24/03/2015

ARRÊT N° 348/15

N°RG: 14/03762

XXX

Décision déférée du 18 Mars 2014 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE – 1113002364

C D Juge au tribunal d’instance de TOULOUSE

H, I, J AZ

C/

E F Y

XXX

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE QUINZE

***

APPELANT

Monsieur H, I, J AZ

04, rue des Champs-Elysées

XXX

Représenté par M^e Emmanuel GILLET, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555-2014-016032 du 05/08/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIME

Monsieur E F Y

XXX

XXX

Représenté par M^e Robert RIVES, avocat au barreau de TOULOUSE

Assisté de M^e Patricia CORTES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 24 Février 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

J. BENSUSSAN, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

A. MAZARIN-GEORGIN, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M. X

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par J. BENSUSSAN, président, et par M. X, greffier de chambre.

Selon contrat du 15 avril 2007, M. Y a donné à bail meublé à M. AZ un studio situé à XXX moyennant un loyer mensuel de 345€ charges comprises.

Le 24 janvier 2013, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de Toulouse constatait que les locaux ne pouvaient être mis à disposition à des fins d’habitation.

Le 14 février 2013, le préfet de la Haute-Garonne déclarait le studio définitivement impropre à l’habitation.

Le 7 juin 2013, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de Toulouse dressait un procès-verbal de carence du propriétaire, ce dernier Aayant pas respecté son obligation de relogement.

Par acte en date du 1^er août 2013, M. AZ a assigné M. Y devant le tribunal d’instance de Toulouse en paiement des sommes de 24150€ au titre du trop perçu de loyers, subsidiairement pour trouble de jouissance en raison de son manquement à l’obligation de délivrer une habitation décente, 10000€ de dommages intérêts en raison du préjudice causé à son état de santé, 5000€ pour le préjudice moral.

M. Y a conclu au débouté des demandes, aux motifs que le locataire Aa rien versé au titre des loyers pris en charge par la CAF et qu’il ne justifie pas d’un lien de causalité entre ses problèmes de santé et l’état du logement.

Il a formé une demande reconventionnelle en résiliation du bail et expulsion.

Par jugement en date du 18 mars 2014, le tribunal d’instance a condamné M. Y à payer à M. AZ la somme de 4000€ à titre de dommages intérêts pour trouble de jouissance et de 1000€ pour le préjudice moral et a condamné M. Y aux dépens.

Par déclaration en date du 26 juin 2014 M. AZ a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions reçues le 18 décembre 2014 il demande à la cour:

— d’infirmer le jugement entrepris,

— de condamner M. Y à lui payer la somme de 24150€ au titre du trop perçu de loyers, subsidiairement du trouble de jouissance, la somme de 10000€ pour le préjudice causé à son état de santé et de 5000€ pour le préjudice moral,

— de confirmer le jugement pour le surplus,

— de rejeter l’appel incident, subsidiairement de lui accorder les plus larges délais d’évacuation,

— de condamner M. Y aux entiers dépens et au paiement de la somme de 4000€ au titre de l ' article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir en substance que :

— Il résulte de l’arrêté préfectoral du 14 février 2013 que le logement était définitivement impropre à l’habitation du fait de sa situation en combles.

— Le logement était non décent depuis l’entrée dans les lieux du locataire.

— En l’absence de délivrance par le bailleur d’un logement décent le contrat de bail Aa pas de cause et le locataire se trouve dispensé de verser le moindre loyer.

— Le bailleur doit être condamné à rembourser au locataire les loyers versés pendant toute la durée d’occupation des lieux et non pas seulement celle postérieure à l’arrêté préfectoral.

— Le montant des loyers versés d’avril 2007 à février 2013 est de 24150€ et l’allocation logement ne couvrait pas le montant du loyer de 315€, elle était de 263,78€ en 2013.

— M. AZ a versé lui même au bailleur entre juin 2007 et février 2013 la somme de 3322,22€.

Il est toutefois en droit de demander le remboursement de la partie du loyer versée par la CAF, puisqu’il est de jurisprudence constante que le loyer ou les sommes assimilables comme le dépôt de garantie doivent être restituées au locataire même si ces sommes ont été payées par des tiers.

Subsidiairement, le préjudice de jouissance subi pour vivre dans un logement impropre à l’habitation pendant 6 ans doit être indemnisé par la somme de 24150€.

M. AZ justifie d’un état de santé délicat dû au caractère inhabitable du logement : crises de panique avec agoraphobie et symptomatologie allergique, ce qui justifie une indemnisation de 10000€ pour atteinte à son état de santé.

M. Y Aa jamais soumis au préfet les modifications supposées du logement pour le mettre aux normes et il Aa pas relogé

M. N 'Z dans les 3 mois de l’arrêté préfectoral. La seule proposition de relogement ne correspondait pas aux possibilités financières de M. AZ.

Il en est résulté un préjudice moral qui doit être réparé par 5000€ de dommages intérêts et non 1000€.

Les 3 offres de relogement proposées par le préfet ne correspondent pas aux besoins et aux possibilités de M. N 'Z ; ils sont inadaptés à son état de santé, trop éloignés du domicile de la mère de son fils et pas assez grands pour accueillir son fils dans des conditions convenables, de sorte que la demande de résiliation du bail doit être rejetée.

Si la cour ordonnait l’expulsion de M. N 'Z, sa situation justifie que lui soient accordés les plus larges délais, en application des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Par dernières conclusions reçues le 6 novembre 2014, M. Y demande à la cour de :

— débouter M. AZ de l’ensemble de ses demandes,

— sur appel incident :

— prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de M. N’ Z au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. N 'Z au paiement de la somme de 5000€ à titre de dommages intérêts,

— le condamner aux entiers dépens et au paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir pour sa part que :

— Lorsqu’il a acquis le studio, les normes d’habitabilité étaient plus souples et il ignorait qu’elles avaient été modifiées.

— Le studio mesure 27 m² au sol et 11,5m² au-delà d’une hauteur de 1,80 m.; M. Y a effectué de nombreux travaux pour aménager le logement qui a été occupé par divers locataires pendant plusieurs années par le truchement d’une association qui vient en aide aux personnes en difficultés et qui lui a présenté M. N 'Z.

— L’état des lieux montre que le studio était en parfait état ainsi que l’immeuble.

— Le logement, bien que déclaré impropre à l’habitation pour une insuffisance de surface, ne peut être considéré comme non décent.

— Les loyers ne cessent d’être dûs par le locataire qu’à compter de la notification de la mise en demeure en vertu de l ' article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation et il Ay a pas de rétroactivité prévue. M. Y Aa pas encaissé de loyer depuis la notification de l’arrêté préfectoral du 14 février 2013

— M. N 'Z ne peut demander le remboursement de la part des loyers qui a été versée par la CAF depuis l’origine et qui représente quasiment intégralement le montant du loyer de 315€

— En outre, il était débiteur de 1365,53€ comme cela lui a été rappelé dans une lettre du 21 février 2013, laquelle lui demandait aussi de permettre à M. Y de pénétrer dans les lieux avec un homme de l’art pour examiner les travaux de mise en conformité à réaliser, ce à quoi il Aa pas répondu.

— M. N 'Z Aa pas accepté les propositions de relogement faites tant par le propriétaire que par la préfecture.

Les troubles de santé dont il souffre ne sont pas en lien avec l’état du logement.

— Il Aest pas cohérent de prétendre que l’insalubrité prétendue du logement est la cause de l’aggravation de son état de santé et de refuser de le quitter.

— M. N Z a refusé les 3 offres de relogement de la préfecture sans motif légitime et il convient de résilier le bail et ordonner son expulsion conformément à l’article R 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation , sans délai.

— Le comportement de M. N 'Z, qui est de parfaite mauvaise foi, justifie sa condamnation à des dommages intérêts pour le préjudice subi par M. Y qui ne peut mettre le logement en conformité pour le relouer.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de M. N 'Z

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent.

Il prévoit en son article 4 que le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égale à 20 m3.

L’article 5 précise que le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

En l’espèce, le logement loué à M. N’ Z par M. Y le 15 avril 2007 a fait l’objet, suite au procès-verbal de constatation du service communal d’hygiène et de santé de la ville de Toulouse, d’un arrêté préfectoral en date du 14 février 2013 le déclarant impropre par nature à l’habitation, du fait de sa situation en comble et au motif qu’il présente une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m pour l’ensemble de la surface du logement et une absence de ventilation dans la salle de bains.

M. Y Aa pas formé de recours contre cette décision, de sorte qu’il ne peut dans le cadre de la présente procédure contester le caractère non décent du logement.

En application de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cesse d’être du pour les locaux qui font l’objet d’une déclaration d’insalubrité ou d’un arrêté de péril.

Le texte ne prévoyant aucune rétroactivité, la demande de remboursement de tous les loyers versés par le locataire depuis l’origine du bail ne peut qu’être rejetée, d’autant que selon les propres écritures de M. AZ, sur un loyer mensuel de 315€, la CAF a réglé au propriétaire un montant de 263,78€.

M. AZ, qui Aa pas réglé personnellement ces montants, ne peut en aucun cas en obtenir remboursement et la jurisprudence qu’il invoque concerne la restitution du dépôt de garantie versé par un organisme de cautionnement ou le FSL, et non le paiement direct de l’allocation logement par la CAF au bailleur.

En revanche, le preneur a droit à une indemnisation pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent et cette indemnisation Aest pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur, censé connaître les critères imposés par le décret du 30 janvier 2002.

Le trouble de jouissance subi par M. AZ résultant de l’occupation pendant 6 ans d’un studio ne présentant pas la surface et la hauteur prévues par la loi pour être habitable a été justement et suffisamment indemnisé par le premier juge par la somme de 4000€ de dommages intérêts, au regard du montant des loyers effectivement réglés par lui s’élevant, selon les justificatifs des virements postaux, à la somme totale de 3322€ et de l’état du logement ne présentant pas d’autre désordre ou risque sanitaire ayant été délivré en bon état de réparations locatives d’entretien et d’équipements, comme le démontrent l’état des lieux d’entrée et les photographies versées aux débats.

L’indemnisation du trouble de jouissance inclut le préjudice moral résultant de l’occupation d’un logement exigu et M. AZ ne justifie pas d’un préjudice moral spécifique entraînant une indemnisation supplémentaire.

Le premier juge a alloué à M. AZ une somme de 1000€ en réparation du préjudice moral correspondant à l’absence de diligences du propriétaire pour le reloger.

L’article L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’immeuble faisant l’objet d’une interdiction définitive d’habiter, le propriétaire est tenu d’assurer le relogement définitif des occupants dans un délai de 3 mois à compter de la notification de l’arrêté.

Il est constant que le 7 juin 2013, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de Toulouse a dressé un constat de carence constatant la défaillance de M. Y qui Aa proposé à M. AZ qu’un logement ne correspondant pas aux conditions du logement précédent, à savoir un loyer trop élevé de 495€.

M. Y ne justifie pas, certes, avoir proposé d’autre logement à M. AZ, mais il produit plusieurs courriers qu’il lui a adressés les 21 février, 20 mars et 26 avril 2013 lui faisant part de sa volonté de le rencontrer avec un artisan pour établir un devis, afin de mettre le logement en conformité, auxquels il Aa pas été répondu.

M. AZ a par ailleurs refusé les 3 propositions qui lui ont été faites par la préfecture devant se substituer au bailleur pour le relogement et s’est maintenu dans les lieux pour l’occupation desquels il ne verse aucun loyer.

Dans ces conditions, il ne justifie d’aucun préjudice moral résultant de l’absence de diligences du bailleur et le jugement sera infirmé de ce chef.

Le préjudice médical allégué a été à juste titre rejeté par le premier juge, dans la mesure où le lien de causalité entre les pathologies dont est atteint M. AZ – crises de panique avec agoraphobie et symptomatologie allergique – et l’exiguïté du logement qui est le seul motif de l’arrêté d’interdiction d’habiter ne résulte pas suffisamment des certificats médicaux produits et Aest donc pas établi.

Sur la demande reconventionnelle de M. Y

Le jugement déféré a rejeté la demande de résiliation du bail dans ses motifs, mais Aa pas statué dans son dispositif de ce chef.

L’article R 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que si l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant.

Il est établi par les pièces produites que la préfecture de la Haute-Garonne a fait trois propositions de relogement à M. AZ :

— le 25 juillet 2013 pour un appartement de type XXX situé dans la même zone géographique que son logement actuel, à proximité des transports en commun et adapté à ses ressources. Cette proposition a été refusée le 20 août 2013 par M. AZ pour des motifs jugés non recevables par le préfet (logement non disponible immédiatement, quartier trop bruyant..)

— le 14 octobre 2013 pour un appartement de type T1 situé XXX à Ramonville à proximité des transports en commun avec un loyer de 290€ que M. AZ a refusé en raison de son état de santé qui ne lui permet pas de prendre les transports en commun ;

— le 6 mars 2014 pour un appartement de type XXX pour un loyer de 337,32€ distant de 20 minutes en vélo du quartier St Cyprien, disponible de suite, que M. AZ a refusé sans fournir d’explications malgré deux courriers recommandés adressés par la préfecture les 6 mars et 25 avril 2014.

Par ces mêmes courriers, il était informé que s’il refusait cette troisième proposition, le préfet ne serait plus soumis à aucune obligation et une procédure d’expulsion pourrait être engagée à son encontre par le propriétaire.

Dans ces conditions, M. AZ ayant refusé les trois offres de relogement qui correspondaient à ses besoins et à ses possibilités financières, étant précisé que le logement de M. Y se trouve aussi éloigné du domicile de son fils que ceux proposés par la préfecture, à l’exception de celui situé à Ramonville, il sera fait droit à la demande de résiliation du bail et d’expulsion formée par M. Y.

Compte tenu de ces circonstances et des refus de relogement non justifiés opposés par l’intéressé, il Ay a pas lieu de lui accorder de plus amples délais d’évacuation.

M. Y, qui a donné en location un appartement impropre à l’habitation et Aa pas dans les délais impartis par l’administration proposé de relogement à son locataire, est en partie responsable du préjudice résultant de l’occupation prolongée à titre gratuit du logement et de l’impossibilité de procéder aux travaux de mise en conformité.

Il ne sera donc pas fait droit à sa demande de dommages intérêts.

Sur les frais et dépens

Chaque partie succombant en ses prétentions conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles pour les deux instances.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. Y à payer à M. AZ la somme de 4000€ à titre de dommages intérêts pour préjudice de jouissance ;

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Déboute M. AZ de ses autres demandes ;

Y ajoutant,

Prononce la résiliation du bail conclu entre les parties ;

En conséquence, ordonne l’expulsion de M. AZ et de tous occupants de son chef des locaux situés XXX à Toulouse, au besoin avec le concours de la force publique ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles pour les deux procédures de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. X J. BENSUSSAN