mars 2021.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

L’appelant affirme que, même lorsqu’un copropriétaire a la jouissance exclusive d’une terrasse, cette jouissance ne porte que sur la partie superficielle de la terrasse et non sa structure. Or le brise-vue litigieux serait scellé et ferait corps avec la structure de la terrasse : il s’agirait dont d’un élément d’équipement commun.

Il ajoute que la pose d’un brise-vue n’empêchera pas les intimées de jouir de leur terrasse et ne limitera en aucun cas cette jouissance : elle viserait au contraire à préserver leur intimité.

Il souligne que d’autres terrasses de l’ensemble immobilier sont pourvues de telles installations : aucune atteinte ne serait donc portée à l’harmonie de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires du Domaine d’Occi rappelle qu’il appartient aux intimées de rapporter la preuve d’un abus de majorité. Il observe à ce propos qu’il ne suffit pas qu’une décision lèse les intérêts d’un copropriétaire pour être qualifiée d’abusive, et souligne qu’aucune intention de nuire ou de sanctionner n’est établie.

Il précise qu’il était tenu d’inscrire la demande de M^me C à l’ordre du jour, conformément aux dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, et relève que

la résolution a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, ce qui démontrerait qu’elle a été adoptée dans l’intérêt général et non dans le seul intérêt de M^me C, qui n’était pas majoritaire lors de l’assemblée générale.

En réponse, les intimées indiquent que M^me C tente de solliciter de l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation de poser d’un brise-vue sur leur terrasse depuis plusieurs années. Malgré un refus lors de l’assemblée générale du 26 juin 2014 au motif qu’il s’agissait d’un problème de voisinage, M^me C, devenue membre du conseil syndical de l’immeuble, aurait porté cette question aux assemblées générales de 2015, 2016 et 2017.

Lorsque M^me X aurait fait valoir que la pose de brise-vue n’avait jamais été prévue au permis de construire de l’immeuble, lors de l’assemblée générale de 2016, le conseil syndical aurait prévu de solliciter un rectificatif ou une annexe au permis de construire pour intégrer des brises-vues.

M^me X et M^me B soutiennent qu’en l’état des termes ambigus du règlement de copropriété, il convient de considérer que les balcons, dont les copropriétaires jouissent de

manière exclusive, doivent être qualifiés de parties privatives.

Leur imposer un brise-vu porterait dès lors atteinte à leur droit de propriété puisque sa pose toucherait à la partie superficielle de la terrasse.

Elles affirment que cette pose aura pour effet de les priver de la vue sur mer depuis la terrasse, ce qui réduira la valeur de leur bien.

Elles indiquent qu’aucun brise-vue n’a été posé au moment de la livraison de l’immeuble, de sorte que la pose d’un tel équipement serait susceptible de porter atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

Les intimées ajoutent que le règlement de copropriété ne prévoit pas l’installation de brise-vue et que leur refus ne caractérise pas un usage abusif de leurs parties privatives.

Elles rappellent enfin que les dispositions légales relative aux servitudes ne s’appliquent pas dans les rapports entre copropriétaires.

Selon elles, l’abus de majorité serait constitué par le fait qu’une décision de l’assemblée impose à un copropriétaire une résolution qui contrevient aux règles légales du droit de la copropriété.

Les articles 2, 3 et 6-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis définissent respectivement les parties privatives, les parties communes et les parties communes à jouissance privative.

En premier lieu, il sera relevé que le fait que la terrasse soit mentionnée dans le titre de propriété n’est pas décisif, dans la mesure où il en aurait été de même qu’il s’agisse d’une partie privative ou d’une partie commune à usage exclusif.

Il résulte de l’extrait du règlement de copropriété reçu le 31 décembre 2010 par Maître M N, notaire à Corte, que les partis communes sont notamment définies dans le chapitre III section I comme 'Les revêtements, ornementations, décorations et éléments

extérieurs des façades y compris les balcons, loggias et assimilés, leur carrelage, les barres d’appui des fenêtres, les garde-corps et les balustrades des balcons et patios, même si ceux-ci sont affectés à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire'.

Le chapitre II section II définit pour sa part les parties privatives comme 'les locaux, espaces et éléments qui sont compris dans un local privatif d’un bâtiment et, comme tels, sont affectés à l’usage exclusif et particulier de son occupant.

Elles comprennent notamment, sans que cette énonciation soit limitative :

- les carrelages, dalles, revêtements de sols, à l’exception de ceux des balcons, loggias et terrasses affectés à usage privatif.

(…) Précision faite que les séparations de balcons sont communes. (…)'.

Le chapitre IV, section II qui évoque l’usage des parties privatives mentionne les 'balcons-terrasses', tout en précisant que 'Ce sont des parties communes à l’usage exclusif du propriétaire du ou des lots auxquels ils sont rattachés'.

Dans ces conditions, même si les terrasses sont mentionnées dans la section II -Usage des

'parties privatives', il résulte clairement des extraits du règlement de copropriété reproduits ci-dessus que les terrasses ne sont jamais envisagées comme des parties privatives, mais toujours comme des parties communes à usage exclusif.

La terrasse litigieuse sera donc considérée comme une partie commune à usage exclusif.

D’autre part, conformément à l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de relever que le syndic était tenu de porter à l’ordre du jour la question notifiée par M^me C.

Il est constant qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

L’article 26 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée prévoit, par ailleurs, que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent su règlement de copropriété.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M^me C ne peut être qualifiée de copropriétaire majoritaire : il convient donc d’apprécier si la résolution litigieuse est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, la charge de la preuve pesant sur le demandeur à l’action tendant à voir reconnaître l’existence d’un abus de majorité.

Compte tenu de l’objet de la résolution litigieuse, l’intérêt collectif des copropriétaires ne peut s’apprécier qu’au regard du respect de l’harmonie de l’immeuble.

Or, même s’il résulte de l’attestation établie le 20 juillet 2015 par M. J K, architecte, que l’occultation des joues de balcons par la pose de châssis vitrés n’était pas prévue lors de la demande de permis de construire et n’était pas représentée sur les documents graphiques accompagnant ladite demande, cette absence n’est pas de nature à démontrer que la pose d’un tel équipement porterait atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

Il convient de relever à ce propos qu’il ressort du chapitre IV-section II-3°- Harmonie et aspect des bâtiments que les copropriétaires disposant de terrasses peuvent, sous réserve de recevoir les autorisations administratives ad hoc et l’autorisation de l’assemblée générale, les fermer pour les transformer en vérandas ou jardins d’hiver, ou poser des stores.

Les modifications de l’aspect extérieur de l’immeuble ne sont donc pas exclues du règlement de copropriété.

Les parties ne versent au débat aucune photographie de l’ensemble immobilier, de sorte qu’il n’est pas permis de savoir si ce type d’équipement est déjà présent pour certains lots ni s’il modifiera l’harmonie de l’immeuble.

En outre, les intimées ne démontrent nullement que la pose d’une brise-vue sur leur terrasse modifiera les conditions de son utilisation.

La charge de la preuve pesant sur M^me B et M^me X, il convient dès lors d’infirmer le jugement entrepris et de rejeter la demande tendant à l’annulation de la résolution n°20 adoptée par l’assemblée générale du 5 mai 2017.

Sur les autres demandes

Il n’apparaît pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires du Domaine d’Occi les frais irrépétibles non compris dans les dépens ; M^me B et M^me X seront, en conséquence, condamnées in solidum à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, M^me B et M^me X seront déboutées de leur demande sur ce fondement.

M^me B et M^me X, qui succombent seront condamnées au paiement des dépens in solidum, en ceux compris les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum M^me D B, épouse X, et M^me G X, épouse Y, à payer au syndicat des copropriétaires du Domaine d’Occi, représenté par la S.A.R.L. Sobagim, en qualité de syndic, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M^me D B, épouse X, et M^me G X, épouse Y, du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum M^me D B, épouse X, et M^me G X, épouse Y, au paiement des dépens, en ceux compris les dépens de première instance.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,