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25/11/2015

ARRÊT N°683

N°RG: 13/06376

XXX

Décision déférée du 14 Octobre 2013 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 12/03408

M^me A

S-T U veuve X

B X

G X

représentés par M^e SOREL

C/

EURL C’FASHION

représentée par M^e DULON

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE QUINZE

***

APPELANTS

Madame S-T U veuve X

XXX

XXX

Monsieur B X

XXX

XXX

Monsieur G X

XXX

XXX

Représentés par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de Toulouse assistés de M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de Toulouse

INTIMÉE

EURL C’FASHION

9 rue saint Z du T

XXX

Représentée par M^e Christophe DULON, avocat au barreau de Toulouse

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 30 septembre 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

G. COUSTEAUX, président

M. SONNEVILLE, conseiller

J.M. BAÏSSUS, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. LERMIGNY

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par G. COUSTEAUX, président, et par C. LERMIGNY, greffier de chambre.

FAITS et PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 mars 2002, les consorts X ont donné à bail à M. I J un local commercial comprenant une boutique en rez-de-chaussée d’une superficie de 45 m² et un sous-sol composé de trois pièces d’environ 140 m² ,situé 9 rue saint Z du T à Toulouse, avec effet au 1^er avril 2002 et devant se terminer le 31 mars 2011, moyennant un loyer annuel de 5 400 € outre des provisions pour charges de 540 € par an.

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2007, M^me K L agissant pour le compte de la société unipersonnelle à responsabilité limitée en voie de formation dénommée C’Fashion est venue aux droits de M. I J. Le montant du loyer a été porté à la somme annuelle de 9 120 € hors taxes à compter du 1^er octobre 2007, le loyer devant être indexé chaque année sur l’indice du coût de la construction et pour la première fois le 1^er avril 2008.

Par acte d’huissier du 28 septembre 2010, M. E X a donné congé au locataire avec offre de renouvellement du bail pour le 1^er avril 2011, moyennant un loyer de 18'120 € hors taxes et hors charges par an.

Par jugement du 11 octobre 2011, le juge des loyers commerciaux a fait droit à la demande de déplafonnement du loyer et a ordonné une expertise qui a été confiée à M^me D.

Lors des opérations d’expertise, la surface du rez-de-chaussée a été mesurée à 39,37 m² et le sous-sol à 87,25 m² soit une moindre surface de 58,74 m² par rapport à la surface stipulée dans le bail .

Par acte d’huissier du 27 septembre 2012, la société à responsabilité limitée C’Fashion exerçant à l’enseigne Le Dressing Saint-Z a assigné M. E X devant le tribunal de grande instance pour obtenir la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 10'135,06 euros au titre du trop-perçu de loyers pour la période du 1^er octobre 2007 au 1^er avril 2011, outre une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement du 14 octobre 2013, le tribunal de grande instance de TOULOUSE a :

— Fait droit à la demande de répétition du montant du loyer à proportion de l’erreur de contenance,

— Condamné M E X à rembourser à la SARL C’Fashion la somme de

10 671,35 euros au titre des loyers trop-perçus pour la période du 1^er octobre 2007 au 1^er avril 2011,outre une somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné M E X aux dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

M^me S-T U, veuve X ainsi que MM. B et G X, venant aux droits de M. E X, ont interjeté appel le 17 décembre 2013 .

M^me S-T U, veuve X ainsi que MM. B et G X ont transmis ses dernières écritures par RPVA le 10 juin 2015 .

La SARL C’FASHION a transmis ses dernières écritures par RPVA le 4 juin 2015 .

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 juin 2015 .

MOYENS et PRÉTENTIONS des PARTIES

Dans leurs dernières écritures, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’énoncé du détail de l’argumentation, M^me S-T U, veuve X ainsi que MM. B et G X demandent à la cour de :

Infirmer le jugement dans toutes ses dispositions.

Dire que la superficie du local n’est pas entrée dans le champ contractuel,

Juger que les parties n’ont pas entendu lier le prix du loyer à la superficie du local.

Constater l’absence d’indu.

Débouter la société C’Fashion de l’ensemble de ses demandes

Condamner la société C’Fashion à restituer à madame S-T AA veuve X et messieurs B et G X la somme de 10.671,35 euros.

Condamner la société C’Fashion à leur payer la somme de 3.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

La condamner aux entiers dépens.

Débouter la société C’Fashion de son appel incident .

Les appelants font essentiellement valoir que :

— il n’existe aucune obligation pour le bailleur de justifier de la superficie réelle en matière de bail commercial,

— le loyer a été arrêté forfaitairement à la somme de 9 120 euros

— la personne agissant pour le compte de la société en formation a visité les locaux et a pu se convaincre de leur étendue et de leurs caractéristiques,

— lors de la passation de l’acte, si les parties assistées de leur conseil avaient entendu calculer le loyer en fonction de la superficie, elles n’auraient pas manqué de solliciter un métré exact,

— après la réalisation de travaux de peinture réalisés qui font apparaître une superficie au sol nettement inférieure à celle mentionnée dans le bail, la SARL C’Fashion a continué à régler le loyer,

— aucune pièce n’établit la déloyauté de M. E X.

Dans ses écritures, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’énoncé du détail de l’argumentation, au visa des articles 1134, 1731 et 1732 du code civil ainsi que 648 du code de procédure civile, la SARL C’Fashion demande à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement entrepris, sauf à le réformer sur un point,

— condamner les ayants droits de M. E X à lui payer les intérêts au taux légal dus sur les loyers indûment versés soit la somme de 475,99 euros tenant compte de l’indexation pratiquée et sauf intérêts courus jusqu’à la date de la décision qui sera rendue par la cour,

— condamner les ayants droits de M. E X à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

L’intimée fait essentiellement valoir que :

— sur les 185m2 de superficie mentionnée dans le bail, elle n’ a disposé que de 68% de cette surperficie,

— concernant la facture sur les travaux de peinture, la superficie mentionnée pour le rez de chaussée est supérieure à celle mentionnée dans le bail,

— la superficie a été un élément déterminant pour le locataire lors de l’acquisition du droit au bail, l’information figurant en première page du contrat dans un encadré,

— si l’emploi du terme 'environ’ autorise une marge d’erreur, une différence de 31,55% n’est cependant pas une approximation,

— la dette de loyer n’existant pas sur la différence entre la surface stipulée dans le bail et la surface réelle, le paiement de cette créance inexistante donne droit au solvens à la restitution des sommes indûment versées, le droit à répétition n’étant pas subordonné à la démonstration d’un préjudice,

— le bailleur ne pouvait ignorer la superficie réelle des locaux loués .

MOTIFS de la DÉCISION

Le bailleur qui ne met pas à la disposition de son locataire le local tel que stipulé dans l’accord des parties, manque à son obligation de délivrance.

La clause de désignation du bail conclu le 27 mars 2002 stipule que le local comprend une pièce en rez-de-chaussée de 45 m² environ avec WC attenant et une cave en sous-sol d’une surface de 140 m² environ desservie par un escalier la reliant à la pièce du rez-de-chaussée .

Or il résulte du métré réalisé par le géomètre, M. C, lors des opérations d’expertise réalisées dans le cadre d’une instance sur la fixation du loyer du bail renouvelé que la superficie du local s’établit comme suit :

— pour la boutique du rez-de-chaussée donnant sur la cour : 39,37 m² au lieu de 45 m²

— pour le sous-sol : 87,25m² au lieu de 140 m².

Ainsi, le local est d’une surface totale de 126,62 m² au lieu de 185 m², soit une différence de près de 32% .

La clause de désignation, placée en première page dans un encadré, a été rédigée avec soin et précise la surface donnée à bail pour chaque niveau. De la sorte, la surface du local est entrée dans le champ contractuel. Cette désignation des lieux a été reprise intégralement dans l’acte de cession du droit au bail au profit de la SARL C’Fashion, acte auquel a été annexée une copie du bail de 2002 .

Une différence de près d’un tiers ne constitue pas une approximation.

Par ailleurs, il n’est nullement démontré que les parties n’avaient pas l’intention de lier le montant du loyer à la superficie du local bien qu’indiquée de façon approximative et que le montant du loyer avait été arrêté de façon forfaitaire. En effet, il doit également être relevé que dans son mémoire en réplique n°2 en fixation du loyer de bail renouvelé, M^me S-T U, veuve X ainsi que MM. B et G X n’invoquent pas un prix forfaitaire mais font référence aux superficies en RDC et sous-sol du local correspondant à celles mentionnées dans le bail .

La SARL C’Fashion n’a pas eu connaissance avant la signature de la cession du droit au bail de la différence ainsi établie, la simple visite des locaux ne permettant pas de rapporter cette preuve.

De même, les travaux réalisés courant 2007 dans les locaux après la cession du droit au bail au profit de la SARL C’Fashion n’établit pas sa connaissance de la superficie réelle et donc de la différence sus mentionnée. En effet, la facture en date du 30 octobre 2007 mentionne la peinture du plafond du rez-de -chaussée sur une surface de 48 m2, ce qui conforte au contraire la mention dans le bail des '45m2 environ'. Quant à la surface peinte en sous-sol mentionnée pour 95m2, elle concerne à la fois des murs et le plafond . Elle ne peut pas dès lors, à l’évidence, porter sur l’ensemble des surfaces à peindre, la superficie mesurée au sol de cette partie des locaux étant de 87 m2 et ledit sous-sol comprenant trois caves .

Lorsque la superficie est déterminée par le contrat de façon approximative, il incombe au bailleur de délivrer un local ayant la contenance stipulée, avec une petite marge d’erreur en plus ou en moins. Mais, la différence de surface doit être prise en considération lorsqu’elle est aussi importante qu’en l’espèce dans la mesure où la surface d’un local commercial est un élément déterminant de la valeur du bien donné en location, une erreur marquée de surface étant susceptible de modifier l’équilibre économique de la convention . Or, en l’espèce, d’un peu moins de 50 euros le m2, le prix dépassait les 70 euros selon la superficie considérée.

Dès lors, le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance, il y a lieu de faire droit à la demande de répétition des loyers indus à proportion de la moindre surface, droit qui n’est pas subordonné à la démonstration d’un préjudice .

En conséquence la société locataire est autorisée à agir en répétition du trop-perçu de la différence de valeur pour la période du 1^er octobre 2007 jusqu’au 1^er avril 2011, date de prise d’effet du bail renouvelé, soit pendant 42 mois et d’ordonner la restitution de la somme de 10 671,35 euros .

Comme l’a également jugé le tribunal de grande instance, il y a lieu de rejeter la demande tendant à faire courir les intérêts de retard à compter de chaque échéance mensuelle, la mauvaise foi du bailleur n’étant pas établie . En effet, l’absence de production par celui-ci de plan ou de métré lui permettant de vérifier la surface du local ne caractérise pas la mauvaise foi visée par l’article 1378 du code civil, en raison de l’ancienneté du bâtiment . De plus, il doit être relevé que l’avis d’imposition pour les taxes foncières ne permet pas de connaître la surface du local litigieux.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris .

Enfin, M^me S-T U, veuve X ainsi que MM. B et G X qui succombent seront condamnés aux dépens d’appel .

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse,

Y ajoutant,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M^me S-T U, veuve X ainsi que MM. B et G X de leur demande de ce chef,

Condamne M^me S-T U, veuve X ainsi que MM. B et G X à payer à la SARL C’Fashion la somme de 1 000 euros sur ce fondement,

Condamne M^me S-T U, veuve X ainsi que MM. B et G X aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,