COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 03 MAI 2022

N° RG 21/01031 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-L6PC

S.A. DOMOFRANCE

c/

[U] [S]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 03 MAI 2022

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 janvier 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX ( RG : 20/01057) suivant déclaration d’appel du 22 février 2021

APPELANTE :

S.A. DOMOFRANCE agissant poursuites et diligences de son Représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2]

Représentée par M^e Michel PUYBARAUD de la SCP MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par M^e Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[U] [R]

né le 12 Octobre 1965 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE de la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 mars 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 avril 2006, la SA Domofrance a consenti un bail d’habitation à M. [U] [S] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer révisable de 355,64 euros outre une provision mensuelle sur charges de 21,35 euros.

Par acte d’huissier du 8 juin 2020, la SA Domofrance a fait assigner M. [U] [S] aux fins notamment de voir constater les manquements à ses obligations parmi lesquelles celle de jouir paisiblement des lieux loués et voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Par jugement contradictoire du 5 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré valable l’ensemble des pièces produites par la SA Domofrance,

— rejeté l’ensemble des demandes formées par la SA Domofrance,

— rejeté la demande de M. [U] [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait, le premier juge a essentiellement dit que la preuve de la gravité des faits, souvent anciens, n’était pas rapportée.

La SA Domofrance a relevé appel de ce jugement par déclaration du 22 février 2021.

Par conclusions déposées le 24 février 2022, elle demande à la cour de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 5 janvier 2021,

En conséquence,

— constater les manquements de M. [U] [S] à ses obligations et notamment à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués,

— ordonner la résiliation des contrats de bail (logement et parking) consentis à M. [U] [S],

— ordonner l’expulsion de M. [U] [S] ainsi que de tous occupants de son chef, comme de tous les meubles, objets mobiliers leur appartenant, des locaux donnés à bail avec au besoin le concours de la force publique et assistance d’un serrurier,

— condamner M. [U] [S] au paiement d’une juste indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner M. [U] [S] au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [U] [S] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [U] [S] aux entiers dépens de la procédure.

Par conclusions déposées le 12 août 2021, M. [U] [S] demande à la cour de :

— déclarer M. [U] [S] recevable et bien fondé en ses écritures,

En conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 5 janvier 2021,

— débouter la SA Domofrance de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SA Domofrance à verser en cause d’appel à M. [U] [S] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 28 février 2022 et l’affaire fixée à l’audience du 14 mars 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

M. [S] a transmis ses conclusions en date du 7 mars 2022, soit moins de 15 jours avant l’audience de plaidoiries.

La Sa Domofrance ne s’est pas opposée à leur recevabilité.

Il sera fait droit à la demande de M. [U] [S] de rabat de de l’ordonnance de clôture à la date de l’audience de plaidoiries.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 1728-1° du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement.

L’article 1729 du même code dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur, suivant les circonstances, peut faire résilier le bail.

Selon l’article 1741, le contrat de louage se résout par le défaut du preneur de remplir ses engagements.

Les dispositions du code civil sont rappelées par l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il est constant que le juge du fond apprécie souverainement si les fautes reprochées au preneur sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Il est de même constant que le prononcé de la résiliation judiciaire ne prend effet que du jour de la décision, de sorte que c’est à la date où le juge statue qu’il apprécie les manquements allégués.

L’effet des troubles de jouissance, s’ils sont caractérisés, doit donc persister au moment où il se prononce.

Il appartient au bailleur d’apporter la preuve des troubles de jouissance.

Le locataire est responsable de ses propres agissements mais également de ceux des occupants de son chef.

La Sa Domofrance fait valoir pour l’essentiel que l’intimé et sa compagne harcèlent depuis plusieurs années et encore actuellement une locataire en particulier mais aussi d’autres résidents, au prétexte qu’ils ne supportent aucun bruit.

M. [U] [S] réplique pour l’essentiel que le bailleur ne produit des plaintes que d’une seule voisine, Mme [L], qui sont infondées, que les pièces versées sont imprécises et qu’aucun élément objectif ne démontre les allégations de l’appelant.

