Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 23 septembre 2020, n° 18/05231

TGI Évry 21 décembre 2017

CA Paris
Confirmation 23 septembre 2020

Arguments

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Rejeté
Interprétation des clauses du bail
La cour a jugé que les clauses du bail étaient claires et précises, stipulant que le preneur devait rembourser toutes les impositions et taxes afférentes aux locaux loués, y compris la taxe sur les bureaux.
Accepté
Succombance de l'appelant
La cour a confirmé le jugement de première instance et a condamné la société BRICORAMA FRANCE aux dépens d'appel.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé équitable de condamner la société BRICORAMA FRANCE à payer une somme au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Paris a confirmé le jugement du Tribunal de Grande Instance d'Évry qui avait débouté la société BRICORAMA FRANCE de sa demande de remboursement des sommes versées au titre de la taxe sur les bureaux pour les années 2009 à 2015, s'élevant à 128.979,72 €. La question juridique centrale était de déterminer si la taxe sur les bureaux, normalement à la charge du propriétaire, pouvait être récupérée sur le preneur en vertu des stipulations du bail commercial. La juridiction de première instance avait rejeté la demande de BRICORAMA, et la Cour d'Appel a suivi ce raisonnement, estimant que les clauses du bail étaient claires et mettaient expressément à la charge du preneur toutes les impositions et taxes afférentes aux locaux loués, y compris la taxe sur les bureaux. La Cour a interprété les clauses de manière restrictive en faveur du locataire, conformément à la jurisprudence, et a jugé que le bail avait légalement transféré la charge de la taxe sur le preneur. En conséquence, la Cour a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, y compris sur les demandes accessoires, et a condamné BRICORAMA à payer 1 500 euros à AGATHE RETAIL FRANCE au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 - ch. 3, 23 sept. 2020, n° 18/05231
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	18/05231
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Évry, 21 décembre 2017, N° 15/09352
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Agnès THAUNAT, président
Avocat(s) :	Dominique COHEN TRUMERJames DUPICHOTFlorence MELLOT
Cabinet(s) :	CABINET R-D MARCEAUCABINET COHEN-TRUMERDLBA AVOCATS
Parties :	SAS BRICORAMA FRANCE c/ SCI SCI AGATHE RETAIL FRANCE

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2020

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/05231 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5H5N

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Décembre 2017 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY
- RG n° 15/09352

APPELANTE

SAS BRICORAMA FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de ROANNE sous le numéro 406 680 314

[…]

représentée par M^e A B de la SELARL PEISSE B LAGARDE BOTHOREL et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J149 substitué par M^e Milène CELERIER de la SELARL PEISSE B LAGARDE BOTHOREL et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J149

INTIMÉE

SCI AGATHE RETAIL FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 487 633 588

[…]

représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant

assistée de M^e Dominique COHEN-TRUMER de la SELASU SELAS COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0009, avocat plaidant substitué par M^e Florence MELLOT de la SELASU SELAS COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0009, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été

débattue le 06 Juillet 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Y-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Y-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous-seing privé en date du 2 janvier 2001, la SCI DE LA CHAMBIERE, représentée par M. C-D Z et M^me Y Z, aux droits de laquelle vient la société AGATHE RETAIL France, a consenti à la société BRICORAMA FRANCE représentée par M. C-E F un bail portant sur des locaux commerciaux sis Centre Commercial, lieu dit 'La Marnière’ à QUINCY sous SENART (ESSONNE) consistant notamment en un local de 6 200m² environ dont au rez-de-chaussée une surface de vente d’environ 3 000m², au sous-sol un local à usage de réserves d’environ 3 000m², au niveau N+1 une mezzanine d’environ 200m² à usage de bureau et de locaux sociaux.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er juin 2006 pour se terminer le 31 mai 2015.

Au titre de la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux et de stockage, la société BRICORAMA FRANCE s’est acquittée de la somme de 84.130,46 € pour les années 2009 à 2013, se décomposant comme suit:

—  9.687,60 € TTC selon facture n° 9000033 au titre de l’année 2009

—  9.687,60 € TTC selon facture n°10 du 11 février 2010

—  20.238,65 € TTC selon facture n°56 du 28 février 2011

—  21.768,40 € TTC selon facture n°101 du 22 février 2012

—  22.748,21 € TTC selon facture n°140 du 15 février 2013.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 16 juillet 2012, la société BRICORAMA FRANCE a sollicité le remboursement des sommes payées au titre de ladite taxe. Par courrier du 13 septembre 2012, la société URBI & ORBI représentant la société AGATHE RETAIL FRANCE n’a pas donné de suite favorable à cette demande.

Par courrier recommandé en date du 3 décembre 2012, réceptionné le 11 décembre 2012, le conseil de la société BRICORAMA FRANCE a mis en demeure la société AGATHE RETAIL FRANCE, représentée par la société URBI ET ORBI, d’avoir à lui restituer la somme indûment perçue de 71 069,85 euros correspondant aux taxes indûment perçues pour les années 2008 à 2012.

Par acte d’huissier de justice du 31 juillet 2013, la société BRICORAMA FRANCE a fait assigner la société AGATHE RETAIL FRANCE, représentée par la société URBI ET ORBI devant le tribunal de grande instance d’Evry.

Par jugement en date du 21 décembre 2017, le tribunal de grande instance d’Evry a :

— DEBOUTE la société SA BRICORAMA FRANCE de ses demandes ;

— CONDAMNE la société SA BRICORAMA FRANCE aux dépens ;

— CONDAMNE la société SA BRICORAMA FRANCE à payer à la SCI AGATHE RETAIL la somme de mille cinq cents euros (1500 euros) au titre des frais irrépétibles;

— DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 9 mars 2018, la société BRICORAMA FRANCE a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 21 novembre 2018, la société BRICORAMA FRANCE, SAS, demande à la Cour de :

Vu les dispositions de l’article 1134,1154, 1162, 1376 et 1377 du Code Civil, dans leur

rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en la cause

Vu le bail signé entre les parties

Vu la jurisprudence

Vu les pièces versées aux débats

— INFIRMER en toutes ces dispositions le jugement en date du 21 décembre 2017 rendu par le Tribunal de Grande instance d’EVRY, dont appel,

— RECEVOIR la société BRICORAMA FRANCE en ses demandes, fins et prétentions et la déclarer bien fondée ;

— DEBOUTER la société AGATHE RETAIL FRANCE de toutes ses prétentions ;

— JUGER qu’aux termes du bail commercial en date du 2 janvier 2001, liant la société BRICORAMA FRANCE et la société AGATHE RETAIL FRANCE, le paiement de la taxe sur les bureaux n’est pas mis à la charge du preneur ;

En conséquence,

— CONDAMNER la société AGATHE RETAIL FRANCE à rembourser à la Société BRICORAMA FRANCE la somme de 128.979,72 € au titre de la taxe sur les bureaux acquittée pour les années 2009 à 2015, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2012, date de la mise en demeure ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil;

— CONDAMNER la société AGATHE RETAIL FRANCE à payer à la société BRICORAMA FRANCE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la procédure de première instance ;

— CONDAMNER la société AGATHE RETAIL FRANCE à payer à la société BRICORAMA FRANCE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la procédure d’appel ;

— LA CONDAMNER aux entiers dépens, qui seront recouvrés directement par la SELARL B LAGARDE BOTHOREL ET ASSOCIES, agissant par maître A B, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 20 novembre 2019, la société AGATHE RETAIL FRANCE, SCI, demande à la Cour de :

Vu le contrat de bail,

Vu l’article 1134 du Code civil,

— Confirmer le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions ;

En conséquence,

— Débouter la société BRICORAMA FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— A titre infiniment subsidiaire, si par impossible la Cour venait à infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société BRICORAMA FRANCE de sa demande de remboursement des sommes versées au titre de la taxe sur les bureaux, il lui sera demandé de condamner la société BRICORAMA FRANCE au paiement de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 128 979,72 € qui viendront se compenser avec les sommes devant être remboursées par la société AGATHE RETAIL FRANCE au titre de la taxe sur les bureaux ;

