03/10/2019

ARRÊT N°720/2019

N° RG : N° RG 19/01579 – N° Portalis DBVI-V-B7D-M4QK

AB/MR

Décision déférée du 12 Mars 2019 – Tribunal paritaire des baux ruraux d’ALBI (51-18-0004)

M^me X

D Z

C/

Y-G A

E B

CONFIRMATION

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU TROIS OCTOBRE DEUX MILLE DIX NEUF

***

APPELANT

Monsieur D Z

La Bouissyères

[…]

représenté par M^e Y-Vincent DELPONT de la SELARL LA CLE DES CHAMPS, avocat au barreau D’ALBI

INTIMES

Monsieur Y-G A

[…]

[…]

représenté par M^e Sylvie SABATHIER, avocat au barreau D’ALBI

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 31555.2019.011870 du 13/05/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Madame E B

[…]

[…]

représentée par M^e Sylvie SABATHIER, avocat au barreau D’ALBI

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 31555.2019.011871 du 13/05/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 945.1 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2019, en audience publique, devant M. A. BEAUCLAIR, chargé d’instruire l’affaire, les parties ne s’y étant pas opposées. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

V. BLANQUE-Y, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre.

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’appel interjeté le 04 avril 2019 par Monsieur D Z à l’encontre d’un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’ALBI en date du 12 mars 2019.

Vu les conclusions de Monsieur D Z en date du 2 août 2019

Vu les conclusions des consorts A B en date du 25 août 2019.

Par contrat en date du 23 avril 2009, Monsieur Y-G A a consenti à Monsieur D Z un bail à ferme sur une propriété rurale comprenant deux bâtiments d’exploitation et

diverses parcelles, situés à […], d’une superficie totale de 33 ha 51 a 96 ca, moyennant un fermage annuel indexé de 4.693,00 euros.

Suivant 'attestation de bail verbal’ du même jour, Monsieur Y-G A a consenti à Monsieur D Z un bail à ferme sur d’autres parcelles sises à MONESTIES, d’une superficie totale de 5 ha 75 a, moyennant un fermage annuel de 140,00 euros/ha.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mai 2018, Monsieur Y-G A et Madame E B ont mis en demeure Monsieur Z de payer les fermages des années 2016 et 2017.

Par acte du 18 septembre 2018, les consorts A B ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’une demande de résiliation des deux baux consentis à Monsieur D Z, avec expulsion, et d’une demande en paiement des arriérés de fermage.

À l’audience de conciliation du 9 octobre 2018, en l’absence des consorts A B, Monsieur Z a comparu et a proposé de s’acquitter de la somme réclamée. Il n’a pas comparu à l’audience de renvoi en conciliation ni à l’audience de jugement.

Les consorts A B, ont demandé au tribunal de :

— prononcer la résiliation des baux consentis à Monsieur D Z,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec, le cas échéant, le concours de la Force Publique, puis, à l’issue d’un délai d’un mois suivant le caractère définitif du jugement, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard,

— le condamner au paiement de la somme de 10.805,95 euros au titre des arriérés de fermages, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2018, outre la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

Par jugement en date du 12 mars 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux d’ALBI a :

— prononcé la résiliation du bail en date du 23 avril 2009, consenti par Monsieur Y-G A à Monsieur D Z portant sur les parcelles de terre situées à […], cadastrées […], 125, 174, 175, 176, 177, 181, 182, 183, 184, 185, 186, 189, 190, 193, 194, 195, 196, 197, 198, 199, 200, 202, 203, 209, 303, 402, 440 et les deux bâtiments d’exploitation cadastrés section AV n° 194, d’une surface de 33 ha 51 a 96 ca,

— prononcé la résiliation du bail en date du 23 avril 2009, consenti par Monsieur Y-G A à Monsieur D Z portant sur les parcelles de terre situées à […], cadastrées […], d’une surface de 5 ha 75a,

— ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur D Z et de tout occupant de son chef, avec, le cas échéant le concours de la force publique,

— condamné, à défaut de départ au terme d’un délai d’un mois à compter du jour où le jugement sera définitif, Monsieur D Z à payer à Monsieur Y-G A et Madame E B une astreinte provisoire indivise de 15 euros par jour de retard,

— condamné Monsieur D Z à payer à Monsieur Y-G A et Madame E B la somme indivise de 10.806,95 euros au titre des arriérés de fermages pour les années 2016 et 2017, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2018,

— condamné Monsieur D Z à payer à Monsieur Y-G A et Madame E B la somme indivise de 600,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. D Z aux entiers dépens.

Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d’appel.

Monsieur D Z demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a condamné à payer à Monsieur Y-G A et Madame E B la somme indivise de 10.806,95 euros au titre des arriérés de fermages pour les années 2016 et 2017, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2018, et statuant à nouveau,

— dire qu’il justifie de raisons sérieuses et légitimes de ne pas s’être acquitté les échéances de fermages 2016 et 2017,

— lui donner acte qu’il ne conteste pas devoir les échéances de fermages 2016 et 2017 en ce compris intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 15 mai 2018,

— lui donner acte qu’il a payé l’ensemble des sommes dues à ses bailleurs et qu’il est à jour des échéances de fermage pour les années 2016, 2017 et 2018.

— dire n’y avoir lieu à résiliation des deux baux qui lui ont été consentis par Monsieur A,

— condamner in solidum Monsieur A et Madame B à lui payer la somme de 1.834,32 euros au titre de leurs obligations afférentes aux grosses réparations sur le bien loué,

— condamner in solidum Monsieur A et Madame B à lui payer la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il fait valoir que :

— il a réglé les loyers arriérés et le dernier fermage exigible au 30 mars 2019 grâce au soutien de ses proches,

— il invoque des raisons sérieuses et légitimes à son défaut de paiement des fermages : une installation hors cadre familial, ces baux constituent l’essentiel du foncier dont dispose son exploitation d’élevage avicole et bovin viande. La résiliation des baux conduit à la liquidation de son entreprise. Sa situation financière toujours tendue et s’est aggravée dès lors que son exploitation s’est trouvée en zone de grippe aviaire en 2016, cet épisode de grippe aviaire constituant une cause de force majeure. Il a pris des mesures pour restaurer sa situation financière par une diversification d’activités sur l’exploitation et à l’extérieur. Il apure progressivement ses dettes, et sa banque le soutient,

— les bailleurs le dénigrent et ne respectent pas leurs propres obligations : ils ne procèdent pas aux grosses réparations nécessaires sur les bâtiments donnés à bail, il a pris en charge la reprise d’une toiture et en demande le remboursement,

— les difficultés financières des bailleurs sont antérieures à son entrée dans les lieux.

Les consorts A B demandent à la cour de :

— débouter Monsieur Z de son appel parfaitement injustifié,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— y ajoutant, dire que Monsieur Z est également redevable du paiement de l’échéance de 2018, exigible depuis le 31 mars 2019 d’un montant de 5.335,71 euros, des taxes et intérêts au taux légal, portant ainsi le total des sommes dues par le fermier à 16.743,62 euros,

— leur donner acte du paiement de cette somme par Monsieur Z en deux fois par chèques du 29 mai 2019 et 19 juillet 2019,

— condamner Monsieur Z aux entiers dépens d’appel, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que :

— la grippe aviaire invoquée ne constitue pas une cause de force majeure, elle n’a pas affecté l’exploitation située hors zone de surveillance. Le virus n’a eu aucun impact sur le résultat comptable de l’exploitation,

— aucune défaillance des bailleurs, aucun événement fortuit personnel, climatique ou ayant touché ses actifs matériels ou cheptels, constituant une raison sérieuse au sens de l’article L. 411-31 n’est établie, les difficultés de trésorerie, réelles, n’en constituent pas,

— la situation financière du fermier est obérée, le prêt annoncé n’a pas été obtenu, le contrat d’intégration avicole a été rompu en mars 2019, le fermier n’a jamais été en capacité personnelle de régler le fermage depuis la conclusion du bail,

— il y a donc lieu de prononcer la résiliation des baux, ils ne renoncent pas à leur demande en ce sens même en cas de paiement en cours d’instance, étant relevé que la dette locative est de 16.743,62 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition,

2° des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l’exploitation,

3° le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure, ou de raisons sérieuses et légitimes.

Au 15 mai 2018, date de la mise en demeure, les fermages des années 2016 et 2017, n’étaient pas payés, ils ne l’étaient pas au 15 juillet 2018, ils l’ont été le 29 mai 2019, concomitamment au paiement du fermage 2018.

Il revient donc à Monsieur Z de démonter que les deux défauts de fermage sont justifiés par un cas de force majeure ou des raisons sérieuses et légitimes.

La force majeure est une circonstance exceptionnelle, étrangère à la personne de celui qui l’éprouve, qui a eu pour résultat de l’empêcher d’exécuter les prestations qu’il devait à son créancier, elle doit présenter trois caractères cumulatifs, elle doit être imprévisible, insurmontable et irrésistible.

Monsieur Z invoque l’épisode de grippe aviaire de 2016. Cet épisode a directement affecté deux élevages situés sur les communes d’ALMAYRAC et de LACAPELLE SEGALAR. L’arrêté préfectoral du 3 décembre 2016 a inclus la commune de MONESTIES dans la zone de protection. Les exploitations situées dans cette zone sont soumises à des mesures de confinement, les mouvements ou le transport des oiseaux ou des oeufs sont interdits dans le périmètre réglementé, en provenance ou à destination de celui-ci. La zone de contrôle temporaire a été levée par arrêté préfectoral du 10 avril 2017.

Monsieur Z produit une attestation de Monsieur C, agriculteur exploitant sur la même commune, attestant que pendant la période de placement dans le périmètre de sécurité sanitaire, toute transaction commerciale a été interdite, et cette interdiction a eu un impact financier important sur l’année 2017.

Les bilans produits mettent en évidence les résultats d’exercice suivants : année 2015 : -10.352,00 euros ; année 2016 : + 3.533,00 euros ; année 2017 : – 2.907,00 euros ; et les comptes de résultat, les éléments suivants : ventes : année 2015 : 49.990,00 euros ; année 2016 : 65.688,00 euros ; année 2017 : 56.740,00 euros.

L’attestation de Monsieur F, gérant le H F, éleveur avicole, précise qu’il fournit à Monsieur Z les volailles en intégration, l’aliment et les produits vétérinaires, Monsieur Z fournissant les cabanes d’élevage, et les prestations nécessaires au bon déroulement du lot mis en élevage.

Les comptes annuels mettent en outre en évidence que Monsieur Z élève en outre en 2017, 51 bovins dont 21 vaches allaitantes, non impactées par l’épisode de grippe aviaire.

Il ressort de ces éléments, que l’épisode de grippe aviaire de 2016 n’a pas affecté directement l’exploitation de Monsieur Z (il n’est pas justifié de l’abattage de la bande en cours lors de l’épisode de grippe aviaire), qu’il a eu pour seul impact de prolonger la période d’intégration et de subir une période de vide sanitaire plus longue. Il n’a pas affecté l’exploitation d’élevage bovin, son impact sur les résultats de l’exploitation n’établit pas qu’il présentait un caractère insurmontable et irrésistible susceptible de lui conférer la qualification d’événement de force majeure.

Il apparaît en outre qu’un précédent épisode de grippe aviaire en 2015 n’a pas fait obstacle au paiement du fermage alors échu.

Les raisons sérieuses et légitimes au non-paiement du fermage sont communément définies comme d’une part, des faits imputables au bailleur, comme l’inexécution par le bailleur de ses obligations, l’inexactitude des comptes dressés dans la mise en demeure, la privation par le bailleur de la jouissance d’une partie du bien loué ; d’autre part, des événements fortuits, empêchant le preneur de remplir ses obligations, que ces événements affectent le bien lui-même (intempéries, inondations, maladie du cheptel) ou la personne de l’exploitant (maladie grave et prolongée).

Aucun événement fortuit affectant la santé du preneur ou événement climatique (qui n’aurait pas été pris en charge par l’assureur du preneur) n’est allégué. Sont seuls invoqués l’épisode de grippe aviaire et un manquement du bailleur à l’entretien de toitures. Cependant, il a été vu plus haut que la grippe aviaire n’a eu qu’un impact marginal sur l’exploitation.

Aucun élément n’est produit établissant que les fuites dans les toitures et les encombrants présents depuis plus de dix ans font significativement obstacle à l’exploitation, étant relevé que le preneur n’a pas fait dresser l’état des lieux d’entrée contradictoire prévu au bail et ne justifie d’aucune réclamation au cours du bail. Les manquements aux obligations du bailleur caractéristiques d’un trouble de jouissance susceptible de constituer une raison sérieuse et légitime au non-paiement du fermage, ne sont pas établis.

Enfin les éléments comptables produits mettent en évidence que l’exploitation dont la poursuite est justifiée au jour où la cour statue, n’est pas viable, les terres ne sont plus cultivées, le soutien bancaire avancé depuis 2018 n’a pas été accordé.

Au vu de ces éléments, il apparaît qu’au jour de la demande, soit le 18 septembre 2018, deux fermages n’étaient pas payés à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, et que le preneur ne peut justifier ni d’une cause de force majeure, ni de raisons sérieuses et légitimes au non-paiement de ces fermages.

Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions et il est donné acte à Monsieur Z de ce qu’il a payé les fermages arriérés en cours d’instance devant la cour.

Sur la demande de prise en charge de la réparation des toitures, il ressort des écritures de Monsieur Z que le remplacement de 25 plaques de fibrociment est intervenu à la suite d’un violent orage au mois d’août 2018. Ce sinistre relève de l’assurance de l’exploitation, et la demande de ce chef de Monsieur Z – qui ne justifie pas du refus de prise en charge par son assureur et qui n’a jamais réclamé l’exécution de ces réparations par son bailleur – ne peut prospérer.

Monsieur Z succombe, il supporte la charge des dépens, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et y ajoutant,

Donne acte à Monsieur D Z qu’il a payé en cours d’instance les fermages 2016, 2017 et 2018 augmentés des intérêts y afférents.

Déboute Monsieur D Z de sa demande en paiement de la somme de 1.834,32 euros au titre de la réparation des toitures.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur D Z aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER