ARRÊT N°24/

SL

R.G : N° RG 23/01075 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F5SM

Société CDC HABITAT

C/

S.A.R.L. BOULANGERIE PATISSERIE LE [Localité 9]

S.E.L.A.S. EGIDE

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2024

Chambre commerciale

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 18] en date du 04 JUILLET 2023 suivant déclaration d’appel en date du 27 JUILLET 2023 RG n° 23/01138

APPELANTE :

Société CDC HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

S.A.R.L. BOULANGERIE PATISSERIE LE [Localité 9]

[Adresse 16]

[Localité 8]

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.S EGIDE ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL BOULANGERIE PATISSERIE LE [Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 17]

[Localité 7]

DATE DE CLÔTURE : 18/03/2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 novembre 2024 devant Madame LEGER Séverine, conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 16 décembre 2024.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère

Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 16 décembre 2024.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 23 mars 2023, la SA CDC Habitat a fait assigner la SARL Boulangerie pâtisserie Le [Localité 9] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion aux fins de :

— voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de la SARL Boulangerie pâtisserie Le [Localité 9] pour défaut de paiement répété des loyers et des charges des locaux loués;

— obtenir son expulsion avec l’aide et l’assistance de la force publique, au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— fixer à la somme de 830,09 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation à payer à compter de la résiliation du bail jusqu’au jour de la restitution des clefs du local et complet dessaisissement des lieux et obtenir la condamnation de la défenderesse au paiement de ces sommes ;

— condamner la SARL Boulangerie Pâtisserie Le [Localité 9] au paiement de la somme de 13 944,55 euros au titre des loyers et charges locatives impayées (décompte au 9 mars 2023), augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 5 810,63 euros à compter du 23 juin 2022 et à compter de l’assignation, à parfaire en fonction des indemnités d’occupation dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clefs ;

— condamner la SARL Boulangerie Pâtisserie Le [Localité 9] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais de sommation de payer, l’extrait K Bis et l’état des inscriptions qui pourront être recouvrés par Maître Law-Yen conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— rejeter toutes éventuelles demandes de délais pour régler la dette et quitter les lieux ainsi que toutes autres demandes ;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement réputé contradictoire du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a :

— débouté la SA CDC Habitat de l’ensemble de ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SA CDC Habitat aux entiers dépens de l’instance ;

— rappelé l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 27 juillet 2023, la société CDC Habitat a interjeté appel de cette décision.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la mise en état par ordonnance du 27 juillet 2023.

L’appelante a notifié ses conclusions par voie électronique le 22 septembre 2023.

Intimée par signification de la déclaration d’appel et des conclusions par acte d’huissier du 2 octobre 2023 dressé selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile, la SARL Boulangerie pâtisserie Le [Localité 9] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 18 mars 2024, la procédure a été clôturée et l’affaire fixée à l’audience du 3 avril 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 19 juin 2024.

Par message notifié par voie électronique le 13 mai 2024, l’appelante a communiqué sa déclaration de créance faite entre les mains de Maître [K] [O], Selas Egide, par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 avril 2024 en raison de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la boulangerie du [Adresse 10] par jugement du tribunal mixte de commerce de Saint-Denis de La Réunion du 7 février 2024 en indiquant qu’une assignation en intervention serait prochainement délivrée contre le liquidateur.

Par arrêt du 19 juin 2024, la présente cour d’appel a :

— constaté l’interruption de l’instance ;

— invité la société CDC Habitat à mettre en cause les organes de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL Boulangerie pâtisserie Le [Localité 9] aux fins de reprise de l’instance laquelle ne pourra tendre au paiement d’une somme d’argent mais à la seule fixation de la créance au passif de la liquidation judiciaire ;

— révoqué l’ordonnance de clôture ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état afin que la société CDC Habitat justifie des diligences accomplies et prenne de nouvelles écritures le cas échéant.

Par acte d’huissier du 18 juin 2024 remis à personne habilitée pour le compte de la personne morale, la CDC Habitat a fait délivrer une assignation en intervention forcée à la Selas Egide prise en la personne de Maître [K] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Boulangerie Pâtisserie Le [Localité 9].

La décision sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Dans ses conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 27 août 2024, l’appelante demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et statuant à nouveau, de:

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, juger que la Selas Egide prise en la personne de Maître [K] [O] ès qualités de liquidateur de la SARL Boulangerie Pâtisserie Le [Localité 9] est régulièrement mise en cause en cette qualité et, statuant à nouveau, de :

— juger que les droits de CDC Habitat sur les locaux commerciaux occupés par la SARL Boulangerie pâtisserie Le [Localité 9] sont parfaitement établis ;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et des charges à leur terme pendant les trois mois au moins qui ont suivi le jugement de liquidation judiciaire du 7 février 2024 ;

— fixer et admettre la créance de la société CDC Habitat au passif de la SARL Boulangerie Pâtisserie Le [Localité 9] à la somme de 26 863,52 euros se décomposant comme suit :

—  26 517,10 euros à titre de créance privilégiée au titre des loyers et charges locatives impayés arrêtés au 19 juillet 2024 ;

—  346,42 euros au titre des dépens comprenant les frais de l’assignation et sa dénonciation (189,14 €) et les frais de signification des conclusions d’appel (157,28 €) ;

— ordonner à la Selas Egide prise en la personne de Mitre [K] [O] d’inscrire sur l’état du passif de la SARL Boulangerie Pâtisserie Le [Localité 9] la somme de 26 517,10 euros à titre privilégié et celle de 346,12 euros à titre chirographaire et d’en justifier à la CDC Habitat ;

— condamner la Selas Egide, agissant par Maître [K] [O] ès qualités de liquidateur à régler à la CDC Habitat la somme de 3 829,12 euros au titre des loyers et charge impayés pour la période postérieure au jugement de liquidation judiciaire, soit pour la période comprise entre les mois de mars et juillet 2024;

— condamner la Selas Egide agissant par Maître [R] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Boulangerie Pâtisserie Le [Localité 9] à lui régler la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance d’appel ;

— juger que l’arrêt à intervenir sera commun et opposable à la Selas Egide prise en la personne de Maître [K] [O] ès qualités ;

— rejeter toutes éventuelles demandes de la Selas Egide agissant par Maître [K] [O] ès qualités.

L’appelante expose rapporter la preuve de ses droits sur les locaux commerciaux donnés à bail acquis par ses soins par acte notarié du 10 juillet 2020 et sollicite la résiliation judiciaire du bail commercial dont elle n’a obtenu un exemplaire du contrat que tardivement de sorte qu’elle n’a pas été en mesure de se prévaloir de la clause résolutoire en faisant délivrer un commandement de payer visant cette clause.

Elle sollicite la résiliation judiciaire du bail commercial en précisant que les locaux ont été restitués le 19 juillet 2024 par remise des clefs par le liquidateur sans notification expresse de la fin du contrat par celui-ci.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce texte trouvant également à s’appliquer à l’intimé en cause d’appel.

Par ailleurs, il résulte de l’article 954 du code de procédure civile que la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs de la décision du premier juge.

Sur les droits de la société CDC Habitat sur les locaux commerciaux loués :

Le tribunal a débouté la société CDC Habitat de l’intégralité de ses prétentions en l’absence de preuve de ses droits sur l’immeuble donné à bail commercial en l’absence de production du contrat de bail commercial et de la preuve de sa qualité de propriétaire du local concerné non visé dans l’attestation notariale de propriété.

La société CDC Habitat produit le contrat de bail commercial signé le 24 août 2006 entre la SAS Batipro et M. [H] [E] [A] [F] portant sur un local commercial d’une surface de 44 m2 situé à [Localité 19], n° 12 dans l’immeuble les Coquillages, pour une durée de neuf ans, soit du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2015, le contrat prévoyant la possibilité d’une cession du droit au bail en totalité à son successeur de fonds de commerce, à condition d’appeler le bailleur à ladite cession.

Est également versé aux débats un courrier de l’office notarial de [Localité 19] adressé au propriétaire l’informant du projet de cession du fonds de commerce exploité sous le nom commercial 'Grain de blé les coquillages’ suivant compromis du 28 septembre 2017, devant être régularisé le 10 décembre 2007.

Selon attestation notariée du 8 septembre 2015, M. [B] [P] et son épouse, Mme [U] [D] ont cédé le fonds de commerce au profit de la SARL Boulangerie pâtisserie Le [Localité 9].

Selon attestation notariée du 10 juillet 2020, il est établi que la société Batipro logements intermédiaires à cédé à la société CDC Habitat dans un ensemble immobilier situé Résidence [12] 1 divers logements situés 1 à10 et 13 à [Adresse 1] et [Adresse 3] [Localité 9] [Adresse 11].

Selon attestation notariée du 17 septembre 2020, il a été constaté la vente par la SAS Batipro à la société CDC Habitat de plusieurs locaux commerciaux situés 1à 10 et 13 à 15 place des coquillages et [Adresse 2] à [Localité 9] [Adresse 11] dont le lot n°12.

Il découle de l’ensemble de ces actes que le bail commercial initialement consenti par contrat du 24 août 2006 à M. [E] [A] [F] a été successivement cédé à M. et Mme [P] puis à la SARL Boulangerie Pâtisserie [Adresse 14] dans le cadre des cessions de fonds de commerce intervenues et la société CDC Habitat établit être devenue propriétaire des locaux donnés à bail.

L’appelante rapporte ainsi la preuve de son intérêt et qualité à agir.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial :

L’action aux fins de résiliation judiciaire du bail a été introduite antérieurement à l’ouverture de la procédure collective en raison d’impayés de loyers depuis le mois de novembre 2021.

La Boulangerie Pâtisserie le [Localité 9] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 7 février 2024 soit au cours de l’instance d’appel.

Or, l’action en résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture, fondée sur le défaut de paiement d’une somme d’argent au sens de l’article L622-21 du code de commerce posant la règle de l’interdiction des poursuites, est frappée d’irrecevabilité en pareille hypothèse.

L’appelante se prévaut de l’application des dispositions de l’article L641-12 du code de commerce au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial qu’elle entend voir prononcer pour défaut de paiement des loyers et des charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire pendant plus de trois mois après l’ouverture de la procédure collective.

Il est cependant constant que cette procédure spécifique répondant aux conditions posées par l’article L622-14 du code de commerce ne peut être introduite moins de trois mois après le jugement d’ouverture et que c’est à la date du dépôt de la requête qu’il faut se placer pour vérifier la recevabilité de la demande et non à la date à laquelle le juge statue.

Or, en l’espèce, l’appelante entend voir modifier sa demande initialement engagée aux fins de résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture en demande tendant à obtenir la résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture.

Cette demande est cependant irrecevable en ce qu’elle n’a pas été engagée postérieurement au délai d’attente de trois mois imposé par le texte susvisé.

Sur la créance au titre des loyers impayés :

L’extrait Kbis de la SARL Boulangerie pâtisserie [Adresse 13] [Localité 9] à jour au 6 février 2023 démontre un début d’exploitation le 8 septembre 2015 à l’adresse située [Adresse 15], ce qui est en parfaite conformité avec l’attestation notariée de vente du fonds de commerce à son profit.

La société CDH Habitat produit un extrait du compte locatif attestant de l’encaissement du loyer d’un montant de 830,09 euros entre le mois de juillet 2021 et le mois d’octobre 2021, le dernier règlement ayant été effectué par chèque du 9 juin 2022 revenu impayé le 30 juin 2022.

Le preneur a ainsi cessé d’exécuter son obligation principale de paiement du loyer à partir du mois de novembre 2021 de sorte que l’arriéré locatif se monte à la somme de 22 687,98 euros arrêtée à la date du jugement d’ouverture de la procédure collective conformément à la déclaration de créance adressée au liquidateur judiciaire par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mai 2024.

L’appelante justifie avoir adressé au preneur une mise en demeure de payer la somme de 4980,54 euros par lettre du 8 avril 2022 ainsi qu’une sommation de payer la somme de 5 810,63 euros délivrée par acte d’huissier du 23 juin 2022 remise à étude, l’huissier ayant relevé dans ses diligences que le domicile de la société Boulangerie pâtisserie Le [Localité 9] était confirmé par contact téléphonique avec son dirigeant.

Elle produit également une lettre de mise en demeure préalable aux fins de trouver une solution amiable par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 18 septembre 2022.

La créance de loyers antérieure au jugement d’ouverture de liquidation judiciaire s’établit à la somme de 22 133,44 euros après déduction des frais de régularisation des charges 2021 de 166,98 euros et de 2022 pour 387,56 euros, laquelle sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Boulangerie Pâtisserie Le [Localité 9], sans qu’il y ait lieu de faire droit à la somme supplémentaire réclamée au titre des frais de procédure.

Aux termes de l’article L622-16 du code de commerce, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture soit en l’espèce pour les loyers impayés compris entre le mois de février 2022 et le mois de février 2024 soit pour la seule somme de 17820,30 euros.

Il est établi que les locaux donnés à bail ont été restitués le 19 juillet 2024.

La créance de loyers postérieure au jugement de liquidation judiciaire s’établit à la somme de 3829,12 euros que la SARL Boulangerie Pâtisserie le [Localité 9] sera condamnée à payer à la société CDC Habitat.

Sur les autres demandes :

La créance au titre des entiers dépens, de première instance et d’appel, sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Boulangerie pâtisserie Le [Localité 9].

L’équité commande en l’espèce d’allouer à l’appelante la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ses soins dans le cadre de la présente instance et la créance à ce titre sera également fixée au passif de la procédure collective ouverte à l’égard de l’intimée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré dans l’intégralité de ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau,

Constate la mise en cause de la Selas Egide prise en la personne de Maître [K] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Boulangerie Pâtisserie le [Localité 9] ;

Déclare irrecevable la demande de résiliation du bail commercial en date du 24 août 2006 cédé le 8 septembre 2015 à la SARL Boulangerie pâtisserie Le [Localité 9] pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Boulangerie Pâtisserie Le [Localité 9] à la somme de 22 133,44 euros la créance de la société CDC Habitat au titre des loyers antérieurs à la procédure collective ;

Dit que le privilège du bailleur s’appliquera sur la seule somme de 17 820,30 euros ;

Condamne la SARL Boulangerie pâtisserie Le [Localité 9] à payer à la société CDC Habitat la somme de 3 829,12 euros au titre des loyers postérieurs à la procédure collective ;

Fixe la créance au titre des entiers dépens de première instance et d’appel au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Boulangerie pâtisserie Le [Localité 9];

Fixe la créance de la CDC Habitat à la somme de 2 000 euros au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Boulangerie pâtisserie au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE