N° RG 24/02657 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JXAJ

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 10 DECEMBRE 2025

RÉOUVERTURE DES DÉBATS

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/01590

Tribunal judiciaire de Rouen du 10 juillet 2024

APPELANTES :

SAS SOCIÉTÉ DELOFFRE venant aux droits de la société SAS JMD 14,

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Marie-Hélène BOUILLET-GUILLAUME, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Garance LEPHILIBERT, avocat au barreau de Nantes

SASU JMD 14

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Marie-Hélène BOUILLET-GUILLAUME, avocat au barreau de Rouen assistée de M^e Garance LEPHILIBERT, avocat au barreau de Nantes

INTIME :

Monsieur [V] [Y]

né le 18 janvier 1989 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté et assisté de M^e Clémence ROUSSELET, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 8 octobre 2025 sans opposition des avocats devant M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me GUILLARD

DEBATS :

A l’audience publique du 8 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 10 décembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffière présente lors de la mise à disposition

*

* *

La Sasu Jmd 14 exerçant sous l’enseigne Maisons axcess aux droits de laquelle intervient désormais la Sas Deloffre est une société de construction de maisons individuelles.

Par contrat de construction de maisons individuelles avec fourniture de plans du 23 février 2021, M. [Y] a confié à la Sasu Maisons axcess la construction de sa maison pour un coût global de 113 980 euros sur un terrain sis à [Localité 10] pour l’acquisition duquel il avait conclu une promesse unilatérale de vente le 8 février 2021 avec la société Sephie développement.

Il était convenu que le constructeur dépose une demande de permis de construire dans un délai de quatre mois suivant la transmission par le maître de l’ouvrage de tous les documents visés aux conditions générales, que les travaux commenceraient dans un délai de quatre mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et des formalités de l’acte, le délai d’exécution des travaux étant de 18 mois à compter de l’ouverture du chantier.

La première demande de permis de construire déposée le 19 mars 2021, complétée le 19 avril 2021 a été refusée par le maire d'[Localité 9] par arrêté du 10 juin 2021.

Une seconde demande a été déposée le 9 juillet 2021 et le permis de construire a été accordé le 31 août 2021.

Le 5 novembre 2021, M. [Y] exposant qu’il n’avait plus eu aucune nouvelle ni du dépôt d’une demande de permis de construire ni même de l’obtention de ce permis de construire, a contacté son notaire, Me [X] pour annuler la promesse de vente du terrain. Me [X] en a informé le notaire instrumentaire, Me [R], notaire à [Localité 9].

Le même jour, il a également informé par téléphone la Sasu Maisons axcess de ce qu’il annulait le contrat de contrat de construction de maison individuelle.

La Sasu Maisons axcess lui a réclamé le règlement de la somme de 10 % prévue au contrat de vente.

Par courrier du 12 novembre 2021, la Sasu Maisons axcess a demandé à M. [Y] qu’il lui adresse un courrier d’annulation et qu’il lui règle l’indemnité de 10 % du prix prévue au contrat de vente.

N’ayant pas obtenu le paiement de cette indemnité en dépit des mises en demeure, par acte d’huissier du 14 avril 2022, la Sas Jmd 14 a fait assigner M. [Y] devant le tribunal judiciaire de Rouen.

Par jugement contradictoire du 10 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a :

— constaté la caducité du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021 portant sur l’édification d’une maison sur un terrain situé à [Localité 9] moyennant un prix de 101 505 euros,

— rejeté les demandes respectives des parties,

— laissé à chacune des parties la charge de ses dépens,

— rappelé le caractère exécutoire de droit de la présente procédure.

Par déclaration au greffe du 23 juillet 2024, la Sas Deloffre, venant aux droits de la Sasu Jmd 14, a interjeté appel du jugement.

M. [Y] a constitué avocat le 7 août 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 8 octobre 2025.

Le 28 octobre 2025, la cour a dressé aux parties la note suivante :

'Vu l’article L.230-1 du code de la construction, aux termes duquel les règles prévues aux articles L.230-1 à L.232-2 sont d’ordre public.

Vu l’article L.231-2 a) et l’article R.231-2 , concernant la désignation du terrain.

Vu les conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021 et notamment l’absence de mention relative à un titre de propriété ou à une promesse de vente et le caractère erroné de la mention de « Foncim » en qualité de rédacteur de l’acte alors qu’il s’agit du promettant dans la promesse de vente du terrain (cf adresse électronique fournie par le promettant page 8 de la promesse).

Invite les parties à présenter avant le 20 novembre 2025 leurs observations sur la nullité susceptible d’être encourue par le contrat de construction de maison individuelle.'

Les parties ont transmis leurs observations les 18 et 19 novembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 19 février 2025, la Sas Deloffre, venant aux droits de la Sasu Jmd 14, au visa de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales, les articles 4 et 16 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1217, 1231-5 et 1794 du code civil, demande à la cour de :

à titre principal :

— annuler le jugement du 10 juillet 2024 du tribunal judiciaire de Rouen, pour violation du principe du contradictoire, en ce qu’il a :

* constaté la caducité du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021 portant sur l’édification d’une maison sur un terrain sis à [Localité 9] moyennant un prix de 101 505 euros ;

* rejeté les demandes respectives des parties ;

* laissé à chacune des parties la charge de ses dépens ;

statuant au fond,

— dire et juger la société Deloffre venant aux droits de la société Jmd 14 recevable et bien fondée en son action ;

— constater la résiliation du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021 à l’initiative de M. [Y] ;

— condamner M. [Y] à verser à la société Deloffre venant aux droits de la société Jmd 14, la somme de 10 155 euros au titre de l’indemnité de résiliation du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021, assortie d’un intérêt au taux légal à compter du 7 février 2022 ;

— condamner M. [Y] à verser à la société Deloffre, venant aux droits de la société Jmd 14, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance ;

— débouter M. [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire :

— réformer le jugement du 10 juillet 2024 du tribunal judiciaire de Rouen, en ce qu’il a :

* constaté la caducité du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021 portant sur l’édification d’une maison sur un terrain sis à [Localité 9] moyennant un prix de 101 505 euros ;

* rejeté les demandes respectives des parties ;

* laissé à chacune des parties la charge de ses dépens ;

statuant à nouveau,

— dire et juger la société Deloffre venant aux droits de la société Jmd 14 recevable et bien fondée en son action ;

— constater la résiliation du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021 à l’initiative de M. [Y] ;

— condamner M. [Y] à verser à la société Deloffre venant aux droits de la société Jmd 14 la somme de 10 155 euros au titre de l’indemnité de résiliation du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021, assortie d’un intérêt au taux légal à compter du 7 février 2022 ;

— condamner M. [Y] à verser à la société Deloffre venant aux droits de la société Jmd 14, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant les frais irrépétibles exposés en première instance, outre le paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [Y] aux entiers dépens de première instance ;

— débouter M. [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

y ajoutant,

— condamner M. [Y] à régler à la société Deloffre venant aux droits de la société Jmd 14 la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile concernant les frais irrépétibles exposés en appel, outre le paiement des entiers dépens d’appel.

A titre principal, elle sollicite l’annulation du jugement déféré.

Elle reproche au tribunal, outre le fait d’avoir statué ultra petita d’avoir, violé le principe du contradictoire.

Elle précise que le tribunal a été saisi de la résiliation du contrat de construction de maison individuelle liant les parties mais a statué sur la nullité de la promesse de vente liant M. [Y] au vendeur du terrain sur lequel une maison devait être édifiée.

Or, elle souligne que la nullité de la promesse de vente ne faisait pas partie de l’objet du litige.

En réplique à l’argumentaire de M. [Y], elle retient que dans ses conclusions devant le premier juge il n’a pas invoqué l’interdépendance contractuelle entre la promesse de vente et le contrat de maison individuelle, laquelle ne pouvait donc être retenue par le tribunal pour constater la caducité du contrat litigieux.

Elle sollicite le débouté des demandes de M. [Y] et sa condamnation à lui payer l’indemnité de résiliation contractuellement prévue d’un montant de 10 155 euros.

Elle soutient que conformément au contrat les liant un permis de construire a été accordé le 31 août 2021 par la commune d'[Localité 9] et qu’elle disposait d’un délai de quatre mois à compter de la réalisation des conditions suspensives pour débuter ses travaux.

Elle explique que le 5 novembre 2021 M. [Y] a résilié unilatéralement le contrat litigieux, lui ouvrant droit à bénéficier de l’indemnité de résiliation contractuellement prévue.

A titre subsidiaire, elle sollicite la réformation du jugement et la condamnation de

M. [Y] à lui payer l’indemnité de résiliation litigieuse.

Elle précise qu’exerçant une activité de constructeur de maisons individuelles, elle n’a pas pu proposer, ni imposer, à M. [Y] l’achat d’un terrain sur la commune d'[Localité 9].

Elle ajoute qu’elle a respecté l’ensemble de ses engagements contractuels.

Aux termes de ses conclusions en date du 30 décembre 2024, M. [V] [Y], au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, 835 et 700 du code de procédure civile, demande à la cour de :

sur l’appel principal de la société Deloffre :

— déclarer recevable et mal fondé l’appel principal de la société Deloffre et l’en débouter,

— débouter la société Deloffre de sa demande de voir annuler le jugement du 10 juillet 2024 du tribunal judiciaire de Rouen pour violation du principe du contradictoire,

— confirmer les dispositions du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 10 juillet 2024 (RG n°22/01590) en ce qu’il a été constaté la caducité du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021 portant sur l’édification d’une maison sur un terrain sis à Argences moyennant un prix de 101 505 euros,

— débouter la société Deloffre de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

à titre subsidiaire, si la caducité devait être remise en cause,

— débouter la société Deloffre de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— constater la résiliation du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021 aux torts de la société Deloffre venant aux droits de la société Jmd 14 au 5 novembre 2021,

— condamner la société Deloffre à verser à M. [Y] les sommes suivantes :

. 500 euros en remboursement de l’acompte versé le 23 février 2021,

.1 500 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la mauvaise foi de la société Deloffre,

. 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

sur l’appel incident de M. [Y] :

— le déclarer recevable et bien fondé,

— infirmer les termes du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 10 juillet 2024 en ce qu’il a :

* rejeté les demandes de M. [Y] et laissé à chacune des parties la charge de ses dépens,

statuant à nouveau,

— condamner la société Deloffre à verser à M. [Y] les sommes suivantes :

. 500 euros en remboursement de l’acompte versé le 23 février 2021,

. 1 500 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la mauvaise foi de la société Deloffre,

. 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— condamner la société Deloffre aux entiers dépens de première instance et d’appel,

y ajoutant,

— condamner la société Deloffre à verser à M. [Y] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner la société Deloffre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il s’oppose à la demande d’annulation du jugement telle que formulée par la Sas Deloffre.

Il soutient que dans ses conclusions notifiées devant le premier juge il a expressément fait état de l’interdépendance de la promesse et du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021 en sollicitant la résiliation du contrat de construction, le tribunal n’ayant que requalifier la demande comme le prévoit l’article 12 du code de procédure civile.

Il sollicite le débouté des demandes de la Sas Deloffre, la résiliation (requalifiée en caducité) du contrat litigieux et la condamnation de l’appelante à lui payer 500 euros au titre de l’acompte versé et 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Il soutient qu’initialement son projet immobilier concernait une construction sur la commune de [Localité 14] et qu’il a été contraint, faute pour la Sas Jmd 14 d’avoir obtenu un permis de construire, d’accepter la proposition de cette dernière concernant un terrain à [Localité 9].

Il explique que la demande de permis de construire du 19 mars 2021 complétée le 19 avril 2021 a abouti à un refus et que ce n’est que le 9 juillet 2021, soit postérieurement au délai de 4 mois contractuellement imparti, que la Sasu Jmd 14 a déposé une nouvelle demande de permis de construire sans l’en avertir.

A titre subsidiaire, si une résiliation du contrat devait être prononcée, il sollicite la réduction de la somme sollicitée par la Sas Deloffre.

Compte tenu du contexte dans lequel la résiliation est intervenue, il estime qu’il ne pourra être condamné qu’à une somme maximale de 500 euros.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts, il relève que la Sasu Jmd 14 n’a pas exécuté son contrat de bonne foi et a initié la présente procédure dans le but de lui nuire.

Il sollicite la somme de 1 500 euros à ce titre.

MOTIVATION

1- Sur la demande de nullité du jugement

L’appel interjeté par la Sas Deloffre est un appel de droit commun au sens de l’article 542 du code de procédure civile, la déclaration d’appel indiquant que l’appel 'tend à annuler ou infirmer le jugement'.

Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut retenir dans sa décision que des moyens et explications débattus contradictoirement.

La violation du principe du contradictoire constitue une cause de nullité du jugement.

En l’espèce, pour rejeter la demande en paiement de l’indemnité contractuelle formée par la Sasu Maisons axcess le premier juge a constaté la caducité du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021, considérant que l’achat du terrain et la construction de la maison individuelle formait un seul et même projet et que dès lors compte tenu de l’interdépendance des deux actes, le contrat de construction de maison individuelle est nécessairement devenu caduc, la construction devant être construite sur un terrain pour lequel le maître de l’ouvrage n’a jamais eu de titre, ayant renoncé à l’achat de la parcelle de terrain.

Cependant il ne résulte d’aucune des conclusions des parties qu’ait été soutenu qu’existait en la cause une interdépendance des contrats de contrat de construction de maison individuelle et de promesse de vente du terrain, ni que la promesse de vente du terrain était nulle.

En outre M. [Y] sollicitait la résiliation du contrat de construction de maison individuelle, aux motifs que le permis de construire n’avait pas été sollicité dans les conditions prévues au contrat et qu’il avait été victime de pressions, et aucune des parties n’a évoqué ni même sollicité que soit constaté la caducité du contrat de construction de maison individuelle.

En procédant ainsi, sans solliciter les observations des parties sur les points qu’il a soulevés d’office et qu’il a retenus pour statuer, le tribunal n’a pas respecté le principe du contradictoire et il convient, en conséquence, de prononcer la nullité du jugement.

La cour, saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif de l’appel, statuera sur le fond du litige.

2- Sur la demande en paiement de l’indemnité de résiliation

Selon l’article L.230-1 du code de la construction et de l’habitation, les règles prévues aux articles L.230-1 à L.232-2 sont d’ordre public.

Les règles d’ordre public de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, relatives aux énonciations que doit comporter le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, constituent des mesures de protection édictées dans l’intérêt du maître de l’ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative susceptible d’être couverte.

L’article L.231-2 du même code prévoit que le contrat de louage d’ouvrage n’entrant pas dans le champ d’application de l’article L.231-1 et ayant au moins pour objet l’exécution des travaux de gros 'uvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage, doit être rédigé par écrit et préciser :

a) La désignation du terrain ;

b) La consistance et les caractéristiques techniques de l’ouvrage à réaliser ;

c) Le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues, ainsi que les modalités de son règlement au fur et à mesure de l’exécution des travaux ;

d) Le délai d’exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison ;

e) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage en application de l’article L. 242-1 du code des assurances ;

f) L’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi no 77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou (Ord. no 2020-71 du 29 janv. 2020, art. 4) 'des articles L.125-1 et suivants’ lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

g) L’engagement de l’entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d’ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison qu’il apporte au maître de l’ouvrage, l’attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée au contrat.

L’article R.231-2 dispose qu’il est satisfait aux obligations prévues au a de l’article L. 231-2 par les énonciations suivantes portées au contrat :

1. En ce qui concerne la désignation du terrain: sa situation avec l’indication de son adresse ou lieu-dit ainsi que sa surface et sa désignation cadastrale ;

2. En ce qui concerne le titre de propriété ou les droits réels permettant de construire : la nature des droits, la nature du titre, sa date, l’indication des nom et adresse du rédacteur de l’acte.

En l’espèce , les conditions particulières mentionnent que la construction se réalisera sur le terrain cadastré AE [Cadastre 3], correspondant à la parcelle [Cadastre 2] du lotissement '[Adresse 13]' à [Localité 11], sans préciser si M. [Y] en est propriétaire ou si le terrain fait l’objet d’une promesse de vente. Il est néanmoins mentionné à la rubrique nom et adresse du rédacteur : 'Foncim'.

Ces mentions relatives au terrain sont incomplètes, puisqu’il n’est pas précisé si le terrain est la propriété de M.[Y] ou s’il fait l’objet d’une promesse de vente.

Est en outre erronée la mention relative au nom du rédacteur de l’acte : il est porté le nom 'Foncim’ alors que Foncim n’est pas un notaire et qu’elle est en lien avec le promettant de la promesse de vente. En effet, il ressort de la promesse de vente que la Sas Séphie développement a indiqué que son adresse électronique était '[Courriel 8]' (pièce 5 [Y]).

Il convient donc d’ordonner la réouverture des débats en invitant les parties à conclure sur le respect en l’espèce des dispositions relatives au contrat de construction de maison individuelle qui sont d’ordre public.

L’article L.231-4-I du code de la construction et de l’habitation dispose que le contrat peut être conclu sous condition suspensive de l’acquisition du terrain 'si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente'.

En l’espèce, le contrat de construction de maison individuelle a été conclu sous la condition suspensive de la propriété de la parcelle.

Il n’est pas discuté par les parties qu’à la date de la signature du contrat de construction de maison individuelle, M. [Y] n’était pas propriétaire du terrain.

Or, il résulte du courrier de Me [X] notaire de M. [P] que la promesse de vente du terrain par la société Sephie développement à M. [Y] ne s’est pas réalisée.

Il convient donc d’inviter les parties à conclure sur la réalisation de cette condition suspensive.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Annule le jugement rendu le 10 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Rouen ;

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du 4 mars 2026, la clôture étant prononcée le 11 février 2026 ;

Surseoit à statuer sur les autres demandes des parties ;

Réserve les dépens.

Le greffier, La présidente de chambre,