COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57B

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 JANVIER 2017

R.G. N° 15/01206

AFFAIRE :

SOCIETE IMMOBILIERE DES CEDRES SIC

(Enseigne ORPI)

C/

A F D épouse X,

divorcée en uniques noces de Monsieur Joel Noel X

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Décembre 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 02

N° RG : 13/05224

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à:

M^e Aminata NIAKATE

M^e Philippe CHATEAUNEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX NEUF JANVIER DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SOCIETE IMMOBILIERE DES CEDRES SIC (Enseigne ORPI)

Société anonyme à conseil d’administration

N° SIRET : 387 501 331

XXX

XXX

représentée par son président directeur général, Monsieur H-I J

Représentant : M^e Aminata NIAKATE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0138

APPELANTE

****************

Madame A F D épouse X,

divorcée en uniques noces de Monsieur Joel Noel X

née le XXX à JAULNAY (INDRE-ET-LOIRE)

de nationalité Française

XXX

XXX

33340 LESPARRE-MEDOC

Représentant : M^e Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 – N° du dossier 2015043

Représentant : M^e Géraldine TROJMAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0328

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Novembre 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 20 septembre 2012, A B épouse X a consenti un mandat de vente exclusif à la société immobilière des Cèdres (la SIC) exerçant sous l’enseigne ORPI, sur son bien situé 13 square de la Prémontière à Bagneux, pour un prix net vendeur de 230 000 euros.

Par acte d’huissier de justice délivré le 24 avril 2013, elle a fait assigner la SIC devant le tribunal de grande instance de Nanterre en annulation du mandat de vente.

Par le jugement entrepris, le tribunal a prononcé la résolution du mandat de vente conclu entre les parties, ordonné la mise à disposition de A D des fonds à hauteur de 13 000 euros consignés chez M^e Leopold, notaire, débouté les parties de leurs autres demandes et condamné la SIC à payer à A D la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société SIC a interjeté appel de cette décision le 16 février 2015.

Dans ses conclusions signifiées le 18 mai 2015 elle demande à la cour de :

— juger son appel recevable et bien fondé,

— constater qu’elle n’a manqué ni de diligence ni à ses obligations contractuelles,

— constater que les manquements contractuels de A D lui ont causé un préjudice certain,

— juger que A D a engagé sa responsabilité contractuelle à son encontre,

En conséquence,

— infirmer le jugement entrepris,

— condamner A D à lui payer la somme de 13 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice,

— condamner A D aux dépens,

— condamner la même au paiement de la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions signifiées le 16 juillet 2015, A D demande à la cour de : – confirmer le jugement entrepris,

— débouter la société SIC de l’intégralité de ses fins et prétentions,

Y ajoutant,

— condamner la société SIC à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec recouvrement direct.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 novembre 2016.

Par conclusions signifiées le 10 novembre 2016, A D a demandé que les conclusions signifiées par la société SIC le 31 octobre 2016 et les pièces qui les accompagnent soient écartées des débats.

L’incident a été joint au fond.

SUR QUOI, LA COUR

— Sur l’incident

Il convient d’observer qu’alors que les dernières conclusions de A D ont été signifiées le 16 juillet 2015, la société SIC a attendu le 31 octobre 2016 pour signifier, à 22h57, de nouvelles conclusions y joignant 5 pièces -dont une attestation datée du 3 février 2015- de surcroît la veille d’un jour férié. Z c’est depuis le 10 novembre 2015 que les parties ont été informées que la clôture serait prononcée le 3 novembre 2016.

Il y a lieu de juger que, ce faisant, la société SIC a manifestement porté atteinte au principe de la contradiction et violé les dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence d’écarter ces conclusions et les 5 pièces nouvelles qui les accompagnaient, soit les pièces 5 à 9, les conclusions que la cour prendra en compte étant celles signifiées le 18 mai 2015.

— Au fond

Le tribunal, après avoir rappelé les dispositions légales applicables, a jugé qu’un exemplaire du mandat avait bien été remis à A D, que les renseignements figurant sur le mandat quant au bien et à l’identité de sa propriétaire étaient suffisants, que le mandat contenait en caractères gras la mention de son exclusivité et qu’il était expressément mentionné que le vendeur s’interdisait de vendre le bien sans le concours de l’agent immobilier ORPI, qu’à défaut de respecter cette obligation, il serait redevable d’une indemnité forfaitaire de dommages et intérêts d’un montant égal à celui des honoraires prévus au mandat.

La société SIC soutient que le mandat est en tous points conforme aux exigences légales. A D affirme comme devant le tribunal que l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 pris pour son application exigent que le mandat précise son objet, désigne le bien visé et son prix ainsi que l’identité complète des parties et ce à peine de nullité, que ne lui a pas été remis un exemplaire du mandat et que font défaut les mentions à caractères gras.

Il sera tout d’abord observé que A D reprend devant la cour les critiques du mandat qu’elle formait devant le tribunal sans développer d’observations sur les motifs développés avec pertinence par les premiers juges.

Les mentions, qui figurent sur le mandat relatives à l’identité de la mandante et du bien mis en vente, sont suffisantes pour les identifier et les précisions dont A D affirme qu’elles font défaut sont celles qui devront impérativement apparaître sur le compromis de vente éventuellement conclu. Il est par ailleurs mentionné à l’acte du 20 septembre 2011, signé par A D, qu’un exemplaire du mandat lui a été remis. Quant aux mentions en rapport avec le caractère exclusif du mandat, elles figurent en caractères gras qui se distinguent du reste du texte.

C’est par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a jugé que le mandat avait été valablement conclu.

***

Les premiers juges ont rappelé que l’inexécution du mandat permettait de présumer la faute du mandataire et ont jugé qu’après la signature du mandat le 20 septembre 2012, la société SIC n’avait accompli aucune diligence contrairement à ses engagements, qu’elle avait au contraire choisi d’attendre puis de convaincre sa mandante de signer un avenant le 16 octobre 2012 afin de réduire le prix de vente, le tribunal ajoutant que par son courrier du 23 octobre 2012, le mandataire avait accepté la dénonciation du mandat par A D.

La société SIC fait en substance observer que A D a dénoncé le mandat le 16 octobre 2012 soit le même jour que l’avenant par lequel elle acceptait de réduire le prix de vente de son bien, que dés le lendemain elle donnait mandat à l’agence 'My House Immobilier’ prévoyant une baisse du prix de vente de 5 000 euros mais aussi celle de la rémunération de l’agent de 5 000 euros également. La société SIC soutient que la dénonciation abusive du mandat, alors qu’elle avait diffusé l’annonce sur de nombreux supports, lui a causé un préjudice qu’il convient de réparer en lui octroyant une somme égale au montant de la commission.

A D réplique que l’agence n’a accompli aucune diligence à la différence de l’agence 'My House Immobilier’ qui, dés le 31 octobre 2012, parvenait à la signature d’un compromis. Cette absence de diligence l’autorisait à résilier le mandat.

***

Il est de principe que tout mandataire répond vis-à-vis de son mandant de l’inexécution de l’obligation qu’il a contractée, cette inexécution faisant présumer la faute du mandataire.

Par le mandat conclu entre les parties, la société SIC s’engage notamment à communiquer dans les trois jours au moyen du fichier informatique national le descriptif du bien à toutes les agences immobilières Orpi, à, sous 7 jours, faire figurer le bien sur le site Internet Orpi, à réaliser les actions publicitaires nécessaires à la vente du bien, à apposer un panneau publicitaire sur le bien à vendre, à informer sous huitaine le vendeur de l’accomplissement de ce mandat. Il est ajouté que dans le cas où un seul de ces engagements n’était pas tenu, le vendeur peut demander par lettre recommandée à effet au premier jour de sa présentation la résiliation de la clause d’exclusivité.

Le délai qui s’est écoulé entre le mandat et sa dénonciation est bref mais dans ce délai s’inscrivent les obligations mentionnées ci-dessus puisqu’elles doivent être exécutées entre 3, 7 et 8 jours de la conclusion du mandat.

Force est de constater que la société SIC ne produit aucune pièce de nature à démontrer qu’elle a rempli ne serait-ce que l’une de ces obligations dans le délai convenu, de telle sorte qu’il doit être considéré que l’agence a adopté une position d’attente pour proposer à sa cliente une baisse du prix de vente dés le 16 octobre 2012. Z, si comme elle le soutient, elle estimait dés la conclusion du mandat que A D voulait mettre le bien en vente à un prix déraisonnable au regard du marché, il lui appartenait de refuser ce mandat à ces conditions.

C’est par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a retenu que l’inexécution de ses obligations par le mandataire était fautive de telle sorte que A D était fondée à dénoncer le mandat exclusif de vente de son bien, peu important que la société SIC ait dans un premier temps contesté l’irrégularité invoquée puis 'pris bonne note’ du souhait de A D.

Dés lors que A D avait dénoncé valablement le mandat pour inexécution des obligations, elle pouvait sans manquer à ses propres obligations confier la vente de son bien à un autre agent immobilier et le jugement sera confirmé pour avoir rejeté la demande en dommages-intérêts formée par la société SIC.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et l’indemnité de procédure seront également confirmées.

Succombant en son appel, la société SIC sera condamnée aux dépens y afférents avec recouvrement direct et tenue au paiement d’une indemnité de procédure de 2000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Ecarte des débats les conclusions signifiées par la société SIC le 31 octobre 2016 ainsi que les 5 pièces nouvelles qui les accompagnaient, numérotées de 5 à 9,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société SIC à payer à A D la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société SIC aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. – signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,