Arrêt N°

PF

N° RG 24/01048 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GEVS

[A]

C/

[J]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 27 FEVRIER 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] en date du 05 JUILLET 2024 suivant déclaration d’appel en date du 14 AOUT 2024 rg n° 23/00613

APPELANT :

Monsieur [C] [A]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Brigitte HOARAU de la SELARL HOARAU-KERACHNI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame [G] [X] [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Christel VIDELO CLERC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 97411-2024-005022 du 04/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

CLÔTURE LE : 30 JUIN 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 21 Novembre 2025.

Les parties ontété avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 27 Février 2026 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Février 2026.

Greffier présent lors des débats : Madame Malika STURM Greffière placée

Greffier présent lors de la mise à disposition : Madame Agnès CAMINADE Greffière placée.

LA COUR

Par acte d’huissier du 17 mars 2021, Mme [J] a fait assigner M. [A] devant le tribunal judiciaire de St Pierre aux fins de voir résilier pour vice caché la vente de l’immeuble sis [Adresse 3] à La Chaloupe St Leu, cadastré CH n°[Cadastre 1] au prix de 130.000 euros reçue suivant acte notarié du 3 mars 2017.

Par jugement du 5 juillet 2024, le tribunal a:

— Débouté M. [A] de l’ensemble de ses prétentions;

— Prononcé l’anéantissement du contrat de vente conclu le 3 mars 2017 entre Mme [J] et M. [A] portant sur la parcelle terrain bâtie cadastrée section CH n°[Cadastre 1] d’une superficie de 00 ha 03 a 92 ca, sise [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5] [Localité 6];

— Condamné M [A] à restituer à Mme [J] la somme de 130.000 euros au titre du prix de vente ;

— Condamné M. [A] à payer à Mme [J] la somme de 10.000 euros au titre des honoraires de l’agence immobilière supportés par elle dans le cadre de la conclusion de la vente du 03 mars 2017;

— Condamné M. [A] à payer à Mme [J] la somme de 550 euros au titre des frais de procès-verbal de constat établi les 16 et 30 mai 2017

— Condamné M. [A] à payer à Mme [J] la somme de 4000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— Condamné Mme [J] à restituer le bien immobilier situé [Adresse 2] [Localité 3], cadastrée CH n°[Cadastre 1];

— Condamné M. [A] aux dépens.

Par déclaration du 14 août 2024 au greffe de la cour, M. [A] a formé appel du jugement.

Il sollicite de la cour de:

— Déclarer recevable et fondé son appel ;

Y faisant droit,

— Infirmer la décision entreprise;

Statuant à nouveau

— Constater la prescription de la présente action et rejeter les demandes de Mme [J] en toutes leurs fins et conclusions ;

A titre principal et en tout état de cause,

— Débouter Mme [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Constater qu’il n’existe aucun vice caché justifiant la résolution de la vente de la maison;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour venait à faire droit aux demandes de Mme [J],

— Dire n’y avoir lieu à paiement au titre des frais d’agence et du préjudice moral ;

— Débouter Mme [J] de ses demandes à ce titre ;

— Condamner Mme [J] à lui payer une indemnité d’occupation de 1. 000 €/mois, au titre de cette occupation, soit durant 6 ans et 2 mois,soit 74 mois x 1000 € = 74 000 €, somme à parfaire jusqu’à la décision à intervenir;

En conséquence,

— Condamner Mme [J] à lui payer la somme de 10.000 euros pour son préjudice moral;

— Condamner Mme [J] aux entiers dépens.

Mme [J] demande à la cour de:

— Débouter M. [A] de l’ensemble de ses prétentions,

En conséquence,

— Confirmer le jugement rendu parle tribunal judiciaire de Saint-Pierre le 05/07/2024 dans toutes ses dispositions,

— Condamner M. [A] aux entiers dépens d’appel.

Par message RPVA du 9 décembre 2025, la cour a interrogé les parties sous quinzaine au visa des articles 480 du code de procédure civile et 795 du même code, dans sa version applicable au litige, sur l’autorité de chose jugée s’attachant à la décision du juge de la mise en état du 5 octobre 2023 ayant écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action et la recevabilité de cette même fin de non-recevoir soulevée devant la cour.

Par observations du 22 décembre 2025, M. [A] fait valoir que l’ordonnance du juge de la mise en état du 5 octobre 2023 n’a pas autorité de chose jugée au principal et ne fait pas obstacle à un nouvel examen de la fin de non-recevoir par la cour, laquelle fin de non-recevoir peut être soulevée en tout état de cause.

Par observations du même jour, Mme [J] énonce que l’ordonnance du 5 octobre 2023 a autorité de la chose jugée au sens de l’article 480 du code de procédure civile dans sa version alors en vigueur et que la contestation de cette décision n’est pas recevable devant la cour.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions de M. [A] du 17 juin 2025 et celles de Mme [J] en date du 13 décembre 2024, auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;

Vu l’ordonnance de clôture du 30 juin 2025;

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

Vu les articles 480, 789 , 794 et 795 du code de procédure civile;

Dans la présente instance en résolution de la vente immobilière pour vice caché, le juge de la mise en état a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action qui lui était soumise suivant ordonnance du 5 octobre 2023.

Cette ordonnance a autorité de la chose jugée au principal en application de l’article 794 du code civile ; n’ayant pas été frappée d’appel, son autorité n’a pas été remise en cause et la cour ne peut statuer à nouveau sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription réitérée devant elle.

La fin de non-recevoir est ainsi irrecevable.

Sur la résolution de la vente pour vice caché.

A titre liminaire, la cour relève des éléments constants du dossier, et notamment de l’acte de vente du 3 mars 2017 et de ses annexes, que la parcelle CH [Cadastre 1] au lieu dit [Localité 7], vendue par M. [A] à Mme [J] est une parcelle rectangulaire d’environ 400m2 desservie par la fin d’un chemin d’exploitation coté Sud et dont le coté nord est borné par une ravine.

Il résulte du certificat d’urbanisme du 24 mars 2016 annexé à l’acte de vente que le quart Nord de la parcelle est situé en zone N non constructible, le surplus étant classé en zone UD mais, par ailleurs, la moitié Nord de la parcelle est classé en zone d’aléa R1 et R2 par le plan de prévention des risques naturels, à raison des risques élevés d’inondation et de mouvement de terrain. En limite de zone d’aléa, la parcelle supporte néanmoins une construction dénommée bungalow par l’acte de vente, comprenant deux chambres, cuisine, séjour, WC, terrasse et garage à usage d’habitation.

Un permis de construire a été délivré par le maire de [Localité 8] le 28 juillet 2010, sans que ne soit connue la nature de la construction autorisée. M. [A] a acquis le bien de Mme [H], le 1er juin 2012, alors que la construction était inachevée, le terrain ayant lui même été acquis par cette dernière auprès de M. [Y] [K] le 13 août 2010.

Il résulte des déclarations de M. [A] à l’acte de vente que M. [V] [N] [E] [I] a participé à la construction, assuré auprès de la SMABTP pour les lots charpente, menuiserie et couverture. La vente à Mme [J] a été conclue pour la somme de 130.000 euros, M. [A] ayant lui même acquis le bien en 2012 pour la somme de 78.000 euros.

Mme [J] fait grief à M. [A] de lui avoir caché que le terrain avait été décaissé en bordure de ravine avec la réalisation d’un soutènement non conforme aux règles de l’art. Elle plaide son ignorance du vice à raison de l’importante végétation laissée lors de l’achat, l’apport de terres et son absence de connaissances techniques pour les déceler. Elle explique que le soutènement réalisé n’est pas stable, qu’il existe un risque de basculement de la partie terrassée en cas de fortes pluies, que le coût d’un soutènement à réaliser est chiffré à 80.300 euros mais qu’en outre, la zone étant classé N, le renforcement est impossible. Elle soutient que si M. [A] n’a pas réalisé le soutènement litigieux, il avait parfaitement connaissance du vice l’affectant, de sorte que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne peut s’appliquer.

M. [A] plaide le fait qu’il n’a pas caché l’état du soutènement à Mme [J], laquelle a visité le bien à trois reprises via l’agence immobilière AIOI qu’il avait mandatée et dont le devoir était d’informer et de conseiller Mme [J]. Il affirme que le soutènement était visible et accessible, la clôture n’ayant été posée que postérieurement à la demande de Mme [J] et que la topographie du terrain est objectivement perceptible. Il indique que le terrain demeure utilisable, qu’il n’est pas démontré qu’il est réellement inconstructible alors qu’il l’a habité cinq ans jusqu’à la vente et ajoute que Mme [J] a fragilisé le terrain en le défrichant. Il précise enfin n’avoir usé d’aucune man’uvre ou dol pour cacher le vice.

Sur ce,

Vu les articles 1641, 1642 et 1643 du code civil;

Vu la clause du contrat de vente du 3 mars 2017 dont il résulte que "L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents ;

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas[…] s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur".

En l’espèce, le vice dénoncé par Mme [J], constaté par procès-verbal d’huissier des 19 et 30 mai 2017 et par rapport d’expertise judiciaire de M. [S] du 25 avril 2019, tient au fait que la parcelle a été terrassée sur la zone située entre le bungalow et la ravine, dont les terres sont retenues par un mur constitué de pneus sur une hauteur de trois mètres.

Suivant l’expert, le mur est non conforme aux prescriptions de l’art en matière de soutènement, ne repose pas sur une base saine, peut basculer à tout moment – et notamment en cas de fortes pluies- dans la ravine et entrainer une partie du sol supérieur jusqu’à une dizaine de mètres jusqu’à rétablissement du niveau naturel du terrain. Il n’est pas relevé par l’expert que le défrichement opéré par Mme [J] ait une incidence déterminante sur l’instabilité de l’ouvrage.

S’il est possible de visualiser sur les photographies l’existence d’un à-pic en fond de terrain, l’existence du soutènement édifié dans la ravine n’est pas visible en surplomb et aucun accès n’est prévu à la ravine. De plus, les pneus sont recouverts de terre et les témoignages produits à la cause et non fermement contestés établissent l’existence de végétation ayant recouvert le talus si bien qu’il ne peut être fait grief à Mme [J] de ne pas avoir déduit des fissures dans les bordures en crête de rempart, l’instabilité du sol. En outre, si la configuration du terrain constitué d’un à plat puis d’un à-pic vers la ravine aurait dû conduire un professionnel à s’interroger sur l’existence d’un terrassement et la consistance de l’ouvrage retenant les terres, Mme [J] – novice en la matière- ne pouvait se convaincre elle-même d’un vice lié au soutènement. Certes, l’assistance de l’agence immobilière lors des visites impliquait qu’elle puisse être renseignée sur ce point mais il n’est pas démontré que son attention y aurait été appelée. Enfin, M. [A] qui affirme que Mme [J] lui aurait demandé de consolider le soutènement ne démontre pas son affirmation.

Aucune man’uvre de M. [A] pour dissimuler les vices de l’ouvrage n’est caractérisée. En revanche, M. [A] qui a achevé la construction du bungalow, qui a habité les lieux pendant cinq ans et qui, suivant les témoignages versés aux débats était informé des plaintes du voisinage sur les décaissements opérés en l’absence de réalisation d’un mur, avait connaissance du type de soutènement mis en place par les anciens propriétaires et des faiblesses de celui-ci. Le fait que M. [A] ait mandaté un professionnel de l’immobilier pour l’assister dans la vente de son bien n’implique pas qu’il soit déchargé de sa responsabilité au titre des vices cachés.

A cet égard, si le risque lié au glissement de terrain mentionné par l’expert ne s’est pas réalisé, l’existence du risque de voir une partie du terrain s’ébouler ne peut être nié. Le bungalow ayant été construit au même niveau que ce surplomb, Mme [J] est fondée à arguer que le bien vendu présente un vice diminuant sensiblement l’usage du bungalow et du terrain, avec une incidence certaine sur le prix, dès lors que la construction d’un mur de soutènement est chiffrée par l’expert à la somme de 80.300 euros, soit près des deux tiers du prix de l’acquisition. M. [A] n’établit pas, en outre, que la fixation du prix du bien vendu à la somme de 130.000 euros tient compte de l’existence de ce vice alors que, cinq ans plus tôt, il l’avait acquis 78.000 euros avec travaux à finir et qu’aucun écrit ne mentionne le désordre de construction.

Au total, c’est à bon droit et par une exacte analyse des faits de l’espèce que le premier juge a retenu l’existence d’un vice caché du bien objet de la vente et qu’il en a prononcé la résiliation.

Sur les restitutions réciproques

Vu l’article 1229 du code civil et ses articles 1352 à 1352-9;

En conséquence de l’annulation de la vente, Mme [J] devra restituer à M. [A] le bien vendu et M. [A] sera condamné à verser le prix de la vente à Mme [J], soit 130.000 euros.

M. [A] est en outre fondé à solliciter la valeur de jouissance du bien, laquelle peut être évaluée à la somme de 500 euros par mois eu égard aux caractéristiques du bien (situation en altitude, deux chambres, espace vert), soit la somme de 37.500 euros arrêtée au mois de juin 2025, inclus (75 mois) et à parfaire jusqu’à restitution.

Sur les demandes en réparation

Vu l’article 1645 du code civil;

M. [A], qui succombe et ne produit aucune pièce au soutien de sa demande, doit être débouté de sa demande indemnitaire pour préjudice moral à l’encontre de Mme [J].

Cette dernière, en revanche, produit à la cause divers élément médicaux établissant les répercutions psychologiques des conséquences de cette vente viciée, conclue il y a désormais huit ans. Son préjudice moral est établi; au regard des éléments produits pour permettre de le chiffrer, il sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 4.000 euros.

Les frais d’agence de 10.000 euros, que Mme [J] n’aurait pas eu à exposer en l’absence de vente, sont également à mettre à la charge de M. [A] au titre des réparations, de même que le coût du constat d’huissier.

Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

M. [A], qui succombe, supportera les dépens.

Eu égard à la prise en charge de ses frais de défense au titre de l’aide juridictionnelle, les demandes de frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement enmatière civiler et en dernier ressort, pararrêt contradictoire mis à disposition du greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

— Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en vice cachés;

— Confime le jugement entrepris;

Y ajoutant,

— Condamne Mme [J] à verser à M. [A] la somme de 500 euros mensuels à titre d’indemnité de jouissance jusqu’à restitution, soit la somme de 37.500 euros arrêtée au mois de juin 2025;

— Dit n’y avoir lieu à frais irrépétibles;

— Condamne M. [A] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Agnès CAMINADE , Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT