COUR D’APPEL DE SAINT DENIS DE LA REUNION

CHAMBRE D’APPEL DE MAMOUDZOU

Chambre Civile

ARRET DU 01 DECEMBRE 2015

(n° 15/242, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/00063

Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 02 Juin 2014 par le Tribunal de Grande Instance de MAMOUDZOU – RG n° 13/942

APPELANTE

SA INGENIERIE BETON SYSTEME

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Christian CHARRIERE-BOURNAZEL, avocat au barreau de Paris

Représentée par M^e Laurent TOINETTE, avocat plaidant inscrit au barreau de Paris

Représentée par M^e Monsuf SAID IBRAHIM, avocat postulant inscrit au barreau de Mayotte

INTIME

Monsieur Z M

Village de Kangani, chemin M

XXX

Représenté par M^e J K, avocat au barreau de Mayotte

DEBATS

A l’audience publique du 01 septembre 2015, ont été entendus, Maurice DE D, conseiller, en son rapport, et les parties en leurs conclusions et plaidoiries devant Maurice DE D et Bertheline MONTEIL siégeant en vertu de l’article 945-1 du code de procédure civile, sans opposition des parties.

COMPOSITION DE LA COUR :

Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Présidente de chambre, rédactrice de l’arrêt

Maurice DE D, conseiller

XXX

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Faouzati MADI SOUF

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile;

— signé par Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, présidente de chambre et par Faouzati MADI SOUF, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS DES PARTIES:

Par contrat en date du 1^er mai 1990, Monsieur Z M a consenti à la Société Mahoraise de concassage un bail d’une durée de 30 ans sur une parcelle de terrain située à XXX à Mayotte d’une contenance de 13ha 36a 28ca, le bail devant permettre l’exploitation de la carrière située sur ce terrain. Le 20 février 1996, Monsieur M a signé avec la société Ingénierie Béton Système -IBS- une promesse de bail emphytéotique d’une durée de 99 ans portant sur le même terrain, le bail devant être signé aux mêmes conditions que celui signé avec la société SEMCA au départ de celle ci.

Par arrêt du 4 novembre 1997, le Tribunal Supérieur d’Appel statuant sur appel d’un jugement rendu le 3 avril 1997 par le Tribunal de Première Instance a notamment confirmé le jugement en ce qu’il a dit que la promesse de bail emphytéotique sous seing privé signée par Monsieur M et la société IBS le 20 février 1996 valait bail emphytéotique, dit que Monsieur M et la société IBS étaient liés par un bail emphytéotique la décision valant contrat de bail avec toutes les suites et conséquences de droit, infirmé sur le montant des dommages et intérêts et condamné Monsieur M à payer à IBS 20.000 Francs de dommages et intérêts pour procédure abusive et 8.000 Francs de dommages et intérêts au titre de l’obligation de plaider.

La société IBS a cédé le bail à la société Hold Invest, cession signifiée à Monsieur M le 21 mars 2007.

Par ailleurs, par acte sous seing privé du 16 décembre 2002, Monsieur M a consenti à la SNC La Grande Vallée appartenant au groupe IBS un bail emphytéotique portant sur un terrain supplémentaire de 10 ha 34 a 90 ca sis à Kangani; par un avenant du 14 mai 2003, le preneur a été autorisé à sous louer le terrain et à céder le bail.

Par jugement du 29 août 2008, rendu sur assignation en résiliation du bail pour non paiement des loyers, le Tribunal de première instance:

— a prononcé la résiliation judiciaire du bail emphytéotique consenti par Monsieur M à la société IBS du bail emphytéotique consenti suivant promesse de bail du 20 février 1996 et arrêt du Tribunal Supérieur d’Appel du 4 novembre 1997 n°88/97 pour non paiement de loyers échus et non contestés,

a ordonné l’expulsion de la S.A. Ingénierie Béton Système des lieux loués sis à XXX et de tous occupants de son chef sous astreinte définitive de 500C par jour de retard-après l’expiration du délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

— a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par les sociétés Ingénierie Béton Système et Hold Invest jusqu’à la libération définitive des lieux à la somme de 2.000 euros par mois ;

— a enjoint aux sociétés Ingénierie Béton Système et Hold Invest de remettre le site de la carrière en état conformément aux dispositions législatives et réglementaires sur l’exploitation des carrières applicables à Mayotte, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours après la signification du présent jugement,

— a fait défense aux sociétés Ingénierie Béton Système et Hold Invest de poursuivre l’extraction de matériaux du site ou de réaliser sur le site des dépôts de déchets de toute nature et ce à compter de la signification du jugement à intervenir et sous peine d’une indemnité de 5.000 euros par infraction constatée.

— a ordonné une mesure d’instruction confiée à Maître Belot.-Lammens., huissier de justice à Mamoudzou pour notamment établir le compte des loyers payés par le locataire soit directement au bailleur soit entre les mains des services fiscaux en exécution d’avis à tiers détenteur émis en recouvrement de dettes fiscales du propriétaire Monsieur M. et donner tous éléments permettant d’établir le montant de la participation due par le locataire au paiement des impositions locales afférentes au terrain loué depuis le début des relations contractuelles,

— a condamné les sociétés Ingénierie Béton Système et Hold lnvest in solidum à payer à titre provisionnel la somme de 18.105,69 euros à Monsieur D’A. au titre de la dette de loyers qui est reconnue par elle,

— a débouté les sociétés Ingénierie Béton Système et Hold lnvest de toutes leurs demandes,

Par jugement du 17 octobre 2008, le Tribunal de Première Instance a statué dans les mêmes termes s’agissant du bail liant Monsieur M à la S.N.C. Grande Vallée.

Par deux arrêts du 5 octobre 2010, le Tribunal supérieur d’appel a confirmé les jugements du Tribunal de première instance ayant prononcé la résiliation judiciaire du bail emphytéotique consenti par Z M. à la société IBS sauf à reformer les délais d’expulsion, le point de départ des astreintes et les conséquences de la résiliation. Statuant à nouveau, le Tribunal supérieur d’appel a :

— ordonné l’expulsion de la Société Hold Invest et de tous occupants de son chef des lieux loués sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

— ordonné à la société Hold Invest la remise en état des lieux conformément aux exigences des dispositions législatives et réglementaires applicables à Mayotte lors de la cessation de l’activité d’une carrière dans un délai de 3 mois sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— dit n’y avoir lieu d’interdire à la société Hold Invest la poursuite de son activité d’extraction, condamné la société Hold Invest à verser à Monsieur M. à compter de la résiliation du bail une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer contractuel outre les impôts jusqu’à la libération complète des lieux,

— ordonné une expertise sur le préjudice éventuel des sociétés IBS et Hold Invest résultant du chevauchement de parcelles tel que décrit par Monsieur C, expert géomètre et commis à cet effet Monsieur V-W AA, pour notamment déterminer le préjudice résultant du chevauchement de parcelles tel que décrit par Monsieur C. et en chiffrer les conséquences en terme de perte d’exploitation.

Les arrêts ont été signifiés et frappés de pourvois en cassation qui ont été déclarés non admis par la Cour de Cassation le 5 juin 2012. Une procédure en tierce opposition a été formée contre ces arrêts puis une assignation en révision a été délivrée le 13 juillet 2012 contre l’arrêt N°174-2010. Ces procédures n’ont pas prospéré en vertu de deux arrêts rendus par la chambre d’appel le 5 juin 2012 qui a rejeté la tierce opposition formée par les sociétés XXX et H I, et le 1^er avril 2014 qui a déclaré le recours en révision irrecevable.

Par jugement du 2 juin 2014, le tribunal de grande instance de Mamoudzou, saisi par la SA IBS d’une demande tendant à entendre juger que M. Z M et la SA IBS sont liés par un bail emphytéotique depuis le 19 novembre 2012 pour une durée de 30 ans, moyennant une redevance mensuelle de 25 000 euros et un dédommagement de 2 000 000 euros, a débouté la SA IBS de ses demandes et l’a condamnée à payer à M. M une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société IBS a interjeté appel de ce jugement par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 11 juin 2014 et signée de son conseil, Maître Monsuf Said Ibrahim.

Par conclusions récapitulatives enregistrées au greffe de la chambre d’appel le 3 juillet 2015, la société demande à titre principal à la cour d’annuler le jugement du tribunal de grande instance de Mamoudzou, au motif qu’il n’a pas été rendu par un tribunal impartial; qu’en effet la présidente du tribunal, M^me X, qui a rendu le jugement était représentée, dans le cadre d’une procédure en diffamation opposant le directeur de la publication du journal France Mayotte et son rédacteur en chef à M^me X, par Maître J K, avocate de M. Z M; que cette circonstance est de nature à faire naître un doute objectif et légitime sur l’impartialité de la formation de jugement.

Elle demande également à la cour, afin que soit respecté le principe du double degré de juridiction, de renvoyer l’affaire devant une juridiction présentant des garanties d’impartialité, en l’occurrence devant le tribunal de grande instance de Paris ou toute autre juridiction qu’il plaira à la cour de désigner dès lors qu’elle n’appartient pas au même ressort que le tribunal de grande instance de Mamoudzou, la juridiction ainsi désignée devant être saisie par la partie la plus diligente.

A titre subsidiaire, et si la cour ne devait pas annuler la décision entreprise, elle en demande l’infirmation, aux motifs, d’une part, que le 31 décembre 2010, M. M a donné mandat à la société JET PHOTO représentée par M. E B, de présenter à la société IBS une offre de bail emphytéotique et de négocier son acceptation; que cette offre a été acceptée sans réserves le 19 novembre 2012; que la prétendue rétractation par M. M de son offre de bail n’a été portée à la connaissance de la société IBS que postérieurement à la notification de son acceptation, alors que le contrat était déjà formé; d’autre part, que M. M n’est pas recevable à exciper de l’acte du 31 décembre 2010, l’action en annulation de cet acte non exécuté n’étant pas prescrite; qu’en tout état de cause, les vices allégués par M. M à propos de l’acte du 31 décembre 2010 ne sont pas susceptibles d’entacher cet acte de nullité puisque ni les articles L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation, ni l’article L. 451-2 du code rural ne sont applicables en l’espèce.

Elle demande en conséquence à la cour:

— de dire que la société IBS et M. M sont liés par un bail emphytéotique depuis le 19 novembre 2012, d’une durée de 30 ans, moyennant une redevance mensuelle de 25 000 euros et un dédommagement de 2 000 000 euros;

— de dire que l’arrêt à intervenir aura valeur de bail emphytéotique sur l’immeuble d’une contenance de 24 ha 14 a 78 ca cadastré section XXX situé sur la propriété dite Kangani, titre foncier XXX, commune de Koungou, sis au XXX

— de dire que le conservateur des hypothèques de Mamoudzou sera tenu, sur présentation d’une expédition de l’arrêt à intervenir et du certificat attestant qu’il est passé en force de chose jugée, de publier cette décision;

— en toute hypothèse, de condamner M. Z M à lui payer une somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions reçues au greffe de la chambre d’appel le 4 mai 2015, Monsieur Z M soutient, en premier lieu, que le jugement dont appel a été rendu par une formation collégiale, composée de trois magistrats, et que rien dans le comportement de M^me X ne permet de suspecter un défaut d’impartialité; que la circonstance que celle ci ait été défendue, dans une procédure totalement distincte, par Maître K, correspondant habituel de Maître Le Gunehec, avocat mandaté par M^me X, ne caractérise pas l’existence d’un lien suffisant pour mettre en cause l’impartialité de la composition de jugement; en deuxième lieu, que le document signé par M. M le 31 décembre 2010, intitulé « mandat et convention » ne constitue pas une offre de bail, mais une simple proposition d’entrer en pourparlers; qu’il ne traduit, notamment, aucune volonté de constituer un droit réel au profit du preneur; que le mandat n’a pas été porté à la connaissance d’IBS avant sa révocation, et subsidiairement, que l’acceptation n’étant pas intervenue dans un délai raisonnable , le mandat est caduque; qu’au demeurant, M. M, depuis le mois de mars 2011, a clairement manifesté sa volonté de ne plus contracter avec la société IBS; en tout état de cause, que la promesse de donner à bail est nulle comme contraire aux dispositions des articles L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 451-2 du code rural.

Il demande en conséquence à la cour de confirmer dans toutes ses dispositions le jugement déféré, de débouter la société IBS de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 7 juillet 2015.

MOTIFS DE LA DECISION:

— Sur la demande d’annulation du jugement:

Au terme de l’article 6-1 de la Convention européenne des droits de l’homme toute partie a droit à un procès équitable devant un tribunal indépendant et impartial.

Les exigences imposées par le principe du procès équitable interdisent la participation à la juridiction de jugement d’un magistrat dont les liens avec certaines parties sont de nature à créer « un doute raisonnable, objectivement justifié, sur l’impartialité » de cette juridiction.

En l’espèce, le fait que la présidente de la formation de jugement ait été assistée, à l’occasion d’un procès en diffamation totalement étranger à la présente affaire, par Maître J K, avocat de M. M, qui n’intervenait dans le cadre dudit procès qu’en qualité de correspondante de l’avocat parisien choisi par M^me X, n’est pas de nature à créer un doute raisonnable, objectivement justifié sur l’impartialité de la formation de jugement de première instance.

La société appelante sera dès lors déboutée de sa demande d’annulation du jugement.

— Sur l’existence d’une offre de bail emphytéotique:

Il résulte de l’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime que le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour plus de 18 années et ne peut dépasser 99 ans; il ne peut se prolonger par tacite reconduction.

La qualification de bail emphytéotique suppose donc la réunion des deux éléments essentiels que sont la durée du bail et la création d’un droit réel librement cessible, saisissable et susceptible d’hypothèque.

En l’espèce, la société IBS se prévaut d’une convention de mandat du 31 décembre 2010, par laquelle M. Z M a désigné pour le représenter dans les négociations avec son locataire, la société IBS, la société JET PHOTO, prise en la personne de M. E B , l’objet de la mission et ses objectifs se décomposant comme suit:

— le versement par la société IBS ou toutes autres personnes physiques ou morales la représentant, la somme de 2 000 000 euros au titre de dédommagement;

— la signature d’un nouveau bail commercial de 30 ans, ayant les caractéristiques des baux destinés à l’exploitation d’une carrière, un loyer mensuel de 25 000 euros et l’obligation d’une desserte ne passant pas par le village de Kangani. Pour la signature de ce nouveau bail, le terrain sera borné par les soins du propriétaire, évitant toutes contestations de surface à l’avenir.

Ce mandat fait état de la signature d’un bail commercial de 30 ans, et non d’un bail emphytéotique emportant création d’un droit réel, qui échappe en principe au statut des baux commerciaux; si le mandat précise la durée du bail, il ne contient, en revanche, aucune indication sur la dénomination des parcelles faisant l’objet du bail, pas plus que sur la destination de la chose louée; il ne fixe pas davantage la durée du mandat, ni la date de prise d’effet. Il ne donne pas non plus pouvoir au mandataire d’accepter à la place du mandant les conditions proposées à IBS, ni de passer le bail.

Il n’est en outre versé aux débats aucun échange de courriers entre M. B et la société IBS attestant de la réalité de l’engagement de pourparlers.

Compte tenu de ces observations, et des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé que le mandat donné par M. M à M. B n’est pas une offre de bail engageant le propriétaire des terrains, mais un contrat de négociation donné à la société JET PHOTO en vue de la recherche d’une solution négociée avec la société IBS.

Au demeurant, le contrat de mandat a, en outre été révoqué par M. M par lettre recommandée adressée à la SARL JET PHOTO le 25 février 2011, dont la preuve de dépôt est versée aux débats. La circonstance que la SARL JET PHOTO indique n’avoir jamais reçu ce courrier, et que l’accusé de réception ne figure pas dans le dossier de la cour, n’est pas de nature à remettre en cause la réalité de la révocation du mandat.

En effet, le litige opposant M. M à son ancienne locataire perdure depuis de nombreuses années, son point d’orgue étant atteint avec l’arrêt rendu le 5 octobre 2010 par le tribunal supérieur d’appel de Mamoudzou qui a prononcé la résiliation judiciaire du bail emphytéotique en date du 20 février 1996. M. M a, dans un premier temps, tenté une négociation à l’amiable avec la société IBS et a dans cette optique, donné mandat à cet effet à la SARL JET PHOTO. Dès lors toutefois que, quelques jours seulement l’envoi de la lettre recommandée du 25 février 2011 dont la réception par la SARL JET PHOTO est contestée, il a poursuivi devant le juge de l’exécution du tribunal de première instance de Mamoudzou l’expulsion de la société locataire, en sollicitant, le 29 avril 2011, le concours de la force publique, sa volonté de mettre fin au mandat donné à la société JET PHOTO ne peut être sérieusement contestée.

L’acceptation, le 19 novembre 2012, par la société IBS de la prétendue pollicitation contenue dans le mandat signé par M. M le 31 décembre 2010, soit prés de deux ans auparavant, laquelle est intervenue le jour même de la publication de la promesse de vente des terrains litigieux à la société VINCI Construction DOM-TOM révèle l’existence d’une manoeuvre opérée par la société IBS, dont le bail se trouvait résilié du fait de l’intervention de l’arrêt définitif du 5 octobre 2010 , de faire obstacle à la vente.

— Sur les frais irrépétibles:

Il serait en l’espèce inéquitable de laisser à la charge de M. Z M les frais irrépétibles exposés non compris dans les dépens; il y a lieu de faire droit, en cause d’appel, à sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 451, alinéa 2 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à annulation du jugement du 2 juin 2014.

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement déféré.

Y ajoutant:

Condamne la SA IBS à payer à M. Z M, en cause d’appel, une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SA IBS aux dépens de l’appel.

Le Greffier Le Président

F. MADI SOUF N. BERGOUNIOU-GOURNAY