11/04/2006

ARRÊT N°

N° RG: 05/02355

JBC/VA

Décision déférée du 03 Mars 2005 – Tribunal d’Instance de CASTELSARRASIN ( 04/299)

G. C-D

Y Z

représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT

C/

A X

représenté par la SCP BOYER-LESCAT-

MERLE

B X

représentée par la SCP BOYER-LESCAT-

MERLE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e Chambre Section 1

***

ARRÊT DU ONZE AVRIL DEUX MILLE SIX

***

APPELANT(E/S)

Madame Y Z

XXX

XXX

représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT, avoués à la Cour

assistée de M^e Catherine LAGRANGE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 31555/2005/004815 du 02/11/2005 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIME(E/S)

Monsieur A X

XXX

XXX

Madame B X

XXX

XXX

représentés par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour

assistés de la SCP CAMBRIEL, GOURINCHAS, DE MALAFOSSE, STREMOOUHOFF, avocats au barreau de TARN ET GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mars 2006, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J. BOYER-CAMPOURCY, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. DREUILHE, président

F. HELIP, conseiller

J. BOYER-CAMPOURCY, conseiller

Greffier, lors des débats : C. COQUEBLIN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé par mise à disposition au greffe après avis aux parties.

— signé par C. DREUILHE, président, et par C. COQUEBLIN, greffier de chambre

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 1^er février 2004, M. et M^me X ont donné en location à Melle Y Z une maison située à XXX.

Le 18 août 2004 M. et M^me X ont fait délivrer à Melle Y Z un commandement de payer les loyers et charges impayés et rappelant la clause résolutoire prévue au bail.

Ce commandement étant resté sans effet, le 24 octobre 2004 M. et M^me X ont fait assigner leur locataire devant le tribunal d’instance de Castelsarrasin pour que soit constaté le jeu de la clause résolutoire, prononcée l’expulsion de la locataire et que cette dernière soit condamnée au paiement des loyers échus et impayés ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 3 mars 2005, cette juridiction a :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité de l’assignation soulevée

— débouté Melle Y Z de sa demande d’expertise

— constaté le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail

— ordonné l’expulsion de Melle Y Z.

— condamné Melle Y Z à payer à M. et M^me X la somme de 3.660 euros arrêtée au 31 janvier 2005.

— condamné Melle Y Z au paiement d’une indemnité d’occupation au montant mensuel du loyer et des charges à compter du 1^er février 2005

— débouté Melle Y Z de sa demande de délais.

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

— condamné la défenderesse à la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Par déclaration en date du 20 avril 2005 dont la régularité et la recevabilité ne font pas l’objet de contestation, Melle Y Z a fait appel de cette décision.

Le 4 octobre 2005 Melle Y Z a été expulsée.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 février 2006.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

* Par conclusions du 19 août 2005 auxquelles la cour se réfère par application de l’article 455 du nouveau code de procédure civile, Melle Y Z demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a fixé une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer.

— fixer cette indemnité d’occupation à une somme mensuelle qui ne saurait excéder 200 euros.

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette.

— constater le trouble de jouissance grave subi par elle pendant la durée du bail.

— en conséquence, condamner M. et M^me X à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts.

Au soutien de son appel Melle Y Z fait valoir qu’elle rapporte la preuve que ses bailleurs ont, à de nombreuses reprises, violé les obligations qui leur incombaient, en application du contrat de bail, en plaçant sur son compteur électrique une dérivation ayant entraîné une augmentation exponentielle de ses factures d’électricité et en ne lui fournissant pas un logement décent au sens de la loi du 13 décembre 2000.

Elle affirme que d’une part son installation électrique était particulièrement vétuste et présentait un danger pour sa sécurité et celle de ses enfants.

D’autre part l’électricien mandaté par les bailleurs a placé sur le compteur électrique une dérivation permettant aux bailleurs d’imputer leur propre consommation sur celle de leur locataire.

Elle produit un diagnostic établi par le Consuel qui confirme que ses enfants sont exposés à des risques graves d’électrocution.

Au vu de la dangerosité avérée du logement loué elle demande de fixer l’indemnité d’occupation à la somme à une somme qui ne peut être supérieure à 200 euros par mois.

Par ailleurs elle a subi un trouble de jouissance particulièrement important, ayant tenté à de nombreuses reprises d’obtenir amiablement de son bailleur que des réparations soient effectuées; de même elle a réglé des factures d’électricité ne correspondant pas à sa consommation réelle.

Elle fixe le préjudice subi à la somme de 10.000 euros en raison du préjudice découlant de son trouble de jouissance et du vol d’électricité dont elle a été victime.

Elle sollicite enfin les plus larges délais pour apurer le montant de sa dette à l’égard de M. et M^me X, vivant seule avec ses deux enfants à charge et disposant comme seule ressource le montant du revenu minimum d’insertion, outre les allocations familiales et logement.

*****

* Par conclusions du 17 novembre 2005 auxquelles la cour se réfère par application de l’article 455 du nouveau code de procédure civile, M. et M^me X demandent de :

— débouter Melle Y Z de l’intégralité de ses demandes comme étant injustes et en tout cas infondées.

— faire droit à leur demande reconventionnelle en y rajoutant la condamnation de Melle Y Z à leur payer la somme de 2.300 euros au titre des travaux confortatifs.

— condamner Melle Y Z au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et au paiement des dépens.

A cette fin M. et M^me X présentent les observations suivantes :

— s’il n’est pas contesté au vu du diagnostic Consuel établi le 8 juin 2005 que l’installation électrique présente de nombreux défaut, cela ne peut conduire à une diminution de l’indemnité d’occupation et au versement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts.

— en effet Melle Y Z ne les a jamais informés, ni mis en demeure des dysfonctionnements ou problèmes électriques.

— la plainte pour dérivation électrique déposée après le commandement de payer a été classée sans suite.

— les branchements situés en amont du disjoncteur avaient été initialement posés lorsqu’ils habitaient les lieux mais ont été coupés lors de l’entrée dans les lieux de Melle Y Z.

— il n’y a pas eu vol d’électricité.

— c’est à la demande de Melle Y Z qu’ils ont fait réaliser la pose d’un compteur de puissance supérieure et de prises supplémentaires.

— la consommation électrique n’apparaît pas démesurée car Melle Y Z a privilégié le chauffage électrique au lieu et place de la chaudière à bois.

— Melle Y Z doit être déboutée de sa demande de délais car elle n’est pas une débitrice malheureuse et de bonne foi.

— Melle Y Z a quitté les lieux sans laisser d’adresse et en laissant un local dégradé nécessitant une remise en état.

— le procès verbal d’expulsion a permis de mettre en exergue l’état de saleté extrême du logement ainsi que la présence de détritus dans toutes les pièces mais également de nombreuses dégradations.

— il y a lieu de condamner Melle Y Z au paiement de la somme de 2.300 euros correspondant au devis de nettoyage réalisé le 10/10/2005 par l’entreprise MAN.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En dépit d’un acte d’appel général, dans ses dernières écritures Melle Y Z ne dirige ses moyens d’appel que contre les chefs du jugement relatifs au montant de l’indemnité d’occupation et au rejet de sa demande de délais de paiement de sorte que la cour n’a à examiner que ces chefs critiqués et ceux qui en dépendent.

— Sur les demandes de Melle Y Z en réduction de l’indemnité d’occupation et en paiement de dommages intérêts en raison des manquements du bailleur à ses obligations :

La résiliation du bail ne prive pas la locataire de son droit à dommages intérêts pour les préjudices subis du fait du non-respect par le bailleur de ses obligations contractuelles pour la période antérieure.

Vu l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant apporter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce il ressort d’un rapport de diagnostic de sécurité électrique établi le 8 juin 2005 que l’installation électrique ne répond pas aux règles de sécurité, étant affecté de 15 défauts faisant courir pour 12 d’entre eux soit des risques graves (9) soit des risques importants (3) aux occupants et nécessitant des travaux de toute urgence ou dans les meilleurs délais.

Les époux X ne le contestent d’ailleurs pas reconnaissant dans leurs écritures que 'l’installation présente de nombreux défauts'.

Les bailleurs ayant habité dans les lieux avant la location à M^lle Y Z ne pouvaient ignorer le mauvais état de l’installation électrique.

Ils avaient donc l’obligation de réaliser les travaux de mises en sécurité de l’installation électrique avant l’entrée en jouissance de la locataire en février 2004.

L’obligation de délivrance pesant sur les époux X n’a pas été entièrement satisfaite et leur responsabilité est engagée sans qu’il soit nécessaire de justifier d’une mise en demeure préalable à la demande d’indemnisation.

Les anomalies importantes touchant à l’habitabilité et à la sécurité des lieux ainsi énumérées ont bien été source d’un préjudice de jouissance incontestable pour les occupants.

La cour a les éléments suffisants pour fixer l’indemnisation de ce préjudice à la somme de 1.000 euros durant la période d’occupation du 1^er février 2004 au 8 octobre 2004.

M^lle Y Z sera déboutée du surplus de sa demande, ne justifiant pas d’un préjudice supplémentaire indemnisable pour la période postérieure puisque le bail résilié excluait toute responsabilité contractuelle du bailleur après la date du 8 octobre 2004.

Pour les mêmes raisons elle ne peut prétendre à une réduction de l’indemnité d’occupation, qui correspond au préjudice subi par les bailleurs du fait de son occupation indue des lieux après la résiliation du bail.

De même en l’absence de tous éléments de preuve M^lle Y Z ne peut prétendre à une indemnisation pour le vol d’électricité allégué, rien n’établissant l’existence d’un lien de causalité certain entre sa forte consommation d’électricité et la présence de deux branchements en amont des disjoncteurs.

D’ailleurs sa plainte pénale de ce chef a fait l’objet d’un classement sans suite.

— Sur demande de remise en état des lieux suite au départ de la locataire :

En application de l’article 561 du nouveau code de procédure civile, la connaissance du litige dévolue aux juges d’appel s’étend aux faits survenus au cours de l’instance d’appel et depuis le jugement.

En l’espèce suite au départ de la locataire, les lieux loués ont été repris le 4 octobre 2005.

Un état des lieux de sortie a été établi par huissier à cette date et annexé au procès verbal d’expulsion signifié à M^lle Y Z.

Ce procès verbal non contesté par la locataire fait état de diverses dégradations ainsi que d’une grande saleté du logement avec la présence de détritus divers dans toutes les pièces ('la maison est entièrement sale, le sol en général est jonché de détritus divers dans toutes les pièces. Les menuiseries sont également sales..')

Ces détériorations telles qu’elles résultent du procès-verbal de constat d’huissier établi lors de la sortie des lieux ne relèvent manifestement pas d’un simple usage normal et légitime de la chose louée.

Le coût du nettoyage tel que réclamé par les époux X et justifié par la production d’un devis du 10/10/2005,sera donc mis à la charge de M^lle Y Z, qui ne le conteste pas n’ayant pas conclu sur ce point.

M^lle Y Z sera condamnée au paiement de la somme de 2.300 euros.

— Sur la demande de délais de paiement :

Le premier juge a débouté M^lle Y Z de sa demande de délais.

Le jugement doit être confirmé.

En effet M^lle Y Z qui prétend disposer que du montant du revenu minimum d’insertion pour vivre ne donne pas tous les éléments sur le montant réel de ses revenus, la saisie attribution faite sur ses comptes bancaires ayant démontré qu’ils étaient alimentés par d’autres fonds importants (5.000 € et 1.241 €) sur l’origine desquels elle n’a fourni aucune explication.

De plus M^lle Y Z n’a pas versé la moindre somme volontairement depuis le mois d’août 2004 et a déjà bénéficié, de part la procédure d’appel, des plus larges délais de paiement.

La décision de première instance doit être également confirmée pour le surplus puisque si la dévolution s’est opérée pour le tout en vertu de l’alinéa 2 de l’article 562 du nouveau code de procédure civile, aucune critique n’est formulée par l’un ou l’autre des parties sur l’ensemble de ses autres dispositions.

Il sera seulement précisé que le commandement de payer rappelant la clause résolutoire ayant été délivré le 8 août 2004, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 8 octobre 2004.

— Sur les demandes annexes :

Melle Y Z qui succombe partiellement en appel et qui reste débitrice de sommes importantes doit les dépens d’appel.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des époux X la totalité des frais exposés pour se défendre et assurer leur représentation en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande le rejet de leur demande à ce même titre en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement du tribunal d’instance de Castelsarrasin en date du 3 mars 2005.

Y ajoutant,

Condamne M. et M^me A X à payer à M^lle Y Z la somme de 1.000 euros à titre de dommages intérêts.

Condamne M^lle Y Z à payer la somme supplémentaire de 2.300 euros au titre des réparations locatives.

Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties.

Déboute M. et M^me A X de leur demande au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Condamne M^lle Y Z aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et avec distraction au profit de la S.C.P.BOYER- LESCAT- MERLE, avoués, conformément à l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,