ARRÊT N°

VAG

R.G : N° RG 23/00552 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F4TD

[O]

C/

S.A. CDC HABITAT

Groupement CDC HABITAT OUTRE-MER

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 28 MARS 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-DENIS (REUNION) en date du 13 FEVRIER 2023 suivant déclaration d’appel en date du 24 AVRIL 2023 RG n°

APPELANTE :

Madame [L] [O]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Jean patrice SELLY de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003230 du 21/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Denis)

INTIMÉES :

S.A. CDC HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CDC HABITAT OUTRE-MER, groupement d’intérêt économique

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 28 mars 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 27 Septembre 2024 devant Monsieur ALDEANO-GALIMARD Vincent, Président de chambre, assisté de M^me Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 31 janvier 2025. Le délibéré a été prorogé au 28 Mars 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 Mars 2025.

* * *

LA COUR :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 février 2016, la société BLI PARADISIER a donné à bail à Mme [L] [O] un appartement de 53m2 sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 387 euros hors charges.

Suite à la liquidation judiciaire du bailleur, la société CDC HABITAT est devenue propriétaire du logement, mandat de gestion étant donné au GIE CDC HABITAT OUTRE MER.

Le 19 octobre 2021, un constat d’échec de tentative de conciliation relative à divers désordres liés au bail (« infiltrations, charges, dysfonctionnement portail, ascenseur' »), était dressé par la conciliatrice de justice du point d’accès au droit de [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2022, Mme [L] [O] a fait assigner le GIE CDC HABITAT OUTRE MER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis. La société CDC HABITAT est intervenue volontairement.

Par jugement du 13 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

«  Déboute Madame [L] [T] [O] de ses demandes au titre de l’exécution de travaux de remise en état sous astreinte, de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance ;

Déboute la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Madame [L] [T] [O] aux entiers dépens ;

Constate que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. "

Par déclaration du 24 avril 2023, Mme [L] [O] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions, à l’exception du débouté des demandes de la société CDC HABITAT.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 mars 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 24 juillet 2023, Mme [L] [O] demande à la cour de :

«  DECLARER l’appel interjeté par Madame [O] recevable et bien fondée, et en conséquence :

INFIRMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis le 13 février 2023 en ce qu’il a :

— Débouté Madame [O] de ses demandes au titre de l’exécution de travaux de remise en état sous astreinte, de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné Madame [O] aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNER la CDC HABITAT à procéder aux travaux de remise en état du logement donné à bail à Madame [O] mais également des parties communes (ascenseur et parking) et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la CDC HABITAT au paiement d’une somme de 5.000 euros en réparation du trouble de jouissance subi par Madame [O] ;

CONDAMNER la CDC HABITAT à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dont entière distraction au profit de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES.

CONDAMNER la CDC HABITAT aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean Patrice SELLY, avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile ".

A l’appui de ses prétentions, Mme [L] [O] fait valoir :

— que contrairement à ce qu’a pu soutenir la société CDC HABITAT, elle n’a pas su intervenir avec réactivité dès que les désordres lui ont été signalés et si elle-même a entendu temporiser les réparations, c’était uniquement en raison de son état de grossesse à risque et de la présence d’un nourrisson ; que les désordres caractérisent bien l’indécence du logement ;

— qu’il ne pourra qu’être retenu qu’elle a subi un trouble de jouissance, lequel lui a nécessairement causé un préjudice, notamment en raison de la durée de celui-ci ;

— qu’au surplus des désordres subis à l’intérieur de son logement, elle subit également de nombreux désordres qui touchent les parties communes, notamment s’agissant de l’ascenseur ;

— que les locaux ne permettent pas, en l’état, une jouissance paisible et utile du logement et qu’il convient de faire procéder à des travaux.

***

Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 18 octobre 2023, la société CDC HABITAT et le GIE CDC HABITAT OUTRE MER demandent à la cour de :

«  – Juger l’appel interjeté par Madame [L] [O] totalement infondé ;

— Juger que les attestations de Madame [P] et Madame [M] produites par Madame [O] ne respectent pas les conditions de fond et de forme de l’article 202 du Code de procédure civile et en conséquence, les écarter purement et simplement des débats ;

— Rappeler que CDC HABITAT a acquis le bien litigieux au mois de juillet 2020;

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS en date du 13 février 2023 en toutes ses dispositions ;

— Débouter Madame [L] [O] de l’intégralité de ses demandes infondées, fins et conclusions ;

— Condamner Madame [L] [O] à régler à CDC HABITAT la somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

* A titre subsidiaire :

— Si par extraordinaire, la Cour entendait reconnaitre l’existence d’un trouble de jouissance subi par Madame [L] [O] et octroyer à ce titre des dommages-intérêts, ramener à de plus justes proportions leur montant, compte tenu du caractère excessif de la somme sollicitée et juger que son prétendu préjudice de jouissance devra être cantonné à la période comprise entre les mois de février 2022 (date du constat de non décence de la CAF) et le mois de mars 2022 (date à laquelle les services de CDC HABITAT ont effectué une visite du logement donnant suite à la signature de l’attestation de travaux).

— Si par extraordinaire, la Cour faisait droit à la demande de réalisation des travaux de remise en état du logement et des parties communes, juger qu’il n’y aura pas lieu de prononcer une astreinte de 500 euros par jour de retard, compte tenu de l’absence de refus et d’opposition de la part de CDC HABITAT, considérant également que les travaux pour remédier aux désordres programmés pour le mois de mars 2022 n’avaient pas été réalisés en raison de l’opposition de la locataire et que ce n’est que selon son bon vouloir, l’intégralité des travaux tels que réclamés ont été enfin réalisés ".

A l’appui de leurs prétentions, les intimés font valoir :

— que des travaux ont été réalisés avant même la réception de l’assignation du 05 juillet 2022 ; que les travaux de peinture initialement prévus pour le mois de mars 2022 n’ont été réalisés qu’au mois d’août 2022 à la demande de la locataire, de sorte qu’aucun grief ne saurait être retenu contre la société CDC HABITAT de ce chef ;

— que le constat de non-décence dressé par la CAF en janvier 2023 ne mettait pas en cause le bailleur ;

— que Mme [L] [O] réclame des travaux sans les définir et ne démontre nullement la réalité ni l’étendue des supposés désordres affectant les parties communes ; qu’ils justifient avoir traité les réclamations des locataires en faisant intervenir la société de maintenance ;

— que la locataire n’apporte aucune précision, ni aucune pièce qui permettent de démontrer que son état de santé ou sa jouissance aient été affectés par l’état du logement.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la demande de rejet de pièces

L’article 202 du code de procédure civile dispose que l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

Les règles édictées par l’article 202 du code de procédure civile relatives à la forme des attestations en justice ne sont pas prescrites à peine de nullité (1re Civ., 14 décembre 2004, pourvoi n° 02-20.652, Bull. 2004, I, n° 321).

En l’espèce, les pièces critiquées, constituant des témoignages circonstanciés dont les auteurs sont parfaitement identifiables, n’ont pas à être écartées des débats.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au litige, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi n° 13-12.314, Bull. 2014, III, n° 74).

Il ressort des éléments produits aux débats :

— que les infiltrations non contestées, dont Mme [L] [O] se plaignait depuis a minima le 11 mai 2021, date de sa saisine d’une conciliatrice de justice, n’ont fait l’objet d’une proposition d’intervention du bailleur qu’en mars 2022, période pendant laquelle la locataire était enceinte et suivie pour menace d’accouchement prématuré ;

— que l’ascenseur de l’immeuble s’est trouvé très régulièrement en panne entre février et octobre 2022, notamment pendant une période pendant laquelle la locataire, qui venait de subir une césarienne, ne pouvait donc descendre avec une poussette.

Ces éléments suffisent à démontrer que la société CDC HABITAT a engagé sa responsabilité contractuelle sur ces périodes et que Mme [L] [O] a subi pendant plusieurs mois un trouble de jouissance, qui sera indemnisé par l’octroi d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Toutefois, s’agissant du constat de non décence dressé par la CAF de la Réunion le 14 février 2023, les infiltrations qui l’ont motivé étaient dues à un dégât des eaux provoqué par le locataire du dessus et ont déjà été indemnisées par un versement d’une somme de 493 euros par l’assureur ALLIANZ à Mme [L] [O], cette dernière attestant par ailleurs le 13 juin 2023 que les travaux de remise en état ont été réalisés.

Sur la demande de travaux

Mme [L] [O] n’établit pas la persistance de désordres, nécessitant d’ordonner des travaux. Le jugement du 13 février 2023 sera donc confirmé sur ce chef.

Sur les autres demandes

La société CDC HABITAT, qui succombe, sera tenue aux dépens de première instance et d’appel et à payer à Mme [L] [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du 13 février 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis en ce qu’il déboute Mme [L] [O] de ses demandes au titre de l’exécution de travaux de remise en état sous astreinte,

L’infirme sur le surplus des dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de la société CDC HABITAT et du GIE CDC HABITAT OUTRE MER d’écarter des pièces,

Condamne la société CDC HABITAT à payer à Mme [L] [O] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la société CDC HABITAT aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, dont distraction au profit de Maître Jean Patrice SELLY, avocat ;

Condamne la société CDC HABITAT à payer à Mme [L] [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, dont distraction au profit de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT