N° RG 23/04205 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JRBA

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 26 MARS 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

1122001076

Juge des contentieux de la protection de rouen du 1er juin 2023

APPELANT :

Monsieur [F] [A] [W]

né le [Date naissance 2] 1983 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Olivier ZAGO, avocat au barreau de Rouen

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 765402023005495 du 13/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIME :

Monsieur [O] [W]

né le [Date naissance 5] 1974 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 10] (Royaume-Uni)

représenté et assisté par M^e Xavier GARCON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 13 janvier 2025 sans opposition des avocats devant M^me DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 13 janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 26 mars 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

Par acte authentique des 16 et 26 décembre 2005, M. [Y] [W] et Mme [E] [R] son épouse ont fait donation en avancement d’hoirie de la nue-propriété d’un immeuble situé [Adresse 3], à chacun de leurs trois fils : [O], [T], et [F] [W].

Par acte authentique des 24 et 25 juin 2011, M. et Mme [W] et MM. [T] et [F] [W] ont vendu respectivement l’usufruit et leurs quotes-parts de la nue-propriété dans cet immeuble à M. [O] [W].

Suivant acte d’huissier de justice du 14 juin 2022, M. [O] [W] a fait assigner M. [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen, aux fins notamment d’expulsion immédiate de celui-ci de l’immeuble précité et de condamnation au paiement de diverses sommes.

Par jugement du 1er juin 2023, le tribunal a :

— constaté que M. [F]-[A] [W] est occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 9],

— ordonné la libération des lieux,

— dit qu’à défaut pour M. [F]-[A] [W] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par M. [O] [W],

— débouté M. [O] [W] de sa demande en suppression du délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [F]-[A] [W] à payer à M. [O] [W] la somme de 17 100 euros au titre des indemnités d’occupation impayées du 1er novembre 2020 au 1er juin 2022, échéance du mois de mai 2022 incluse,

— condamné M. [F]-[A] [W] à payer à M. [O] [W] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 900 euros, à compter de l’échéance du mois de juin 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouté M. [O] [W] de ses demandes indemnitaires,

— condamné M. [F]-[A] [W] à payer à M. [O] [W] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [F]-[A] [W] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de la sommation de déguerpir du 1er février 2022, de l’assignation du 14 juin 2022 et de la notification de cet acte à la préfecture,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

— dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration du 19 décembre 2023, M. [F] [W] a formé un appel contre ce jugement.

Par ordonnance du 11 juin 2024, la présidente de la mise en état a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [F]-[A] [W],

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [O] [W],

— condamné M. [F]-[A] [W] à payer à M. [O] [W] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [F]-[A] [W] aux dépens de l’incident.

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 20 août 2024, M. [F] [W] demande de voir :

— infirmer le jugement du 1er juin 2023 dans les limites de l’appel et statuant à nouveau,

— déclarer M. [O] [W] irrecevable et non fondé en toutes ses demandes et l’en débouter,

— à titre très subsidiaire, diminuer dans les plus larges proportions l’indemnité d’occupation,

— condamner M. [O] [W] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il fait valoir à titre principal que M. [O] [W], qui savait qu’il occupait l’immeuble tout comme ses parents sans droit ni titre depuis l’acte de vente du 25 juin 2011, a agi au-delà du délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, que cette action est donc irrecevable.

Il expose en tout état de cause que l’acte de donation du 16 décembre 2005 stipulait que l’immeuble était destiné à constituer un bien de famille affecté au logement de l’un ou l’autre des donataires lesquels s’engageaient à l’apporter à une Sci à cette fin ; que l’acte du 25 juin 2011 ne contient aucune renonciation à ces clauses ; que la demande tendant à son expulsion revient sur la volonté de ses parents et sur les conditions de la donation qui lui octroyait un droit d’habitation dont il a toujours usé ; que M. [O] [W] ne rapporte pas la preuve contraire d’une adresse différente.

Il estime qu’au vu des pièces actualisées qu’il produit, l’immeuble ne peut être loué de sorte que l’indemnité d’occupation réclamée doit être réduite à néant ; que le fondement juridique de la demande indemnitaire de 40 000 euros n’est pas précisé ; que le constat d’huissier du 24 avril 2024 même s’il est contradictoire ne fait preuve que de constatations et non de l’origine des désordres qui affectent la structure de l’immeuble ; que le caractère ancien de celui-ci, l’absence de chauffage et de système d’aération expliquent son état, que la preuve d’un lien de causalité entre sa présence et l’état du logement n’est pas apportée ; que le quantum sollicité n’est pas expliqué.

Il précise que l’état prétendu de sa fortune immobilière au Maroc est hors sujet.

Par dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2024, M. [O] [W] sollicite de voir en application des articles 544 et 1240 du code civil :

— débouter M. [F] [W] de ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 1er juin 2023,

y ajouter,

— condamner M. [F] [W] à lui régler la somme de 40 000 euros au titre des travaux de rénovation de la maison située [Adresse 3] à [Localité 9] et celle de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, en plus de tous les dépens de l’instance.

Il précise que M. [F] [W] s’est installé dans l’immeuble peu avant le décès de leur père survenu le [Date décès 6] 2020 et s’y est maintenu sans son accord, que celui-ci en a été depuis cette date occupant sans droit ni titre jusqu’à son expulsion le 11 avril 2024.

Il expose que la prescription de son action a été écartée par l’ordonnance du

11 juin 2024 du conseiller de la mise en état.

Il fait valoir que l’acte de vente du 25 juin 2011 à son profit rappelle les dispositions de l’acte de donation du 26 décembre 2005 et précise qu’il acquiert les deux tiers de la nue-propriété et la totalité de l’usufruit afin d’être seul propriétaire de l’immeuble, qu’il n’y a donc plus lieu de débattre des clauses et conditions de l’acte de donation ; que l’occupation avec droit et titre de

M. [F] [W] ne résulte d’aucun élément versé aux débats ; que le courriel de ce dernier du 4 mai 2024, dans lequel il demande de rectifier le décompte en ne mentionnant pas 'loyer', mais uniquement 'indemnités d’occupation', constitue un aveu extrajudiciaire de sa qualité d’occupant sans droit ni titre.

Il indique qu’il justifie de l’indemnité d’occupation dont il réclame le paiement par la prise en charge de l’intégralité des charges afférentes à l’immeuble dont il a été privé de la jouissance du 1er novembre 2020 jusqu’au 11 avril 2024.

Il avance que M. [F] [W] n’a jamais entretenu la maison qu’il a volontairement dégradée avant son expulsion pour nuire à ses intérêts, comme il ressort du procès-verbal de constat du 24 avril 2024 établi contradictoirement et du courriel de la Sarl [Localité 11] Seine Rénovation du 25 avril 2024 ; que ce dernier doit supporter à hauteur d’un tiers le coût des travaux de rénovation de

119 595,43 euros, soit 40 000 euros.

Il ajoute que M. [F] [W] se présente, dans le cadre de cette procédure, comme dénué de toute ressource, alors qu’il est propriétaire d’au moins trois biens immobiliers seul et en indivision au Maroc d’une valeur minimale de

212 000 euros et perçoit des revenus tirés de l’exploitation d’un commerce de café-bar au Maroc.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion

1) Sur sa recevabilité

En l’espèce, aux termes de son ordonnance du 11 juin 2024 qui n’a pas été déférée à la cour d’appel, le conseiller de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par M. [F] [W].

En conséquence, la prétention émise à ce titre sera écartée.

2) Sur son bien-fondé

Par la vente qu’ils ont consentie les 24 et 25 juin 2011 à M. [O] [W],

M. et Mme [W] ont renoncé implicitement à leur usufruit et, MM. [T] et [F] [W], à leur nue-propriété à hauteur d’un tiers chacun, sur l’immeuble en cause. Cet acte a mis fin aux droits, conditions, et effets stipulés dans l’acte de donation antérieurement accordé sur cet immeuble, notamment quant à sa destination.

Dès lors, le moyen avancé par M. [F] [W] pour s’opposer à l’action engagée contre lui par M. [O] [W], seul propriétaire de l’immeuble en cause, est infondé. Comme l’a constaté le premier juge, M. [F] [W] occupe sans droit ni titre celui-ci. Sa décision par laquelle il a ordonné la libération des lieux et l’expulsion de ce dernier à défaut pour lui d’y procéder spontanément sera confirmée.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’espèce, dans son rapport de visite et d’évaluation de l’état d’un logement du 18 janvier 2024, les services communaux ont relevé l’existence d’une présence importante d’humidité dans l’immeuble essentiellement au rez-de-chaussée en lien avec une fuite probablement ancienne identifiée sur la plomberie d’une salle de douche située au sous-sol qui n’a fait l’objet d’aucune intervention d’un plombier. Ont également été notées l’absence de dispositif de ventilation efficace au sein de l’habitation et de chauffage, ainsi que la vétusté de l’installation électrique. Ils ont conclu à l’existence de nuisances pouvant porter atteinte à la santé de l’occupant de ce logement et à la nécessité de mettre en oeuvre des dispositions pour préserver sa sécurité et sa santé.

La société Elvia Immo exerçant sous l’enseigne Orpi, mandatée par M. [F] [W], a estimé, aux termes de son étude réalisée le 23 janvier 2024, qu’en l’état actuel, une mise en location de l’immeuble était impossible, des travaux devant être réalisés. Elle a également noté la survenue de dégâts des eaux au sous-sol et d’un problème d’humidité.

Toutefois, cet état de détérioration de l’immeuble occupé par M. [F] [W] jusqu’à son expulsion le 11 avril 2024, qui le rend incompatible avec sa mise en location, ne constitue pas un motif propre à décharger ce dernier de toute indemnisation au titre de cette occupation illégitime.

Le 2 juin 2021, Me [D], notaire à [Localité 11], a chiffré la valeur locative de l’immeuble à 900 euros par mois. Il n’a pas fait état des désordres l’affectant relevés dans les pièces précitées.

La société Elvia Immo a estimé sa valeur locative entre 700 à 800 euros hors charges par mois.

Eu égard à l’état dégradé de l’immeuble, le montant de l’indemnité d’occupation à la charge de l’appelant sera arrêté à 700 euros par mois, soit une somme totale de 28 770 euros au paiement duquel il sera condamné pour sa période d’occupation du 1er novembre 2020 au 11 avril 2024 (41,10 mois). Les dispositions du jugement sur ce point seront infirmées.

Sur les réparations de l’immeuble

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [F] [W] ne remet pas en cause son occupation personnelle et exclusive de l’immeuble depuis le 1er novembre 2020.

Il ressort des pièces précitées qu’il verse aux débats que ce bien est dégradé en raison principalement d’un problème d’humidité excessif causé par des dégâts des eaux.

Cet état de fait est corroboré par les constatations effectuées sur place par la Sarl [Localité 11] Seine Rénovation le 24 avril 2024. Elle a relevé la présence de moisissures, de salpêtre, et d’autres cloques d’enduits et de peinture. Elle a noté que la salle d’eau aménagée dans le sous-sol présentait encore des flaques d’eau alors que l’installation ne semblait pas fuyarde à première vue et que les remontées d’eau capillaire et les moisissures présentes jusqu’en haut des murs du rez-de-chaussée semblaient évoquer une stagnation d’eau au sous-sol sans séchage, ni ventilation.

Cette hypothèse de survenue d’une grande quantité d’eau au sous-sol est étayée par la consommation exagérée d’eau de 100 m3 pour une personne vivant seule sur une période de six mois entre octobre 2023 et le 11 avril 2024, renseignée par les services techniques de la Métropole de Rouen dans des courriels des 4 et 5 juin 2024.

De plus, aux termes de son procès-verbal établi en présence des parties le 24 avril 2024, Me [B], huissier de justice, a aussi constaté :

— des remontées d’humidité au rez-de-chaussée dans les murs de la salle avec des développements de champignons dans le bas et du côté de l’entrée, dans le bas des murs de chaque côté des Wc avec des développements de moisissures, dans le bas des murs du couloir menant à la chambre avec des traces de coulures d’humidité, et dans les murs de la chambre à gauche,

— des développements de moisissures au rez-de-chaussée dans les murs de seconds Wc, dans les murs de la chambre au fond et au niveau du plafond, et dans les murs de la cage d’escalier vers l’étage,

— des développements de moisissures sur les deux faces de la porte d’accès au sous-sol et sur les rampes de l’escalier vers le sous-sol,

— des traces d’humidité et de l’eau au sol dans le local du cumulus sous l’escalier et de l’humidité dans toutes les parties du sous-sol avec des remontées sur les murs,

— des décollements de certaines dalles du parquet en raison de l’humidité dans la chambre à gauche au rez-de-chaussée,

— un défaut total d’entretien au niveau des dalles dans la salle au rez-de-chaussée,

— des moisissures sur tous les murs du garage et des traces d’humidité sur le plafond.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que les désordres affectant l’immeuble, hormis la vétusté de l’installation électrique et l’absence de dispositif de ventilation efficace, ne résultent pas de causes structurelles liées à l’ancienneté de l’immeuble, mais d’un mauvais usage des lieux par son occupant. Celui-ci n’a pas fait appel à un plombier pour remédier aux dégâts des eaux et a indiqué, lors de la visite des services communaux le 18 janvier 2024, qu’il ne chauffait sa chambre que le soir pour des raisons économiques.

Ces faits fautifs de M. [F] [W] durant son occupation d’un peu plus de trois années ont contribué à la dégradation de l’immeuble. Sa responsabilité extracontractuelle est engagée.

Les travaux de rénovation ont été évalués à 119 595,43 euros TTC par la Sarl [Localité 11] Seine Rénovation dans son devis du 15 mai 2024. Ne seront pas retenus les postes pour lesquels il n’est pas démontré qu’ils sont la conséquence directe de la faute de l’appelant : travaux d’aménagement et d’isolation, électricité, plomberie sanitaire, cuisine, menuiseries, et extérieur.

En définitive, le coût des travaux suivants sera supporté par M. [F] [W] :

— les travaux de curage et d’évacuation en décharge des revêtements de sol au rez-de-chaussée et au premier étage : 4 450 euros HT,

— la fourniture et la mise en oeuvre de revêtements de sols et de plinthes :

15 200,48 euros HT,

— la réfection de la peinture et les finitions sur les murs et les plafonds affectés par l’humidité et les moisissures : 14 439,04 euros HT (1 369,82 euros HT +

3 297,71 euros HT + 2 745,17 euros HT + 6 619,40 euros HT + 406,94 euros HT), – la fourniture et la mise en oeuvre de carrelage au sol, de plinthes dans le cadre de l’aménagement d’une salle de bain : 1 412,27 euros HT (736,02 euros HT + 326,25 euros HT + 350 euros HT),

— la dépose et la repose des radiateurs existants en phase chantier : 300 euros HT,

soit un total de 35 801,79 euros HT, soit 39 381,97 euros TTC avec un taux de TVA de 10 %.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.

Partie perdante, M. [F] [W] sera condamné aux dépens d’appel qui seront recouvrés selon les dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

Il est équitable de le condamner également à payer à M. [O] [W] la somme de 2 000 euros que celui-ci réclame au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a engagés pour cette procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Dans les limites de l’appel formé,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [F]-[A] [W] à payer à M. [O] [W] la somme de 17 100 euros au titre des indemnités d’occupation impayées du 1er novembre 2020 au 1er juin 2022, échéance du mois de mai 2022 incluse,

— condamné M. [F]-[A] [W] à payer à M. [O] [W] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 900 euros, à compter de l’échéance du mois de juin 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux,

L’infirme de ces chefs,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [F] [W] à payer à M. [O] [W] les sommes suivantes :

—  28 770 euros au titre des indemnités d’occupation du 1er novembre 2020 au 11 avril 2024,

—  39 381,97 euros TTC au titre des réparations de l’immeuble,

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne M. [F] [W] aux dépens d’appel qui seront recouvrés selon les dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

Le greffier, La présidente de chambre,