25/11/2019

ARRÊT N°523

N° RG 18/02853 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MMD6

SB/CD

Décision déférée du 03 octobre 2013 – Tribunal de Grande Instance d’ANGOULEME – 13/00984

K C

C/

X-V E

O F

M G veuve Y

H Y épouse Z

I Y épouse A

J Y épouse B

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF

***

DEMANDEUR SUR RENVOI APRES CASSATION

Monsieur K C

[…]

[…]

Représenté par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Jérôme BOUSQUET de la SELARL BOUSQUET, avocat plaidant au barreau de CHARENTE

DEFENDEURS SUR RENVOI APRES CASSATION

Monsieur X-V E

[…]

[…]

Représenté par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

Madame O F

[…]

[…]

Représentée par M^e X-V JEUSSET de la SELARL CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Myriam BUCAU, avocat plaidant au barreau de CHARENTE

Madame M G veuve Y

[…]

16110 YVRAC-ET-MALLEYRAND

Représentée par M^e X-V JEUSSET de la SELARL CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Myriam BUCAU, avocat plaidant au barreau de CHARENTE

Madame H Y épouse Z

[…]

[…]

Représentée par M^e X-V JEUSSET de la SELARL CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Myriam BUCAU, avocat plaidant au barreau de CHARENTE

Madame I Y épouse A

[…]

16110 YVRAC-ET-MALLEYRAND

Représentée par M^e X-V JEUSSET de la SELARL CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Myriam BUCAU, avocat plaidant au barreau de CHARENTE

Madame J Y épouse B

[…]

[…]

Représentée par M^e X-V JEUSSET de la SELARL CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Myriam BUCAU, avocat plaidant au barreau de CHARENTE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2019 en audience publique, devant la Cour composée de :

Président : S. BLUME

Assesseurs : J-H.DESFONTAINE

: A. ARRIUDARRE

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. PREVOT

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par S. BLUME, président, et par C. PREVOT, greffier de chambre.

*******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 30 décembre 2008 reçu en l’étude de M^e E, M. C a vendu à M. Y un ensemble immobilier sis sur la commune de Rivières (Charente), moyennant le versement d’une rente viagère annuelle de 3.500 euros assortie d’un droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur, sauf en ce qui concerne deux parcelles de pré cadastrées A n° 793 et 794 au lieudit 'les Grands Champs'.

Le même jour, par acte authentique passé devant le même notaire, M. C a consenti à M. Y une donation, avec réserve à son profit d’un droit d’usage, portant sur la moitié en pleine propriété d’un ensemble immobilier lui appartenant en indivision avec sa fille.

Par actes d’huissier de justice des 28 et 30 juin 2011, M. C a fait assigner M. Y et Maître E devant le Tribunal de grande instance d’Angoulème aux fins de résolution de la vente pour inexécution de ses obligations par l’acquéreur et de condamnation du notaire à lui verser la

somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 3 octobre 2013, le Tribunal de grande instance d’Angoulème a :

— constaté que le contrat de vente du 30 décembre 2008 et l’acte de donation du même jour étaient parfaitement valables,

— débouté M. C de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. Y et de Maître E,

— dit que la responsabilité de Maître E ne peut être engagée,

— condamné M. C à verser à M. Y la somme de 705 € au titre du remboursement de la taxe des ordures ménagères de 2010 à 2012,

— condamné M. C à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 1.500 € à M. Y et de 1.000 € à Maître E,

— condamné M. C aux entiers dépens avec distraction au profit de l’avocat de Maître E.

Par déclaration en date du 31 octobre 2013, M. C a interjeté appel total de ce jugement.

Par un arrêt contradictoire du 12 mai 2016, la Cour d’appel de Bordeaux a :

— déclaré recevable l’appel formé par M. C contre le jugement du tribunal de grande instance d’Angoulème du 3 octobre 2013,

— confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— condamné M. C à rembourser la somme de 4.011 € à M. Y au titre des taxes foncières, en sus de la somme allouée en première instance pour 705 euros au titre des taxes des ordures ménagères de 2010 à 2012 confirmée par le présent arrêt,

— condamné M. C à payer à M. Y une somme de 2.000 euros et à Maître E une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— débouté M. C de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile en ce qu’elle concerne les frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— condamné M. C aux entiers dépens de la procédure d’appel,

— dit qu’il pourra être fait application de l’article 699 du code de procédure civile pour le recouvrement des dépens.

M. C a formé un pourvoi en cassation.

M. Y est décédé en cours d’instance. Celle-ci a été poursuivie par ses ayants-droit, M^me F, M^me G veuve Y, et M^mes H, I et J Y.

Par un arrêt du 3 mai 2018, la première chambre civile de la Cour de cassation a :

— cassé et annulé l’arrêt du 12 mai 2016 de la Cour d’appel de Bordeaux, mais seulement en ce qu’il dit que la responsabilité de M. E ne peut être engagée et en ce qu’il rejette les demandes formées à l’encontre de ce dernier par M. C ; a remis en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour faire droit, les a renvoyées devant la Cour d’appel de Toulouse,

— condamné M. E aux dépens,

— vu l’article 700 du code de procédure civile, condamné M. E à payer à M. C la somme de 3.000 euros et rejeté les autres demandes.

L’arrêt de cassation a écarté les deux premiers moyens tendant à la remise en cause de l’arrêt d’appel en ses dispositions ayant déclaré valable l’acte de vente et l’acte de donation. Il a en revanche cassé l’arrêt au visa de l’article 1382 du code civil devenu 1240, en ce qu’il a retenu les motifs suivants :

. Qu’il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir conseillé la mention d’un bouquet, en sus des rentes mensuelles, dès lors que la possibilité de stipuler un bouquet est connue de tous et que le notaire avait pu légitimement considérer que les parties en avaient discuté et avaient décidé de ne pas en prévoir, les modalités de la vente étant leur affaire ;

. Après avoir relevé que M. C Q au notaire de ne pas l’avoir informé que la donation était contraire aux intérêts de sa fille qui, en cas de vente, aurait bénéficié d’un droit de préemption en application de l’art 815-14 du code civil, que la décision de faire donation d’un bien à un ami, au détriment des enfants du U, relève d’un choix de ce dernier et qu’il n’appartient pas au notaire de s’immiscer dans les affaires de famille des parties, s’agissant de motifs impropres à écarter le manquement du notaire son devoir de conseil.

M. C a saisi la Cour d’appel de Toulouse par déclaration en date du 21 juin 2018.

DEMANDES DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 6 novembre 2018, M. C demande à la cour, au visa de l’article 1240 du Code civil :

— d’infirmer le jugement entrepris en ses dispositions disant que la responsabilité de Maître E ne peut être engagée et le déboutant de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de ce notaire ;

Statuant à nouveau,

— dire que Maître E ne lui a pas délivré les informations et conseils dont il était redevable en qualité de notaire instrumentaire de l’acte de cession immobilière et de l’acte de donation au profit de M. Y ;

— constater le manquement de Maître E à son devoir de conseil à son égard ;

— dire que la responsabilité du notaire Maître E est engagée par ses manquements à son devoir de conseil à son égard ;

— juger que les manquements à l’obligation de conseil de Maître E sont la cause directe de ses préjudices ;

— condamner Maître E à lui payer les sommes de :

* 50.000 € en réparation du préjudice matériel subi ;

* 25.000 € en réparation du préjudice moral subi ;

* 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, en considération des frais exposés après plus de 7 années de procédure, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel ;

— condamner Maître E à le relever indemne de toutes sommes mises à sa charge au profit des consorts F et Y et sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de son appel M. C fait valoir que Maître E a manqué à son devoir de conseil lors de la signature de l’acte de vente en viager et de l’acte de donation, que cette faute est en lien direct avec le préjudice subi.

A) Sur la faute

S’agissant de la vente :

— il rappelle que la rente a été fixée à 3.500 € par an, soit 291,67 € par mois et qu’aucun bouquet n’a été versé. Il reproche à Maître E de ne pas l’avoir informé et conseillé sur la possibilité et l’intérêt de percevoir un bouquet, ce d’autant que son espérance de vie était réduite eu égard à ses difficultés de santé. Il souligne que le notaire a l’obligation d’appeler l’attention des parties sur les conséquences et les risques des actes qu’il rédige et donc de s’assurer des volontés de chacun, au-delà de la demande apparente du client.

— Il fait valoir que l’ensemble immobilier vendu en viager, estimé à 61.000 € dans l’acte notarié, a été sous-estimé et que les parties ont communiqué en première instance des pièces qui permettaient au tribunal d’apprécier la valeur de l’immeuble à un prix supérieur.

— La clause de l’acte de vente disposant que 'l’acquéreur devra effectuer les grosses réparations qui deviendront nécessaires sans pouvoir y être contraint légalement et le vendeur devra souffrir le trouble qui en résultera quelle que soit la durée des travaux» pourrait être déclarée léonine en ce qu’elle a pour effet de rendre inefficace la mise des gros travaux à la charge de l’acquéreur.

— Maître X-V E n’a pas non plus attiré l’attention du vendeur sur les conséquences financières des clauses qui mettent à sa charge les frais d’entretien de l’immeuble et la taxe foncière.

S’agissant de la donation :

Les parcelles cadastrées A 235 et 907 données à Monsieur R Y sont des biens indivis entre M. C et sa fille S C. Maître X-V E ne s’est pas assuré que Monsieur K C comprenait que sa fille serait en indivision avec Monsieur R Y après cette vente. Il n’a pas précisé que cette donation était contraire aux intérêts de sa fille.

B) Sur le préjudice

Il argue d’un préjudice financier résultant de ce qu’il n’aurait pas vendu à ce prix, surtout sans bouquet, s’il avait été pleinement informé. Il ajoute que ses charges sont supérieures d’environ 1.000 €/an à ce qu’il aurait dû payer (taxes foncières, travaux, etc…) depuis 2009 : soit 1.000 € X 6 ans = 6.000 €. Il indique qu’il aurait sollicité un bouquet d’un montant équivalent à la moitié de la valeur des biens cédés suivant l’évaluation en 2008 par l’agent immobilier, soit la somme de 44.000 euros.

Il évalue donc son préjudice à une somme ne pouvant être inférieure à 50.000 euros.

Monsieur K C a subi un préjudice moral conséquent alors qu’il était encore souffrant au cours des années 2009, 2010 et 2011, il n’a pu profiter des fonds qu’il aurait perçus lors du paiement

du bouquet afférent à la vente en viager.

De surcroît il a dû engager des procédures judiciaires pour faire valoir ses droits sans certitudes d’en connaître l’issue eu égard à son état de santé. le préjudice moral subi par Monsieur K C sera indemnisé à hauteur de 25.000 euros.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 30 septembre 2019, Maître E, intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que sa responsabilité ne peut être engagée ;

— condamner M. C à lui payer la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. C à payer les entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI.

Il dénie les fautes qui lui sont reprochées et fait valoir que :

— Le recours à un avant-contrat n’a rien d’obligatoire, et que si le projet d’acte a été adressé à Monsieur Y, c’est seulement afin de respecter les dispositions de la loi SRU du 13 décembre 2000 qui accordent à l’acquéreur un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification de ce projet.

— Monsieur C était présent le jour de la signature de l’acte, que la lecture de celui-ci a été faite et qu’il a personnellement consenti à toutes les conditions de la vente que les parties avaient préalablement arrêtées entre elles.

— Le versement d’un capital ou «bouquet» n’est pas obligatoire dans le cadre d’une vente viagère, le notaire n’a pas à interférer dans le libre choix des parties de décider des modalités de la vente et de la transformation de la totalité du prix en rente viagère étant précisé que le versement d’un «bouquet» n’est prévu en pratique que pour les immeubles de grande valeur. Compte tenu de la faible valeur de l’immeuble vendu, il n’y avait pas de réelle possibilité de cumuler le versement d’un capital et d’une rente viagère, sauf à donner à celle-ci un montant dérisoire. L’appelant ne démontre pas que Monsieur Y aurait accepté de verser un capital.

Il conteste la sous-évaluation du bien vendu, l’évaluation du bien proposée par l’appelant n’étant pas contemporaine de la vente et Monsieur C omettant de tenir compte de ce qu’il s’est contractuellement réservé, sa vie durant, le droit d’usage et d’habitation de l’immeuble vendu et qu’il a constitué ce droit à titre gratuit à compter de son décès au profit de son épouse âgée de 73 ans lors de la vente. Il n’est pas établi que Monsieur Y aurait accepté de conclure la vente si une clause de réversion avait été stipulée au profit de l’épouse de M. C. Il n’existait donc aucun élément susceptible de le faire douter de l’équilibre contractuel de l’opération.

Par ailleurs la clause critiquée relative aux travaux sur l’immeuble a été paraphée par M. C et aucun contentieux ne semble exister entre Monsieur C et Monsieur Y sur «des grosses réparations» à réaliser sur le bien vendu.

S’agissant de la donation des terrains à RIVIERES (CHARENTE), M. C lors de la signature de l’acte ne s’entendait plus avec ses enfants et savait que sa fille se retrouverait en indivision avec Monsieur Y.

S’agissant du préjudice, il observe que le grief tiré de l’absence de disposition prise pour contraindre l’acquéreur à régler les grosses réparations, n’a occasionné aucun préjudice à l’appelant à défaut de

refus établi de Monsieur Y de prendre en charge des grosses réparations.

De plus, faire droit à la demande d’indemnisation de Monsieur C T à lui régler la somme totale de 79.000 €, soit 44.000 € au titre du bouquet et 35.000 € au titre des arrérages versés depuis 10 ans, soit une somme très supérieure à la valeur de l’immeuble convenue entres les parties.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 16 novembre 2018, M^mes F, G et Y H, I et J, intimées, demandent à la cour de :

— prononcer leur mise hors de cause ;

— condamner M. C aux entiers dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de BORDEAUX est définitif en ce qu’il a confirmé le jugement de première instance en ses dispositions ayant :

— constaté que le contrat de vente en date du 30 décembre 2008 et l’acte de donation du même jour sont parfaitement valables,

— débouté Monsieur C de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur Y,

- condamné Monsieur C à verser à Monsieur Y la somme de 705 € (sept cent cinq euros) au titre du remboursement de la taxe des ordures ménagères de 2010 à 2012,

— condamné Monsieur C à verser à Monsieur Y la somme de 1.500 € (mille cinq cents euros),

et en ce qu’il a :

— condamné M. C à rembourser la somme de 4.011 € à M. R Y au titre des taxes foncières, en sus de la somme allouée en première instance pour 705 € au titre des ordures ménagères de 2010 à 2012 confirmée par le présent arrêt,

— condamné Monsieur C à payer à M. R Y une somme de 2.000 €,

— débouté M. C de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du CPC en ce qu’elle concerne les frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— condamné M. C aux entiers dépens de la procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1^er octobre 2019.

Par mention portée au dossier et courrier adressé aux parties sur le RPVA, la cour a invité les parties, dans l’hypothèse où le préjudice invoqué par l’appelant serait analysé en un préjudice de perte de chance, à fournir toutes observations utiles sur la caractérisation du préjudice, ce avant le 4 novembre 2019.

Par observations écrites du 29 octobre 2019 M. C fait valoir qu’il n’aurait pas contracté dans ces conditions s’il avait été informé de la possibilité de percevoir un bouquet qu’il évalue à 50.000 euros correspondant à la moitié de la valeur du bien et des charges. Il considère qu’en raison de son état de santé particulièrement déficient lors de la vente et de la donation consentie, la probabilité que M. Y ait accepté le versement d’un bouquet de 50.000 euros est de 99 %. En tout état de cause

il aurait sans difficulté conclu avec un autre cocontractant un acte de vente en viager avec bouquet.

Suivant note écrite du 4 novembre 2019 les ayants droits de M. Y objectent que rien ne permet d’établir que celui-ci aurait accepté de régler un bouquet en sus de la rente en considération du montant excessif évoqué qui correspond à la quasi totalité du prix convenu par les parties et en considération du droit de jouissance gratuite accordé à M^me C au décès de son époux, ni qu’il aurait eu les capacités financières de régler un tel bouquet ou de contracter avec un tiers à ces conditions. A supposer qu’il ait renoncé à conclure la vente sans bouquet, il n’aurait pas perçu la rente de 35.000 euros perçue depuis 10 ans et aurait supporté les grosses réparations.

Il est fait renvoi aux écritures pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été examinée à l’audience du 14 octobre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de l’arrêt de la cour d’appel d’Angoulême ayant rejeté la demande de nullité des actes de vente et de donation du 30 décembre 2008 ainsi que celles ayant condamné M. C à rembourser à M. Y la somme de 4.716 euros au titre de taxes, n’ont pas donné lieu à cassation, de sorte que l’arrêt a autorité de chose jugée de ces chefs.

Seules sont en discussion devant la cour les demandes indemnitaires formées par M. C à l’encontre de Maître E pour manquement au devoir de conseil.

Par application de l’article 1382, devenu 1240 du code civil, le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets attachés aux actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

Sur le manquement du notaire à l’obligation d’information et de conseil

—  lors de la vente viagère

Maître E en qualité de notaire avait l’obligation d’informer les parties de l’ensemble des modalités de paiement d’une vente viagère prévues par la loi préalablement à la rédaction de l’acte. Il est constant qu’à aucun moment M. C n’a été informé par Maître E de la possibilité de percevoir, en complément de la rente viagère, un capital dit 'bouquet’ versé le jour de la vente, s’agissant d’une modalité de paiement possible, ce d’autant qu’il s’agit d’une pratique répandue en matière de vente en viager.

Le devoir d’information impose au notaire de s’assurer de la volonté des parties, au-delà de leurs demandes apparentes, de sorte que Maître E ne saurait s’exonérer de cette obligation en arguant d’une entente préalable entre les parties sur les conditions de la vente en viager. De même la présence de Monsieur C à la signature de l’acte et la lecture de l’acte par le notaire sont insuffisantes pour justifier du respect par le notaire de son obligation de conseil.

En revanche, c’est en vain que M. C affirme avoir été privé par le notaire d’un délai de rétractation de 7 jours devant courir à compter de l’envoi en recommandé du projet d’acte de vente, alors que les dispositions de l’article L271-1 du code de la construction résultant de la loi du 13 décembre 1999, dont il se prévaut, ne prévoient ce délai de réflexion qu’au profit de l’acquéreur non professionnel à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte. Ces dispositions n’ayant pas vocation à s’appliquer au vendeur, il n’est pas établi un manquement du notaire à son obligation d’information et de conseil résultant de l’absence d’envoi au vendeur du projet d’acte de vente.

L’appelant argue par ailleurs de la sous-estimation du prix de vente de l’immeuble et de l’absence d’aléa présenté par le contrat de vente viagère.

Toutefois la vente ayant été conclue exclusivement moyennant le versement d’une prestation viagère, l’aléa ne saurait être contesté et tient à l’incertitude relative à la durée de vie du crédit rentier qui empêche d’apprécier, lors de la conclusion du contrat, si les prestations sont équivalentes. Aucune faute ne saurait être reprochée au notaire à cet égard.

Quant à la vente à vil prix invoquée par l’appelant, il doit être rappelé qu’en vertu de l’article 1976 du code civil 'la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer'. Il n’appartient donc pas au notaire de rechercher si le prix convenu par les parties est adapté. Par ailleurs aucune critique n’est émise à l’égard du notaire quant aux conditions de conversion du prix fixé en capital en rente.

Aucun des éléments invoqués par l’appelant n’est de nature à établir que la valeur vénale de l’immeuble aurait pu rapporter des intérêts au moins égaux au taux de la rente. Il s’ensuit que la preuve n’est pas rapportée de ce que la vente a eu lieu à vil prix. En tout état de cause, la seule sanction applicable à une vente à vil prix serait la nullité de la vente, demande qui se heurterait à l’autorité de chose jugée qui s’attache à l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 12 mai 2016 qui a confirmé les dispositions du jugement déféré ayant rejeté les demandes de nullité des actes de vente et de donation. La responsabilité du notaire ne saurait être engagée sur ce point.

Quant à la demande de l’appelant tendant à voir juger léonine la clause du contrat de vente selon laquelle 'l’acquéreur devra effectuer les grosses réparations qui deviendront nécessaires sans pouvoir y être contraint légalement…', elle se heurte à l’autorité de chose jugée de l’arrêt du 12 mai 2016 qui, par confirmation du jugement déféré, a jugé valable le contrat de vente en viager. Elle est donc irrecevable.

- lors de la donation

Le notaire doit s’assurer que les parties à l’acte aient bien conscience de la valeur de l’acte et des conséquences qui en découleront à leur égard mais aussi vis-à-vis des tiers.

M. C soutient qu’il n’a pas été informé lors de la signature de l’acte de donation, de l’impact de la donation sur les intérêts de sa fille.

Aux termes de l’acte notarié du 30 décembre 2008, M. C a cédé à M. Y les droits en pleine propriété qu’il détenait en indivision pour moitié avec sa fille S C sur une parcelle comportant une remise avec airages et une bande de terrain non attenante sur la commune de Rivières (Charente), cadastrée section A235 et A907 pour une superficie totale de 2a 77 ca. Cette donation réservait un droit d’usage et d’habitation à titre gratuit au profit du U sa vie durant et ainsi qu’au profit de son conjoint survivant.

Maître E, qui était tenu d’éclairer les parties et notamment M. C U, sur les conséquences de son engagement et la portée de l’acte établi, ne démontre pas l’avoir informé de ce que l’acte de donation envisagé avait pour conséquence de rendre sa fille S C co-indivisaire de M. Y.

Il n’est donc pas établi que M. C ait eu bien conscience des conséquences de l’acte de donation à l’égard de sa fille dont les intérêts étaient affectés.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Les conséquences du manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser

qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse.

Au cas d’espèce il convient de déterminer le préjudice qui pourrait résulter du défaut d’information et de conseil du notaire sur la possibilité de prévoir dans l’acte de vente en viager le versement d’un capital en complément de la rente ainsi que sur les conséquences critiques pour sa fille de la donation consentie sur des parcelles indivises.

Le préjudice de perte de chance de ne pas signer l’acte de vente en viager est incertain tant il est peu vraisemblable que, même s’il avait été informé, M. C aurait renoncé à la vente sans bouquet, celui-ci indiquant dans ses dernières écritures qu’il souhaitait au moyen de la vente viagère percevoir une somme d’argent lui permettant d’améliorer ses conditions de vie, pensant que son décès devait intervenir à brève échéance.

Par ailleurs il ne peut être tenu pour certain que mieux informé, M. C aurait consenti la vente du bien à des conditions plus avantageuses, en l’absence d’élément permettant d’établir que M. Y aurait eu les capacités financières de régler un bouquet, les incidents de paiement survenus depuis la signature de l’acte et qui fondaient la demande initiale de M. C en résolution de l’acte de vente militant en faveur du contraire. Il doit être relevé en outre que la vente en viager est assortie d’une réserve du droit d’usage et d’habitation au profit de l’épouse de M. C au décès de celui-ci, charge qui doivent être prises en compte dans l’appréciation d’une éventuelle acceptation par M. Y de conditions financières plus onéreuses.

De surcroît, en l’état de l’estimation de la valeur de l’immeuble retenue par les parties, soit 61.000 euros, le versement d’un capital en sus de la rente aurait emporté une réduction du montant de la rente annuelle d’un montant annuel d’ores et déjà modique de 3.500 euros.

La part du bouquet revendiquée par l’appelant, soit 50.000 euros, est au demeurant très excessive au regard du prix de l’immeuble convenu par les parties.

Enfin il n’est produit aucun élément de preuve permettant d’objectiver la possibilité certaine de vendre à des conditions plus avantageuses à un tiers, même si cette éventualité ne peut être totalement écartée.

Concernant la donation, alors qu’il n’est justifié par aucune pièce versée aux débats de difficultés ayant présidé aux relations entre M. C et sa fille lors de la donation consentie à M. Y de nature à étayer une intention du U de léser les intérêts patrimoniaux de sa fille, l’absence de justification par le notaire d’une information claire portée à la connaissance de M. C de nature à l’éclairer utilement sur l’impact de l’acte envisagé sur les droits de sa fille, devenant par l’engagement souscrit propriétaire en indivision pour moitié avec un tiers non membre de sa famille, le manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil occasionne à M. C un préjudice de perte de chance de ne pas consentir la donation ou de consentir en lieu et place, à M. Y ou à un tiers, une vente qui aurait permis à S C d’exercer un droit de préemption.

Au vu de l’ensemble des considérations qui précède, la faute du notaire tenant à l’inexécution de son obligation d’information occasionne de façon directe à M. C un préjudice de perte de chance de ne pas conclure la vente en viager ou de vendre à des conditions plus avantageuses à M. Y ou à un tiers, et de ne pas conclure la donation ou de conclure en lieu et place une vente, que la cour évalue à la somme globale de 13.000 euros, somme au paiement de laquelle Maître E sera condamné.

M. C ne justifie pas d’un préjudice moral distinct du préjudice de perte de chance indemnisé dans les conditions qui précèdent, il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts complémentaire de ce chef.

L’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 12 mai 2016 est définitif en ses dispositions ayant condamné M. C à payer à M. Y diverses sommes au titre des taxes foncières et taxe d’ordures ménagères outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La cour n’est saisie d’aucune demande formée par l’appelant à l’encontre des consorts F, G et Y qui seront donc déclarés hors de cause.

M. E succombe en ses demandes et supportera les entiers dépens de première instance et d’appel. L’équité justifie sa condamnation à payer à M. C la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des consorts F, G et Y.

M. E, partie succombante, verra rejeter ses demandes formées au titre des frais et dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Vu l’arrêt de cassation partielle de la cour de cassation du 3 mai 2018,

Infirme le jugement déféré du tribunal de grande instance d’Angoulème du 3 octobre 2013 en ses dispositions ayant écarté la responsabilité de Maître E, débouté M. C de toute demande à l’encontre de Maître E et l’ayant condamné à payer à Maître E la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles en sus des entiers dépens exposés par Maître E,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Dit que la responsabilité de Maître X-V E est engagée pour manquement à l’obligation d’information et de conseil,

Condamne Maître X-V E à payer à M. K C la somme de 13.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Rejette toute demande plus ample ou contraire des parties,

Condamne Maître X-V E à payer à M. K C la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne Maître X-V E aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président

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