10/12/2020

ARRÊT N°600/2020

N° RG 19/04701 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NIUR

PP/DF

Décision déférée du 16 Septembre 2019 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE ( 18-002042)

Z A

N° RG 19/05238 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NKZT

PP/DF

Décision déférée du 28 Novembre 2019 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE ( 19-003723)

Z A (jugement rectificatif du 16.09.2019)

B X

C/

D Y

JONCTION

ET INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTE

Madame B X

[…]

[…]

Représentée par M^e Antoine MANELFE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉ

Monsieur D Y

Pour qui domicile est élu au cabinet de M^e Rhislène SERAÏCHE, avocat au barreau de TOULOUSE dont le siège est […],

[…]

[…]

Représenté par M^e Rhislene SERAÏCHE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P.POIREL, Conseiller faisant fonction de Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. POIREL, président

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : M. BUTEL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. POIREL, président, et par I. ANGER, greffier de chambre.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte en date du 25 juin 2006, M. D Y a donné à bail à M^me B X une maison individuelle située à Buzet sur Tarn (31 660), lieu dit les Mascots, moyennant un loyer mensuel de 733,00€, le bailleur s’engageant à y accomplir quelques travaux (changement des menuiseries, chauffage électrique, remise en état de terrain extérieur.)

Les relations entre les parties se sont dégradées en raison d’un paiement irrégulier du loyer et M^me X a quitté les lieux dans le courant de l’année 2017.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 mai 2018, M. D Y a mis en demeure M^me X de payer une somme de 34 664€ au titre des loyers impayés et dégradations

locatives consécutives à son départ.

M^me X ne s’étant pas exécutée, M. D Y l’a fait assigner devant le tribunal d’instance de Toulouse en paiement de diverses sommes, par exploit d’huissier en date du 26 mai 2018.

Par ordonnance sur requête en date du 11 septembre 2018, le président du tribunal de grande instance de Toulouse a autorisé M^me B X à se rendre sur les lieux avec un huissier et un sapiteur pour constater et décrire toutes les non conformités ou anomalies au regard des critères de décence du logement.

Par ordonnance en date du 2 juillet 2019, le président du tribunal de grande instance de Toulouse a rétracté son ordonnance au motif que la requête ne faisait état d’aucune circonstance susceptible de justifier qu’il soit procédé non contradictoirement et que la juridiction était antérieurement saisie du litige sur le fond.

Par décision en date du 16 septembre 2019, le tribunal d’instance de Toulouse a:

— déclaré recevable et non prescrite l’action de M. Y

— fixé la fin du bail à la date du 13 décembre 2017,

— condamné M^me B X à payer en deniers ou quittances à M. D Y la somme de 19 153,09€ au titre des loyers impayés au 13 décembre 2017,

— constaté que M^me B X ne réclamait pas la restitution de son dépôt de garantie dans son courrier du 21 avril 2017,

— débouté M. D Y de ses demandes au titre des réparations locatives et de dommages et intérêts,

— débouté M^me B X de sa demande d’expertise et de dommages et intérêts au titre des travaux de mise en conformité du logement décent,

— débouté les parties de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouté M. D Y de sa demande au titre des frais d’huissier prévus par l’article 10 du décret 96-1012,

— condamné M^me B X aux dépens.

Par déclaration électronique en date du 26 octobre 2019, enregistrée sous le N° RG 19/4701 M^me B X a interjeté appel de ce jugement en chacune de ses dispositions reprises expressément hormis en ce qu’il a débouté M. Y de sa demande au titre des frais d’huissier prévus par les dispositions de l’article 10 du décret 96-1012.

Puis, par décision en date du 29 novembre 2019, prise sur le fondement des dispositions de l’article 462 du Code de procédure civile, le tribunal d’instance de Toulouse, statuant sur la requête de M. D Y en omission de statuer, a:

— rectifié le jugement du 16 septembre 2019,

— ajouté au jugement après la phrase «Déboute les parties de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile» la phrase: «Ordonne l’exécution provisoire de ces dispositions»

— dit que la décision rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement,

— laissé les dépens à la charge du trésor public.

Par déclaration électronique en date du 5 décembre 2019, enregistrée sous le N° de RG 19/5238, M^me B X a interjeté appel de la décision rectificative en ce qu’elle a ajouté au dispositif du jugement du 16 septembre 2019 «ordonne l’exécution provisoire de la décision» et ordonné sa mention sur la minute et sur les expéditions du jugement rectifié.

Dans ses dernières conclusions en date du 28 novembre 2019, prises dans le dossier 19/4701, M^me B X demande à la cour de :

— débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes,

— réformer le jugement en ce qu’il a dit que l’action de M. Y est recevable et qu’elle n’est pas prescrite,

— constater le défaut de notification au préfet des conclusions de M. Y tendant à la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,

— déclarer irrecevables les demandes et l’en débouter,

— constater que la prescription de l’action en paiement des loyers de M. Y est acquise et débouter M. Y de sa demande d’arriérés,

— réformer le jugement en ce qu’il a fixé la fin du bail au 13 décembre 2017 et condamné M^me X à payer la somme de 19.153,09€ au titre de l’impayé de loyers à cette date,

— dire et juger que le congé donné par la locataire est régulier,

— fixer ledit congé à la date du 13 mai 2017,

— dire et juger que M^me X n’est pas tenue des loyers du mois de juin 2017 jusqu’au 13 décembre 2017,

— ordonner si besoin la restitution des loyers versés durant cette période soit la somme de 4 493,29€,

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande en réduction de loyer,

— constater l’indécence du logement,

— fixer un coefficient de réduction de 50 % eu égard à l’absence de décence du logement à compter de janvier 2009 jusqu’à la fin du bail,

— dire et juger que l’arriéré de loyers sera plafonné à la somme de 1 466€ après application du coefficient de réduction de loyer et versement de loyers déjà effectué,

— condamner M. Y à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 1 466€ (deux mois de loyers)

— dire qu’il conviendra de déduire des éventuels arriérés de loyers ou de toutes sommes mises à sa charge le dépôt de garantie de 1 466€,

Pour le reste:

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. Y de sa demande au titre des réparations locatives, de dommages et intérêts,

— condamner M. Y à payer à M^me B X la somme de 2 000,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’appel.

Au soutien de son appel elle fait essentiellement valoir que:

— dès lors qu’il résulte des conclusions de première instance de M. Y que celui-ci avait sollicité la résiliation du bail aux torts de M^me X pour défaut de paiement des loyers, il devait en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 notifier ses conclusions additionnelles en ce sens au préfet à peine d’irrecevabilité de sa demande, ce qu’il n’a pas fait, quand bien même son assignation ne visait pas une demande de résiliation du bail, les dispositions précitées étant applicables aux demandes additionnelles ou reconventionnelles ayant ce même objet ,

— en considérant qu’en l’absence de précision par M^me X de l’imputabilité de ses paiements, elle était présumée avoir acquitté les dettes les plus anciennes et que ce faisant son action n’était pas prescrite le premier juge a inversé la charge de la preuve de la prescription alors que les difficultés de paiement étant apparues dès 2011, l’assignation du 26 mai 2018, entreprise bien au delà du délai de trois ans est prescrite,

— si le préavis n’est régulier que lorsque le pli recommandé a été retiré par le propriétaire il en va autrement lorsque, bien qu’avisé du pli, celui-ci ne l’a pas réclamé de son propre fait et doit en conséquence être présumé de mauvaise foi en application des dispositions de l’article 669 alinéa 3 du Code de procédure civile, de sorte qu’ayant adressé le 21 avril 2017, une lettre recommandée avec accusé de réception non équivoque de congé à son bailleur, pour le 31 mai 2017, sur les lieux de son travail, un précédent envoi à son adresse à Lunel ayant été retourné avec la mention NPAI, envoi qui a été retourné avec la «mention avisé non réclamé », elle ne saurait en aucun cas être redevable des loyers de juin à décembre 2017,

— il résulte parfaitement de courriers adressés au bailleur en 2009 qu’elle avait signalé des infiltrations sous la toiture et les dangers de cette situation. Par ailleurs, le constat d’huissier effectué à la suite de l’ordonnance sur requête et le rapport d’expertise, l’ordonnance ayant rétracté l’autorisation donnée n’ayant pas autorité de chose jugée au principal et le juge n’est pas tenu de les écarter dès lors que ces pièces sont discutées dans le cadre d’un débat contradictoire, attestent de non conformités graves tout à fait rapportables à la période de location et notamment :

— une toiture en éverite d’un abri de jardin s’est effondrée,

— sur la façade extérieure de la maison des traces de fuites sont visibles à l’angle de la gouttière et au niveau d’un joint sur la gouttière côté façade d’entrée,

— une prise avec un fil apparent non protégé dans l’entrée de la maison,

— absence de prises électriques dans la salle de bains,

— deux fils en applique non protégés et directement accessibles dans une chambre,

— une absence d’emplacement de deux fusibles et une prise défixée sur le tableau électrique dans le garage, des dominos apparents sur une poutre de bois et absence de continuité du câble électrique,

— pas de chauffage dans la cuisine, ni de VMC dans la maison et une absence d’isolation.

Pour le surplus le tribunal a justement débouté M. Y de ses demandes faute de pouvoir imputer les dégradations à M^me X et de justifier de sa perte de location.

Dans ses dernières conclusions en date du 8 janvier 2020, dans le dossier N°19/5238, M^me X demande à la cour d’ordonner la jonction des deux procédures, de réformer la décision rectificative en ce qu’il a ajouté au jugement entrepris le prononcé de l’exécution provisoire et statuant à nouveau de dire n’y avoir lieu à exécution provisoire et de condamner M. Y aux entiers dépens de l’appel.

Dans ses dernières conclusions en date du 24 décembre 2019 contenant appel incident, M. D Y demande à la cour de

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré recevable et non prescrite l’action de M. Y

— fixé la fin du bail à la date du 13 décembre 2017,

— condamné M^me B X en paiement de sa dette de loyers et l’a déboutée de sa demande d’expertise judiciaire.

— constaté que B X ne réclamait pas la restitution de son dépôt de garantie dans son courrier du 21 avril 2017,

Réformer le jugement pour le surplus.

Statuant à nouveau :

— condamner M^me B X à payer en deniers ou quittances à M. D Y la somme de 19 731,30 € au titre des loyers impayés au 13 décembre 2017 et rectifier le jugement de ce chef,

— constater les manquements de la locataire et l’absence de congé régulier, le défaut de restitution des clés et l’abandon du domicile,

— condamner M^me B X à payer une somme de 14 140€ au titre des travaux de nettoyage et remise en état des lieux,

— condamner M^me X à payer une somme de 4 500,00€ de dommages et intérêts correspondant à 6 mois de loyers pour le préjudice que M. Y supporte du fait du mauvais état d’entretien dans lequel il a trouvé le bien et l’impossibilité de le relouer en l’état,

— rejeter la demande de réduction de loyer au titre de la décence du logement ainsi que al demande nouvelle de restitution du dépôt de garantie,

— constater que M^me X a commis une faute du fait de ses négligences et inertie en n’informant pas le bailleur des prétendus désordres allégués et que la situation s’est donc dégradée du fait de son silence,

— condamner M^me X à supporter les frais de réparations,

— condamner M^me B X à payer à M. Y une somme de 2 500,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M^me B X aux entiers dépens, en ce compris les frais engagés pour la réalisation du constat d’huissier, ainsi que les frais de recouvrement laissés habituellement à la charge du créancier en vertu de l’article 10 du décret 96-1012.

Au soutien de ses écritures il fait valoir que :

— en application des dispositions de l’article 7,1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Allur, «les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit» et pour les baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi Allur les dispositions de l’article 2222 du Code civil disposent «qu’en cas de réduction du délai de prescription ce nouveau délai court du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieur.»,

— par ailleurs, la prescription de l’action en paiement des loyers n’empêche pas d’imputer les règlements effectués sur la partie la plus ancienne de la dette dès lors que M^me X a toujours payé en retard ses loyers et n’a jamais donné d’indication d’imputation de ceux-ci, la règle d’imputation sur la dette la plus ancienne permettant de retenir que la dernière échéance payée, faisant courir le délai de prescription, est en date du mois de septembre 2015 et que l’action n’est pas prescrite,

— M^me X ne conteste pas utilement être redevable à ce titre d’une somme de 19 371,30€ et ayant renoncé au paiement de son dépôt de garantie par courrier du 21 avril 2017 elle n’est pas fondée à le réclamer, ce qui constitue par ailleurs une demande irrecevable étant nouvelle en cause d’appel,

— il n’a jamais été destinataire d’un courrier recommandé aux fins de résiliation de sorte que le préavis n’ a pu courir et par ailleurs les accusés réception produits sont partiels. Il ne comprend pas le courrier adressé à Axion Pro Service qu’il n’a pas reçu et ne mentionne pas davantage la remise des clés.

— M^me X ne justifie par ailleurs aucunement de la remise des clés de sorte qu’elle est redevable des loyers jusqu’au 13 décembre 2017, date depuis laquelle il a pu reprendre possession des lieux,

— l’absence d’état des lieux d’entrée fait présumer une délivrance en bon état et il observe qu’il a fait poser à la demande de M^me X des radiateurs électriques pour remplacer le chauffage au fioul dont elle ne voulait pas et changé les menuiseries comme il s’y était engagé ce à quoi M^me X n’a rien trouvé à redire,

— les relations entre les parties étaient jusqu’à la présente assignation émaillées que de problème de paiement du loyer et la non décence du logement n’est soulevé qu’à titre reconventionnel par M^me X et, ayant occupé les lieux pendant 11 années, elle n’aurait jamais délivré la moindre mise en demeure. Elle aurait allégué un toit arraché en 2009 puis plus rien ensuite et l’impossibilité d’habiter les lieux n’est aucunement avérée alors qu’elle les a occupés jusqu’à ce qu’elle décide de partir,

— la rétractation de l’ordonnance du 2 juillet 2019 entraîne la perte de fondement juridique aux mesures ordonnées et la nullité doit en découler,de sorte que la cour doit écarter des débats le procès verbal du 14 septembre 2019, le procès verbal additif du 17 octobre 2018 et le rapport d’expertise du 18 octobre 2018 et il émet subsidiairement les plus expresses réserves sur la question de la décence du logement,

— il conteste avoir jamais reçu les courriers des 23 et 29 janvier 2019 et pense que M^me X a conservé des accusés réception de ses envois de chèques tardifs,

— en aucun cas il ne saurait être ordonné une expertise des lieux qui ne sont plus occupés, depuis décembre 2017, suppléeant ainsi sa carence dans l’administration de la preuve,

— enfin, il n’est nullement démontré que le logement n’assurait pas le clos et le couvert, qu’il n’était pas protégé des eaux et ne satisfaisait pas aux dimensions requises, ni qu’il n’était pas équipé d’un système de chauffage et de ventilation, ni que les équipements électro-ménagers ne fonctionnaient pas, ni que l’installation sanitaire n’était pas aux normes et les WC séparés de la cuisine, les performances énergétiques n’étant pas exigées à la date de conclusion du bail, M^me X n’ayant jamais sollicité de son bailleur la moindre mise en conformité, alors qu’au contraire le constat d’huissier fait à l’initiative du bailleur atteste du défaut d’entretien général du bien, de dégradations, l’huissier n’ayant nullement constaté la moindre infiltration sous toiture,

Dans ses dernières conclusions en date du 6 février 2020 dans le dossier RG N° 19/5238, il demande à la cour d’ordonner la jonction des procédures instruites sous les numéros de RG 19/05238 et RG N° 19/04701, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné l’exécution provisoire, de condamner M^me X au paiement d’une somme de 2 500,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient d’ordonner la jonction des procédures instruites sous les numéros de RG 19/4701 et RG 19/5238 sous le numéro unique RG.19/4701 unies par un lien tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les juger ensemble.

Sur la recevabilité de l’action au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l’enquête»

C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a retenu que ces dispositions ne pouvaient être appliquées à l’assignation en paiement de loyers, M^me X ayant d’ores et déjà quitté les lieux au jour de la délivrance de ladite assignation.

Les prétentions de M^me X sur ce point n’ont au demeurant aucun sens au regard de la finalité de ces dispositions, à savoir d’éviter les procédure d’expulsion des personnes en situation précaire.

Sur la prescription:

Les parties s’accordent pour retenir, s’agissant des loyers, la prescription telle que prévue par les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Allur du 24 mars 2014 applicable aux baux en cours à la date de son entrée en vigueur selon lesquelles « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.»

M^me X ne conteste pas à proprement parler l’imputation des paiement sur la dette la plus ancienne, conformément aux dispositions des articles 1253 et 1256 anciens du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige, mais reproche au premier juge d’avoir ainsi inversé la charge de la preuve de la prescription.

Cependant, la charge de la preuve de l’imputation des paiements dont dépend ensuite une éventuelle prescription de l’action incombe au débiteur de l’obligation.

En l’espèce, M^me X qui avait laissé plusieurs mensualités impayées, ne payant pas régulièrement ses loyers, ne justifie pas avoir décidé d’une imputation particulière de ses paiements de sorte qu’étant mensuellement tenue de dettes de même nature, ses paiements devaient s’imputer en priorité sur la dette la plus ancienne et il ressort de cette imputation telle que justement retenue par le premier juge que le dernier paiement faisant courir le délai de prescription remonte au mois de septembre 2015, de sorte que c’est à bon droit et sans inverser la charge de la preuve que le premier juge a retenu que l’action en paiement intentée le 26 mai 2018 n’était en conséquence pas prescrite, ce en quoi le jugement entrepris sera confirmé.

Sur la date du congé et la dette locative:

Le premier juge a fait un juste rappel des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel le congé est notifié par lettre recommandé avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier.

Par ailleurs il n’est pas contesté que seule la réception de la lettre recommandée par le bailleur fait courir le délai de préavis et en présence d’un pli présentant la mention pour le destinataire «avisé non réclamé» il convient alors de procéder par voie d’huissier.

En toute hypothèse, les développements de M^me X sur le fait que le bailleur serait de mauvaise foi, ce qui n’est au demeurant pas établi, de sorte que la cour pourrait se contenter d’un envoi recommandé non réclamé importe peu puisque le preneur ne justifie ni même allégue avoir

remis les clés à la date du 31 mai 2017.

En l’absence de plus utile contestation, le premier juge sera donc approuvé d’avoir retenu que le bail a pris fin au 13 décembre 2017, date à laquelle le bailleur, avisé de l’abandon du logement par M^me X, a pu en reprendre possession avec pour conséquence que les loyers ont continué à être dus entre juin 2017 et décembre 2017.

S’agissant de la dette locative, le détail des sommes attendues et des sommes réglées depuis 2013, laisse apparaître une dette d’un montant de 19 371,30€ au 13 décembre 2017, le dernier paiement remontant au mois de septembre 2015 et, bien que mise en mesure de le faire, M^me X ne justifie pas s’être libérée du montant des sommes dues à ce titre, le jugement entrepris étant en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné M^me X à payer une somme d’un montant de 19 153,09€ par suite d’une erreur sur le montant du loyer du pour le mois de décembre 2017, du 1^er au 13 du mois.

Sur la décence du logement et la demande de réduction de loyers:

M^me X entend rapporter la preuve de la non décence du logement et obtenir en conséquence une réduction du loyer que le premier juge ne lui a pas accordée.

Elle verse aux débats une correspondance datée de 2009 faisant état d’infiltrations d’eau sous toiture mais force est de constater qu’il n’y a été donné aucune suite et que notamment aucune mise en demeure n’a effectivement été délivrée au bailleur et que dans ses correspondances ultérieures, toutes relatives à ses retards de paiement de loyer, M^me X n’y fait plus aucune référence de sorte qu’il n’est nullement établi que le problème ait perduré.

Mais elle s’appuie surtout sur deux constats d’huissier en date du 14 septembre 2018 et complémentaire du 17 octobre 2018 et sur le rapport du sapiteur du 18 octobre 2018, huissier et technicien désignés par ordonnance sur requête en date du 11 septembre 2018, alors que cette ordonnance ayant fait l’objet d’une décision de rétractation en date du 2 juillet 2019, celle-ci a entraîné la perte de tout fondement juridique aux mesures ordonnées de manière non contradictoire et partant, la nullité des investigations réalisées sur le fondement de cette ordonnance rétractée depuis, dont les parties ne sont plus autorisées à se prévaloir.

Il sera de surcroît observé que ces constatations sont postérieures à la date de reprise des lieux par le bailleur au 13 décembre 2017, dans un état de dégradation important.

Il s’ensuit qu’il n’est nullement établi la non décence du logement durant la vie du bail.

Il y a donc lieu de débouter M^me X de sa demande de réduction de loyer de ce chef.

Quant à la demande d’expertise, force est de constater également qu’elle ne repose sur aucun élément tangible et qu’elle ne saurait combler la carence de M^me X dans l’administration de la preuve, ce alors qu’il s’avère désormais impossible de se prononcer sur l’état du logement pendant la vie du bail au regard de l’état dans lequel celui-ci a été restitué après avoir été abandonné durant plusieurs mois.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande de ce chef.

Sur les dégradations locatives:

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « le preneur est tenu:

« De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

Les dégradations résultent en l’espèce d’un état des lieux de sortie établi à la demande du bailleur, le 13 décembre 2017, alors que M^me X avait abandonné le logement depuis le mois de juin 2017,

selon ses dires, ne justifiant cependant ni en avoir avisé le bailleur, ni lui avoir restitué les clés.

Il n’est pas contesté en l’espèce qu’il n’ a pas été établi d’état des lieux d’entrée de sorte que et les lieux sont présumés avoir été délivrés en bon état et que les dégradations résultent du seul état des lieux de sortie.

L’état de dégradation général du logement n’est pas contesté mais le premier juge a retenu que M. Y, tout en affirmant que la maison n’avait pas été squattée, avait indiqué qu’elle avait l’apparence d’un squatt, de sorte que les dégradations ne pouvaient pas être imputées à M^me X.

Sur ce point M^me X se contente de demander la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté M. Y de ses demandes «faute de pouvoir imputer les dégradations à M^me X», mais force est cependant de constater qu’il n’appartient pas à M. Y de prouver que les dégradations sont imputables à M^me X dès lors qu’elles ont été constatées au moment de l’état des lieux de sortie, le preneur étant responsable des dégradations survenues dans le logement jusqu’à la remise des clés et que c’est au contraire à M^me X d’établir que ces dégradations sont le fait de tiers qu’elle n’aurait pas introduit elle-même dans le logement, ce qu’elle se garde d’alléguer, étant totalement taisante sur ce point devant la cour ou sur toute autre cause de décharge de sa responsabilité.

