N° RG 23/02304 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JM73

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 13 NOVEMBRE 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

19/02028

Tribunal judiciaire de Rouen du 5 juin 2023

APPELANTE :

SA ALLIANZ IARD

RCS de Nanterre 542 110 291

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON- CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Jean-Marie Malbesin de la SCP LENGLET-MALBESIN avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Djamel MERABET

INTIMEE :

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [Adresse 3] ET [Adresse 1] à [Localité 6]

représenté par son syndic Foncia Normandie

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée et assistée par M^e Yves MAHIU de la SELARL DE BEZENAC ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 9 septembre 2024 sans opposition des avocats devant M^me Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 9 septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 13 novembre 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Dans le cadre de la construction de sept immeubles d’habitation dont celui situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 6], la société Bouygues Immobilier a souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la Sa Allianz Iard le 9 novembre 2011.

La réception de cet ensemble immobilier a eu lieu en 2014.

Par courrier recommandé du 27 septembre 2016, la Sas Cabinet Bourdon-Lagadeuc, ès qualités de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 6], a adressé à l’assureur dommages-ouvrage une déclaration de sinistre apparu en juin 2016 relative notamment au percement de deux chaudières (incompatibilité des matériaux).

La Sas Ixi, missionnée par la Sa Allianz Iard, a établi un rapport d’expertise préliminaire le 21 novembre 2016.

Par courrier du 8 décembre 2016 adressé au Cabinet Lagadeuc, la Sa Allianz Iard a refusé sa garantie aux motifs que le percement de deux chaudières résultait d’un défaut de maintenance, constitutif d’une cause étrangère ne permettant pas l’engagement de la responsabilité civile décennale des constructeurs.

Suivant courrier recommandé du 12 novembre 2018, le Cabinet Lagadeuc, soulignant une contradiction entre l’analyse de l’expert amiable qui évoquait une 'mauvaise conception générale de l’installation’ et le refus de garantie opposé, et faisant état d’une fuite de la chaudière n°1 en octobre 2018, a mis en demeure la Sa Allianz Iard de lui payer la somme de 80 089,87 euros correspondant aux frais de remise en état et de remplacement des deux chaudières.

La Sas Ixi, de nouveau missionnée, a établi un rapport préliminaire d’expertise le 2 février 2019.

Par courrier du 5 février 2019, la Sa Allianz Iard a réitéré son refus de garantie aux motifs que le problème soulevé ne relevait pas de la responsabilité des constructeurs, les analyses d’eau étant conformes, et que les chaudières avaient été changées après la réception de l’ouvrage.

Par acte d’huissier de justice du 17 mai 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la Sa Allianz Iard devant le tribunal de grande instance de Rouen en paiement de la somme de 80 089,87 euros.

La Sas Ixi a établi un rapport d’expertise intermédiaire n°1 le 24 mai 2019.

Par jugement du 5 juin 2023, le tribunal judiciaire de Rouen a :

— débouté la société 'Allianz Vie’ de sa demande en nullité de l’assignation,

— condamné la société 'Allianz Vie’ à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et [Adresse 1] la somme de 87 071 euros majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal jusqu’à la date effective du règlement,

— condamné la société Allianz Iard à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et [Adresse 1] une somme de 1 048,89 euros au titre des constats d’huissier réalisés,

— condamné la société 'Allianz Vie’ à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société 'Allianz Vie’ de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société 'Allianz Vie’ aux entiers dépens avec recouvrement direct au profit de la Selarl de Bézenac, avocats,

— débouté les parties de toute autre demande non présentement satisfaite,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 4 juillet 2023, la Sa Allianz Iard a formé appel du jugement.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 19 mars 2024, la Sa Allianz Iard sollicite de voir en application des articles L.242-1 du code des assurances, 696 et suivants, et 700 du code de procédure civile :

— infirmer le jugement rendu le 5 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu’il a :

. condamné la société 'Allianz Vie’ à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et [Adresse 1] la somme de 87 071 euros majorée de plein droit d’un intérêt légal au double du taux de l’intérêt légal jusqu’à la date effective du règlement,

. condamné la société Allianz Iard à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et [Adresse 1] une somme de 1 048,89 euros au titre des constats d’huissier réalisés,

. condamné la société 'Allianz Vie’ à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et [Adresse 1] la somme de 2 000 euros de l’article 700 du code de procédure civile,

. débouté la société 'Allianz Vie’ de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné la société 'Allianz Vie’ aux entiers dépens avec recouvrement direct au profit de la Selarl de Bézenac, avocats,

statuant à nouveau,

— rejeter toutes demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre en tant qu’assureur dommages-ouvrage, en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’indemnisation des frais irrépétibles,

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident,

— rejeter la demande tendant à la voir condamner à payer à celui-ci la somme de 778,98 euros,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour M^e Céline Bart, avocat.

Elle expose que, contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, l’expert dommages-ouvrage n’a pas conclu à une mauvaise conception de l’installation, mais plutôt à un sinistre multifactoriel ; qu’avant le passage de cet expert pour les deux rapports d’expertise préliminaire, le syndic de copropriété a pris l’initiative de faire réaliser des travaux dont il a déterminé la teneur de son propre chef, la première fois en faisant remplacer les échangeurs percés des chaudières par un matériel identique en juin et juillet 2016 et la deuxième fois en faisant remplacer en totalité les deux chaudières par une installation différente ; que l’existence d’un dommage décennal n’est donc pas établie, ni sa responsabilité pour ne pas avoir préfinancé des travaux efficaces mettant fin aux désordres.

Elle précise qu’au vu des rapports de l’expertise dommages-ouvrage, la circonstance que le corps de chauffe des chaudières est en aluminium alors que les colonnes montantes et les circuits de raccordement aux chaudières sont en acier ne constitue pas une erreur de conception générale de l’installation qui serait à l’origine du percement des corps de chauffe, mais plutôt un choix technique qui procure un rendement supérieur de la production d’eau chaude et dont la contrepartie est une obligation de maintenance accrue, puisque le pH de l’eau doit être maintenu à la valeur de 8,5 qui est compatible avec l’aluminium et l’acier à la fois.

Elle en déduit qu’elle a légitimement motivé sa décision de refus de garantie le

8 décembre 2016 aux motifs que le percement des deux chaudières résulte d’un défaut de maintenance constitutif d’une cause étrangère et que, selon le procès-verbal de constat d’huissier du 21 novembre 2014, une fiche technique sur la mise en eau et sur son contrôle devait être établie début décembre 2014 par l’expert thermicien de sorte que les particularités liées à l’usage des chaudières étaient connues dès la livraison de l’ouvrage qui a été accepté comme tel.

Elle reproche au tribunal de ne pas avoir recherché si les travaux effectués à l’initiative du syndicat des copropriétaires, pour certains avant le début de l’expertise dommages-ouvrage et la notification de la position sur les garanties dommages-ouvrage, ont été nécessaires à la réparation.

Elle indique que les travaux, qui ont été facturés le 30 décembre 2016 pour

15 224 euros et effectués avant la déclaration de sinistre du 27 septembre 2016, n’ont pas été une solution efficace et pérenne, puisqu’en novembre 2018 l’un des deux corps de chauffe s’est à nouveau percé ; qu’elle n’est pas responsable de l’engagement de travaux de réparation qui se sont révélés inappropriés et qui n’ont pas été préconisés par l’expert dommages-ouvrage ; qu’il ne s’agissait pas d’une mesure conservatoire.

Elle considère que la commande aux fins de remplacement des deux chaudières du 13 novembre 2018 a été passée en même temps que le syndic de copropriété procédait à une nouvelle déclaration de sinistre le 12 novembre 2018 et avant que l’expert ne procède à ses investigations ; que ces travaux n’ont pas constitué une solution réparatoire appropriée ; que ces deux chaudières pouvaient être réparées en se procurant des corps de chauffe en inox d’autres marques que la marque De Dietrich ; que leur remplacement par des chaudières de marque Viessmann, d’un coût nécessairement supérieur à celui d’une simple réparation, n’était pas indispensable ; que dans son rapport du 2 février 2019 l’expert n’a pas eu d’autre choix que de prendre acte de ce remplacement comme mesure conservatoire déjà prise par la copropriété, ce qui ne signifie pas qu’il a approuvé cette dépense.

Elle estime que la dépense de création d’un échangeur de séparation facturée le

19 septembre 2022 à hauteur de 12 007,38 euros peut se justifier en tant que précaution, mais pas comme solution réparatoire ; que cette dépense et celle du remplacement des deux chaudières ont en réalité été faites sous le couvert de prétendues mesures conservatoires pour mettre en conformité l’installation de chauffage au Cctp du marché, alors que l’objet du contrat d’assurance dommages-ouvrage n’est pas de couvrir la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs pour non-conformité des travaux aux stipulations du marché.

Elle fait valoir que le concours d’un huissier de justice n’était pas nécessaire aux opérations d’expertise dommages-ouvrage qui ont eu lieu les 29 janvier et 4 février 2019, de sorte qu’elle n’a pas à supporter le coût des deux procès-verbaux de constat réalisés les 14 janvier et 4 février 2019 ; qu’en tout état de cause, le rejet de la demande principale du syndicat des copropriétaires emporte le rejet de cette demande accessoire.

Par dernières conclusions notifiées le 14 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet Foncia Normandie demande de voir en vertu des articles L.242-1 du code des assurances et 1792 et suivants du code civil :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 5 juin 2023,

— débouter la Sa Allianz Iard de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la Sa Allianz Iard au paiement à son profit d’une somme en principal de 87 071 euros majorée de plein droit d’un intérêt légal au double du taux de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2018 d’avoir à rembourser les factures et jusqu’à la date effective du règlement conformément aux dispositions légales, soit à compter du 4 mars 2017 pour la somme de 34 207,12 euros, puis à compter du 12 novembre 2018 pour la somme de 80 089 euros,

— condamner la Sa Allianz Iard au paiement de la somme de 1 048,89 euros au titre des constats d’huissier réalisés et d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile en première instance,

sur l’appel incident,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande de remboursement du coût du constat d’huissier réalisé le 18 janvier 2019 pour une somme de 778,98 euros,

— condamner la Sa Allianz Iard à lui payer cette somme,

y ajoutant,

— condamner la Sa Allianz Iard au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code précité en cause d’appel, en plus des entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Il fait valoir qu’à la lecture des rapports de l’expert de la Sa Allianz Iard, il apparaît sans discussion possible que les désordres relèvent de la mauvaise conception générale de l’installation et non pas d’un défaut de maintenance, la maintenance étant au contraire conforme lors du second sinistre selon l’expert ; que les constructeurs ont engagé leur responsabilité en contrevenant aux dispositions du Cctp du marché car ils ont remplacé une chaudière en acier par une chaudière en fonte aluminium pour des questions de rendement ou de prix ; que le mélange des matières (acier/alu/Per) composant l’installation de production et de distribution de chaleur a eu pour conséquence de rendre impossible le chauffage de l’immeuble et la production d’eau chaude.

Il ajoute que le constructeur n’a pas non plus installé de pot à boues pourtant prévu au marché, ce qui a pu favoriser les dépôts ferriques et donc les corrosions sous dépôt, les distributions en dalles en Per amenant nécessairement de l’oxygène dans le circuit.

Il en déduit que l’assureur dommages-ouvrage, compte tenu des constatations de son expert, était en mesure de donner sa garantie dès les premiers désordres et de préfinancer les travaux de réparation ; que la Sas Ixi n’a jamais soutenu qu’elle n’avait pas pu effectuer sa mission à cause des mesures conservatoires qu’il avait prises ; que si les échangeurs percés ont été remplacés en juin et juillet 2016, elle a pu examiner les deux corps de chauffe ; qu’elle a identifié trois causes potentielles de la fuite (défaut de fabrication, ou phénomène électrolytique, ou corrosion sous dépôt), mais que la Sa Allianz Iard a mis fin à la mission de l’expert alors qu’il pouvait déterminer l’origine de la fuite ; que la garantie de l’appelante doit être mobilisée dès lors que les désordres sont de nature décennale.

Il expose que la mauvaise conception générale de l’installation a entraîné la remise en état des deux chaudières et le remplacement des éléments intermédiaires et latéraux en 2016 pour 15 224 euros, qu’il a en effet été contraint de remplacer en urgence les deux corps de chauffe à l’identique de l’existant pour assurer la production de chauffage et d’eau chaude de 158 logements ; que dans son rapport du 21 novembre 2016 l’expert a pris acte de cette mesure conservatoire qu’il n’a pas critiquée.

Il indique que le remplacement des deux chaudières en fonte aluminium par deux chaudières en inox à hauteur de 64 865,87 euros TTC n’a pas été critiqué par l’expert, qui a considéré qu’il s’agissait d’une mesure conservatoire dans son rapport du

2 février 2019, ni par son sapiteur ; que cette décision est justifiée par l’incompatibilité des matériaux (aluminium, acier, Per) ; que la société De Dietrich a confirmé que sa chaudière ne disposait pas de corps de chauffe en inox pour remplacer le corps de chauffe en aluminium ; que, contrairement à ce que soutient l’appelante, le bureau d’études spécialisé en matière thermique a précisé qu’il était impossible de réparer les chaudières au moyen de corps de chauffe en inox de la même marque ou d’autres marques car, ni la société De Dietrich, ni d’autres fabricants de chaudières, n’en dispose et des raisons techniques s’y opposent.

Il avance que la création d’un échangeur pour un montant de 12 007,38 euros n’a pas été une simple mesure de précaution mais une solution réparatoire pérenne dont la société De Dietrich incrimine l’absence pour expliquer l’origine des désordres ; que l’assureur dommages-ouvrage ne peut pas dénier sa garantie d’un sinistre décennal qui trouverait son origine dans une non-conformité contractuelle ; que la réparation d’un préjudice doit être intégrale.

Il réclame le remboursement des frais des deux constats d’huissier de justice qu’il a été contraint de faire établir pour préserver ses intérêts lors des opérations de démontage de la chaudière n°1 le 14 janvier 2019, en vue de conserver les éléments du corps de chauffe percé, et lors des deux réunions d’expertise les 29 janvier et

4 février 2019 durant lesquelles la présence de l’huissier de justice a été notée.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 28 août 2024.

MOTIFS

Sur la garantie dommages-ouvrage

L’article L.242-1 du code des assurances dispose que toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Aux termes de l’annexe II à l’article A.243-1 du code précité dans sa rédaction en vigueur au jour du contrat, dans son paragraphe relatif aux exclusions, la garantie du contrat ne s’applique pas aux dommages résultant exclusivement :

a) du fait intentionnel ou du dol du souscripteur ou de l’assuré,

b) des effets de l’usure normale, du défaut d’entretien ou de l’usage anormal,

c) de la cause étrangère.

Selon l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Après la réception de l’ouvrage, l’assurance dommages-ouvrage couvre, en-dehors de toute recherche des responsabilités, la réparation des désordres de nature décennale. Il appartient à l’assureur dommages-ouvrage, qui invoque la cause étrangère et/ou la mauvaise utilisation de l’ouvrage pour exclure sa garantie, d’en apporter la preuve.

En l’espèce, aux termes de son rapport préliminaire d’expertise du 21 novembre 2016, la Sas Ixi a indiqué que :

— les deux chaudières de marque De Dietrich de 280 et 350 Kw, installées pour produire l’eau chaude sanitaire et le chauffage central des sept bâtiments construits et fonctionnant en cascade avec une permutation toutes les 50 heures, possédaient un corps de chauffe en aluminium,

— les colonnes montantes et les circuits de raccordement à ces chaudières étaient en acier et la circulation en dalle des gaines palières aux appartements, et à l’intérieur de ceux-ci, étaient en Per (polyéthylène réticulé haute densité).

Si elle a précisé que les deux échangeurs de ces chaudières avaient été remplacés en juin et juillet 2016 pour assurer la production d’eau chaude, elle a constaté la matérialité du désordre déclaré de percement de ces deux chaudières par corrosion sur les échangeurs d’origine figurant sur le cliché photographique apparaissant à la page 4/7 de ce rapport.

Elle a imputé le sinistre '(en première analyse et sous réserve d’avoir l’historique complet des traitements d’eau réalisés et des valeurs de pH complètes sur la première année d’exploitation) [à] une mauvaise conception générale de l’installation, ou plus précisément [à] un choix peu judicieux de la chaudière avec un échangeur en aluminium qui peut être soumis soit à une corrosion provoquée par le pH si celui-ci est trop élevé, soit à une corrosion sous dépôt.'. Elle a expliqué que, lorsque l’aluminium utilisé pour les échangeurs est associé à une partie du circuit en acier avec en plus une distribution en Per apportant de l’oxygène dissous dans le circuit, il y avait une contradiction entre les pH de l’eau nécessaire pour éviter l’oxydation de l’acier (entre 9 et 10), alors qu’il ne fallait pas dépasser une valeur maximale de 8,5 préjudiciable à l’aluminium.

Elle a ajouté que le percement des échangeurs avait privé tous les appartements de la résidence des prestations de base d’approvisionnements en eau chaude et en chauffage.

Dans son rapport préliminaire d’expertise du 2 février 2019, la Sas Ixi a indiqué avoir constaté que le second échangeur était fuyard lors de la réunion du 29 janvier 2019.

Elle a précisé que :

— en novembre 2018, l’un des deux corps de chauffe remplacé deux ans plus tôt était à nouveau percé, mais avec une pathologie différente parfaitement illustrée par les photos du constat d’huissier de justice et par celles qu’elle avait prises,

— en 2016, c’était les tubulures d’admission circulaires qui étaient creusées par des petites cavités, alors que le nouveau sinistre concernait la partie basse de l’échangeur, sans d’ailleurs que la fuite ait pu être localisée,

— les analyses d’eau fournies en 2016 montraient la présence de corrosion ferrique importante à l’origine des embouages rencontrés dans le circuit,

— les nouvelles analyses transmises montraient au contraire un respect des principaux critères (pH et tH), même si le représentant de la marque De Dietrich indiquait que 20 critères étaient à respecter.

Il a été prévu lors de la réunion du 29 janvier 2019 que M. [M], sapiteur, procède le 4 février 2019 à la dépose de la seconde chaudière encore en place, bien que déconnectée du circuit de chauffage, pour localiser précisément la fuite et en déterminer la cause (défaut de fabrication, phénomène électrolytique, ou corrosion sous dépôt).

La Sas Ixi a mentionné que l’absence de chauffage et d’eau chaude sanitaire sur l’ensemble de la résidence et la survenue d’un désordre similaire en 2016 avait amené la copropriété à décider de remplacer les deux chaudières avec corps de chauffe en aluminium par les chaudières Viessmann Vitocrossal prévues au Cctp avec corps de chauffe en inox, dont l’une était en fonctionnement le 29 janvier 2019.

Enfin, la Sas Ixi a établi le 24 mai 2019 un rapport d’expertise intermédiaire n°1 faisant suite à la réunion technique du 4 février 2019 au cours de laquelle le sapiteur a établi une note technique à l’issue de son examen du corps de chauffe percé sur la seconde chaudière.

Elle a confirmé que :

— le choix du corps de chauffe en aluminium avait été peu judicieux car il nécessitait une précision très grande dans le traitement de l’eau. Selon le cahier technique du Cstb n°3114, les pH ne devaient pas être inférieurs à 8,5 pour l’acier noir, ni supérieurs à 8,5 pour l’aluminium, ce qui laissait un créneau très étroit pour une installation alliant les deux,

— les nouvelles analyses ayant suivi le remplacement des échangeurs ne montraient aucune anomalie. Elle a noté que la note technique du sapiteur avait permis de constater un phénomène de corrosion sous dépôt.

Elle a écarté l’explication donnée par le fabricant De Dietrich selon laquelle l’origine de cette corrosion serait la qualité de l’eau du circuit, au motif qu’elle n’était étayée par aucune analyse.

Elle a ajouté que :

— l’absence de pot à boues pouvait également favoriser les dépôts ferriques et donc les corrosions sous dépôt, les distributions en dalles en Per amenant nécessairement de l’oxygène dans le circuit,

— sous réserve de l’analyse en laboratoire du corps de chauffe au droit du percement que le sapiteur jugeait nécessaire, de la transmission de la totalité des analyses d’eau en exploitation en particulier entre juillet 2016 et décembre 2018, et du rapport d’analyse de Bwt demandé à la société De Dietrich, le sinistre pourrait être multifactoriel.

Aucun de ces éléments n’a été produit et la Sas Ixi n’a pas établi de rapport d’expertise postérieur.

Il résulte de ces trois rapports d’expertise que, si la cause des percements des deux chaudières dénoncés en 2016 et 2018 implique plusieurs facteurs, ces désordres ont rendu l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination du fait de la privation de chauffage et/ou d’eau chaude sanitaire de ses occupants. Ils relèvent de la garantie décennale.

La Sa Allianz Iard ne démontre pas que ces désordres résultent d’un défaut de maintenance des chaudières ou d’une utilisation non conforme de celles-ci, ni de la cause étrangère, causes d’exclusion de sa garantie. Elle n’établit pas que la fiche technique sur la mise en eau et sur son contrôle visée par l’huissier de justice dans son procès-verbal du 21 novembre 2014, qui n’est pas produit, a été effectivement établie en décembre 2014 par l’expert thermicien.

Elle sera donc condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires des travaux qu’il a engagés dans les proportions chiffrées ci-après.

Sur le montant de l’indemnisation

1) Les travaux effectués à la demande du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’annexe II à l’article A.243-1 du code des assurances dans sa rédaction en vigueur au jour du contrat, le contrat a pour objet de garantir, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages à l’ouvrage réalisé ainsi qu’aux ouvrages existants, totalement incorporés dans l’ouvrage neuf et qui en deviennent techniquement indivisibles, au sens du II de l’article L.243-1-1 du présent code.

La garantie couvre les dommages, même résultant d’un vice du sol, de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs, au sens de l’article 1792-1 du code civil, les fabricants et les importateurs ou le contrôleur technique, et qui affectent les ouvrages dans l’un de leurs éléments constitutifs ou l’un de leurs éléments d’équipement, les rendant impropres à leur destination. Les travaux de réparation des dommages comprennent également les travaux de démolition, déblaiement, dépose ou démontage éventuellement nécessaires.

En application du principe de réparation intégrale du dommage, l’assurance dommages-ouvrage garantit le paiement de la totalité des travaux de reprise des désordres de nature décennale, sans toutefois excéder le montant des dépenses strictement nécessaires.

a) La facture du 30 décembre 2016 de 15 224 euros

La remise en état des deux chaudières et le remplacement à l’identique des éléments intermédiaires et latéraux (corps de chauffe en aluminium) ont été effectués par la Sas Cram en juin et juillet 2016 à la demande du syndicat des copropriétaires. Ces travaux ont été facturés le 30 décembre 2016 à hauteur de 15 224 euros TTC.

Certes, leur exécution est antérieure à la déclaration de sinistre du 27 septembre 2016, à la réalisation de l’expertise dommages-ouvrage dont le rapport date du 21 novembre 2016, et au refus de garantie de la Sa Allianz Iard formalisé le 8 décembre 2016.

Toutefois, leur accomplissement a été nécessaire pour remédier au dysfonctionnement des deux chaudières privant les occupants de la résidence d’eau chaude au cours de cette période estivale. Ces travaux constituent des mesures conservatoires. Cette qualification n’a d’ailleurs pas été remise en cause par l’expert assurance dommages-ouvrage qui l’a reprise à la page 6/7 de son rapport du

21 novembre 2016.

La Sa Allianz Iard sera donc condamnée à prendre en charge le coût de ces travaux de 15 224 euros.

b) La facture du 29 novembre 2019 de 59 839,62 euros

L’assuré peut réclamer à l’assureur dommages-ouvrage la réparation de désordres déjà indemnisés, lorsqu’ils sont réapparus à la suite de travaux de reprise inefficaces.

En l’espèce, la chaudière n°2 a été remplacée à l’initiative du syndicat des copropriétaires après la déclaration du nouveau sinistre le 12 novembre 2018 et la signature du bon de commande afférent le 10 décembre 2018 et avant la réalisation de l’expertise dommages-ouvrage, dont le rapport date du 2 février 2019. La chaudière n°1, dont l’échangeur était percé et fuyait, et qui a été examinée par l’expert et son sapiteur, l’a été ultérieurement sans que la date ne soit indiquée par les parties.

Cependant, ces remplacements ont été nécessaires pour pallier l’absence de chauffage et d’eau chaude sur l’ensemble de la résidence. Le syndicat des copropriétaires justifie que le remplacement des corps de chauffe en aluminium par des corps de chauffe en inox ne pouvait pas être effectué pour des chaudières de la marque De Dietrich, ni pour d’autres marques. Dans son courrier du 11 juin 2024, le bureau d’études thermique explique que ces hypothèses étaient techniquement impossibles car le corps de chauffe constitue l’élément principal de la chaudière spécifique au produit. Il ajoute que se poseraient le problème de la garantie et celui du volume, car la version inox plus volumineuse, ne pourrait pas s’intégrer dans les chaudières.

En conséquence, l’assureur dommages-ouvrage doit garantir le paiement des travaux conservatoires de reprise des désordres de nature décennale même s’ils peuvent avoir pour origine une non-conformité au Cctp du marché. La qualification de 'mesures conservatoires’ relativement à ces travaux n’a pas été remise en cause par l’expert assurance dommages-ouvrage qui l’a reprise à la page 6/6 de son rapport du 2 février 2019 et n’a pas proposé de solution alternative.

c) La facture du 19 septembre 2022 de 12 007,38 euros

Elle recouvre des travaux de création d’un échangeur de séparation effectués conformément à un ordre de service du syndic de copropriété du 13 juillet 2021.

Aucun constat, ni déclaration, d’un nouveau désordre n’est survenu à l’issue du remplacement des deux chaudières.

De plus, si l’absence de pot à boues a été évoquée par l’expert dommages-ouvrage comme une possible cause des corrosions sous dépôt, il n’a pas estimé que ces travaux étaient nécessaires et n’en a proposé aucune évaluation lors de ses investigations.

Dès lors, ils ne constituent pas des travaux nécessaires. La réclamation inhérente à leur prise en charge par l’assureur dommages-ouvrage sera rejetée.

* * *

En définitive, la Sa Allianz Iard sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 75 063,62 euros. Le montant arrêté par le tribunal sera infirmé. Les conditions d’application du cours des intérêts ne sont pas discutées par l’appelante.

2) Le coût des procès-verbaux de constat des 14 janvier et 4 février 2019

Aux termes de l’annexe II à l’article A.243-1 du code des assurances dans sa rédaction en vigueur au jour du contrat, les opérations de l’expert revêtent un caractère contradictoire. L’assuré peut se faire assister ou représenter.

Ce texte ne met pas à la charge de l’assureur dommages-ouvrage les frais d’assistance ou de représentation de l’assuré.

En l’espèce, les constatations effectuées les 14 janvier et 4 février 2019 par Me [Y], huissier de justice, n’ont pas apporté d’élément utile supplémentaire à celles faites par l’expert assurance dommages-ouvrages lors des réunions des 29 janvier et 4 février 2019.

En conséquence, leur coût restera à la charge du syndicat des copropriétaires. La décision du tribunal ayant fait droit à la demande de condamnation de la Sa Allianz Iard à régler à ce dernier la somme afférente de 1 048,89 sera infirmée et confirmée en ce qu’elle a rejeté le surplus des frais exposés.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.

Partie perdante au final, la Sa Allianz Iard sera condamnée aux dépens d’appel.

Il est équitable de la condamner également à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel formé,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— condamné la société 'Allianz Vie’ à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et [Adresse 1] la somme de 87 071 euros,

— condamné la société Allianz Iard à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et [Adresse 1] une somme de 1 048,89 euros au titre des constats d’huissier réalisés,

Condamne la Sa Allianz Iard à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et [Adresse 1] représenté par son syndic la somme totale de

75 063,62 euros en remboursement des factures des 30 décembre 2016 et

29 novembre 2019,

Condamne la Sa Allianz Iard à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et [Adresse 1] représenté par son syndic la somme de

2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne la Sa Allianz Iard aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,