— A titre infiniment subsidiaire, si par impossible la Cour venait à faire droit à la demande de la société BRICORAMA FRANCE au titre des intérêts, il lui sera demandé de dire et juger que les intérêts ne pourront courir qu’à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

En toute hypothèse,

— Condamner la société BRICORAMA FRANCE à payer à la société AGATHE RETAIL FRANCE la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles de première instance ; – Condamner la société BRICORAMA FRANCE à payer à la société AGATHE RETAIL FRANCE la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles en cause d’appel;

— Condamner la société BRICORAMA FRANCE aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 février 2020.

MOTIFS

L’appelante expose que l’article 231 ter du code général des impôts prévoit que la taxe sur les bureaux et les locaux commerciaux doit être acquittée par le propriétaire des locaux, ce qui en fait une taxe exorbitante de droit commun ; que selon la jurisprudence s’agissant d’une taxe incombant au X, cette taxe ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle expresse du bail, si bien que, même en présence d’un bail commercial net de toutes charges quelconques comme en l’espèce il ne peut être considéré que cette charge est transférée sur le preneur. Elle ajoute que le fait qu’elle ait pu régler par erreur la taxe sur les bureaux par le passé ne suffit pas à caractériser son accord pour supporter des charges non visées dans le bail.

L’intimée soutient que le bail stipule expressément que la société BRICORAMA FRANCE doit rembourser au X toutes les dépenses imputables aux locaux, et notamment les 'taxes actuelles ou futures afférentes aux locaux loués', ce qui englobe les taxes sur les bureaux, qu’en outre, il est expressément précisé que le X percevra un loyer net de toutes charges, ne supportera aucune charge quelle que soit sa nature générée directement ou indirectement par la propriété et/ou la jouissance de l’immeuble loué et qu’en cas de doute, la clause fera l’objet d’une interprétation extensive. Elle en conclut que sauf à dénaturer le contrat de bail, les parties ont entendu mettre à la charge du preneur l’ensemble des charges et taxes dont le X est normalement redevable, en ce compris la taxe sur les bureaux, ce qui est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation. Elle ajoute que telle était d’ailleurs l’intention des parties lors de la rédaction du bail ; la société BRICORAMA FRANCE a réglé la taxe sur les bureaux jusqu’en 2012 sans jamais avoir élevé la moindre contestation.

La cour rappelle qu’en matière de bail commercial, les charges pouvant être récupérées sur le preneur dépendent des stipulations contractuelles s’agissant d’un bail conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi dite Pinel.

Il est de jurisprudence constante que les clauses relatives aux charges et taxes dont est redevable le preneur font l’objet d’une interprétation restrictive et elles s’interprètent en faveur de celui qui s’y oblige, en l’espèce le locataire.

Aux termes des dispositions de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l’article 231 ter I et II du code général des impôts,

I. – Une taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement annexées à ces catégories de locaux est perçue, dans les limites territoriales de la région d’lle-de-France, composée de Paris et des

départements de l’Essonne, des Hauts-de-Seine, de la Seine-et-Marne, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de- Marne, du Val-d’Oise et des Yvelines.

II. – Sont soumises à la taxe les personnes privées ou publiques qui sont propriétaires de locaux imposables ou titulaires d’un droit réel portant sur de tels locaux.

La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction, l’emphytéote ou le titulaire d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel qui dispose, au 1^er janvier de l’année d’imposition, d’un local taxable.

Il s’ensuit que pour que la taxe sur les locaux à usage de bureaux et les locaux commerciaux dont est redevable le X puisse être mise à la charge du preneur, il faut une clause du bail en ce sens.

Il résulte des pièces produites que le X est assujetti à la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage à raison des locaux commerciaux dont il est propriétaire, locaux qui sont donnés à bail à la société BRICORAMA FRANCE.

Aux termes du bail du 2 janvier 2001, l’article IV – 'LOYERS ET ACCESSOIRES’ stipule en son article I relatif au 'CARACTÈRE DU LOYER-RECETTES HORS TAXES ET DU LOYER MINIUM GARANTI HORS TAXES que :

(…)

Ainsi qu 'il est stipulé ci-dessous, celui-ci [le X] n’aura donc à supporter aucune charge quelle que soit sa nature générée directement ou indirectement par la propriété et/ou la jouissance de l’immeuble loué, telles que taxes foncières, grosses réparations, y compris celles visées à l’article 606 du Code civil, les frais et charges résultant pour le X des diverses servitudes visées dans le BAIL à CONSTRUCTION et de l’instance de l’Association Syndicale Libre (acte authentique du 07/08/I968), quote-part des parties communes comprenant au niveau N1 un parking de 107 places et 148 m² environ de locaux techniques à usage commun, etc…'.

L’article V 'CHARGES ET CONDITIONS LOCATIVES’ stipule :

'5°) IMPÔTS -TAXES-CHARGES DIVERSES:

Il est rappelé que le X doit percevoir pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements éventuels un loyer absolument net de toutes charges généralement quelconques.

En cas de doute, cette disposition fera l’objet de la même interprétation extensive.

A titre d’exemple purement énonciatifs et non limitatifs, le PRENEUR devra :

— Satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, de manière à ce que le X ne puisse être inquiété à ce sujet, et en particulier acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle et tous autres impôts dont le X est responsable à un titre quelconque, et justifier de leur acquit à toutes réquisitions et, en tout cas, huit jours au moins avant le départ en fin de bail.

— Rembourser au X la taxe foncière, toutes impositions et taxes actuelles ou futures afférentes aux locaux loués ou à leur exploitation, toutes taxes afférentes aux enseignes, etc…

— Supporter la totalité des charges quelle que soit leur nature, générées par la propriété et/ou la jouissance des lieux loués, sans aucune exception ni réserve, en particulier celles résultant des différentes servitudes frappant les immeubles loués, de l’existence de l’Association Syndicale Libre et de l’existence de parties à usage commun avec l’exploitant du magasin de détail de biens d’équipement de la maison contiguë à l’ensemble immobilier des présentes.

— Les charges devant être supportées intégralement par le PRENEUR elles lui seront facturées directement par les créanciers. Dans le cas ou certaines charges viendraient à être facturées directement au X, le PRENEUR devra sans délai mettre à disposition de celui-ci les fonds suffisants pour permettre leur règlement ou les lui rembourser.

Le tout de telle sorte que le loyer perçu par le X reste en toute hypothèse entièrement net pour lui, comme stipulé ci-dessus.'

En stipulant que le X n’aura à supporter aucune charge quelle que soit sa nature générée directement ou indirectement par la propriété de l’immeuble loué et en mettant expressément à la charge du preneur le remboursement au X de toutes impositions et taxes actuelles ou futures afférentes aux locaux loués ou à leur exploitation, étant relevé qu’à la date du contrat de bail, la taxe sur les locaux commerciaux existait et que celle-ci est bien afférente aux locaux loués s’agissant d’un local commercial donné à bail dont est propriétaire le X, de sorte que le loyer perçu par le X est 'net de toutes charges généralement quelconques', le bail a mis à la charge du preneur, par des dispositions contractuelles claires et précises, la taxe sur les locaux commerciaux.

Dans ces conditions, la société AGATHE RETAIL FRANCE était bien fondée à récupérer sur la société BRICORAMA FRANCE la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage dont elle s’acquitte pour les locaux commerciaux donnés à bail.

Par conséquent il convient de confirmer le jugement entrepris qui a débouté la société BRICORAMA FRANCE de sa demande en restitution des sommes acquittées au titre de ladite taxe.

Sur les demandes accessoires

Le jugement étant confirmé au principal, il le sera également au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

En cause d’appel, l’équité commande de condamner la société BRICORAMA FRANCE à régler à la société AGATHE RETAIL FRANCE la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société BRICORAMA FRANCE qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire rendu publiquement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Condamne la société BRICORAMA FRANCE à régler à la société AGATHE RETAIL FRANCE la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société BRICORAMA FRANCE aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE