N° RG 24/04154 – N° Portalis DBV2-V-B7I-J2L4

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 18 DECEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00519

Jugement du juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] du 24 octobre 2024

APPELANTE :

Madame [N] [X]

née le 05 Février 1960 à [Localité 5] (CONGO)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Laurent TAFFOU de la SELARL CABINET TAFFOU, avocat au barreau de l’EURE

INTIME :

Monsieur [G] [I]

né le 30 Octobre 1929 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-Christophe GARIDOU de la SCP MGH AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de l’EURE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 06 octobre 2025 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame ALVARADE, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 18 décembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2020 Mme [N] [X] a donné à bail à M. [G] [I] et Mme [J] [I] une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 6] (27), moyennant un loyer hors charges de 800 euros.

Le 23 juin 2022 Mme [J] [I] est décédée.

Par lettre recommandée du 7 avril 2023 Mme [N] [X] a informé

M. [G] [I], âgé de 94 ans, de la résiliation du bail à la date du 21 octobre 2023, afin d’habiter de nouveau dans le logement et y faire des travaux.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024 Mme [N] [X] a fait délivrer à M. [G] [I] une sommation de quitter les lieux.

Par la suite Mme [N] [X] a fait assigner M. [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évreux.

Par jugement contradictoire du 24 octobre 2024 le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] a':

— débouté Mme [N] [X] de ses demandes de validation du congé, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation';

— débouté Mme [N] [X] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires';

— condamné Mme [N] [X] à payer à M. [G] [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— débouté Mme [N] [X] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné Mme [N] [X] aux dépens';

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration électronique du 5 décembre 2024, Mme [N] [X] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2025.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses conclusions transmises le 27 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, Mme [N] [X] demande à la cour de :

infirmer le jugement rendu le 24 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] en ce qu’il a, à tort, débouté Mme [N] [X] de ses demandes de validation du congé, d’expulsion et de paiement d’une

indemnité d’occupation'; débouté Mme [N] [X] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires'; condamné Mme [N] [X] à payer à M. [G] [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile'; débouté Mme [N] [X] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile'; condamné Mme [N] [X] aux dépens';

Statuant à nouveau,

— constater la validité du congé, et subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de location conclu le 21 octobre 2020';

— ordonner l’expulsion de M. [G] [I] des lieux qu’il occupe, ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin est';

— condamner M. [G] [I] à payer à Mme [N] [X] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, et ce, jusqu’au jour de son départ définitif des lieux';

— condamner M. [G] [I] à payer à Mme [N] [X] la somme de 10 100 euros en réparation du coût de remise en état du logement';

— condamner M. [G] [I] à payer la somme de 1 500 euros en réparation des frais de déplacement de Mme [N] [X]';

— condamner M. [G] [I] à paye la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner M. [G] [I] en tous les dépens des instances et de leur exécution, y compris le coût de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile';

— ordonner l’exécution provisoire.

Dans ses conclusions d’intimé transmises le 15 mai 2025, auxquelles il convient également de se référer pour l’exposé des moyens, M. [G] [I] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions';

— débouter en conséquence Mme [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions, faute pour elle d’avoir satisfait aux obligations édictées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relative à la protection des locataires de plus de 65 ans aux faibles ressources';

— condamner Mme [X] à verser à M. [G] [I] la somme de

2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de Mme [N] [X] de validation du congé pour reprise du logement

La demande de validation du congé pour reprise de Mme [N] [X] (bailleresse) et ses demandes subséquentes (expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation) doivent répondre aux conditions

d’ordre public prévues par l’article 15 I et III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lequel dispose':

«'I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles’L. 521-1 et L. 521-2'du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une

condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. (…)

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. (')'»

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [N] [X] a adressé à M. [G] [I] un congé pour reprise de son logement daté du 7 avril 2023 pour le 21 octobre 2023, afin d’y habiter de nouveau et faire des travaux (pièce n° 3 de l’appelante).

Étant âgé de plus de 65 ans et disposant d’un revenu annuel de 19 545 euros (avis d’imposition sur les revenus de 2022 ' pièce n° 5 de l’appelante) inférieur au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements

locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, il n’est pas davantage contesté que M. [G] [I] devait bénéficier d’une offre de relogement de la part de Mme [N] [X].

S’il n’est pas nécessaire que l’offre de relogement soit faite au moment où le congé est délivré il est en revanche nécessaire qu’elle intervienne pendant la période de préavis, ce qui n’a pas été le cas dès lors que les propositions de location (offres d’agences immobilières) ont été transmises à M. [G] [I] par courrier du 16 novembre 2023 (pièce n° 6 de l’intimé), soit près d’un mois après l’expiration du préavis le 21 octobre 2023. A cet égard il est indifférent que Mme [N] [X] ait accepté une prolongation d’un mois de la location (jusqu’au 21 novembre) par courrier du 12 septembre 2023 (pièce n° 4 de l’appelante), ce qui n’a pas eu pour effet d’étendre la période de préavis pour congé, et que M. [G] [I] ait renoncé à aller vivre chez sa fille, selon ce qui semblait ressortir de ses intentions initiales d’après des courriels échangés entre l’appelante et les enfants de son locataire.

Dans ces conditions le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [N] [X] de ses demandes de validation du congé, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes de dommages et intérêts de Mme [N] [X]

Au titre de l’obligation d’entretien du locataire, en se fondant sur les dispositions de l’article 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Mme [N] [X] sollicite la condamnation de M. [G] [I] à lui payer la somme de 10 100 euros de dommages et intérêts au titre du défaut d’entretien du jardin et de la toiture de l’immeuble loué.

Pour justifier de son préjudice, Mme [N] [X], sur qui repose la charge de la preuve, s’appuie exclusivement sur neuf photographies sous pochette (pièce n° 10).

M. [G] [I] considère qu’une telle demande relève des réparations locatives et ne peut intervenir qu’à la fin du bail, estimant que les photographies n’ont aucune valeur probante.

Aucune de ces photographies prises en automne ou en hiver (les arbres et arbustes étant dépourvus de feuilles) ne permet de caractériser un mauvais état d’entretien du jardin (le terrain faisant moins de 500 mètres carrés selon le bail), dont la végétation apparaît maîtrisée, ni davantage un défaut d’entretien de la toiture qui ne saurait être caractérisée par la présence de quelques feuilles visibles à quelques endroits de la gouttière sur deux photographies.

Ainsi que l’a justement décidé le premier juge la faute de M. [G] [I] n’est pas démontrée.

Par ailleurs, Mme [N] [X] ne justifie pas davantage la faute de M. [G] [I] pour obtenir l’indemnisation de frais de déplacement sur le fondement de l’article 1240 du code civil afin de se rendre à [Localité 6], depuis son domicile situé à [Localité 7] (83), dès lors que le maintien de l’intimé dans le logement n’apparaît pas fautif.

En conséquence de ce qui précède le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [N] [X] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

Sur les dépens et frais de procédure

Eu égard à l’issue du litige les dépens et frais prévus à l’article 700 du code de procédure civile de première instance seront confirmés.

En cause d’appel, Mme [N] [X], qui succombe, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à M. [G] [I] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évreux';

Y ajoutant,

Condamne Mme [N] [X] aux dépens d’appel';

Condamne Mme [N] [X] à payer à M. [G] [I] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

La greffière Le président