5^e Chambre

ARRÊT N°-30

N° RG 20/00779 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QOHI

SCI DE L’HÔTEL D’ANGLETERRE

C/

SAS HÔTEL D’ANGLETERRE

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 JANVIER 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame A LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame A B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Septembre 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 13 Janvier 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats après prorogation du délibéré

****

APPELANTE :

SCI DE L’HÔTEL D’ANGLETERRE

[…]

[…]

Représentée par M^e Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

INTIMÉE :

SAS HÔTEL D’ANGLETERRE

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe NEVEU de la SELARL APA&C, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représentée par M^e Agathe PRIGENT, Postulant, avocat au barreau de BREST

*****************

La SCI de l’Hôtel d’Angleterre est propriétaire d’un ensemble immobilier constitué principalement d’une maison de maître situé […] à Roscoff, au sein de laquelle est exploité un hôtel-restaurant.

Par acte authentique en date du 10 novembre 2016, la SCI de l’Hôtel d’Angleterre a consenti une promesse unilatérale de vente portant sur l’ensemble immobilier à la SAS Hôtel d’Angleterre moyennant paiement d’un prix de 700 000 euros. La promesse de vente est devenue caduque faute de réalisation des conditions.

Par acte du 30 janvier 2017, la SCI de l’Hôtel d’Angleterre a donné à bail commercial à la SAS Hôtel d’Angleterre les biens immobiliers pour une durée de 9 ans à compter du 31 janvier 2017, moyennant un loyer mensuel de 4000 euros pour l’exercice de l’activité d’hôtel restaurant, le loyer étant ramené à 1000 euros par mois jusqu’au 31 décembre 2017.

La SAS Hôtel d’Angleterre, par acte en date du 31 janvier 2017, a acquis le fonds de commerce pour un prix de 75 000 euros.

Invoquant l’existence de travaux réalisés par le preneur sans son autorisation, par acte d’huissier du 12 mars 2019, la SCI de l’Hôtel d’Angleterre a adressé à la SAS Hôtel d’Angleterre une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Cette mise en demeure a été complétée, à la demande du preneur, le 1^er avril 2019.

Par acte d’huissier en date du 30 avril 2019, la SAS Hôtel d’Angleterre a fait assigner la SCI Hôtel d’Angleterre devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Brest aux fins de voir fixer à titre provisionnel le montant de la réfaction du loyer à compter du 27 avril 2017 et jusqu’à la réparation des désordres affectant la jouissance du bien pris à bail, de voir condamner le bailleur au paiement de diverses provisions et de voir ordonner une expertise.

Par acte d’huissier en date du 27 mai 2019, la SCI de l’Hôtel d’Angleterre a fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Brest la SAS Hôtel d’Angleterre aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail avec effet au 1^er mai 2019, ordonner l’expulsion de la SAS Hôtel d’Angleterre et de tous occupants de leur chef du local

commercial, fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 4000 euros par mois, condamner la SAS Hôtel d’Angleterre à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens en ce compris les frais de constat de signification exposés par elle.

Par ordonnance en date du 21 octobre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Brest a :

— ordonné la jonction des procédures n°19/00168 et n°19/00229 dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice,

— ordonné une mesure d’expertise et commis à cet effet M. C D avec pour mission notamment de constater la non-conformité éventuelle de la cuisine, la non-conformité éventuelle du réseau d’assainissement et des désordres par humidité, infiltration ou moisissures qui auraient rendu ou qui rendraient impossible la location des chambres 23, 26, 3, 20, 35, 5, 16 et 17, dresser la liste des opérations de travaux nécessaires afin d’opérer la remise en état du bien et en chiffrer le coût, donner son avis sur la valeur locative du bien et sur le montant de la perte d’exploitation subie par la SAS Hôtel d’Angleterre,

— fixé à la somme de 2000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, à consigner par la SAS Hôtel d’Angleterre

— dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus,

— condamné la SAS Hôtel d’Angleterre aux dépens.

Le 30 janvier 2020, la SCI de l’Hôtel d’Angleterre a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 septembre 2020, elle demande à la cour de :

A titre principal,

— réformer l’ordonnance de référé en date du 21 octobre 2019 par le tribunal judiciaire de Brest,

— constater la résiliation de plein droit du bail en date du 31 janvier 2017, à effet du 1^er mai 2019,

— ordonner l’expulsion de la SAS Hôtel d’Angleterre et de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle occupe, situé […] et ce, au besoin, avec l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SAS Hôtel d’Angleterre ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux occupés […] à la somme de 4000 euros par mois,

— débouter la SAS Hôtel d’Angleterre de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Subsidiairement,

