03/11/2015

ARRÊT N°15/921

N°RG: 14/02646

XXX

Décision déférée du 25 Avril 2014 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 11/03176

M^me Z

F C-L

C/

B C-L

REFORMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 2

***

ARRÊT DU TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE QUINZE

***

APPELANT

Monsieur F C-L

XXX

XXX

Représenté par M^e D E, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame B C-L

XXX

XXX

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

assistée de M^e S-manuel SERDAN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 30 Juin 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

E. J, président

C. ROUGER, conseiller

M. LECLAIR, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M. A

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par E. J, président, et par M. A, greffier de chambre.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

S-T C-L est décédé le XXX, laissant pour lui succéder ses deux enfants :

— F C-L, né le XXX

— B C-L, née le XXX.

Le patrimoine du de cujus se composait de deux immeubles. Le premier a été vendu et le second, situé XXX à CUGNAUX est demeuré indivis entre eux.

Le 19 janvier 2011, F C-L a informé sa soeur qu’il souhaitait sortir de l’indivision, soit par rachat des parts respectives de chacun, soit par vente du bien.

B C-L s’est opposée à ces deux alternatives.

Le 13 septembre 2011, F C-L l’a donc fait assigner en partage de l’indivision et en paiement d’une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

B C-L a souhaité, dans le cadre de cette procédure, se voir attribuer préférentiellement le premier étage de l’immeuble. Elle a sollicité une mesure d’expertise.

Le 3 mai 2012, le juge chargé de la mise en état du Tribunal de Grande Instance de Toulouse a :

— ordonné le partage de l’indivision existant entre les parties,

— désigné le président de la chambre des notaires pour y procéder,

— ordonné une mesure d’expertise aux fins essentiellement d’indiquer si les biens sont partageables en nature et proposer des lots à tirer au sort.

Le rapport d’expertise a été déposé le 19 mars 2013.

Le 25 avril 2014, le Tribunal de Grande Instance de Toulouse a :

— déclaré B C-L recevable en sa demande d’attribution préférentielle du logement qu’elle occupe,

— ordonné l’ouverture des opérations de liquidation et de partage de l’indivision existant entre les consorts C-L,

— désigné le président de la chambre interdépartementale des Notaires de l’Ariège, du Tarn, du Tarn et Garonne et de la Haute-Garonne ou son délégataire qui, sauf accord contraire des copartageant, ne pourra être le notaire de l’une des parties,

— commis le magistrat de la filière 1 du pôle civil du Tribunal de Grande Instance de Toulouse à l’effet de surveiller ces opérations et faire rapport en cas de difficultés,

— dit qu’il n’y a pas lieu de désigner un géomètre expert,

— rappelé que le notaire désigné devra dresser un projet d’état liquidatif dans le délai d’un an à compter de sa désignation et en informer le juge commis dès signature,

— rappelé qu’à défaut pour les parties de signer cet état liquidatif, le notaire devra transmettre au greffe de la 1^re chambre un procès verbal de dires et son projet de partage,

— dit qu’en cas d’empêchement du notaire ou du juge, il sera procédé à leur remplacement par ordonnance sur requête,

— attribué préférentiellement à B C-L l’appartement situé au premier étage de l’immeuble situé au XXX à CUGNAUX, cadastré section XXX, ainsi que la partie du jardin, située sur le côté droit tel que coloriée en bleu sur le plan annexé à la convention d’indivision passée entre les parties le 1^er janvier 2002, qui y est attaché en qualité d’accessoire,

— dit qu’il appartiendra aux parties avec le notaire désigné dans le cadre de ce partage de mettre en place un état de division et un règlement de copropriété,

— dit qu’il n’y a pas lieu à statuer sur la prise en charge des frais de copropriété,

— déclaré irrecevables les demandes tendant à voir établir par la juridiction un règlement de copropriété, à statuer sur les parties privatives et communes de l’immeuble et à ordonner la destruction d’accessoires de l’immeuble,

— condamné F C-L au paiement d’une soulte d’un montant de 7.000 euros,

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,

* *

Le 23 mai 2014, F C-L a relevé appel de cette décision.

Il demande à la cour dans ses dernières écritures visées le 13 novembre 2014, de réformer partiellement la décision entreprise et :

— In limine litis, de dire B C-L 'irrecevable’ (sic),

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* ordonné l’ouverture des opérations de liquidation partage,

* désigné le président de la chambre interdépartementale des notaires ou son délégataire pour y procéder,

* rappelé que les parties devront remettre au notaire toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— réformer le jugement pour le surplus ;

— condamner B C-L au paiement de la somme de 7000 euros à son profit ;

Subsidiairement,

— ordonner la licitation de l’immeuble au prix fixé par l’expert, soit 235.000 euros avec possibilité de baisse ;

Très subsidiairement,

si la cour devait faire droit à la demande d’établissement des lots, entériner la proposition du rapport d’expertise de Madame X, soit :

* attribuer à B C-L le premier étage et la partie coloriée en bleu sur le plan de Monsieur Y joint au rapport d’expertise (p.13, jardin + 2/3 du rez de chaussé),

* attribuer à F C-L la partie coloriée en mauve sur ce même plan, le deuxième étage et 1/3 du rez de chaussé,

' et à tout le moins selon le plan pièce n°13 qui enlève les réseaux des parties privatives au détriment de F C-L',

— en tout état de cause,

* condamner B C-L au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

* la condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître D E sur son affirmation de droit, en ce y compris les frais d’expertise.

*

Madame B C-L demande à la cour, en réplique, dans ses ultimes écritures visées le 27 mai 2015, et contenant appel incident, de :

— débouter F C-L de l’intégralité de ses demandes, tant principales que subsidiaires,

— dire et juger que le rez de chaussé de l’immeuble sis XXX à CUGNAUX, cadastré section XXX, sera divisé en deux lots privatifs,

— dire et juger que les lots formés relativement à la parcelle de jardin seront divisé de manière égalitaire,

— condamner F C-L au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de maître SOREL, avocat sur son affirmation de droit.

*

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

*

L’ordonnance de clôture du 2 juin 2015 a été rabattue et une nouvelle ordonnance de clôture a été prise le jour de l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

1 ) – Sur l’application de l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié :

Attendu que monsieur F C-L soutient, sur le fondement de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, que les demandes d’attribution préférentielle d’une partie de l’immeuble indivis formulées par madame B C-L sont irrecevables faute d’avoir fait l’objet d’une telle publicité ;

Attendu que madame B C-L soutient, en réplique, qu’aucune publicité n’est imposée s’agissant d’une demande d’attribution préférentielle ; qu’elle explique que seules les demandes tendant à l’affirmation, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention portant sur un droit réel immobilier sont soumises à publicité ;

Attendu que la cour constate, tout d’abord, que l’instance en sortie de l’indivision consécutive à un héritage a été introduite par monsieur F C-L et non par madame B C-L, celle-ci étant défenderesse à l’action ;

Attendu que l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié dispose en son 4 ième alinéa que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation de l’immeuble les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du premier alinéa, …( c) les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort ;

Attendu qu’une demande d’attribution préférentielle formulée par l’intimée ne constitue pas une telle demande ;

Que l’argument tenant à la nécessité de créer une copropriété dans l’hypothèse d’une attribution préférentielle d’un lot de l’immeuble à madame B C-L relève de l’appréciation du fond de la demande et non de sa recevabilité ;

Que lot dont il est sollicité l’attribution n’existe pas encore au moment où elle formule cette demande dans ses conclusions, ce qui fait que la Conservation des Hypothèques ne pourrait pas l’enregistrer ;

Qu’il s’ensuit que la demande d’attribution préférentielle formulée par madame B C-L, qui est constitutive d’un droit et non déclarative d’un droit, est parfaitement recevable en la forme ;

2 ) – Sur la liquidation et le partage :

Attendu que le succession de monsieur S-T C-L a déjà été réglée et actuellement seul un immeuble est resté en indivision entre les parties, s’agissant de la maison d’habitation sise à Cugnaux (31270) ;

Attendu qu’en application de l’article 815 du code civil nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut-être toujours provoqué, à moins qu’il y ait été sursis par jugement ou convention ;

Attendu que les parties sont d’accord sur l’ouverture des opérations de liquidation et partage de l’indivision et la désignation d’un notaire pour y procéder dans les formes et dispositions prévues par la loi ; que la décision déférée sera, par suite, confirmée sur ces points ;

3 ) – Sur la demande d’attribution préférentielle :

Attendu que cette indivision successorale dure depuis dix sept ans ;

Attendu que la loi dispose que le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut également demander l’attribution préférentielle de la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d’habitation, s’il y avait sa résidence à l’époque du décès ;

Attendu que B C-L, âgée de 47 ans, fait valoir qu’elle remplit les conditions requises par le code civil en matière d’attribution préférentielle ; qu’elle expose qu’elle réside dans l’appartement dont elle sollicite l’attribution depuis 1991 et produit des factures EDF couvrant la période 1991 – 2011, ainsi que ses avis d’impositions au titre de la taxe d’habitation depuis l’année 1997, l’ensemble de ces éléments attestant de son occupation à titre de résidence principale à l’époque du décès de son père ;

Qu’elle fait valoir qu’il est de jurisprudence constante que l’article 831-2 1° doit s’entendre comme permettant l’attribution préférentielle des seuls locaux effectivement habités par le demandeur et qu’en présence d’un immeuble unique, l’attribution préférentielle n’est possible qu’à la condition que seuls soient attribués les locaux effectivement habités par le demandeur ; qu’elle fait valoir qu’en l’espèce, l’expert a relevé que l’immeuble était partageable en nature, les deux appartements étant clairement identifiés et disposant chacun d’une entrée indépendante ;

Qu’elle sollicite, enfin, un partage égalitaire de la parcelle de jardin expliquant que s’agissant du jardin, la décision déférée conduit à un déséquilibre dans les droits des parties car le plan sur lequel s’est fondé le premier juge attribue une parcelle plus importante à F C-L qu’à sa soeur ;

Qu’elle précise que les parties se trouvent en indivision conventionnelle depuis 2002 ; qu’elle explique que le contrat, qui avait été rédigé à l’initiative de son frère, attribuait à F C-L la jouissance de l’appartement situé au deuxième étage ainsi que du jardin apparaissant sur le plan établi par le géomètre et coloré en rose et des cabanes apparaissant sur la partie du plan colorée en vert ; qu’ainsi, elle fait valoir que F C-L ne saurait prétendre que l’immeuble n’est pas divisible ; qu’enfin, elle souligne que les appartements apparaissent distinctement au cadastre ;

Attendu que F C-L, âgé de 25 ans, s’oppose, pour sa part, à toute attribution préférentielle faisant valoir que cela conduirait à lui imposer une mise en copropriété dont il ne veut pas ; qu’il soutient, en se fondant sur des attestations établies par des experts géomètres que l’appartement dont l’attribution est sollicitée par B C-L n’est pas détachable ni autonome du reste de la propriété ; qu’il soutient notamment qu’il n’existe pas d’entrées réellement indépendantes pour chacun des appartements, B C-L devant nécessairement emprunter le même escalier que celui qui mène au deuxième étage ; qu’en outre, il fait valoir qu’il est impossible de diviser certains éléments pourtant essentiels tels que le toit, les murs, le terrain ou encore les combles ; qu’ainsi, il considère que seule une attribution de l’ensemble de l’immeuble serait envisageable, en l’espèce, compte tenu de la configuration de l’immeuble ;

Attendu que les conditions légales de l’occupation du logement du premier étage par madame B C-L ne fait plus débat, celle-ci occupant cet appartement à l’époque du décès de leur père ;

Attendu qu’il convient de rechercher si les autres locaux composant l’immeuble sont détachables intégralement de l’appartement qu’occupe celle-ci ;

Attendu qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que :

— les biens sont partageables en nature dans la mesure ou les deux appartements sont clairement identifiés et ont chacun leur entrée ( de l’appartement ) indépendante, étant précisé que les locaux du rez de chaussée devront ,être partagés ou constituer des parties communes, précision étant précisé que si le rez-de-chaussée restera une partie commune s’il ne peut faire l’objet d’une division et s’il est divisé chaque partie devra être affectée à chacun des lots d’habitation ;

— la composition des lots repose bien entendu sur une mise en copropriété de l’immeuble, ce qui implique nécessairement la création de parties privatives (les appartements et garages extérieurs ) et de parties communes : cour, escalier, toiture…. ;

— le partage précis ne pouvant intervenir qu’après intervention d’un géomètre et établissement d’un état descriptif de division ;

Attendu qu’il appert de ces données techniques que s’il existe une possibilité d’individualiser les deux appartements et deux garages, les autres parties constituent des parties communes, puisque madame B C-L accéde au premier étage par une partie commune, de même que l’escalier conduisant au second étage de l’appartement occupé par monsieur F C-L ; que les combles ne sont accessibles que par un escalier sis à l’intérieur de l’appartement du second étage de sorte que le droit d’accès aux combles communs est assuré nécessairement par une servitude ; que l’accès à l’immeuble depuis la rue Maurens est commun ; qu’il en est également de toutes les surfaces extérieures comme celles qui sont structurelles à l’immeuble ( les clôtures, le portail, les planchers, les façades, les murs de refend, la toiture avec sa charpente et sa couverture…), sans omettre les réseaux d’évacuation et liaisons électriques, téléphoniques et de gaz avec le réseau urbain, ensemble d’éléments qui demanderont éventuellement un entretien, des réparations et donc des appels de fonds communs, sans omettre la prise d’assurances pour garantir les parties communes ;

Qu’il s’ensuit que ces éléments composant l’immeuble dans son ensemble ne sont pas détachables ;

Qu’il ne peut être imposé à monsieur F C-L d’engager des frais de séparation des parties communes pour rendre les lots attribués totalement étanches, ce qui, en tout état de cause, ne pourrait concerner que les aménagements intérieurs et nullement les surfaces structurelles du bâtiment ;

Attendu que madame B C-L sollicite matériellement l’attribution d’une fraction indivise de l’immeuble et non de l’immeuble dans son intégralité, ce qui a pour conséquence de créer obligatoirement une copropriété du fait de l’existence de parties communes avec l’établissement d’un état descriptif de la division, d’un règlement de copropriété et la détermination de millièmes pour répartir le montant des charges d’entretien et dépenses communes entre les copropriétaires, la tenue d’assemblée générale des copropriétaires et la désignation d’un syndic ; que cette requête tend donc à passer du statut d’indivision à celui d’une copropriété ;

Attendu que si les co-indivisaires s’étaient jusqu’alors entendus sur les modalités d’occupation divises de l’immeuble, déterminant les parties à usage commun et celles à usage privatif, ce qui a, d’ailleurs, permis à monsieur F C-L de louer ensuite son appartement à des tiers, force est de constater que cette situation n’était concevable que dans le cadre de l’indivision conventionnelle organisée en bonne intelligence en janvier 2002, ce qui n’est plus le cas depuis le mois de janvier 2011, puisque monsieur F C-L veut absolument sortir de l’état d’indivision et s’oppose à toute instauration d’une copropriété, qui n’aurait, en fait, pour finalité que de le contraindre sous une autre forme juridique à demeurer dans la situation actuelle ;

Que l’instauration d’une copropriété est, en l’espèce, de fait impossible à réaliser ;

Attendu que le statut de copropriétaire nécessite, en effet, une adhésion de toutes les parties, ce qui absolument pas le cas en l’espèce ; que d’ailleurs, les parties sont toujours en conflit concernant la répartition d’éléments relevant de l’immeuble, ainsi en est-il de parties du jardin qui sont revendiquées devant la cour par madame B C-L et qui sont contestées par l’autre partie ;

Attendu que madame B C-L n’a fait aucune proposition d’achat de la totalité des parts du co-indivisaire ;

Attendu que la cour considère qu’en fonction des intérêts en présence seule la licitation de l’immeuble s’impose comme un dernier recours contraint par les circonstances de fait de l’espèce qui démontrent une situation de blocage ;

Qu’il convient, dès lors, pour mettre définitivement un terme à l’indivision et parvenir à sa liquidation, d’infirmer le jugement entrepris sur ce point en déboutant madame B C-L de sa demande d’attribution préférentielle d’une partie de l’ensemble immobilier, en ordonnant la licitation de la propriété, sise XXX à Cugnaux (section BR, XXX, lieu dit XXX, contenance 10a et 19 ca) à la barre du tribunal de grande instance de Toulouse sur la mise à prix fixée par l’expert judiciaire à la somme de 235.000 euros (sa valeur marchande de gré à gré diminuée de 40 %), montant qui apparaît conforme au marché de l’immobilier au jour du rendu de l’arrêt, au regard du caractère morose des transactions immobilières actuellement, avec faculté de baisse de mise à prix du quart, puis de moitié en cas de carence d’enchères ;

Que compte tenu de la licitation ordonnée, il ne peut être statué, en l’état, sur la fixation d’une quelconque soulte ;

4 ) – Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Attendu que madame B C-L qui succombe dans son action sera déboutée de ses prétentions formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la nature de ce contentieux et l’équité commandent, également, de débouter monsieur F C-L de sa demande présentée sur le même fondement ;

5 ) – Sur les dépens :

Attendu que le procédure judiciaire ayant été rendue nécessaire pour parvenir au partage des intérêts patrimoniaux des parties en raison de leurs désaccords sur les modalités pour sortir de l’indivision et consécutivement sur les comptes à établir, les dépens de première instance et d’appel, en ce y compris les frais d’expertise judiciaire et ceux de licitation, seront supportés pour moitié par chacune des parties et employés en frais privilégiés de partage ; qu’il n’y a pas lieu à distraction ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Infirme le jugement déféré en ce qu’il a dit madame B C-L recevable en sa demande d’attribution préférentielle et lui a consécutivement attribuée l’appartement situé au premier étage de l’immeuble situé au XXX à Cugnaux avec certaines dépendances du jardin, a fixé une soulte de 7000 euros à régler à celle-ci par monsieur F C-L et statué sur les dépens de première instance en disant que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

— Statuant à nouveau,

— Ordonne la licitation à la barre du tribunal de grande instance de Toulouse, selon les règles définies aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile, de la propriété, sise XXX à Cugnaux (section BR, XXX, lieu dit XXX, contenance 10a et 19 ca) à la barre du tribunal de grande instance de Toulouse sur la mise à prix fixée par l’expert judiciaire à la somme de 235.000 euros avec faculté de baisse de mise à prix du quart, puis de moitié en cas de carence d’enchères;

— Confirme, pour le surplus, le jugement déféré ;

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Renvoie les parties, après licitation, devant le notaire désigné, pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision ;

— Dit que les dépens de première instance et d’appel, en ceux y compris les frais d’expertise judiciaire et de licitation de l’immeuble, outre la rémunération du notaire, seront supportés pour moitié par chacune des parties et employés en frais privilégiés de partage, sans distraction aux profits des avocats de la cause ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. A E. J

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