CA Toulouse, n° 13/04960

TCOM Toulouse 9 juillet 2013

CA Toulouse
Infirmation 3 février 2016

Arguments

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Rejeté
Autorité de chose jugée
La cour a estimé que la décision du 16 avril 2012 ne pouvait pas être considérée comme une sentence arbitrale, et que l'autorité de chose jugée ne s'applique pas dans ce cas.
Rejeté
Non-conformité de l'offre
La cour a jugé que la non-conformité de l'offre n'a pas été suffisamment prouvée et que la S.A.R.L Action Immobilier a agi conformément aux règles.
Rejeté
Frais engagés en cause d'appel
La cour a rejeté cette demande, considérant que la S.A.R.L Action Immobilier a succombé dans ses prétentions.
Accepté
Rétrocession des honoraires
La cour a confirmé que la S.A.R.L Action Immobilier est tenue de payer la somme due en vertu de la décision de l'AMEPI.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 3 févr. 2016, n° 13/04960
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	13/04960
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Toulouse, 9 juillet 2013, N° 2012J01134

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe GOURBALFrançois MOREAU
Cabinet(s) :	MALET FRANCK ET ELISABETH
Parties :	S.A.R.L. ACTION IMMOBILIER c/ EURL DEISIEUX FTI

Texte intégral

03/02/2016

ARRÊT N°94

N° RG: 13/04960

XXX

Décision déférée du 09 Juillet 2013 – Tribunal de Commerce de TOULOUSE – 2012J01134

Y Z

S.A.R.L. ACTION IMMOBILIER

représentée par M^e MOREAU

XXX

représentée par M^e MALET

INFIRMATION

Grosse délivrée

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU TROIS FÉVRIER DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANTE

S.A.R.L. ACTION IMMOBILIER

XXX

Représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de Toulouse

INTIMÉE

XXX

Représentée par la SCP MALET Franck et Elisabeth, avocat au barreau de Toulouse assistée de M^e Philippe GOURBAL de la SELARL ACTU Avocats, avocat au barreau de Toulouse

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 décembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant G. COUSTEAUX, président et J.M. BAÏSSUS, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

G. COUSTEAUX, président

J.M. BAÏSSUS, conseiller

G. MAGUIN, président de chambre

Greffier, lors des débats : M. X

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par G. COUSTEAUX, président, et par M. MARGUERIT, greffier de chambre.

FAITS et PROCÉDURE

L’Association des Mandats Exclusifs des Professionnels de l’Immobilier (AMEPI) de la Haute-Garonne permet aux agents immobiliers de ce département de mettre en commun des informations concernant leurs mandats de vente exclusifs. Elle tient à cet effet un fichier commun informatisé, auquel adhèrent la S.A.R.L Action Immobilier et la S.A.R.L Deisieux.

Le 18 novembre 2011, la S.A.R.L Action Immobilier enregistre un mandat exclusif de vente pour un montant de 366.000 € pour un bien appartenant à M. et M^me Triby, situé XXX

Le 7 décembre 2011, la S.A.R.L Deisieux transmet à la S.A.R.L Action Immobilier une proposition d’achat d’un acquéreur potentiel de ce bien pour un montant de 330.000 € frais d’agence inclus.

Le 10 décembre 2011, la S.A.R.L Action Immobilier fait signer à un acquéreur qu’elle a trouvé une proposition d’achat pour un montant de 346.000 € frais d’agence inclus, offre acceptée par les vendeurs le même jour.

Une offre de 348.000 € frais d’agence inclus datée du 10 decembre 2011 est transmise par la S.A.R.L Deisieux sans qu’elle ne puisse aboutir, la S.A.R.L Action Immobilier ayant déjà conclu la vente.

La S.A.R.L Deisieux saisit les instances de l’AMEPI du différent. Le 24 janvier 2012, le comité d’arbitrage décide de sanctionner la S.A.R.L Action Immobilier pour non-respect du code de déontologie de l’AMEPI par :

— un avertissement avant exclusion tenant lieu de précédent,

— la rétrocession des honoraires à hauteur de 40 % au profit de l’agence Deisieux dont 2.000 € seront versés directement aux vendeurs en réparation du préjudice qu’ils ont subi.

A la suite de cette décision la S.A.R.L Deisieux adresse à la S.A.R.L Action Immobilier une facture de 8.000 € le 13 février 2012.

Le 16 avril 2012, le conseil d’administration de l’AMEPI de la Haute-Garonne maintient l’avertissement et sursoit à la sanction prononcée par le comité d’arbitrage. La S.A.R.L Action Immobilier refuse en conséquence de payer la somme réclamée par la S.A.R.L. Deisieux.

La S.A.R.L Deisieux fait alors attraire la S.A.R.L Action Immobilier devant le tribunal de commerce de Toulouse.

Par jugement du 9 juillet 2013, le tribunal de commerce de Toulouse :

— considère que le reglèment intérieur ne comporte pas de clause compromissoire,

— constate un comportement non conforme aux statuts et au règlement intérieur de l’AMEPI de la part de la S.A.R.L Action Immobilier dans le cadre du différent qui l’oppose à la S.A.R.L Deisieux.

— condamne la S.A.R.L Action Immobilier à payer à la S.A.R.L Deisieux les sommes suivantes :

+ 8.000 € au titre de la facture n° 2011-46

+ 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute la S.A.R.L Action Immobilier de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de réparation pour préjudice moral,

— ordonne l’exécution provisoire.

La S.A.R.L Action Immobilier interjette appel de ce jugement le 19 septembre 2013.

La S.A.R.L Action Immobilier a transmis ses écritures par RPVA le 4 février 2014.

La S.A.R.L Deisieux a transmis ses écritures par RPVA le 24 décembre 2013.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2015. L’audience, initialement fixée le 17 juin 2015, a été renvoyée au 2 décembre 2015.

MOYENS et PRÉTENTIONS des PARTIES

Dans ses écritures, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’énoncé du détail de l’argumentation, au visa des articles122, 1442 et 1484 du code de procédure civile, la S.A.R.L Action Immobilier demande à la cour de :

— infirmer la décision de première instance,

— déclarer la S.A.R.L Deisieux irrecevable en ses demandes en raison de l’autorité de chose jugée qui s’attache à la décision du 16 avril 2012,

— débouter la S.A.R.L Deisieux de l’ensemble de ses demandes

— condamner la S.A.R.L Deisieux. à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de M^e MOREAU, avocat.

L’appelante fait essentiellement valoir que :

— l’adhésion à l’AMEPI emporte adhésion à la clause compromissoire prévue aux règlement intérieur; que par décision du 16 avril 2012, le conseil d’administration de l’AMEPI a considéré qu’une sanction financière ne pouvait être imposée à la S.A.R.L Action Immobilier faute de preuves écrites, et en raison d’un défaut de conformité de la première offre notifiée par la S.A.R.L Deisieux; qu’aucun recours devant la juridiction commerciale n’est ouvert; que la S.A.R.L Deisieux doit être déclarée irrecevable en ses demandes en raison de l’autorité de chose jugée qui s’attache à la sentence arbitrale du 16 avril 2012,

— la S.A.R.L Action Immobilier n’a commis aucune faute s’agissant de la première offre transmise par la S.A.R.L Deisieux, car elle n’était pas conforme aux prescriptions du règlement intérieur du fait de l’omission d’informations sur les modalités de règlement et la durée de validité de l’offre; que la S.A.R.L Action Immobilier a signifié à la S.A.R.L Deisieux que cette offre n’était pas régulière; que sa non-conformité a été reconnue par la décision du 16 avril 2012,

— la S.A.R.L Action Immobilier n’a pas davantage commis de faute s’agissant de la seconde offre transmise par la S.A.R.L Deisieux, qui est arrivée après que la vente ait été conclue,

— la S.A.R.L Deisieux a commis une faute en faisant visiter le bien une seconde fois sans prévenir la S.A.R.L Action Immobilier, et en violation du règlement intérieur,

— il n’y a pas de résistance abusive de la part de la S.A.R.L Action Immobilier, dont la position a été validée par les instances de l’AMEPI.

Dans ses écritures, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’énoncé du détail de l’argumentation, au visa des articles 1382 et 1383 du code civil, la S.A.R.L Deisieux. demande à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement frappé d’appel

— condamner la S.A.R.L Action Immobilier à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de M^e Gourbal, avocat.

L’intimée fait essentiellement valoir que :

— la clause du règlement intérieur dont se prévaut la S.A.R.L Action Immobilier n’est pas une clause compromissoire, de sorte que l’article 1442 du code civil n’est pas applicable; que la décision du 16 avril 2012 ne répond pas aux critères d’une sentence arbitrale, puisqu’il s’agit d’un appel sur lequel un organe distinct de la commission d’arbitrage de l’AMEPI a été amené à statuer; que les pouvoirs du conseil d’administration n’emportent pas compétence pour statuer sur un litige; que dès lors, le recours aux juridictions judiciaires reste ouvert; que la fin de non-recevoir doit être écartée,

— la S.A.R.L Action Immobilier a commis une faute en ne répercutant pas la première offre aux vendeurs; que cette offre était valable et faisait que la S.A.R.L Deisieux était partie au processus de négociation; qu’en application du règlement intérieur, la S.A.R.L Action Immobilier aurait dû avertir la S.A.R.L Deisieux de l’offre qu’elle avait reçu de son côté, cette dernière ayant alors 24 heures pour formuler une offre supérieure; que la S.A.R.L Action Immobilier n’a pas informé la S.A.R.L Deisieux de l’offre à hauteur de 346.000 €; que tant la commission d’arbitrage que le conseil d’administration ont retenu la faute de la S.A.R.L Action Immobilier en prononçant la sanction disciplinaire de l’avertissement; qu’une sanction plus sévère n’était pas possible, faute de preuves écrites,

— la S.A.R.L Deisieux n’a commis de son côté aucune faute en organisant une seconde visite, dans la mesure où, ayant transmis une offre, elle se impliquée dans le processus de négociation; qu’elle disposait en particulier d’un délai de 24h à compter de la notification de l’offre pour tenter d’en produire une meilleure,

— elle a subi un préjudice qui justifie la condamnation de la S.A.R.L Action Immobilier à compenser sa perte d’honoraires.

MOTIFS de la DÉCISION :

L’appelante fonde son action aux fins d’infirmation de la décision du tribunal de commerce sur le fait que l’article 3 du règlement intérieur de l’AMEPI, comporte une clause compromissoire ainsi libellée:

'Article 3 – Arbitrage

Tout litige qui naîtra de l’application du Règlement sera soumis à la Commission d’Arbitrage de l’Association sous réserve des compétences réservées du conseil d’administration.

Le responsable de la commission d’arbitrage de chaque bassin est saisi par écrit, par le biais de la 'fiche litige'. La commission arbitre sur pièces, si nécessaire après avoir entendu les parties. Les arbitrages sont sans appel.

Les sanctions prévues sont:

— blâme,

— avertissement avant exclusion

— exclusion.

Les arbitrages sont centralisés par le président du comité d’arbitrage de l’AMEPI Haute-Garonne qui statue en dernier ressort.'

C’est sur ce fondement, le 24 janvier 2012, que le comité d’arbitrage décide de sanctionner la S.A.R.L Action Immobilier pour non-respect du code de déontologie de l’AMEPI par:

— un avertissement avant exclusion tenant lieu de précédent,

— la rétrocession des honoraires à hauteur de 40 % au profit de l’agence Deisieux dont 2.000 € seront versés directement aux vendeurs en réparation du préjudice qu’ils ont subi.

La S.A.R.L Action Immobilier fait encore valoir que le conseil d’administration de l’AMEPI, saisi d’un recours à l’encontre de cette décision a statué le 16 avril 2012 en maintenant l’avertissement prononcé et a sursis aux sanctions financières.

La S.A.R.L Action Immobilier considère en conséquence que la demande de dommages et intérêts de l’E.U.R.L. Deisieux est irrecevable à son encontre sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile en raison de l’autorité de chose jugée qui s’attache à la décision du 16 avril 2012.

L’E.U.R.L. Deisieux conteste la nature de clause compromissoire de l’article 3 précité.

Les deux parties, qui ont la qualité de commerçant, sont toutes deux membres de l’AMEPI. Elles peuvent donc valablement être liées par une clause compromissoire.

L’E.U.R.L. Deisieux se prévaut de l’article 13, 4^e alinéa, des statuts de l’AMEPI, lequel prévoit 'qu’en cas de contestation portée devant un tribunal, la juridiction compétente sera celle des tribunaux du ressort du siège social de l’association'.

Mais cette disposition suit un alinéa 3 qui précise que ' toutes les contestations entre associés au sujet des affaires sociales sont soumises à la commission d’arbitrage', tandis que l’article 13-4 des statuts prévoit que 'la commission aura à connaître de toutes les infractions aux présents statuts et au règlement intérieur’ et que 'les associés s’obligent à recourir à la procédure d’arbitrage pour tout différend les opposant à un autre associé', relatif à l’application des statuts ou du règlement intérieur. Il résulte des règles d’interprétation des contrats posées par les articles 1156 et 1161 du code civil, que ces différentes stipulations doivent s’entendre en ce que la saisine des juridictions de droit commun ne vaut que pour les situations pour lesquelles le recours à la commission d’arbitrage n’est pas prévu. L’article 13, 4^e alinéa, n’est pas de nature à priver l’article 3 du règlement, ni a fortiori l’article 13-4 des statuts de leur nature de clause compromissoire.

L’E.U.R.L. Deisieux fait encore valoir que, dans le cadre d’une clause compromissoire, l’arbitre ou le collège arbitral sont uniques, alors qu’en l’occurrence le conseil d’administration a statué sur un recours formé à l’encontre de la décision initiale de la commission d’arbitrage.

Mais l’article 3 du règlement précise bien que la commission d’arbitrage statue en dernier ressort dans le domaine d’attribution qui est le sien. Si l’on peut en effet s’interroger sur l’étendue du pouvoir du conseil d’administration de prendre la décision du 16 avril 2012, force est de constater qu’au regard des stipulations des statuts et du règlement intérieur, la commission d’arbitrage de l’AMEPI dispose bien des pouvoirs d’un arbitre. l’E.U.R.L. Deisieux relève d’ailleurs à juste titre que le conseil d’administration ne se voit reconnaître, aux termes de l’article 11-7 des statuts, aucune compétence de sanctionner financièrement les membres de l’association. En revanche, l’article 13-4 des statuts prévoit bien que la commission d’arbitrage propose au conseil d’administration les sanctions à prendre.

L’analyse des statuts et du règlement intérieur conduit donc à distinguer, en ce qui concerne le rôle de la commission d’arbitrage, entre, d’une part, les pouvoirs disciplinaires, qui la conduisent à proposer une sanction au conseil d’administration, et, d’autre part, les pouvoirs propres dont elle dispose quand elle saisie en tant qu’arbitre, auquel cas elle statue en dernier ressort.

Il en découle que la S.A.R.L Action Immobilier ne peut se prévaloir de l’autorité de la chose jugée de la décision du 16 avril 2012 en ce que cette dernière aurait sursis à la sanction financière prononcée initialement par la commission d’arbitrage.

Au rebours, c’est en exécution d’une clause compromissoire valable, qui lie les parties, que la commission d’arbitrage a été saisie du litige financier opposant l’E.U.R.L. Deisieux à la S.A.R.L Action Immobilier, comme l’explicite la décision rendue le 24 janvier 2012. En conséquence, l’autorité de la chose jugée s’applique au volet financier de cette décision, qui a prévu que la S.A.R.L Action Immobilier est tenue de rétrocéder ces honoraires à hauteur de 40 % au profit de l’E.U.R.L. Deisieux, dont 2.000 € seront versés directement aux vendeurs en réparation du préjudice subi. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la faute de la S.A.R.L Action Immobilier, qui a été retenue par la commission d’arbitrage dans une motivation parfaitement explicite qui stigmatise le comportement de la S.A.R.L Action Immobilier.

Il en découle que le jugement frappé d’appel doit être infirmé en ce qu’il a écarté l’application de la clause compromissoire, et la cour constatera que la décision du 24 janvier 2012 a l’autorité de la chose jugée en ce qui concerne les sanctions financières, fondement sur lequel il sera fait droit à la demande de l’E.U.R.L. Deisieux, en écartant celui des articles 1382 et 1383 du code civil.

La S.A.R.L Action Immobilier, qui succombe, supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare l’E.U.R.L. Deisieux recevable en son action,

Infirme le jugement frappé d’appel en ce qu’il a condamné la S.A.R.L Action Immobilier sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil,

Statuant à nouveau,

Constate que la décision rendue le 24 janvier 2012 par la commission d’arbitrage de l’association AMEPI est revêtue de l’autorité de la chose jugée, et que la S.A.R.L Action Immobilier est tenue de rétrocéder ces honoraires à hauteur de 40 % au profit de l’E.U.R.L. Deisieux, dont 2.000 € seront versés directement aux vendeurs en réparation du préjudice subi,

Condamne en conséquence la S.A.R.L Action Immobilier à verser à l’E.U.R.L. Deisieux la somme de 8.000 € correspondant à la facture n° 2011-46,

Condamne la S.A.R.L Action Immobilier aux dépens de l’instance d’appel; dont distraction sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne la S.A.R.L Action Immobilier à verser à l’E.U.R.L. Deisieux la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais engagés en cause d’appel.

Le greffier, Le président,