— débouter la SAS Hôtel d’Angleterre de sa demande de condamnation au paiement d’une provision, tant au titre de la réfaction des loyers que de la demande indemnitaire,

— débouter la SAS Hôtel d’Angleterre de sa demande d’expertise judiciaire,

— si néanmoins le juge entendait désigner un expert, ordonner que la mission de l’expert judiciaire soit limitée aux seuls points évoqués dans le cadre de l’assignation,

— limiter la mission de l’expert à la question de la non-conformité éventuelle de la cuisine, de la non-conformité éventuelle du réseau d’assainissement et des désordres par humidité, infiltrations ou moisissures qui auraient rendu ou qui rendraient impossible la location des chambres 23, 26, 3, 20, 35, 5, 16 et 17,

En toute hypothèse,

— condamner la SAS Hôtel d’Angleterre à verser à la SCI de l’Hôtel d’Angleterre une somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Hôtel d’Angleterre aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 1^er septembre 2020, la SAS Hôtel d’Angleterre demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Brest du 21 février 2019 en ce qu’elle déboute la SCI de l’Hôtel d’Angleterre de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— confirmer l’ordonnance de référé du 21 février 2019 ainsi que celle prononcée par M. le juge en charge du contrôle des expertises le 22 mai 2020, en ce qu’elles ordonnent une mesure d’expertise étendue en cours,

— réformer l’ordonnance sur le surplus et statuant de nouveau,

— fixer à titre provisionnel à 50 % du loyer principal et de la quote-part de taxe foncière, le montant de la réfaction de loyer à compter du 27 avril 2017 et jusqu’à la réparation des désordres affectant la jouissance du bien pris à bail,

— condamner à titre provisionnel la SCI de l’Hôtel d’Angleterre à payer à la SAS Hôtel d’Angleterre la somme de 72 000,00 euros à titre de réfaction de loyer, avec intérêts au taux légal à compter du présent acte sauf à parfaire au jour de la remise en état du bien,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— fixer à titre provisionnel la perte d’exploitation à la somme mensuelle de 3131 euros en raison de la marge brute actuelle,

— condamner à titre provisionnel la SCI de l’Hôtel d’Angleterre à payer à la SAS Hôtel d’Angleterre la somme de 72 017,00 euros à titre de dommages et intérêts pour perte d’exploitation sauf à parfaire au jour de la remise en état du bien,

— dire et juger la SCI de l’Hôtel d’Angleterre responsable de la fermeture administrative de la partie restaurant,

— condamner la SCI de l’Hôtel d’Angleterre à payer à la SAS Hôtel d’Angleterre la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— autoriser la SAS Hôtel d’Angleterre à procéder à la consignation des loyers dus à la SCI de l’hôtel d’Angleterre, déduction faite de l’éventuelle réfaction prononcée par la cour, auprès de la caisse nationale des dépôts et consignation,

En tout état de cause,

— condamner la SCI de l’Hôtel d’Angleterre à payer à la SAS Hôtel d’Angleterre la somme de 5000

euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens qui devront comprendre le coût du procès-verbal de constat du 19 février 2019.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 septembre 2020 avant l’ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation de plein droit du bail

La SCI de l’hôtel d’Angleterre soutient que M^me X et M. Y ont dans la demande de travaux présentée par leurs soins le 23 mai 2016 attesté avoir la qualité pour effectuer de telles démarches alors qu’ils n’étaient pas propriétaires des lieux et qu’ils n’étaient titulaires d’aucun bail sur les locaux en cause, celui-ci n’ayant été régularisé que le 31 janvier 2017, que la Sas Hôtel d’Angleterre ne peut se prévaloir, pour justifier de son droit à réaliser les travaux, de ce que l’autorisation résulterait d’une d’une condition suspensive de la promesse unilatérale de vente alors que cette promesse a été consentie au profit de personnes physiques et non de l’intimée et qu’elle est devenue caduque faute pour ses bénéficiaires d’avoir satisfait à la condition suspensive de prêt, qu’il en résulte que la Sas Hôtel d’Angleterre ne bénéficiait d’aucune autorisation d’effectuer les travaux de démolition. Elle ajoute que l’acte de signification du 12 mars 2019 contenait bien le courrier visant les motifs justifiant la résiliation ainsi que cela est précisé dans l’acte d’huissier lequel constitue un acte authentique dont les mentions valent jusqu’à inscription de faux de sorte que cette mise en demeure étant régulière, la clause résolutoire de plein droit est acquise et le bail est résilié à effet du 1^er mai 2019, et précise que la démolition porte sur des ouvrages de gros oeuvre qui ne menaçaient pas ruine et faisaient partie de son patrimoine.

La Sas Hôtel d’Angleterre soutient que l’acte signifié par voie d’huissier était incomplet en ce qu’il ne comportait pas le texte de la mise en demeure de sorte qu’il ne peut fonder la mise en oeuvre de la clause de résiliation alléguée, que le défaut d’autorisation allégué n’est pas caractérisé en ce que le bailleur avait accepté ces travaux dans le cadre de la promesse unilatérale de vente et qu’il ne pouvait ignorer l’affichage des autorisations administratives sur les lieux pas plus que la réalisation des travaux alors que le représentant légal de la SCI habite dans l’immeuble voisin des lieux loués, ajoutant que les personnes physiques bénéficiaires de la promesse de vente sont les gérants de la Sas Hôtel d’Angleterre. Elle ajoute que la demande de résiliation est infondée au regard de la nature des travaux réalisés en ce qu’il s’agit de la démolition d’une dépendance ou annexe non viabilisée obstruant l’accès au parking réalisé sur la parcelle puisque les travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble, ne relèvent en conséquence pas de ceux qui nécessitent l’accord exprès du bailleur et qu’il n’est pas justifié de demander la remise en état des lieux dès lors qu’il s’agissait d’un ouvrage en ruine menaçant d’effondrement, non exploité et inexploitable dans le cadre du bail.

L’article L145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après le commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail liant les parties contient la clause suivante: ' À défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer, le présent bail sera, si bon semble au bailleur résilier de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans effet. Si le bailleur refusait d’évacuer les lieux, il suffirait pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal de grande instance compétent.'

A l’appui de sa demande, la Sci invoque la clause contenue en page 9 du bail et ainsi libellée: 'le bailleur ne pourra faire dans l’immeuble aucune construction, ni aucun percement des murs, cloisons et planchers, ni aucun changement de distribution ou installations sans le consentement exprès et par écrit du bailleur'.

S’agissant de la régularité formelle de la mise en demeure signifiée au preneur par acte du 12 mars 2019, il résulte de cet acte que l’huissier de justice associé a remis à la Sas Hôtel d’Angleterre par remise à M^me Z, employée, présente au domicile de la personne morale, et qui a déclaré être habilitée à recevoir la copie de l’acte qui l’a acceptée, notamment ' la copie du courrier établi par E F, avocat associé au Barreau de Brest (Finistère ) de la Selarl Chevallier et Associés (…) en date du 11 mars 2019 et sur trois (3) pages.'

Cette mention concernant un fait que l’officier public a accompli lui-même fait foi jusqu’à inscription de faux ce dont il résulte que l’irrégularité alléguée n’est pas établie.

Par contre les conditions dans lesquelles ont été réalisés les travaux de démolition d’une annexe d’environ 80 m2 pour permettre l’accès au parking situé à l’arrière de l’immeuble après déclaration préalable de travaux en date du 23 mai 2016 conduisent à retenir, ainsi que l’a fait le premier juge que la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse dont la connaissance ne relève pas de la juridiction des référés.

Il apparaît en effet que M. Y et M^me X ont fait une déclaration préalable de travaux le 23 mai 2016 pour notamment démolir 2 petits bâtiments en rez de chaussée et la création d’un stationnement pour les véhicules, ce qui ne peut pas apparaître fautif dès lors que la promesse de vente qui leur était consentie, avec faculté de se faire substituer toute personne physique et morale de leur choix, prévoyait une condition suspensive portant sur 'l’autorisation de création d’un parking avec l’accès au nord de la parcelle section AB numéro 199 et autorisation de démolition de la partie se trouvant sur ce passage' et que s’agissant d’une condition stipulée en leur faveur il leur incombait de faire les démarches pour la lever.

Par ailleurs, ainsi que retenu par le premier juge, la question de déterminer si cette condition vaut autorisation de travaux au sens du contrat de bail alors que par ailleurs le courrier de M. G H en date du 13 juin 2018 et l’emplacement du domicile du gérant de la Sci appelante démontrent que les travaux étaient faits au vu de la société bailleresse, ne relève pas du juge des référés.

Il convient en conséquence de confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expertise

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a fait droit à la demande d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, au vu du constat d’huissier en date du 19 février produit aux débats qui fait état d’une cuisine hors d’usage et de phénomènes d’humidité affectant la lingerie, plusieurs chambres et la toiture de la véranda.

Par contre il ne pourra pas être fait droit à la demande de l’intimée tendant à la confirmation de l’ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises du 22 mai 2020 qui a étendu la mission de l’expert alors que la cour n’est saisie d’aucun recours concernant cette ordonnance.

Sur les demandes de provisions et de consignation des loyers

La Sas Hôtel d’Angleterre soutient qu’alors que le bail porte sur une activité de restauration et d’hôtellerie, l’exercice de cette activité s’est avérée rapidement impossible compte tenu de la non conformité affectant la cuisine de l’établissement ce qui lui est très préjudiciable dans la mesure où l’activité de restauration faisait partie de son projet, que de nombreux désordres affectent également la partie hôtellerie de sorte que des chambres sont inexploitables et que le réseau d’assainissement n’est pas conforme et nécessite des travaux pour un coût financier de l’ordre de 25 000 euros. Elle ajoute que le bailleur bénéficie d’un branchement frauduleux sur son arrivée de gaz. Elle conclut que les désordres l’ont empêchée d’exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle ce qui justifie une provision sur la réfaction des loyers et sur la perte d’exploitation et qu’il y a lieu à consignation des loyers.

La SCI de l’hôtel d’Angleterre s’oppose aux provisions sollicitées en exposant que celles -ci se heurtent à des contestations sérieuses en ce que le juge des référés ne peut procéder à l’interprétation d’un contrat laquelle relève de la seule compétence du juge du fond et qu’en l’espèce les clauses de non recours contre le bailleur en cas de dégâts causés aux locaux par suites de fuites d’infiltrations et d’humidité, et en cas de vice ou défaut des locaux loués figurant dans le bail empêchent le preneur d’exercer l’action qu’il a initié, que s’agissant du réseau d’assainissement, sa conformité n’a pas été garantie par le bailleur et le preneur a déclaré faire son affaire personnelle de cette situation, que la non -conformité de la cuisine était parfaitement visible avant la conclusion du bail et que la commission de sécurité a toujours émis un avis favorable. Elle rappelle qu’elle a accepté une réduction de loyer de 3000 euros mensuel pendant toute l’année 2017 et que l’ensemble des éléments qu’elle invoque s’oppose à la réfaction des loyers sollicitée ou à la provision pour perte d’exploitation, celle-ci n’étant au demeurant pas justifiée par les pièces produites. Elle soulève l’irrecevabilité de la demande de consignation des loyers comme nouvelle en cause d’appel, et comme n’ayant pas été présentée dans le délai de l’appel incident.

Il apparaît que la demande de consignation des loyers n’a pas été présentée dans les premières conclusions de l’intimée signifiées le 22 juin 2020 mais dans celles signifiées le 1^er septembre 2020 de sorte que cette demande est irrecevable comme n’ayant pas été présentée dans le délai de l’article 905-2 en application de l’article 910-4 du code de procédure civile ainsi que le soulève l’appelante.

En application de l’ancien article 809 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Si la réalité des désordres et des non conformités résultent à la fois du constat d’huissier qui avait été produit par l’intimée et des éléments contenus dans la première note adressée aux parties par l’expert judiciaire, il apparaît que les demandes de réfaction à titre provisionnel du loyer ainsi que de provision concernant le préjudice d’exploitation de la Sas Hôtel d’Angleterre se heurtent à des contestations sérieuses dont l’appréciation relève exclusivement du juge du fond en ce que le bail contient une clause de non recours ou de réclamation contre le bailleur en cas de dégâts causés aux locaux par suite de fuites,d’infiltrations et d’humidité, une clause de renonciation à se prévaloir des dispositions des articles 1719 et 1721 du code civil en cas de vice ou défaut des locaux loués, une clause Faisant état de l’absence de garantie de la conformité du réseau d’assainissement et que la demande de l’intimée au titre de la cuisine de l’établissement doit être appréciée au regard de l’état visible de celui-ci lors de l’entrée dans les lieux, qu’il convient d’interpréter et d’apprécier au regard de l’obligation de délivrance conforme du bailleur.

Il en résulte que c’est à bon droit que le premier juge a débouté la Sas Hôtel d’Angleterre de ses demandes de provision.

La demande tendant à voir juger 'la Sci de l’hôtel d’Angleterre responsable de la fermeture administrative de la partie restaurant’ est une demande qui ne relève pas du juge des référés de même que la demande de condamnation à des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, qui se heurterait en toute hypothèse, à supposer qu’il s’agisse d’une demande de provision

aux mêmes contestations sérieuses que celles retenues ci-dessus.

Sur l’article 700 et les dépens

L’appelante qui succombe supportera les dépens de la procédure d’appel et sera condamnée à payer à Sas Hôtel d’Angleterre la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais de l’instance et aux dépens étant par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement contradictoirement et par mise à dispositions au greffe,

Déclare irrecevable la demande de consignation des loyers présentée par la Sas Hôtel d’Angleterre,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la Sci de l’hôtel d’Angleterre à payer à la Sas Hôtel d’Angleterre la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la Sci de l’hôtel d’Angleterre aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente