ARRÊT N°

CC

R.G : N° RG 22/01185 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FX4K

S.C.I. LES JASMINS

C/

[N]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 20 SEPTEMBRE 2024

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE ST PIERRE en date du 04 JUILLET 2022 suivant déclaration d’appel en date du 02 AOUT 2022 RG n°

APPELANTE :

S.C.I. LES JASMINS

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Nicolas DYALL, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame [K] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Bertrand ADOLPHE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000697 du 23/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Denis)

DATE DE CLÔTURE : 28 septembre 2023

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 16 Février 2024 devant Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre, assisté de M^me Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2024.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 20 Septembre 2024.

* * *

LA COUR :

Suivant contrat non daté à effet au 1er août 2014, la SCI LES JASMINS a donné à bail à [K] [N] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 4], pour une durée de trois ans renouvelable moyennant un loyer mensuel de 895 euros et 30 euros de provision sur charges, soit un loyer total mensuel de 925 euros.

Par commandement de payer en date du 9 mai 2019, la SCI LES JASMINS a réclamé le paiement de la somme de 3277,40 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte d’huissier du 5 juin 2020, [K] [N] a fait assigner en référé la SCI LES JASMINS devant le juge des contentieux de la protection de Saint Pierre, aux fins de voir mettre en conformité le bail et la surface habitable réelle, réduire en conséquence le montant du loyer, voir prononcer la nullité du commandement de payer du 9 mai 2019 et rejeter la demande en paiement de l’arriéré locatif.

Selon ordonnance du 11 juin 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint Pierre statuant en référé a ordonné la mise en conformité du bail (84,55m2 et non 102m2) sous astreinte et fixé à la somme de 741,96 euros mensuels le montant du loyer hors provision sur charges à compter du 9 décembre 2019.

Par avenant en date du 1er juillet 2020, le montant du loyer a été ramené à 741,96 euros mensuels, la provision sur charges étant maintenue à 30 euros.

Par acte d’huissier en date du 18 juin 2021, [K] [N] a de nouveau fait assigner en référé la SCI LES JASMINS devant le juge des contentieux de la protection de Saint Pierre aux fins de la voir condamnée à lui régler les sommes de 521,56 euros au titre du trop-perçu de loyers,1080 euros au titre des provisions sur charges des trois dernières années, 153,54 euros sur le montant du dépôt de garantie, voir ordonner la cessation de tout versement de provision sur charges à partir du mois de juillet 2021, dire que la durée du bail reconduit tacitement le 1er août 2020 est de six ans, outre la condamnation à une indemnité de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 26 août 2021, la SCI LES JASMINS a sollicité le renvoi du dossier au fond et demandé la condamnation de [K] [N] à lui verser les sommes de 3241,45 euros au titre des arriérés de loyers et de charges (subsidiairement la somme de 1214,14 euros si la prescription devait être retenue) pour les années 2016 à 2020, 690,19 euros au titre des arriérés de charges pour l’année 2021, outre la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 4 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint Pierre a :

— dit n’y avoir lieu à prescription,

— débouté [K] [N] de ses demandes au titre du trop-perçu de loyers, des provisions sur charges et du montant du dépôt de garantie,

— condamné [K] [N] à payer à la SCI LES JASMINS la somme de 1589,54 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2016 à 2020,

— condamné à [K] [N] à payer à la SCI LES JASMINS la somme de 352,66 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2021,

— dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— dit que le contrat de bail est tacitement reconduit le 6 août 2020 pour une durée de six ans,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné [K] [N] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Saint Denis en date du 2 août 2022, la SCI LES JASMINS a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a condamné [K] [N] à lui payer les sommes de 1589,54 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2016 à 2020 et de 352,66 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2021 et l’a déboutée du surplus de ses demandes.

Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 2 novembre 2022, la SCI LES JASMINS demande à la cour :

— d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a déboutée du surplus de ses demandes

et statuant à nouveau,

— de condamner [K] [N] à lui verser les sommes de :

—  1651,91 euros au titre des arriérés de loyers et charges pour les années 2016 à 2020,

—  337,53 euros au titre des arriérés de charges pour l’année 2021,

—  2500 euros au titre des frais irrépétibles,

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SCI LES JASMINS considère que la régularisation annuelle des charges visées par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 peut intervenir à tout moment dans la limite du délai de prescription, ce qui est le cas en l’espèce, la demande de régularisation étant intervenue le 19 août 2021. Elle ajoute qu’aux termes de cet article, les taxes liées aux contrats d’entreprise peuvent être sollicitées toutes taxes comprises et n’ont pas à distinguer les charges récupérables (rémunération du personnel, charges sociales et fiscales) des dépenses qui ne le sont pas (marge bénéficiaire et TVA). Elle estime justifier de la clé de répartition pour l’ensemble des charges dont elle demande la régularisation et non pour la seule taxe d’enlèvement des ordures ménagères et avoir communiqué les budgets prévisionnels.

Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 1er février 2023, [K] [N] forme appel incident et sollicite de la cour qu’elle :

— infirme le jugement de première instance en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu à prescription,

— rejeté sa demande de remboursement du trop-perçu de loyers et charges,

— l’a condamnée à payer à la SCI LES JASMINS la somme de 1589,54 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2016 à 2020,

— confirme le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI LES JASMINS tendant à obtenir le paiement des loyers et charges pour l’année 2021,

et statuant à nouveau,

— juge que la demande de la SCI LES JASMINS en paiement des loyers et charges locatives antérieures au 6 septembre 2018 est irrecevable comme étant prescrite,

— condamne la SCI LES JASMINS à lui verser la somme de 521,66 euros au titre du trop-perçu de loyers,

— rejette les demandes de la SCI LES JASMINS puisque non fondées,

en tout état de cause,

— condamne la SCI LES JASMINS à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, son conseil renonçant expressément à bénéficier de l’aide juridictionnelle s’il recouvre cette somme.

Au soutien de ses prétentions, [K] [N] considère que sa dette (loyers et charges) antérieure au 6 septembre 2018, date des premières demandes reconventionnelles de la SCI LES JASMINS, est prescrite. Elle estime en effet que le commandement de payer délivré le 9 mai 2019 ne constitue pas un acte d’exécution au sens de l’article 2244 du code civil, faute de titre exécutoire et que les règlements qu’elle a pu effectuer sur la période ne valent pas reconnaissance de dette au sens de l’article 2240 du même code, faute d’être non équivoques. Ces deux éléments ne peuvent donc avoir interrompu la prescription.

Elle fait valoir qu’elle justifie avoir continué à régler un loyer mensuel de 925 euros jusqu’au mois de juin 2020, alors qu’il était passé à 771,96 à compter du 9 décembre 2019 suite à l’ordonnance du juge des référés du 11 juin puis à l’avenant au contrat du 1er juillet 2019, ces règlements générant un trop-perçu de 521,66 euros dont elle demande le remboursement.

Elle conteste être redevable de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2016 à 2020, du fait de la prescription pour les deux premières années, du fait des irrégularités formelles affectant la demande de régularisation des charges, pour les deux années suivantes. [K] [N] déplore à cet égard que le bailleur ait inclus dans le montant réclamé les frais de gestion de la fiscalité (non récupérables), qu’il n’ait pas communiqué le décompte et le mode de répartition des charges un mois avant le commandement de payer délivré le 19 août 2021 et qu’il n’ait pas mentionné la possibilité offerte au locataire de régler par douzième.

Elle juge non fondées les demandes de la SCI LES JASMINS relatives aux autres charges, considérant d’une part que la SCI LES JASMINS ne justifie pas du montant de sa créance et, d’autre part, s’agissant du contrat avec l’entreprise BOL VERT, qui porte pour partie sur des charges récupérables, qu’elle ne lui a pas transmis le contrat d’entreprise, n’a pas le droit de payer les prestations une année à l’avance et ne distingue pas selon que les charges sont ou non récupérables.

La procédure a été clôturée par une ordonnance du 28 septembre 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 16 février 2024. Le délibéré, initialement fixé au 21 juin 2024 a été prorogé au 20 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la prescription des demandes en paiement de loyers et charges

[K] [N] soulève la prescription de l’action engagée par la SCI LES JASMINS à son encontre en paiement des loyers et charges pour la période allant de 2016, date des premiers impayés invoqués par la SCI, au 6 septembre 2018, date des premières demandes reconventionnelles de la SCI.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toute actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 2244 du code civil énonce que le délai de prescription est interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures d’exécution ou un acte d’exécution forcé. Il est de jurisprudence constante qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire est un acte d’exécution forcée.

Dès lors, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres moyens soulevés à l’appui de la requête, la décision du premier juge sera confirmée et [K] [N] déboutée de sa demande de prescription des loyers et charges pour la période allant de 2016 à 2018.

Sur le remboursement du trop-perçu de loyers et de charges

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1193 du même code, les contrats ne peuvent être modifiés que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 1-7 précise qu’en sus du loyer, le locataire sera redevable d’une provision sur charges fixée mensuellement dont le montant sera modifié en fonction des charges déterminées chaque année.

L’article 9 du code de procédure civile fait obligation à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

[K] [N] fait valoir que l’ordonnance du juge des contentieux de la protection statuant en référé en date du 11 juin 2020 a réduit le montant du loyer de 925 euros (dont 30 euros de provision sur charges) à 771,96 euros (dont 30 euros de provision sur charges) à compter du 9 décembre 2019 et qu’elle a continué à verser la somme de 925 euros jusqu’au mois de juin 2020, soit un trop-versé de 521,66 euros dont elle sollicite le remboursement au titre du loyer.

Elle ne reprend pas sa demande formulée en première instance relative à la somme de 1080 euros au titre du remboursement d’un trop-versé de provision sur charges sur les trois dernières années, sur laquelle il ne sera en conséquence pas statué.

Il est constant que par ordonnance du 11 juin 2020, le loyer (provision sur charges comprise) a été ramené de 925 à 771,96 euros mensuels à compter du 9 décembre 2019 et que cette modification a été formalisée dans un avenant en date du 1er juillet 2020.

La comparaison des documents de la Caisse d’allocation familiale (pièce 12) et des relevés bancaire (pièces 13 à 16) produits par [K] [N] et de la synthèse transmise par la SCI LES JASMINS (pièce 9) établit qu’à la fin de l’année 2019, [K] [N] restait redevable de la somme de 1591,54 euros au titre des loyers et provision sur charges :

—  486,50€ et non 750,50€ comme indiqué dans la synthèse de la SCI au titre de l’année 2017,

—  895€ et non 768,28€ comme indiqué dans la synthèse de la SCI au titre de l’année 2018 considérant toutefois qu’il convient de retenir ce second chiffre, le juge ne pouvant allouer plus que ce qui est demandé,

—  336,76€ comme indiqué dans la synthèse de la SCI.

[K] [N] pour sa part justifie, et ce n’est pas contesté par la partie adverse, avoir continué à régler la somme de 925 euros mensuels (et même 264€ supplémentaires en janvier 2020) au premier semestre 2020. Elle sollicite à ce titre le remboursement de 521,66 euros.

Cette somme étant inférieure à celle dont elle était redevable, c’est à bon droit que le premier juge a considéré les versements du premier semestre 2020 dont le remboursement est sollicité comme étant en réalité des régularisations que la locataire a effectuées pour une partie des loyers impayés antérieurs.

La décision du premier juge sera en conséquence confirmée et [K] [N] déboutée de sa demande de remboursement de trop-perçu des loyers.

Sur le paiement des arriérés de loyers et de charges

La SCI LES JASMINS sollicite la somme de 1651 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2016 à 2020 en sus des 1589,54 euros qui lui ont été accordés en première instance pour la seule taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la somme de 337,53 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2021 en sus des 352,66 euros qui lui ont été accordés en première instance pour la seule taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

[K] [N] conteste devoir payer les 1927,07 (1589,54+337,53) euros relatifs à la régularisation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur la période de 2016 à 2021.

Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire de payer les charges récupérables et précisent que celles-ci sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire. Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient que celles-ci doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

L’article 2-8-2 du contrat de bail stipule que " lorsqu’elles ne seront pas forfaitaires, les charges locatives feront l’objet d’une régularisation au moins annuelle [']. Un mois avant la régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre locataires ['] ".

Il est de jurisprudence constante que le caractère annuel de la régularisation n’est assorti d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

Sur la régularisation de la taxe sur les ordures ménagères

Il est constant que la SCI LES JASMINS a demandé à [K] [N] le paiement de la taxe sur les ordures ménagères au titre des années 2016 à 2020 par commandement de payer en date du 19 juin 2021 et par courrier avec demande d’accusé de réception en date du 15 mars 2022 pour les taxes dues au titre de l’année 2021, soit dans la limite du délai de prescription. Elle a adressé à sa locataire un décompte spécifique pour le montant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères avec les avis d’imposition y afférent pour les années 2016 à 2020 (pièce 3). Le récapitulatif qu’elle produit (pièce 9) mentionne la clé de répartition entre les différents locataires de l’immeuble – 15,11 %, laquelle est en outre expressément rappelée dans la lettre avec demande d’accusé de réception adressée le 15 mars 2022 à la locataire pour les sommes dues au titre de l’année 2021.

Les exigences légales et contractuelles – date de la justification de la régularisation, montant de la dépense, décompte par nature de charges, clé de répartition entre locataires – ont été respectées par la SCI LES JASMINS s’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Ni le montant, ni le mode de calcul de cette taxe ne sont contestés par [K] [N].

C’est donc à bon droit que le juge de première instance a condamné [K] [N] à payer la SCI LES JASMINS les sommes de 1589,54 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2016 à 2020 et de 337,53 euros au titre de l’année 2021.

Sur la régularisation des autres taxes

La SCI LES JASMINS produit les décomptes relatifs à la gestion de l’entrée et de la sortie des poubelles, au balayage du parking et des cursives, à l’entretien des espaces verts (entreprise BOL VERT), à l’entretien du portail électrique (AFC-OI) et à la désinsectisation (pièces 5 à 9).

Ces décomptes ne distinguent toutefois pas le montant des dépenses par nature de charges, comme exigé par l’article 2-8-2 du contrat de bail signé par les parties, ce qui revient à procéder à une évaluation forfaitaire des charges, prohibée par la loi du 6 juillet 1989.

C’est donc à raison que le premier juge a débouté la SCI LES JASMINS de sa demande en paiement de la régularisation de ces charges.

Sur les frais irrépétibles :

C’est à bon droit que le premier juge a considéré que l’équité commandait de ne pas faire droit aux demandes des parties au titre des frais irrépétibles engagés par chacune d’entre elles.

S’agissant des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, la SCI LES JASMINS et [K] [N] succombant chacune pour partie, la même solution sera retenue.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile,

confirme le jugement rendu le 4 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion en toutes ses dispositions,

et y ajoutant,

rejette les demandes de [K] [N] et de la SCI LES JASMINS formulées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT