N° RG 23/02435 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JNHX

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 13 NOVEMBRE 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/01196

Tribunal judiciaire de Rouen du 24 mai 2023

APPELANTS :

Monsieur [L] [G]

né le 13 juin 1987 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté et assisté par M^e Jean-Sébastien VAYSSE, avocat au barreau de Rouen

Madame [O] [V]

née le 10 avril 1988 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée et assistée par M^e Jean-Sébastien VAYSSE, avocat au barreau de Rouen

INTIMEE :

SCI FAR

SIREN 531 493 054

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON- CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Gwenael THIREL, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 9 septembre 2024 sans opposition des avocats devant M^me Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme [H] [Y]

DEBATS :

A l’audience publique du 9 septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 13 novembre 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous signature privée du 29 mai 2021, la Sci Far a donné à bail à

M. [L] [G] et à Mme [O] [V] à compter du 16 juin 2021 une maison d’habitation, située [Adresse 4], [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 800 euros.

Par acte authentique du 7 juillet 2021 établi par Me [E] [Y], notaire associé à [Localité 6], la Sci Far s’est engagée à leur vendre cette maison, outre la maison jumelée située au 4 de la même rue et divisée en deux appartements, au prix de

290 00 euros. Cette promesse, expirant le 15 septembre 2021 à 16 heures, a été conclue notamment sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Le 30 août 2021, la société Effidiag Service a repéré :

— un indice d’infestation de grosses vrillettes caractérisé par la présence d’un insecte vivant, au niveau de la poutre en bois de l’escalier du rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 2],

— un indice d’infestation de petites vrillettes caractérisé par la présence de trous de sortie et de vermoulures notamment sur le sol (présence étendue) au niveau du placard sous l’escalier du rez-de-chaussée de l’immeuble du 4 de la même rue.

M. [G] et Mme [V], qui ont obtenu leur accord de prêt immobilier le 14 septembre 2021, n’ont pas levé l’option d’achat et n’ont pas régularisé l’acte de vente.

Le 15 octobre 2021, ils ont versé la somme de 14 500 euros, correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation de 29 000 euros, sur le compte de la Scp [Y], Desbrueres, Hardy, Dutault, Dudonné et Blaiset, notaires associés à [Localité 6].

Suivant acte d’huissier de justice du 11 mars 2022, la Sci Far a fait assigner M. [G] et Mme [V] devant le tribunal judiciaire de Rouen en paiement de l’indemnité d’immobilisation et de dommages et intérêts.

Par jugement du 24 mai 2023, le tribunal a :

— débouté M. [L] [G] et Mme [O] [V] de leur demande de nullité de la promesse de vente,

— condamné M. [L] [G] et Mme [O] [V] à payer à la Sci Far la somme de 29 000 euros, dont il convient de déduire la somme de 14 500 euros, séquestrée en l’étude de la Scp [Y] Desbrueres et Associés, notaires associés à [Localité 6], qui sera directement libérée au profit de la Sci Far,

— débouté M. [L] [G] et Mme [O] [V] de leur demande de restitution de la somme de 14 500 euros séquestrée,

— débouté la Sci Far de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté M. [L] [G] et Mme [O] [V] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné M. [L] [G] et Mme [O] [V] à payer à la Sci Far la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [L] [G] et Mme [O] [V] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [L] [G] et Mme [O] [V] aux entiers dépens,

— rejeté toute autre demande.

Par déclaration du 11 juillet 2023, M. [G] et Mme [V] ont formé un appel contre ce jugement.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 7 octobre 2023, M. [G] et Mme [V] demandent de voir en application des articles 1128, 1132, et 1133 du code civil :

— infirmer le jugement du 24 mai 2023 en ce qu’il :

. déboute M. [L] [G] et Mme [O] [V] de leur demande de nullité de la promesse de vente,

. condamne M. [L] [G] et Mme [O] [V] à payer à la Sci Far la somme de 29 000 euros, dont il convient de déduire la somme de 14 500 euros, séquestrée en l’étude de la Scp [Y] Desbrueres et Associés, notaires associés à [Localité 6], qui sera directement libérée au profit de la Sci Far,

. déboute M. [L] [G] et Mme [O] [V] de leur demande de restitution de la somme de 14 500 euros séquestrée,

. déboute M. [L] [G] et Mme [O] [V] de leur demande de dommages et intérêts,

. condamne M. [L] [G] et Mme [O] [V] à payer à la Sci Far la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. déboute M. [L] [G] et Mme [O] [V] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamne M. [L] [G] et Mme [O] [V] aux entiers dépens,

. rejette toute autre demande,

et statuant à nouveau,

— débouter la Sci Far de l’intégralité de ses demandes,

— reconnaître l’existence d’une modification substantielle du bien entre le moment de la signature de la promesse unilatérale de vente et la date de la vente,

en conséquence,

— prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 7 juin 2021 sur le fondement de l’erreur,

— condamner la Sci Far au remboursement de la somme de 14 500 euros séquestrée en l’étude de la Scp [Y] Desbrueres et associés, notaires à [Localité 6],

— condamner la Sci Far au paiement de 5 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens qui comprendront les frais d’établissement du procès-verbal de constat d’huissier.

Ils exposent que la cause du dégât des eaux survenu le 29 mai 2021 dans le logement avant qu’ils le louent semble ne pas avoir été traitée, car ce sinistre a favorisé la prolifération, en plus de l’invasion existante de vrillettes, d’autres insectes xylophages ou de champignons d’humidité ; que s’ils ont eu connaissance de l’existence de ce dégât des eaux au jour de la signature de la promesse unilatérale de vente, ils ne pouvaient pas s’attendre à ce que le bien vendu soit infesté de parasites xylophages, qu’ils n’en ont été avertis que postérieurement de sorte qu’ils se sont engagés à acheter un lot d’immeubles dépourvu de vices pouvant affecter sa solidité, qualité essentielle qui s’est trouvée modifiée au cours du processus d’achat.

Ils en déduisent que cette modification substantielle du bien, constituée par la présence d’insectes xylophages, qui est survenue entre la signature de l’avant-contrat et la date de réitération justifiait qu’ils bénéficient d’un nouveau droit de rétractation ; que s’ils avaient eu connaissance de la présence d’insectes xylophages, ils n’auraient pas contracté en l’état ou en tout cas pas au même prix ; qu’ils n’ont pas à démontrer que cette présence affecte d’ores et déjà la structure de l’immeuble et le rend impropre à sa destination puisqu’ils ne sollicitent pas l’annulation de la vente pour vice caché, mais la nullité de la promesse unilatérale de vente pour erreur sur les qualités essentielles de la chose.

Ils ajoutent qu’en tout état de cause ils démontrent que la solidité de l’ouvrage, qui n’a pas fait l’objet de travaux suffisants de remise en état et qui devient dangereux pour ses occupants, est affectée et que sa valeur s’en trouve impactée ; que leur erreur est excusable dans la mesure où ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier, contrairement à la Sci Far, et ne pouvaient pas détecter la potentielle présence d’insectes xylophages.

Ils précisent encore que la prolifération de ces insectes s’est poursuivie et se poursuit dans l’indifférence de la Sci Far animée par sa mauvaise foi et sa préoccupation de récupérer l’indemnité d’immobilisation ; qu’aucun diagnostic permettant de savoir si les vrillettes ont proliféré ailleurs n’a été réalisé.

Ils avancent enfin qu’ils ont subi un préjudice moral causé par l’anxiété nécessairement générée à l’idée de vivre au milieu des parasites ; qu’ils avaient l’espoir de résoudre amiablement ce litige, raison pour laquelle ils ont choisi initialement de ne pas donner congé de leur bail, mais que la Sci Far a préféré les assigner en justice.

Par conclusions notifiées le 12 février 2024, la Sci Far sollicite de voir en vertu des articles 1103 et 1124 du code civil :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 24 mai 2023 en ce qu’il a :

. débouté M. [G] et Mme [V] de leur demande de nullité de la promesse de vente,

. condamné M. [G] et Mme [V] à payer à la Sci Far la somme de

29 000 euros, dont il convient de déduire la somme de 14 500 euros, séquestrée en l’étude de la Scp [Y] Desbrueres et Associés, notaires à [Localité 6], qui sera directement libérée au profit de la Sci Far,

. débouté M. [G] et Mme [V] de leur demande de restitution de la somme de 14 500 euros séquestrée,

. débouté M. [G] et Mme [V] de leur demande de dommages et intérêts,

. condamné M. [G] et Mme [V] à payer à la Sci Far la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— débouter M. [G] et Mme [V] de toutes leurs demandes,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

statuant à nouveau,

— condamner M. [G] et Mme [V] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros à son profit ,

— condamner M. [G] et Mme [V] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Elle fait valoir que les appelants ne sont pas fondés à invoquer la purge de leur droit de rétractation car aucune modification substantielle du bien n’existe. Elle souligne que la présence de vrillettes a été localisée sur une poutre du logement du [Adresse 2] et n’affectait pas son entière structure, qu’en outre, cette poutre et l’escalier ont été remis à neuf en avril 2022 si bien que ces insectes ne sont plus présents comme en atteste le diagnostic technique réalisé en septembre 2022 ; que l’absence de diagnostic au 6 de la même rue est imputable aux appelants ; que ces derniers ne peuvent plus invoquer l’existence de désordres dans le parquet de la chambre 1 et du palier de leur logement dès lors qu’elle leur a remis un chèque le 19 mai 2022 pour faire réaliser les réparations ; que M. [G] et Mme [V] ont occupé leur logement jusqu’en août 2023, ce qui prouve l’absence d’insectes.

Elle expose ensuite que les appelants ne rapportent pas la preuve de la prétendue erreur sur les qualités essentielles du bien lequel n’est plus affecté de vrillettes, ce qu’elle démontre ; que si des vrillettes ont pu être localisées à certains endroits précis de l’immeuble situé au [Adresse 2], des travaux ont été effectués pour y remédier ; que, comme l’a jugé le tribunal, l’erreur sur la valeur ne peut pas constituer une cause de nullité.

Elle se fonde sur le contrat pour réclamer l’indemnité d’immobilisation, l’option n’ayant pas été levée par les bénéficiaires avant l’expiration du délai imparti et la condition suspensive d’obtention du prêt étant réalisée. Elle ajoute que, si les bénéficiaires souhaitaient la restitution de cette somme, il leur revenait de le notifier au notaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse de vente, ce qu’ils n’ont pas fait et qui manifeste leur renonciation à sa restitution.

Elle avance qu’elle est fondée à obtenir des dommages et intérêts en application du contrat qui prévoit que la partie qui soulève une difficulté jugée sans fondement peut être condamnée à des dommages et intérêts envers son cocontractant ; que le moyen des appelants tiré d’une modification d’un élément substantiel et déterminant de leur consentement est devenu sans objet en raison des réparations effectuées ; qu’est de même sans fondement leur moyen tiré de l’existence d’un vice caché dès lors que les appelants avaient connaissance de l’état du bien en leur qualité de locataires et qu’ils sont restés dans les lieux pendant deux ans à compter de la découverte de la soit-disant présence de vrillettes.

Elle estime qu’elle a perdu du temps et de l’énergie dans cette procédure alors que les termes de la promesse de vente et du jugement sont très clairs ; que l’absence de vente aux appelants a contraint son gérant à contracter un prêt pour financer les études de ses enfants majeurs et la réalisation de travaux dans sa maison ; que ces préjudices doivent être indemnisés.

Elle s’oppose à la demande de dommages et intérêts des appelants aux motifs que la prétendue présence de parasites au domicile de M. [G] est sans lien avec sa qualité de vie au travail pour laquelle il a pu consulter un psychologue, que rien n’obligeait celui-ci et Mme [V] à rester dans les lieux pendant deux ans, ce sur quoi ils ne s’expliquent pas.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 28 août 2024.

MOTIFS

Sur la nullité de la promesse de vente

L’article 1103 du code civil précise que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1130 et 1131 du même code, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Ils sont une cause de nullité relative du contrat.

Selon l’article 1132 du même code, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’article 1133 du même code énonce que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

En l’espèce, la présence de vrillettes, agents de dégradation biologique du bois indicateurs de possibles dommages causés aux structures en bois d’un immeuble, constatée le 30 août 2021 au niveau des escaliers du rez-de-chaussée de l’immeuble d’habitation des 4 et 4 bis, a constitué un défaut affectant une qualité substantielle de l’immeuble que M. [G] et Mme [V], bénéficiaires de la promesse, étaient légitimes à connaître avant de se déterminer à lever l’option d’achat.

Il ressort d’ailleurs du courrier de leur notaire adressé le 14 octobre 2021 à Me [Y], que, si ses clients 'avaient eu connaissance de la présence de parasites du bois en activité, des travaux d’éradication de ce parasite et de remise en état à réaliser, ils n’auraient pas contractés, ou en tous cas pas dans les conditions de l’avant contrat signé.'.

La réalisation postérieure à la promesse unilatérale de vente de travaux de remise en état par la Sci Far est inopérante. En effet, la validité du consentement doit être appréciée au moment de la formation du contrat le 7 juillet 2021. A cette date, le consentement de M. [G] et de Mme [V] a été vicié par une erreur sur les qualités essentielles de l’ensemble immobilier, objet de la promesse, lesquelles consistaient en l’absence d’insectes xylophages dans les structures en bois de ses lots.

Cette erreur déterminante de leur consentement était excusable pour les acquéreurs profanes qu’ils étaient. Leur qualité de locataires de l’immeuble du [Adresse 4], dans lequel n’a d’ailleurs pas été relevée la présence de vrillettes le 30 août 2021, ne leur conférait pas celle de professionnels de l’immobilier, contrairement à celle de la Sci Far dont l’activité principale était, selon l’extrait du Rcs versé aux débats, l’acquisition de tout bien immobilier, l’administration et l’exploitation par bail ou autrement d’immeubles bâtis ou non dont elle pourrait devenir propriétaire.

La nullité de la promesse unilatérale de vente du 7 juillet 2021 sera donc prononcée. La somme de 14 500 euros consignée en l’étude de la Scp [Y], Desbrueres, Hardy, Dutault, Dudonné et [B], sera restituée à M. [G] et à Mme [V]. En tant que de besoin, la Sci Far sera condamnée à la leur verser. La décision contraire du tribunal sera infirmée.

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation

L’annulation de la promesse unilatérale de vente emporte l’anéantissement rétroactif de l’accord entre les parties. La demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation formée par la Sci Far à l’encontre de M. [G] et de Mme [V], devenue sans objet, sera rejetée.

Le jugement du tribunal y ayant fait droit sera donc infirmé.

Sur les dommages et intérêts

1) sollicités par M. [G] et Mme [V]

Le justificatif versé aux débats de prise en charge de M. [G] par le Cabinet Stimulus, spécialisé dans la gestion et la prévention des risques psycho-sociaux et dans la promotion de la qualité de vie au travail, par le biais de six entretiens téléphoniques entre le 13 septembre 2021 et le 24 janvier 2022, ne fait état d’aucun élément permettant d’établir un lien avec le présent litige.

En outre, le choix de la Sci Far d’attraire en justice M. [G] et Mme [V] et de mettre fin à la voie amiable de résolution de leur contentieux n’a pas été fautif.

Cette réclamation sera donc rejetée. La décision du premier juge ayant statué en ce sens sera confirmée.

2) sollicités par la Sci Far

Les moyens invoqués par les appelants étant fondés et la promesse unilatérale de vente ayant été annulée, les dispositions de celle-ci invoquées par la Sci Far pour justifier de sa demande indemnitaire ne s’appliquent pas.

De plus, le préjudice avancé par celle-ci au soutien de sa réclamation n’est pas établi. Le temps et l’énergie inhérents à cette procédure relèvent des frais de procédure et elle fait état d’un préjudice personnel de son gérant qu’elle ne démontre d’ailleurs pas.

La Sci Far sera en conséquence déboutée de sa demande. La décision du premier juge ayant statué en ce sens sera confirmée.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais de procédure seront infirmées.

Partie perdante, la Sci Far sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Ceux-ci n’incluront pas les frais du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 12 janvier 2022 qui ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de la condamner également à payer aux appelants pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’ils ont engagés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— débouté la Sci Far de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté M. [L] [G] et Mme [O] [V] de leur demande de dommages et intérêts,

Confirme le jugement de ces chefs,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Prononce la nullité de la promesse unilatérale de vente du 7 juillet 2021,

Déboute la Sci Far de sa demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation,

Dit que la somme de 14 500 euros consignée en l’étude de la Scp [Y], Desbrueres, Hardy, Dutault, Dudonné et [B], notaires associés à [Localité 6], sera restituée à M. [L] [G] et à Mme [O] [V] et, en tant que de besoin, condamne la Sci Far à la leur verser,

Condamne la Sci Far à payer à M. [L] [G] et à Mme [O] [V] pris ensemble la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sci Far aux dépens de première instance et d’appel qui n’incluront pas les frais du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 12 janvier 2022.

Le greffier, La présidente de chambre,