En conséquence, M^me X ne saurait être déchargée de son obligation de répondre des dégradations survenues pendant la durée du bail.

Au vu des dégradations constatées et du devis de remise en état et nettoyage de la société Albi BTP Services et en l’absence de toute contestation de ce chef, le jugement entrepris sera infirmé et M^me X condamnée au paiement d’une somme de 14 140€ au titre des réparations locatives.

Sur la restitution du dépôt de garantie:

La prohibition des demandes nouvelles en appel résultant des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile a pour limite la possibilité d’opposer compensation ou de faire écarter des prétentions adverses.

La demande de compenser la dette locative avec le dépôt de garantie versé par le preneur n’est donc pas une demande nouvelle au sens des dispositions précitées.

Quant au fait que M^me X a indiqué dans un courrier en date du 21 avril 2017, que M. Y conteste d’ailleurs avoir reçu et qui lui aurait été adressé chez «Axion Pro Signalisation» qu’elle ne demanderait pas la restitution de sa caution, il ne saurait être opposé à M^me X alors que cet engagement était pris en contrepartie d’une «quittance» pour la fin mai, demandant à être autorisée à quitter les lieux au 31 mai 2017. Cette condition n’ayant pas été réalisée, M^me X n’est plus liée par cet engagement et le dépôt de garantie devra être restitué à hauteur de 1 466€ et venir en compensation des sommes dues par M^me X.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte locative :

S’il peut être retenu que la reprise du logement dans ces circonstances, à cette période de l’année et dans l’état de dégradation où il se présentait n’a pas permis sa relocation immédiate, pour autant M. Y ne justifie pas s’être trouvé dans l’impossibilité d’effecteur les travaux et de relouer le bien durant six mois.

La cour dispose d’élément d’appréciation suffisant pour évaluer ce préjudice à la somme de 1 466€ correspondant à 2 mois de loyers, de sorte qu’il sera fait droit à la demande de M. Y dans cette limite, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu’il l’a débouté de ce chef de demande.

Sur l’exécution provisoire:

Après avoir constaté l’omission de statuer de ce chef en ce sens que s’étant prononcé sur le bien fondé de la demande dans les motifs, le juge a omis de rependre cette disposition dans le dispositif,

c’est à bon droit que le premier juge a rectifié cette omission à laquelle rien ne s’opposait.

Sur le fond, étant compatible avec la nature de l’affaire, le premier juge sera approuvé, au regard de l’ancienneté de la créance, d’ avoir ordonné l’exécution provisoire.

Enfin, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné M^me X aux dépens de première instance, débouté les parties de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et M. Y de sa demande au titre des frais de recouvrement (article 10 du décret).

Succombant en son recours, M^me X en supportera les dépens et sera équitablement condamnée à payer à M. Y une somme de 2 000,00€ au titre de ses frais irrépétibles d’appel, sans qu’il y ait lieu à application des dispositions de l’article 10 du décret N° 96-1012.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Ordonne la jonction des procédures instruites sous les numéros de RG 19/4701et RG 19/5238 sous le numéro unique RG 19/4701.

Infirme partiellement les jugements entrepris.

Statuant à nouveau des chefs réformés:

— condamne M^me B X à payer à M. D Y les sommes de:

' 19 371,30€ au titre de la dette de loyers arrêtée au 13 décembre 2017

' 14 140,00€ au titre des dégradations locatives

' 1 466,00€ au titre de la perte locative.

— déclare recevable la demande de M^me B X au tire du dépôt de garantie;

— condamne M. D Y à payer à M^me B X la somme de 1 466,00€ au titre du dépôt de garantie.

— ordonne la compensation entre les sommes dues par les parties.

Confirme les jugements entrepris pour le surplus de leurs dispositions non contraires et y ajoutant :

— rejette le surplus des demandes.

— condamne M^me B X à payer à M. D Y la somme de 2 000,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamne M^me B X aux dépens du présent recours.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

I. ANGER P. POIREL