N° RG 23/01188 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JKSP

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 19 DECEMBRE 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21/00866

Tribunal judiciaire d’Evreux du 17 janvier 2023

APPELANTE :

S.C.I. LES BOUTIQUES DU BOIS JOLET

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Maître [V] [K] es qualités de mandataire judiciaire de la SARL LE SARRASIN

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté et assisté par M^e Jérôme DEREUX de la SELARL CABINET CARNO AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Nina LETOUE, avocat au barreau de ROUEN

S.A.R.L. LE SARRASIN

Centre Commercial '[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée et assistée par M^e Jérôme DEREUX de la SELARL CABINET CARNO AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Nina LETOUE, avocat au barreau de ROUEN.

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 09 octobre 2024 sans opposition des avocats devant M^me MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 09 octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 19 décembre 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me BANGUI,directrice des services de greffe, présent à cette audience.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SARL Sarrasin est preneuse de divers lieux situés au sein de la galerie marchande de l’hypermarché Cora situé [Adresse 6] à Evreux appartenant à la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet et ce selon bail commercial du 29 septembre 1989 conclu initialement entre la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet et la SARL J & B, auteur de la SARL Sarrasin suite à la cession de droit au bail intervenue le 7 novembre 1995 entre ces deux dernières sociétés.

La SARL Sarrasin a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce d’Evreux du 25 juillet 2019.

La SCI Les Boutiques Du Bois Jolet a déclaré auprès de Me [K], mandataire judiciaire, une créance de 24 703,07 euros à titre de loyers et charges impayés.

La SARL Sarrasin a contesté une partie des sommes déclarées et a sollicité la fixation de la créance à la somme de 3 993,74 euros en soutenant que les charges n’étaient pas justifiées et que le dépôt de garantie n’avait pas été pris en compte.

Par ordonnance du 26 février 2021, le juge-commissaire a constaté l’existence d’une contestation sérieuse et a invité la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet à saisir la juridiction compétente dans le délai d’un mois.

Par acte du 26 mars 2021, la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet a fait assigner la SARL Sarrasin devant le tribunal judiciaire d’Evreux qui, par jugement du 17 janvier 2023, a :

— fixé la créance de la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet au passif de la procédure collective de la SARL Sarrasin à la somme de 16 985,13 euros au titre des loyers et charges impayés,

— débouté la SARL Sarrasin de sa demande en paiement de « la somme de 17 058,18 euros au titre des versements indus »,

— fixé au passif de la procédure collective de la SARL Sarrasin les dépens de l’instance,

— débouté les parties de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

La société Les Boutiques Du Bois Jolet a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 31 mars 2023 et a fait intimer la SARL Sarrasin et Me [K] ès qualités de mandataire judiciaire.

Par conclusions de fond notifiées par voie électronique le 23 avril 2024, Me [W] a indiqué être commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SARL Sarrasin désignée par jugement du tribunal de commerce du 21 janvier 2021 aux lieu et place de Me [K].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions 5 août 2024 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la SCI Les Boutiques du Bois Jolet qui demandent à la cour de :

A titre principal,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evreux le 17 janvier 2023 en ce qu’il n’a pas retenu à la charge de la société Le Sarrasin les sommes au titre des provisions pour charges, des taxes foncières (y inclus taxes pour l’enlèvement des ordures ménagères), des décorations de Noël et de la réalisation des études et diagnostics en vue de la réfection de l’étanchéité,

— confirmer la décision le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evreux le 17 janvier 2023 pour le surplus,

En conséquence,

— fixer la créance de la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet dans le cadre du redressement judiciaire de la SARL Sarrasin à la somme de 22 624,62 euros, suite à la reddition de charges pour la période du 01/01/2019 au 25/07/2019,

— débouter la société SARL Le Sarrasin de toutes ses demandes, appel incident, fins et prétentions,

— condamner la société SARL Le Sarrasin au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Vu les conclusions du 14 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société Le Sarrasin et Maître [S] [W] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société Le Sarrasin qui demandent à la cour de :

— recevoir la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet en son appel mais l’en déclarer mal fondée,

— constater le caractère tardif des conclusions récapitulatives n°2 de la SCI Du Bois Jolet signifiées le 10 mai 2024, et de la communication des pièces n°25 et 26,

En conséquence,

— rejeter des débats lesdites conclusions et les pièces numérotés 25 et 26, signifiées et communiquées tardivement par la SCI Les Boutiques du Bois Jolet,

A titre subsidiaire,

— ordonner le rabat de la clôture à une date ultérieure,

— ordonner le report de l’audience à une date ultérieure,

— confirmer partiellement le jugement en ce qu’il a :

— débouté la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet de sa demande tendant à la fixation au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SARL Le Sarrasin :

*de sa créance relative aux provisions de charges pour 9 620,87 euros et au paiement de la taxe foncière et au titre des ordures ménagères pour 3 020,28 euros,

*de sa créance relative aux travaux de réfection de l’étanchéité toiture verrière pour la somme de 12,49 euros,

*de sa créance au titre des décorations de Noël pour la somme de 59,11 euros,

— débouté la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— en conséquence, débouter la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet de sa demande de fixation au passif du redressement judiciaire de la SARL Le Sarrasin, de sa créance à hauteur de 22 624,62 euros, suite à la réédition de charges pour la période du 01.01.2019 au 25.07.2019,

A titre reconventionnel et incident,

— recevoir la SARL Le Sarrasin et Maître [V] [K] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan en leur appel incident,

— infirmer le jugement pour le surplus en ce qu’il a fixé au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SARL Le Sarrasin, la créance de 16 835,13 euros, au titre des loyers et charges impayées, en retenant les charges suivantes :

*les travaux de rénovation du parking (2 640,95 euros),

*les travaux de rénovation des sanitaires (498,30 euros),

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SARL Le Sarrasin de sa demande de condamnation de la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet à payer la somme de

17 058,18 euros au titre des versements indus post redressement judiciaire,

Statuant à nouveau,

— débouter la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet de sa demande de fixation de sa créance au passif de la procédure collective de la SARL Le Sarrasin, en ce qu’elle tient compte des charges suivantes :

*les travaux de rénovation du parking (2.640,95 euros),

*les travaux de rénovation des sanitaires (498,30 euros),

— fixer la créance de la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet à hauteur de 13 845,88 euros,

— condamner la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet à payer à la SARL Le Sarrasin la somme de 17 058,18 euros au titre des versements indus,

— ordonner la compensation des créances des parties à due concurrence,

— débouter la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet à payer à la SARL Le Sarrasin et à Maître [V] [K], es qualité de commissaire à l’exécution du plan, la somme de 4 000,00 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rejet des conclusions n° 2, des pièces 25 et 26 de la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet et sur le rabat de l’ordonnance de clôture :

La SARL Sarrasin sollicite le rejet des ces écritures et pièces qui auraient été déposées en méconnaissant le principe du contradictoire le 10 mai 2024 alors que la clôture était fixée le 14 mai suivant.

Réponse de la cour :

Le conseiller de la mise en état a déjà été saisi de cette demande par conclusions d’incident du 14 mai 2024.

Par ordonnance du 4 juillet 2024, le conseiller de la mise en état a constaté que, dans les faits, la clôture n’était pas intervenue le 14 mai 2024 et que l’affaire avait été défixée en considération des conclusions d’incident qui venaient d’être déposées de sorte que l’incident soulevé par la SARL Sarrasin et Me [W] était devenu sans objet.

Dès lors que la clôture a été fixée au 8 octobre 2024 et que les conclusions de la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet ont été déposées le 5 août précédent, il se déduit de ces éléments que la demande qui est formée devant la cour d’appel par la SARL Sarrasin et Me [W] n’a plus d’objet alors, en outre, qu’elle a déjà été tranchée par le conseiller de la mise en état.

Sur la demande principale de la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet :

La SCI Les Boutiques Du Bois Jolet soutient que :

— la créance initiale de la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet, déclarée à hauteur de 23 161,98 euros a été ramenée à 22 624,62 euros après reddition des charges ;

— le bail, antérieur à la loi Pinel, prévoit l’imputation au preneur de toutes les charges et taxes attachés à l’ensemble immobilier ;

— les charges ayant été régularisées, la provision pour charge de 9 620,87 euros a été validée ;

— sont dues les taxes foncières et d’enlèvement d’ordures ménagères pour 3020,28 euros ;

— les décorations de Noël de la galerie marchande à hauteur de 59,11 euros sont également à la charge du preneur ;

— les diagnostics de la toiture font également partie des charges imputables au preneur ;

— les travaux de rénovation du parking, des sanitaires et de la toiture sont bien à la charge du preneur.

La SARL Sarrasin soutient que :

— hormis les décomptes émanant de la société Figa, la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet ne produit aucun justificatif des charges dont elle réclame le paiement ;

— aucune quote-part n’est stipulée dans le bail à la charge du preneur ;

— seuls les impôts et taxes attachés à l’ensemble immobilier sont visés par le bail et non les charges ;

— les relevés généraux de dépenses versés aux débats par la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet ne peuvent suffire à justifier de sa prétendue créance dès lors que ni les factures ni les justificatifs ne sont produits ;

— aucune clé de répartition entre les lots n’est justifiée ;

— le mode de calcul des taxes n’est pas indiqué et aucune clause expresse n’en fait porter la charge au preneur ;

— les travaux de rénovation du parking, des sanitaires et de la toiture, qui ne relèvent pas de l’article 1754 du code civil, ne sont pas à la charge du preneur, ce sont des grosses réparations et certaines sont nécessitées du fait de la vétusté des équipements.

Réponse de la cour :

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a considéré que :

— le bail commercial liant les parties du 29 septembre 1989, conclu initialement entre la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet et la SARL J & B, auteur de la SARL Sarrasin suite à la cession de droit au bail intervenue le 7 novembre 1995 entre ces deux dernières sociétés, n’était pas soumis à la loi Pinel du 18 juin 2014 à défaut de renouvellement postérieur au 5 novembre 2014, date de publication du décret d’application de la loi ;

— il était stipulé au bail que : « Le Bailleur et le Preneur déclarent accepter toutes les conséquences résultant des particularités d’un Centre Commercial, notamment de l’importance et des caractéristiques de ses parties communes indispensables au bon fonctionnement du Centre, qui entraînent des prestations et charges différentes de celles d’un ensemble immobilier d’habitation ou de bureaux ou d’un commerce traditionnel indépendant.»

— l’article 7 du contrat prévoyait que : « Le Preneur s’engage à régler directement en l’acquis du Bailleur l’intégralité des charges, provisions pour charges et fonds de roulement, taxes et impôts de toute nature générés par son activité ou attachés à l’ensemble immobilier, objet des présentes, à l’exception de celles des charges correspondant à des réparations définies par l’article 606 du Code Civil.

Il devra en conséquence supporter sa quote-part des charges des parties communes telles que définie et répartie au Règlement de copropriété de l’immeuble»

—  les termes de ce bail imposaient au preneur d’assumer toutes les charges, provisions pour charges et fonds de roulement, taxes et impôts de toute nature attachés à l’ensemble immobilier à l’exception des charges découlant des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil ;

— ces termes étaient clairs et précis et devaient recevoir application conformément aux dispositions de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au contrat du 29 septembre 1989 ;

— hormis les réparations visées à l’article 606 du code civil, la SARL Sarrasin devait assumer l’ensemble des charges et provisions pour charges de toute nature attachées au centre commercial, ainsi que la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

— il appartenait toutefois à la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet de justifier, conformément aux dispositions de l’article 1315 du code civil dans sa version applicable aux faits de l’espèce, d’établir le montant des charges, taxes et impôts qu’il entendait réclamer à la SARL Sarrasin et notamment de justifier de la répartition des sommes considérées entre ses différents preneurs.

Par ailleurs, la cour constate que la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet a versé aux débats l’état descriptif de division de la copropriété du centre commercial Cora ainsi que le tableau des répartition des tantièmes justifiant que les locaux occupés par la SARL Sarrasin constituent 41/9988ème de l’ensemble des locaux et que cette clé de répartition a été appliquée s’agissant des sommes réclamées à la SARL Sarrasin.

Il convient d’examiner chaque poste réclamé par la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet à la SARL Sarrasin :

1°) les provisions pour charges à hauteur de 9620,87 euros ;

La SCI Les Boutiques Du Bois Jolet verse aux débats :

— un récapitulatif des charges imputées à la SARL Sarrasin et un récapitulatif de la reddition des charges de 2016 inclus à 2019 inclus ;

— la régularisation de charges de 2017 (charges de la période : 2 589,85 euros HT)

— la régularisation charges de 2018 (charges de la période : 1 998,58 euros HT)

— la régularisation charges de 2019 jusqu’au 25 juillet 2019 : 1 405,21 euros HT et du 26 juillet au 31 décembre 2019 : 1 084,60 euros HT

— les procès-verbaux d’assemblée générale pour les années 2015 à 2019 inclus ;

— les annexes de répartition établies par la SARL Figa, gestionnaire de la copropriété,

— les comptes de copropriété ;

— les relevés généraux de dépenses ;

— un extrait du grand livre de l’année 2017 ;

— un extrait grand livre année de l’année 2018 ;

— un extrait grand livre année de l’année 2019.

Ces pièces, qui émanent pour la plupart de tiers et notamment du gestionnaire de la copropriété, démontrent que les charges ont bien été régularisées et que les provisions pour charges ont été régulièrement comptées à hauteur de 9 620,87 euros.

Il est exact que les factures établies au nom de la copropriété correspondant aux charges réclamées initialement à la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet et répercutées par cette dernière à la SARL Sarrasin ne sont pas produites. Cependant, ces pièces, qui concernent la copropriété et qui émanent d’un tiers, peuvent être consultées par la SARL Sarrasin auprès du gestionnaire de cette copropriété.

La somme de 9 620,87 euros sera bien fixée au passif de la SARL Sarrasin.

2°) les taxes foncière et d’enlèvement des ordures ménagères pour 3 020,28 euros :

A l’appui de sa demande, la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet verse aux débats ses pièces n° 13, 14 et 24.

— La pièce n° 13 comprend l’avis d’impôt de la taxe foncière pour 2018 d’un montant de 34 417 euros (comprenant la taxe sur les ordures ménagères), l’avis d’échéance du 9 octobre 2018 adressé à la SARL Sarrasin lui répercutant la taxe foncière à hauteur de

1 015,45 euros et le relevé cadastral de la copropriété aux termes duquel le lot occupé par la SARL Sarrasin (lot n° 28) correspond à un « revenu cadastral » de 2345 pour l’année 2018.

La SCI Les Boutiques Du Bois Jolet indique avoir calculé la taxe foncière due par la SARL Sarrasin en proportion de ce revenu cadastral.

Le calcul de 34 417 / 2345 x 100 donne 1 467,67 euros, soit une somme supérieure à celle de 1 015,45 euros qui a été réclamée à la SARL Sarrasin.

Cette somme sera bien fixée au passif de la SARL Sarrasin.

— La pièce n° 14 comprend l’avis d’impôt de la taxe foncière pour 2019 d’un montant de 35 613 euros (comprenant la taxe sur les ordures ménagères), un tableau répartissant cette taxe foncière entre les divers preneurs du centre commercial répercutant une somme de 1 051,73 euros sur la SARL Sarrasin et le relevé cadastral de la copropriété aux termes duquel le lot occupé par la SARL Sarrasin (lot n° 28) correspond à un « revenu cadastral » de 2306 pour l’année 2019.

La SCI Les Boutiques Du Bois Jolet indique avoir calculé la taxe foncière due par la SARL Sarrasin en proportion de ce revenu cadastral.

Le calcul de 35 613 / 2306 x 100 donne 1544,36 euros, soit une somme supérieure à celle de 1051,73 euros qui a été réclamée à la SARL Sarrasin.

Cette somme sera bien fixée au passif de la SARL Sarrasin.

— La pièce n° 24 est l’avis d’échéance du 18 septembre 2017 adressé à la SARL Sarrasin lui répercutant la taxe foncière à hauteur de 905,88 euros.

Cet avis n’est accompagné d’aucun avis d’impôt, d’aucun relevé cadastral de la copropriété, ni d’aucune mention du « revenu cadastral » pour l’année 2017.

Faute de justifier du calcul aboutissant à la somme de 905,88 euros, cette somme ne sera pas fixée au passif de la SARL Sarrasin.

3°) la participation aux décorations de Noël de la galerie marchande pour 59,11 euros :

A l’appui de sa demande, la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet produit le justificatif d’une dépense générale de 12 000 euros pour les décorations de Noël pour l’année 2017, une facture adressée à la SARL Sarrasin le 1er novembre 2011 de 49,26 euros (hors taxes) et le procès-verbal d’assemblée générale de l’année 2017.

Le calcul de 12 000 / 9988 x 41 donne 49,259. La somme réclamée de 49,26 euros étant due comme relevant des charges de toute nature attachées au centre commercial, elle sera fixée au passif de la SARL Sarrasin.

4°) La participation aux recherches concernant l’étanchéité pour 12,49 euros :

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré que ces frais, qui portent sur des éléments de structure de l’immeuble dans lequel la SARL Sarrasin exerce son commerce, devaient être considérés comme relevant des réparations de l’article 606 du code de procédure civile et devaient être exclues des charges répercutées sur la SARL Sarrasin ;

5°) la participation aux travaux de rénovation du parking pour 2 640,95 euros :

L’article 606 du code civil dispose que : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

La SARL Sarrasin déclare que depuis le 1er janvier 2017, la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet a appelé des provisions supplémentaires sur charges de 3198,36 euros comprenant notamment ces travaux de rénovation.

La SCI Les Boutiques Du Bois Jolet verse aux débats :

— un procès-verbal d’assemblée générale du 2 juin 2015 approuvant la réfection des parkings pour 908 500 euros (hors taxes) ;

— un détail de quote-part adressé à la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet par le gestionnaire de la copropriété le 22 septembre 2015 prévoyant, au titre des travaux de rénovation du parking, une somme de 522 275 euros à la charge de ce copropriétaire ;

— un appel de fonds de 95 443,02 euros à ce titre adressé à la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet du 22 septembre 2015 ;

— un avis d’échéance adressé à la SARL Sarrasin le 1er octobre 2015 pour la somme de

2 143,90 euros (hors taxes) à ce titre.

Le calcul de 522 275 / 9988 x 41 donne 2 143,90 euros.

Des travaux de rénovation d’un parking ne concernent ni le clos ni le couvert pas plus qu’ils ne concernent l’immeuble dans sa structure ou sa solidité générale. Par ailleurs, le coût supporté par la SARL Sarrasin n’est pas d’une importance telle qu’il doive être considéré comme particulièrement onéreux. Il s’ensuit que les sommes dues au titre des travaux de rénovation du parking de la galerie commerciale ne relèvent pas des grosses réparations à la charge du bailleur. En revanche, elles relèvent bien des charges et provisions pour charges de toute nature attachées à l’ensemble immobilier, le parking constituant un accessoire des lieux loués permettant à la clientèle d’accéder aisément aux divers commerces qui y sont exercés.

La somme réclamée de 2 143,90 euros étant due, elle sera fixée au passif de la SARL Sarrasin.

6°) les travaux de rénovation des sanitaires pour 498,30 euros :

La SARL Sarrasin soutient que ces travaux ont été nécessités par la vétusté des sanitaires.

La SCI Les Boutiques Du Bois Jolet verse aux débats :

— un procès-verbal d’assemblée générale du 29 novembre 2016 approuvant la réfection des parkings pour 99 664,07 euros (hors taxes) ;

— un détail de quote-part adressé à la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet par le gestionnaire de la copropriété prévoyant, au titre des travaux de rénovation des sanitaires, une somme de 101 159,07 euros à la charge de ce copropriétaire ;

— diverses factures de travaux ce titre adressées au syndic ;

— un avis d’échéance adressé à la SARL Sarrasin le 1er février 2017 pour la somme de 415,25 euros (hors taxes) à ce titre.

Le calcul de 101 159,07 / 9988 x 41 donne 415,25 euros.

Des travaux de rénovation des sanitaires ne concernent ni le clos ni le couvert pas plus qu’ils ne concernent l’immeuble dans sa structure ou sa solidité générale. Par ailleurs, le coût supporté par la SARL Sarrasin n’est pas d’une importance telle qu’il doive être considéré comme particulièrement onéreux. Si la SARL Sarrasin fait état de la vétusté des matériels concernés, il n’existe aucun élément permettant d’affirmer que la rénovation a été décidée pour ce motif alors qu’il n’appartient pas à la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet de démontrer l’absence de vétusté mais bien à la SARL Sarrasin de démontrer ce point. Il s’ensuit que les sommes dues au titre des travaux de rénovation des sanitaires de la galerie commerciale ne relèvent pas des grosses réparations à la charge du bailleur. En revanche, elles relèvent bien des charges et provisions pour charges de toute nature attachées à l’ensemble immobilier, les sanitaires constituant un accessoire des lieux loués permettant à la clientèle de bénéficier de lieux d’aisance lorsqu’ils se trouvent dans la galerie commerciale et favorisant les divers commerces qui y sont exercés.

La somme réclamée de 498,30 euros étant due, elle sera fixée au passif de la SARL Sarrasin.

Sur la demande incidente de la SARL Sarrasin :

La SARL Sarrasin soutient que :

— la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet ne justifie ni du quantum ni de la nature des charges et provisions sur charges appelées de janvier 2017 à juillet 2019 ; elle doit la somme qui a été versé indûment de 13 845,88 euros ;

— elle a indûment versé des sommes à compter de son redressement judiciaire prononcé le 25 juillet 2019 à hauteur de 17 058,18 euros.

La SCI Les Boutiques Du Bois Jolet soutient que le preneur ne peut solliciter la restitution des sommes versées postérieurement au 25 juillet 2019 dès lors qu’il ne démontre pas l’existence des paiements qu’elle allègue et alors qu’elle déclare avoir fourni tous les justificatifs de sa créance.

Réponse de la cour :

L’article 1302 du code civil dispose que : « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. »

L’article suivant dispose que : « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. »

Il appartient à celui qui allègue avoir indûment payé de démontrer, d’une part, le paiement et d’autre part, le caractère indu de ce paiement.

Outre le fait que la SARL Sarrasin se borne à verser aux débats des avis d’échéance ainsi qu’un tableau récapitulatif mais ne produit aucun document bancaire justifiant des paiements correspondants, elle ne verse aux débats aucun élément de preuve de nature à démontrer que la somme dont elle demande la restitution ne correspond à aucune dette locative alors qu’il vient d’être fait droit, pour l’essentiel, aux demandes formées par le bailleur.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la SARL Sarrasin de sa demande de restitution de la somme de 17 058,18 euros.

Sur le compte entre les parties :

Il résulte de l’ordonnance du juge-commissaire du tribunal de commerce d’Evreux du 26 février 2021 que la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet a déclaré une créance de

24 703,07 euros au passif du redressement judiciaire de la SARL Sarrasin puis a ramené sa créance à la somme de 22 624,62 euros à la suite de la régularisation des charges. C’est cette dernière somme dont la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet sollicite l’admission au passif de la SARL Sarrasin.

La somme de 22 624,62 euros doit être diminuée de 905,88 euros, taxe foncière injustifiée, soit un solde de 21 718,74 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a fixé la créance de la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet au passif de la procédure collective de la SARL Sarrasin à la somme de 16 985,13 euros au titre des loyers et charges impayés, et sa créance sera fixée au passif de la SARL Sarrasin à la somme de 21 718,74 euros.

Pour le surplus, le jugement sera confirmé .

Les dépens de la procédure d’appel ainsi que les frais irrépétibles de la présente procédure seront fixés au passif de la SARL Sarrasin.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire , en dernier ressort, par mise à disposition au greffe

Constate que la demande formée par la SARL Sarrasin et par Me [W] tendant à obtenir le rejet des conclusions n° 2, des pièces 25 et 26 de la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet et à obtenir le rabat de l’ordonnance de clôture a déjà été tranchée par le conseiller de la mise en état et dit que cette demande n’a plus d’objet ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Evreux du 17 janvier 2023 sauf en ce qu’il a fixé la créance de la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet au passif de la procédure collective de la SARL Sarrasin à la somme de 16 985,13 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Statuant à nouveau sur ce seul chef infirmé :

Fixe la créance de la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet au passif de la procédure collective de la SARL Sarrasin à la somme de 21 718,74 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Y ajoutant :

Fixe au passif de la procédure collective de la SARL Sarrasin les dépens de la procédure d’appel ;

Fixe la créance de la SCI Les Boutiques Du Bois Jolet au passif de la procédure collective de la SARL Sarrasin à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,