Il ressort des pièces versées au dossier (attestations, main courantes, plainte, courrier et mails adressés à la Sa Domofrance par des résidents, courriers envoyés par M. [U] [S] tant à son bailleur que laissés dans les boites aux lettres de certains de ses voisins) que depuis 2011 jusqu’à septembre 2020 au moins, M. [U] [S] et sa compagne Mme [Y], reprochent à leurs voisins de faire du bruit, notamment sur les coursives et les balcons, mais aussi à l’intérieur des appartements, ce qu’ils appellent des « provocations », reproches adressés d’abord essentiellement à Mme [B] et son compagnon M. [F] qui ont quitté la résidence en 2014, puis principalement à Mme [L] et Mme [I], mais aussi à Mme [C], M. [Z], Mme [J], M. [A], M. et Mme [G], que contrairement à ce qu’allègue M. [U] [S], les faits de harcèlement, d’insultes, d’espionnage, de coups donnés sur le sol et les murs depuis leur appartement, dont se plaint Mme [L] sont corroborés par les témoignages de de Mme [I], M. [X], Mme [E], Mme [V], Mme [O], que les courriers émanant de M. [U] [S] démontrent que sa compagne et lui-même espionnent les faits et gestes de leurs voisins, en particulier ceux de Mme [L] et de Mme [I], qu’en effet, ils indiquent les heures de leurs passages sur les coursives et des conversations de famille ou entre voisins sur les balcons, que M. [A] indique avoir été suivi en voiture par M. [U] [S] jusqu’à chez son comptable, que Mme [V] atteste qu’alors que son enfant jouait avec un autre sur les abords de la résidence, M. [U] [S] est sorti précipitamment et leur a hurlé « fermez vos gueules », que le 26 septembre 2022, Mme [Y] a poussé Mme [L] contre la rambarde de l’escalier alors qu’elle remontait chez elle, en présence de sa fille de 5 ans, et qu’un échange d’insultes s’en est suivi.

Contrairement à ce qu’a dit le premier juge, le bailleur a mis en demeure M. [U] [S] le 21 juin 2019 de « participer au rétablissement d’un climat sain et propice à l’habitat collectif en évitant d’engendrer ou de répondre à des provocations », tout en tentant d’organiser une médiation, que cette médiation auprès de la conciliatrice de [Localité 4] a échoué et que cette dernière a écrit à la Sa Domofrance le 27 juin 2019 qu’il convenait de prendre contact avec M. [U] [S] « pour le calmer, car cela risque de dégénérer », que par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 26 novembre 2019, puis par lettre simple des 12 et 13 décembre 2019, la Sa Domofrance rappelait à M. [U] [S] sa proposition de médiation mais prenait acte de son refus du 28 novembre 2019 réitéré le 19 décembre 2019 après avoir constaté que la situation conflictuelle avec ses voisins perdurait.

La plainte déposée par M. [U] [S] selon laquelle Mme [I] l’aurait giflé ainsi que sa compagne et lui aurait craché dessus, ne sont pas de nature à contredire les nombreux éléments de preuve ci-dessus, précis et concordants, qui établissent un comportement de harcèlement, d’espionnage avec prise de photographies et de vidéos y compris des enfants jouant sur un balcon, (petits-enfants de Mme [J]), de filatures, d’insultes violentes envers des enfants, qui n’ont pas cessé depuis près de 10 ans, démontrant non seulement une incapacité à vivre en collectivité, mais un comportement pathologique dont le voisinage a été victime avec des répercussions sur l’état de santé de certains, ainsi pour Mme [L] dont les certificats médicaux de 26 mars 2019 et 13 décembre 2019 établissent un état dépressif avec une incapacité totale de travail de 5 jours.

Ces troubles à la jouissance paisible causés tant par M. [U] [S] que sa compagne, dépassent largement les inconvénients normaux du voisinage et sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts de M. [S].

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Il sera ordonné l’expulsion de M. [U] [S] faute de départ volontaire de sa part, selon les modalités précisées dans le dispositif ci-dessous.

IL sera fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qu’aurait payé M. [U] [S] en cas de non résiliation du bail qu’il sera condamné à payer à la Sa Domofrance jusqu’à sa parfaite vidange des lieux.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [S] qui succombe en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [U] [S] qui succombe, sera condamné à payer à la Sa Domofrance la somme de 1 000 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture à la date de l’audience de plaidoiries,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail aux torts de M. [U] [S],

Dit qu’il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de M. [U] [S] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi que la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité d’occupation due par le locataire à une somme égale au montant du loyer en cours, les charges en sus, pour chaque mois passé dans les lieux jusqu’à éviction totale et condamne M. [U] [S] à la payer à la Sa Domofrance ;

Y ajoutant,

Condamne M. [U] [S] à payer à la Sa Domofrance la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [U] [S] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier,Le Président,