N° RG 22/00948 – N° Portalis DBV2-V-B7G-JA7P

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 5 JUILLET 2023

DÉCISION DÉFÉRÉE :

18/00281

Tribunal judiciaire de Rouen du 22 février 2022

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires de la résidence NOUVEL’R ILOT 72B, [Adresse 3], [Localité 2], représenté par son syndic la Sarl SOLLICIMMO

RCS de Rouen n° 809 472 434

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté et assisté par M^e Dixie CHAILLÉ DE NÉRÉ, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e DIAZ

INTIMES :

Monsieur [X] [B]

né le 21 décembre 1981 à [Localité 5] (Côte d’Ivoire)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté et assisté par M^e François BOULO, avocat au barreau de Rouen substitué par M^e Vincent BOURDON

Madame [W] [Y] épouse [B]

née le 15 décembre 1982 à [Localité 4] (Côte d’Ivoire)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée et assistée par M^e François BOULO, avocat au barreau de Rouen substitué par M^e Vincent BOURDON

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 3 mai 2023 sans opposition des avocats devant M^me Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-François MELLET, conseiller

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 3 mai 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 5 juillet 2023

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 5 juillet 2023, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [X] [B] et son épouse Mme [W] [Y] sont propriétaires depuis 2013 des lots n°401 (maison de ville) et 503 (emplacement de parking couvert) dans l’ensemble immobilier 'Nouvel’R Ilôt 72B', situé [Adresse 3], [Localité 2], et soumis au statut de la copropriété.

Le 23 octobre 2017, aux termes de ses résolutions n°4, 5, et 6, l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires a respectivement adopté à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés les comptes de l’exercice 2016 en leur forme, teneur, imputation et répartition, donné quitus sans réserve au syndic pour sa gestion arrêtée au 31 décembre 2016, et approuvé le budget provisionnel pour l’exercice 2018 arrêté à la somme de 36 000 euros.

Par acte d’huissier de justice du 5 janvier 2018, M. et Mme [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Nouvel’R Ilôt 72B représenté par son syndic en exercice la Sarl Sollicimo devant le tribunal de grande instance de Rouen, aux fins d’annulation desdites résolutions et de tous les appels de charges émis à l’encontre des copropriétaires à compter du 1er janvier 2017.

Suivant jugement du 22 février 2022, le tribunal judiciaire a :

— prononcé la nullité des résolutions n°4, 5 et 6 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Nouvel’R Ilôt 72B en date du 23 octobre 2017,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Nouvel’R Ilôt 72B représenté par son syndic, la Sarl Sollicimo, de sa demande présentée au titre des charges de copropriété impayées, et de sa demande indemnitaire pour procédure absusive,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Nouvel’R Ilôt 72B représenté par son syndic, la Sarl Sollicimo, à payer à M. [X] [B] et Mme [W] [B] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Nouvel’R Ilôt 72B représenté par son syndic, la Sarl Sollicimo, aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 16 mars 2022, la Sarl Sollicimo ès qualités de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence Nouvel’R Ilôt 72B a formé un appel contre le jugement.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 22 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Nouvel’R Ilôt 72B, [Adresse 3], [Localité 2], représenté par son syndic la Sarl Sollicimo, sollicite de voir en vertu des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 11 et 37 du décret du 17 mars 1967, 8 du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, 32-1 et 700 du code de procédure civile :

— infirmer le jugement rendu le 22 février 2022 par le tribunal judiciaire de Rouen, sauf en ce qu’il a débouté les époux [B] de leur demande visant à voir prononcer l’annulation de tous les appels de charges émis à l’encontre des copropriétaires à compter du 1er janvier 2017,

Statuant à nouveau,

— constater que la demande d’annulation des résolutions n°4, 5, et 6 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Nouvel’R Ilôt 72B du 23 octobre 2017 est sans objet pour avoir été régularisée par voie de procès-verbal d’assemblée générale du 15 février 2023,

— condamner solidairement les époux [B] à lui payer la somme de 2 252,22 euros au titre des charges de copropriété impayées au 3ème trimestre 2018 inclus restant à parfaire jusqu’à la décision à intervenir,

— débouter ces derniers de leur demande d’annulation des résolutions n°4, 5, et 6 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Nouvel’R Ilôt 72B du 23 octobre 2017,

— débouter les époux [B] de l’intégralité de leurs demandes,

— en tout état de cause, condamner solidairement les époux [B] à lui payer la somme de 2 000 euros pour procédure abusive et celle de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure, outre les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Dixie Chaillé de Néré en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir que les modalités de vote des résolutions critiquées ont été régulières, qu’il produit la feuille de présence des copropriétaires présents et l’ensemble des pouvoirs des copropriétaires absents ; que la mention de l’absence non représentée de Mme [N] est une erreur de plume car celle-ci était bien présente et a voté en faveur de toutes les résolutions ; que les tantièmes des lots ont été modifiés aux termes du modificatif du règlement de copropriété intervenu en 2012 de sorte que la base de tantième des votes est de 9 986 et non plus de 10 000.

Il expose que la contestation par M. et Mme [B] de leur répartition de charges de copropriété et de leur compte de copropriétaires ne leur permet pas de solliciter l’annulation des résolutions de vote du budget et d’approbation des comptes de l’assemblée générale ; que le surcoût des travaux de terrassement est justifié par les impératifs de la configuration des lieux survenus en cours de chantier et a été avalisé par le conseil syndical ; que les travaux de fermeture de la résidence n’ont pas fait l’objet d’une délibération de l’assemblée générale mais ont été nécessités par l’urgence imposée par les exigences de sécurité, que le défaut de la convocation par le syndic d’une assemblée générale ultérieure pour approuver cette dépense urgente prévue par l’article 37 du décret du 17 mars 1967 n’affecte pas la validité de la résolution d’approbation des comptes la faisant apparaître, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal.

Il ajoute qu’il justifie de la majoration des dépenses du budget prévisionnel pour 2018 décidée pour parer à toute difficulté de paiement de la copropriété dans le cadre d’une gestion en bon père de famille ; qu’il fait la preuve de l’affectation des virements bancaires critiqués par les intimés et des versements faits à M. [J], copropriétaire ; que le conseil syndical a vérifié et approuvé la gestion des comptes effectuée par le syndic.

Il indique que la procédure initiée par M. et Mme [B] est injustifiée et génère des frais complémentaires pour la copropriété, déjà impactée par les impayés de charges de divers copropriétaires dont les intimés, qui se servent de cette procédure pour échapper à leur obligation de paiement et, s’agissant de M. [B], pour obtenir son investiture dans les fonctions de président du conseil syndical, que cette action constitue un abus de droit.

Par dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2022, M. et Mme [B] demandent de voir en vertu de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 et de l’arrêté du même jour relatifs aux comptes du syndicat des copropriétaires :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 22 février 2022,

— prononcer l’annulation des résolutions n°4, 5, et 6 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété Nouvel’R Ilôt 72B du 23 octobre 2017,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— condamner ce dernier au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e François Boulo en application de l’article 699 du code précité.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 12 avril 2023.

Le 20 avril 2023, M. et Mme [B] ont fait notifier des conclusions aux fins de rabat de l’ordonnance de clôture en application de l’article 803 du code de procédure civile et ont maintenu le surplus du dispositif de leurs conclusions précitées.

Ils font valoir à titre liminaire que l’approbation des comptes de l’exercice 2016 par l’assemblée générale du 15 février 2023 ne constitue pas une régularisation six ans après des irrégularités de fond de l’assemblée générale du 23 octobre 2017 qu’ils soulèvent, qu’ils justifient avoir exercé un recours le 14 avril 2013 contre le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 février 2023, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut pas s’en prévaloir.

Ils exposent ensuite que les conditions de vote de l’assemblée générale du 23 octobre 2017 sont irrégulières car les pouvoirs de représentation des copropriétaires absents n’avaient pas été justifiés initialement, alors que le vote de ces derniers a été favorable et que les résolutions n°4, 5, et 6 ont été approuvées à une très courte majorité ; que certains copropriétaires présents dont Mme [N] ont été mentionnés comme absents ; que le décompte des tantièmes est erroné puisqu’il a été calculé sur un total de 9 986 alors que le montant total est de 10 000 comme il ressort de leur acte de propriété et du règlement général de copropriété, que le modificatif de ce dernier de septembre 2012, non signé et non paraphé, qui est produit par le syndicat des copropriétaires n’a jamais été porté à leur connaissance.

Ils ajoutent qu’à défaut de produire un décompte précis et détaillé des rappels de charges, les demandes de condamnation présentées par le syndicat des copropriétaires ne pourront qu’être rejetées, qu’ils se sont acquittés de l’ensemble des appels de charges au cours de l’exercice 2016 ; que l’augmentation du coût des travaux de terrassement de 935 euros par rapport au budget voté en 2015 n’a pas été avalisée par le conseil syndical, ni par une assemblée générale des copropriétaires, ce qui constitue une irrégularité justifiant l’annulation des résolutions critiquées ; que les travaux de fermeture de la résidence n’ont jamais été soumis à l’approbation de l’assemblée des copropriétaires et qu’en grande partie ils n’étaient pas urgents au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il s’agit d’une autre irrégularité devant être sanctionnée par l’annulation des résolutions litigieuses.

Ils précisent encore que quatre lignes de dépenses du budget prévisionnel pour 2018 ont été significativement majorées sans aucune explication pour un montant total de 8 956,82 euros ; qu’il ressort des comptes bancaires de l’exercice 2016 plusieurs opérations inexpliquées et injustifiées, ce qui traduit une méthode de gestion des comptes totalement opaque au moyen d’un second compte qu’ils ne connaissent pas et à partir duquel le syndic prétend procéder au paiement des fournisseurs, que la somme de 1 337,88 euros, irrégulièrement versée au crédit de M. et de Mme [J], copropriétaires, devra être réintégrée dans les comptes de la copropriété.

Ils indiquent que l’annulation des résolutions n°4, 5, et 6 emporte l’annulation de toutes les charges émises depuis 2017 jusqu’à ce que des comptes rectifiés soient approuvés par les copropriétaires, que, dès lors, la demande en paiement de l’appelant doit être rejetée ; que le syndicat des copropriétaires a été sanctionné pour sa gestion criticable aux termes d’un arrêt de la cour d’appel de Rouen du 26 mai 2021, que l’abus de droit ou la volonté de se soustraire au règlement des charges de copropriété est infondé, qu’ils sont de bonne foi ; que le conflit né au sein du conseil syndical n’est que la conséquence du manque de transparence et des carences du syndic dans sa gestion.

MOTIFS

Eu égard à l’accord des parties donné en ce sens à l’audience et au principe du contradictoire, seront ordonnées la révocation de l’ordonnance de clôture du 12 avril 2023 en application des articles 907 et 803 du code de procédure civile et la nouvelle clôture de l’instruction à la date de l’audience des plaidoiries du 3 mai 2023.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°4, 5, et 6 du procès-verbal de l’assemblée générale du 23 octobre 2017

Le moyen de l’appelant, selon lequel l’assemblée générale des copropriétaires du 15 février 2023 a notamment approuvé les comptes de l’exercice 2016 et donné quitus au syndic pour sa gestion lors dudit exercice et qui tend à voir dire que la demande d’annulation formée par M. et Mme [B] est sans objet et que le jugement sur ce point doit être infirmé, est inopérant. En effet, le syndicat des copropriétaires n’a pas soulevé l’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir de M. et de Mme [B] en vue d’obtenir l’annulation des résolutions ayant le même objet et adoptées le 23 octobre 2017.

Au surplus, M. et Mme [B] justifient qu’ils ont intenté une action devant le tribunal judiciaire de Rouen le 14 avril 2023 aux fins d’annulation des résolutions n°5 et 7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 février 2013.

La cour d’appel reste donc saisie de l’examen du bien-fondé de la prétention de M. et de Mme [B].

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats la feuille de présence des copropriétaires établie lors de l’assemblée générale le 23 octobre 2017 et les pouvoirs écrits des neuf copropriétaires absents (M. [R], M. [D], M. [I], M. [E], Mme [A], M. [L], M. [Z], M. [F] et M. [U]).

Le grief opposé par M. et Mme [B] sera écarté.

Ensuite, le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne Mme [N] comme absente non représentée à la page 2, alors qu’il précise, à la page 5, qu’elle a posé sa candidature pour le renouvellement de sa présence en qualité de membre du conseil syndical et que celle-ci y a été renouvelée à l’issue des votes. Mme [N] atteste en outre de sa présence et de son absence d’opposition aux résolutions votées.

Comme l’a souligné le premier juge, cette erreur matérielle est sans incidence sur l’adoption à la majorité des résolutions soumises au vote qui inclut celui de Mme [N].

Enfin, selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à ce litige, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Les résolutions critiquées ont été votées sur la base d’un total de 9 986 tantièmes.

Or, l’état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [T], notaire à [Localité 6], le 22 juin 2011 stipule que le total des quotes-parts indivises des parties communes générales de l’ensemble immobilier est égal à 10 000.

L’acte de vente de M. et de Mme [B] de 2013 vise également ce total et l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 22 juin 2011. Aucune référence à un modificatif de celui-ci n’y est stipulée.

Le modificatif n°1 de l’état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 27 septembre 2012 par M. [C], géomètre-expert, auquel a été annexé un projet d’acte notarié incomplet, non signé et non paraphé, produit par le syndicat des copropriétaires qui indique qu’il a été établi en 2012 pour ramener à 9 986 le total des quotes-parts indivises des parties communes générales, n’établit pas que cette intention a été menée à son terme. Le syndicat des copropriétaires ne verse aucune autre pièce en justifiant.

La décision du tribunal doit être confirmée en ce qu’il a prononcé la nullité des résolutions n°4, 5, et 6 prises en contravention de l’article 5 d’ordre public. Il n’est pas utile d’examiner les autres griefs avancés par M. et Mme [B].

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’imputation à chaque copropriétaire de sa quote-part de charges et de dépenses communes ne peut résulter juridiquement que de la décision de l’assemblée générale approuvant les comptes après clôture de l’exercice. Chaque copropriétaire ne devient en effet, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part des charges qu’à partir du moment où les comptes ont été approuvés par un vote de l’assemblée générale.

De plus, les décisions votées en assemblée générale sont immédiatement exécutoires à l’égard de tous les copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées.

Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement des charges de copropriété dues au 3ème trimestre 2018 inclus.

La résolution n°6 par laquelle a été approuvé le budget provisionnel pour l’exercice 2018 a été annulée et le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une résolution exécutoire d’une assemblée générale des copropriétaires ultérieure qui aurait approuvé les comptes de charges clos au 31 décembre 2018. Le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 février 2023, qui n’a pas à ce jour été annulé, ne prévoit aucune résolution sur ce point.

La justification des charges de copropriété réclamées n’étant pas apportée, celles-ci ne sont pas exigibles. La décision du premier juge ayant rejeté cette demande du syndicat des copropriétaires sera confirmée.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les moyens invoqués par M. et Mme [B] au soutien de leurs prétentions ont été accueillis tant en première instance qu’en appel. L’exercice de leur action n’a donc pas été fautif, ni abusif.

La réclamation du syndicat des copropriétaires sera rejetée. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d’appel avec bénéfice de distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande.

Il n’est pas inéquitable de le condamner également à payer à M. et Mme [B], unis d’intérêts, la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés pour cette procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe :

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 12 avril 2023 et fixe la nouvelle clôture de l’instruction au 3 mai 2023,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Nouvel’R Ilôt 72B, [Adresse 3], [Localité 2], à payer à M. [X] [B] et à Mme [W] [Y] épouse [B], unis d’intérêts, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Nouvel’R Ilôt 72B, [Adresse 3], [Localité 2], aux dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de M^e François Boulo et de M^e Dixie Chaillé de Néré, avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente de chambre,