ARRÊT N°21/56

LC

N° RG 19/00513 – N° Portalis DBWB-V-B7D-FERC

Z

C/

X

B

S.C.P. F B ET E B

RG 1^eRE INSTANCE : 15/04264

COUR D’APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2021

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 30 janvier 2019 RG n°: 15/04264 suivant déclaration d’appel en date du 18 mars 2019

APPELANT :

Monsieur G H L Z

24 chemin Techer Saint-Bernard

[…]

Représentant : M^e G pierre GRONDIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMES :

Monsieur Y X

[…]

[…]

Représentant : M^e Estelle CHASSARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Maître E B

39, rond point de la Victoire

[…]

Représentant : M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.C.P. F B ET E B

[…]

[…]

Représentant : M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 09 juillet 2020

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Décembre 2020 devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur L CALBO, Conseiller

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 26 Février 2021.

Greffier : Madame Alexandra BOCQUILLON, ff

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Février 2021.

* * *

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Symphonia (la Sci) a été constituée le 19 janvier 2006 entre plusieurs associés dont M. G H Z, M. J I K X et M. Y X, ce dernier assumant les fonctions de gérant jusqu’à l’assemblée générale du 7 décembre 2017.

Un terrain cadastré AR n° 607 sur la commune de Sainte-J a été acquis par la SCI Symphonia, par acte authentique du 28 avril 2006.

M. G H Z a obtenu, par acte notarié du même jour, un prêt immobilier d’un montant de 150.000 euros auprès de la société Banque de la Réunion, destiné au financement de l’édification par la SCI d’un ensemble immobilier sur le terrain acquis.

Le terrain a été vendu à la SCCV Les Remparts, par acte authentique reçu le 1^er décembre 2011 par Maître E B, notaire à Saint-Denis au sein de la Scp F B et E B.

Estimant que cette vente réalisée à son insu était contraire à l’intérêt social de la Sci et qu’elle avait provoqué la réalisation de la clause résolutoire du prêt immobilier souscrit auprès de la Banque de la Réunion, M. G H Z a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion, par actes d’huissier de justice du 2 décembre 2015, M. J I K X, M. E B, notaire, et la Scp F B et E B, en réparation de ses

préjudices.

Par acte d’huissier du 13 décembre 2016 M. G H Z a fait citer en intervention forcée M. Y X en sa qualité de gérant de cette société.

Suivant ordonnance du 13 février 2017, l’intervention forcée a été jointe à la cause principale.

Par jugement du 30 janvier 2019, le tribunal a :

• Déclaré irrecevable l’action de M. G H Z à l’encontre de M. I J K X ;

• Débouté M. G H Z de ses demandes à l’encontre de M. Y X, de M. E B, notaire, et de la Scp F B et E B ;

• Condamné M. G H Z à payer à M. I J X, à M. Y X et à M. E B, notaire, et la Scp F B et E B, la somme de 1.000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamné M. G H Z aux dépens.

M. Z G H a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe de la cour déposée le 18 mars 2019 en intimant M. Y X, Monsieur E B, notaire, et la Scp F B et E B.

M. I J X K n’a pas été intimé.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, déposées au greffe de la cour par voie électronique du 17 juin 2019, M. G H Z demande à la cour de :

• Constater les fautes commises par le notaire officiant et le gérant de la Sci Symphonia et ainsi infirmer la décision entreprise le 30 janvier 2019 ;

• Condamner in solidum M. Y X et M. E B, notaire, à lui payer les sommes suivantes :

• . 154.618,99 euros en réparation de l’entier préjudice qui représente le montant total de sa dette à l’égard de la banque ;

• . 20.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral consécutif aux innombrables tracasseries subies depuis l’origine de cette affaire ;

• . 380.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et celui de la Sci Symphonia, au travers de l’action ut singuli qu’il a initiée du fait de l’actif social de la société ;

• . 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens ;

• Débouter M. X et le notaire de l’ensemble de leurs prétentions respectives.

L’appelant fait notamment valoir que :

— le notaire et MM. Y et I K X ont agi contrairement à l’intérêt social de la Sci Symphonia en transférant la propriété de la parcelle cadastrée AR n° 607 qui constituait son unique actif ;

— il n’a jamais signé la délibération en date du 23 novembre 2011 autorisant la vente du terrain cadastré AR n° 607 ;

— la vente du terrain à la Sccv Les Remparts est nulle en ce qu’elle conduit à vider la Sci de son objet social ce qui constitue la cause de ses préjudices financiers ;

— la vente a entraîné la disparition de la personne morale ce qui a entraîné une indivision entre les associés et ne permettait plus à la Sci d’acquérir les appartements de l’immeuble devenu la propriété de la Sccv Les Remparts ;

— M. Y X aurait dû obtenir le consentement de tous les indivisaires à l’acquisition des appartements puis à leur revente d’autant qu’un appartement était attribué à un des associés par les statuts de la Sci ;

— le notaire aurait dû refuser d’instrumenter ;

— il a manqué à son devoir de conseil envers lui, et n’a pas fait preuve d’impartialité, ni de neutralité à son égard ;

— la faute du notaire et de MM. Y et I K X a provoqué la réalisation de la condition résolutoire du prêt qu’il avait souscrit, est à l’origine de ses problèmes financiers et a causé un préjudice propre qui doit être indemnisé.

Aux termes de ses dernières conclusions, déposées au greffe de la cour par voie électronique le 5 août 2019, M. Y X demande à la cour de :

• Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. Z de l’intégralité de ses demandes ;

• Débouter M. Z de l’intégralité de ses demandes, faute pour lui de démontrer qu’il a commis une faute lui ayant occasionné un préjudice et de la réalité de ce préjudice ;

A titre infiniment subsidiaire,

• dire et juger que le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle et, en conséquence, le condamner à le relever indemne de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

• Dire et juger qu’à défaut pour M. Z, associé exerçant l’action sociale, d’avoir mis en cause la Sci Symphonia, son action « ut singuli » tendant à réparer le préjudice prétendument subi par cette dernière du fait des fautes personnelles qui lui sont imputées, doit être déclarée irrecevable ;

A titre subsidiaire,

• dire et juger qu’il ne rapporte pas la preuve d’une faute du gérant ayant occasionné un préjudice à la Sci ;

En conséquence,

• débouter M. Z de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

• Le condamner à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Estelle Chassard, avocat ;

Il soutient notamment que :

• l’appelant n’a pas attrait à la cause la Sci Symphonia, cette dernière ayant toujours une existence légale ;

• il ne peut être tiré une quelconque conséquence d’une dissolution jamais prononcée ni réclamer l’indemnisation de la Sci ;

• la demande en nullité des actes notariés incriminés n’est pas reprise dans le dispositif des écritures de l’appelant et aucune publication de l’assignation n’est intervenue ;

• les actes notariés litigieux sont parfaitement valables ;

• aucune faute ne peut être imputée au gérant dans la mesure où il était autorisé par les associés à régulariser les actes litigieux ;

• la banque a prononcé la déchéance du terme du prêt de M. Z en raison d’impayés et non en raison de la vente du terrain.

Aux termes de leurs dernières conclusions, déposées au greffe de la cour par voie électronique le 5 août 2019, M. E B, notaire, et la Scp F B et E B demandent à la cour de :

• Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel de M. Z ;

• Sur le fond, débouter M. Z de ses demandes principales contre les concluants ;

• Le condamner au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Ils estiment notamment que :

— aucune faute ne saurait être imputée au notaire ni au niveau de la rédaction des actes de 2011 et 2012 ni dans son devoir de conseil ;

— M. Z n’établit en aucune façon l’existence d’un quelconque préjudice qui serait en lien avec l’intervention du notaire.

* * * * *

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 juillet 2020.

MOTIFS :

Vu l’article 954 du code de procédure civile ;

La cour n’est saisie que des prétentions des parties figurant au dispositif de leurs écritures.

En conséquence, M. Z n’a pas saisi la juridiction d’une demande en « nullité de la vente de la parcelle cadastrée AR n°607 » telle qu’elle figure dans le corps de ses écritures.

La cour est uniquement saisie par M. Z de demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de M. Y X et de M. E B, notaire, en réparation de ses préjudices personnels et ceux de la SCI Symphonia.

En outre, M. Z n’ayant pas intimé M. J I K X et ne formant aucune demande à son endroit, il ne conteste pas le chef du jugement ayant déclaré irrecevable l’action à son encontre.

Sur la demande en réparation du préjudice de la Sci :

Vu l’article 1843-5 alinéa 1 du code civil selon lequel outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants. Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation du préjudice subi par la société ; en cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la société.

En l’espèce, M. Z sollicite la condamnation de M. Y X, sur le fondement de l’action sociale ut singuli, à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la SCI.

Si cette action peut être initiée par tout associé de la SCI à l’encontre du gérant, elle n’est toutefois recevable que si la personne morale a été régulièrement mise en cause par l’intermédiaire de son représentant légal, les dommages-intérêts réclamés entrant dans l’actif social et non dans le patrimoine personnel de l’associé.

Aucun élément ne venant indiquer que la SCI aurait été radiée du registre de commerce et des sociétés, il appartenait à M. Z de procéder à cette mise en cause.

Cette action sera déclarée irrecevable.

Sur la demande en réparation dirigée à l’encontre du gérant de la Sci :

Vu l’article 1843-5 du code civil ;

En l’espèce, la SCI Symphonia a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 6 mars 2006.

Elle a été constituée entre six associés dont M. G H Z et M. Y X, ce dernier ayant été également nommé gérant.

Son objet social, figurant aux statuts, vise l’acquisition d’un terrain à bâtir sur la commune de Sainte-J, la construction après démolition des bâtiments existants d’un immeuble qui sera divisé en fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, et la gestion et l’entretien dudit immeuble.

La SCI Symphonia a acquis le terrain à bâtir, par acte notarié du 28 avril 2006, moyennant un prix hors taxe de 213.750 euros.

En premier lieu, M. Z conteste la vente de ce même terrain intervenue le 1^er décembre 2011 au profit de la Sccv Les Remparts, laquelle serait contraire aux statuts de la SCI et à l’intérêt social, et aurait entraîné sa dissolution.

D’une part, l’objet social d’une société civile immobilière peut être modifié par ses associés dans les conditions prévues par ces statuts.

La modification de l’objet social de la SCI Symphonia est ainsi expressément dévolue, selon l’article 29 des statuts, à l’assemblée générale extraordinaire des associés.

D’autre part, il s’évince de l’ordonnance de référé rendue le 17 janvier 2008 par le président du tribunal de grande de Saint-Denis, après désignation d’une expertise judiciaire, que la SCI a été condamnée à faire réaliser des travaux de sécurisation de la falaise créée par le terrassement de la parcelle acquise par ses soins.

Les difficultés rencontrées par la SCI ont, selon toute vraisemblance, conduit à l’abandon du projet immobilier et, partant, à la décision de modification de son objet social.

Cette modification est intervenue par décision de l’assemblée générale extraordinaire du 23 novembre 2011.

En effet, le procès-verbal de délibération, dont il est observé que M. Z ne produit que les deux

premières pages, a acté la décision des associés de vendre le terrain de la SCI à la SCCV Les Remparts moyennant un prix de 380.000 euros toutes taxes comprises, le paiement étant converti en l’obligation à son profit de lui remettre trois appartements dans l’ensemble immobilier que l’acquéreur s’oblige à édifier sur la parcelle cédée.

M. Z objecte qu’il n’était pas présent à cette assemblée générale de sorte qu’il n’a pas donné son accord à la vente.

Cependant, aucune nullité du procès-verbal de délibération n’ayant été prononcée, ni même invoquée, il n’est pas utilement remis en cause la régularité de la décision de l’assemblée générale extraordinaire des associés de vendre le seul bien de la SCI et de récupérer, pour paiement, la propriété de trois appartements une fois l’ensemble immobilier achevé.

Il ne saurait dès lors être invoqué la dissolution de plein de droit de la SCI le 1^er décembre 2011, date de la vente, par effet de l’expiration de l’objet social, d’autant que, par acte notarié du même jour, la Sci a acquis les biens et droits immobiliers sur les lots numéros 2, 3, 4, 10, 11 et 16 de l’immeuble à construire par la Sccv Les Remparts.

Au surplus, M. Z n’a ni sollicité la tenue d’une assemblée générale extraordinaire tendant à décider la dissolution de la SCI, ni agi en dissolution judiciaire.

Il a au contraire parfaitement admis la poursuite de l’activité de la SCI en l’assignant aux cotés des associés, par actes du 9 septembre 2013, devant le président du tribunal de grande instance de Saint-Denis statuant en référé afin de voir notamment prononcer la désignation d’un administrateur ad hoc, convoquer les associés en assemblée générale, arrêter les comptes annuels, vérifier les mouvements de fonds intervenus sur les comptes bancaires et les conditions dans lesquelles le terrain a été vendu.

M. X ayant agi conformément à la délibération de l’assemblée générale extraordinaire du 23 novembre 2011, aucune faute attachée à ses fonctions de gérant ne peut lui être reprochée au titre de l’acte de vente du 1^er décembre 2011 et de celui du même jour d’acquisition des lots.

En deuxième lieu, M. Z conteste la régularité de la vente intervenue le 31 décembre 2012 entre la SCI et M. A concernant les lots 3 et 10 qu’elle a acquis de la SCCV Les Remparts, en paiement du terrain cédé le 1^er décembre 2011.

Là encore, cette vente a été autorisée par l’assemblée générale extraordinaire de la SCI, tel qu’il en résulte du procès-verbal de délibération des associés en date du 16 octobre 2012.

La régularité de ce procès-verbal n’ayant pas été contestée, il ne peut être reproché aucune faute à ce titre à M. Z en sa qualité de gérant de la SCI.

En troisième lieu, si M. Z estime que les agissements de M. X sont à l’origine de la déchéance du terme prononcée par son créancier, il ne justifie d’aucune faute de gestion à l’origine de l’impossibilité de s’acquitter de sa dette.

En conséquence, il n’est pas justifié d’un manquement de M. Z à ses obligations de gérant ou d’une violation par celui-ci des statuts ou des décisions des assemblées générales des associés.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. Z de ses demandes dirigées à l’encontre de M. Y X.

Sur la demande en réparation dirigée à l’encontre du notaire :

Vu l’article 12 du code de procédure civile ;

M. Z estime que le notaire a commis des manquements en régularisant un acte de vente ayant provoqué la dissolution de la société sans l’accord de l’ensemble des associés, puis en ayant reçu des actes irréguliers, faute de délibérations régulières des associés.

Il fonde dès lors sa demande sur la responsabilité délictuelle du notaire.

Vu l’article 1382 devenu 1240 du code civil ;

En l’espèce, M. B, notaire associé au sein de la Scp F B et E B, a reçu l’acte de vente du 1^er décembre 2011 aux termes duquel la SCI a vendu à la SCCV Les remparts le terrain initialement acquis en vue d’un projet immobilier.

Il a également reçu l’acte du 1^er décembre 2011 aux termes duquel la Sci a acquis les biens et droits immobiliers sur les lots numéros 2, 3, 4, 10, 11 et 16 de l’immeuble à construire par la Sccv Les Remparts.

Il a enfin reçu l’acte du 31 décembre 2012 aux termes duquel la SCI a vendu à M. A les lots 3 et 10 moyennant un prix de 126.000 euros.

Le notaire a recueilli préalablement les décisions des assemblées générales des associés ayant autorisé le gérant à procéder à ses ventes et acquisitions, une copie certifiée conforme des procès-verbaux respectifs ayant été annexée à chacun des actes notariés concernés.

La nullité des procès-verbaux communiqués au notaire n’ayant pas été prononcée, il ne saurait être invoqué la faute de ce dernier en ce que les délibérations des associés ne seraient pas régulières.

Dès lors, le notaire ne pouvait refuser d’instrumenter.

Par ailleurs, il n’est pas justifié de l’annulation des actes litigieux, pas plus qu’il n’est démontré leur inefficacité.

Aucune faute du notaire n’est donc davantage établie à ce titre.

Enfin, M. Z invoque le manquement du notaire à ses devoirs de conseil, de neutralité et d’impartialité sans objectiver ses allégations et préciser en quoi les actes litigieux n’auraient pas respectés les droits de l’appelant.

En conséquence, M. Z sera débouté de ses demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de M. B, notaire.

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les autres demandes :

Vu les articles 695, 699 et 700 du code de procédure civile ;

M. Z qui succombe sera condamné aux dépens dont distraction aux avocats en ayant fait la demande.

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens auxquels ils ont été exposés en cause d’appel, de sorte que M. Z sera condamné à leur verser une somme de 1.500 euros chacun au titre des frais irrépétibles, en sus des sommes allouées à ce titre

par le premier juge.

PAR CES MOTIFS,

La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Déclare irrecevable l’action sociale en réparation du préjudice subi par la SCI Symphonia, introduite par M. G-H Z ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamne M. G-H Z à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 1.500 euros à M. Y X ;

— la somme de 1.500 euros à M. E B, notaire, et la SCP F B et E B ;

Condamne M. G H Z aux dépens dont distraction aux avocats en ayant fait la demande par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Alexandra BOCQUILLON, faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT