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14/04/2021

ARRÊT N°234

N° RG 18/02803 – N° Portalis DBVI-V-B7C-ML2F

ST/JBD

Décision déférée du 12 Juin 2018 – Tribunal de Grande Instance de Montauban – 17/00694

M. X

Y-C Z EPOUSE D

C/

I Z

SCI DEMAGES

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU QUATORZE AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

Madame Y-C Z EPOUSE D

[…]

82370 LABASTIDE SAINT L

Représentée par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Philippe GENIN, avocat au barreau de LYON

INTIMEES

Madame I Z

[…]

82370 LABASTIDE SAINT L

R e p r é s e n t é e p a r M e R o b e r t f r a n ç o i s R A S T O U L d e l a S C P R . F . RASTOUL-S.FONTANIER-A.COMBAREL, avocat au barreau de TOULOUSE

SCI DEMAGES

[…]

82370 LABASTIDE SAINT L

R e p r é s e n t é e p a r M e R o b e r t f r a n ç o i s R A S T O U L d e l a S C P R . F . RASTOUL-S.FONTANIER-A.COMBAREL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 19 Janvier 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

S. TRUCHE, président

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseiller

P. BALISTA, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. OULIE

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par S. TRUCHE, président, et par C. OULIE, greffier de chambre.

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI DEMAGES est constituée entre d’une part Y-C D née Z et d’autre part, A et J Z, propriétaires individis venant aux droits de leur père B-K Z décédé le […], et I Z, usufruitière et gérante, mère de Y-C et B-K Z, et veuve de L Z, décédé le […].

Cette société est propriétaire de biens immobiliers à usage industriel et commercial à Labastide-Saint-L (Tarn-et-Garonne), initialement données à bail en 1982 à Monsieur B-K Z et Madame Y-C Z, puis en février 1990 à la société Z Pères et Fils pour l’exploitation d’un commerce de négoce de vins, fabrication d’eaux de vie, vente de grains, engrais, soufres et sulfates, aux droits de laquelle se trouve depuis 2002 la société Vignobles Z.

La société Vignobles Z est actuellement dirigée par Monsieur J Z, lui-même associé avec sa soeur A Z, et sa mère M Z (l’indivision Z, suite au décés de B-K Z).

Le bail a fait l’objet d’un avenant du 31 mars 2004 diminuant le loyer de 27 440€ HT à 14 400€ HT avec effet rétroactif au premier janvier 2004 à raison de la vétusté des lieux, puis d’un renouvellement jusqu’au 31 décembre 2016 sans augmentation du loyer et s’est ensuite prolongé tacitement.

En raison d’un litige relatif à la valeur locative des biens, Madame Y-C Z épouse D a obtenu de la cour d’appel une décision de référé du 22 septembre 2016 qui l’a déclarée recevable à exercer l’action sociale à titre individuel pour le compte de la société DEMAGES et a confié une mission d’expertise à Madame E.

Aux termes de son rapport du 12 juin 2017, Madame E expose que les locaux sont vétustes et très moyennement entretenus, qu’il n’y a pas eu de grosses réparations sur les toitures, les sols et les fermetures depuis de très nombreuses années, que les locaux de la distillerie sont particulièrement vétustes voir insalubres, que les factures produites par le preneur s’élevent à 60 000€ sur 10 ans, la valeur locative se chiffrant à':

—  42 000€ pour 2016,

—  39 800€ pour 2008,

—  32 400€ pour 2004.

Par acte d’huissier du 4 août 2017, Y-C Z épouse D a fait assigner la SCI DEMAGES et I Z devant le tribunal de grande instance de Montauban sur le fondement de la responsabilité pour faute de la gérante et aux fins d’indemnisation du préjudice financier de la SCI DEMAGES.

Par jugement 12 juin 2018,, le tribunal de grande instance de Montauban a :

— dit Y-C Z épouse D irrecevable en ses demandes relatives aux fautes de gestion jusqu’au 1^er avril 2015,

— débouté Y-C Z épouse D de son action indemnitaire,

— débouté Y-C Z épouse D de son action aux fins d’injonction à la SCI DEMAGES;

— condamné Y-C Z épouse D à payer à I Z la somme de 2.000€ en application de l’article 700, 1° du code de procédure civile,

— condamné Y-C Z épouse D à payer à la SCI DEMAGES la somme de 2.000€ en application de l’article 700, 1° du code de procédure civile

— condamné Y-C Z épouse D aux dépens.

Le tribunal a considéré que l’associée n’est plus recevable à agir pour la période antérieure au 1 1 2015 car elle a donné quitus de la gestion de 2014 lors de l’AG du 29 juin 2015, et que pour la période postérieure il n’y avait pas de faute de gestion dans l’absence de réévaluation du loyer et d’exigence d’entretien des locaux.

Par déclaration du 25 juin 2018, Madame Y-C Z, épouse D a interjeté appel du jugement, en visant toutes les dispositions.

L’ordonnance de clôture rendue le 3 février 2020 a été révoquée à la demande de l’appelante et avec l’accord des intimés, la nouvelle clôture intervenant le 19 janvier 2021, jour de l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2021 auxquelles il est expressément renvoyé pour le détail de l’argumentation , Madame Y-C Z demande à la cour de réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de:

— dire et juger que son action est recevable et n’est pas prescrite ;

— dire et juger que Madame I Z a commis une faute de gestion en octroyant un bail qui se poursuit tacitement à un loyer très intérieur à la valeur locative, sans contrepartie,

— en conséquence, dire et juger que Madame I Z, en sa qualité de gérante de la SCI DEMAGES, a commis des fautes de gestion de nature à engager sa responsabilité ;

— dire et juger que la SCI DEMAGES a subi un préjudice financier correspondant à la différence entre le loyer fixé dans l’avenant du 31.03.2004 et la valeur locative des locaux pour les années concernées, soit de juillet 2012 à mars 2019 ;

— en conséquence, condamner Madame I Z à rembourser à la SCI DEMAGES la somme totale de 176.483,33€ à titre de dommages et intérêts, correspondant à la différence de loyer qu’aurait dû percevoir la SCI DEMAGES si le loyer avait été fixé à la valeur locative des locaux pour les années de juillet 2012 à mars 2019, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— condamner Madame I Z à payer à Madame Y C Z épouse D, la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral;

— ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil (anciennement 1154 du code civil) ;

— faire injonction à la SCI DEMAGES et à sa gérante Madame I Z qu’elle sollicite les comptes des 5 dernières années de la SAS VIGNOBLES Z ;

— faire injonction à la SCI DEMAGES et à sa gérante Madame I Z de saisir le juge des loyers près le tribunal de grande instance de Montauban afin d’obtenir une actualisation du montant du loyer figurant dans l’avenant au bail du 31.03.2004, tel qu’évalué par l’expert, et ce sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ;

— condamner M^me I Z à payer à Madame Y-C Z épouse D la somme de 15.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’appelant fait essentiellement valoir que :

— la SCI DEMANGE et M^me Z ont le même conseil,

— l’action de M^me Y C Z, en sa qualité d’associée, est recevable, le quitus donné à la gérante n’éteignant pas l’action en responsabilité pour faute commise dans l’accomplissement du mandat (article 1843-5 al 3 du code civil),

— elle n’est pas prescrite, car c’est le rapport d’expertise qui a permis d’établir que le loyer fixé en 2004 était trop bas,

— la gérante a commis une faute de gestion dans le cadre du bail commercial octroyé à la société VIGNOBLES Z en acceptant une baisse de loyer par pure complaisance et en ne faisant pas respecter les obligations contractuelles de la société VIGNOBLES Z en sa qualité de locataire, en outre elle ne participe plus aux assemblées générales pour rendre compte.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 janvier 2021 auxquelles il est expressément renvoyé pour le détail de l’argumentation , Madame I Z, intimée, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a rien de contraire aux présentes écritures, et vu les articles 1341-1 et 1240 du code civil,

à titre principal :

— déclarer irrecevable l’action de Y-C Z veuve D tant pour défaut de qualité à agir que du fait de la prescription de son action,

A titre subsidiaire :

— débouter Y-C Z veuve D de son action indemnitaire,

Vu l’article 276 du code de procédure civile,

— prononcer la nullité du rapport d’expertise de M^me E,

A titre infiniment subsidiaire :

Vu le rapport de M. G,

— fixer à 20.000€ la valeur locative annuelle de l’ensemble immobilier appartenant à la SCI DEMAGES donné à bail commercial à la SAS VIGNOBLES Z,

— condamner Y-C Z veuve D à payer à I Z la somme de 10.000€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses prétentions l’intimée, fait essentiellement valoir que :

— le prétendu préjudice de M^me Y C Z n’est pas distinct de celui de la SCI, elle n’a donc pas qualité à agir, elle vise d’ailleurs les dispositions de l’article 1341-1 du code civil (action oblique) dans son dispositif,

— l’action est prescrite car l’avenant réduisant le loyer date du 31 mars 2004 et M^me Y C Z en a eu immédiatement connaissance, la question des travaux a été évoquée lors d’une AG de 2005,

— il n’y a pas de faute de gestion, le rapport d’expertise est nul car l’expert n’a pas répondu à ses observations, la SCI Demanges n’a subi aucun préjudice, et tout associé peut se faire représenter aux assemblées générales.

Aux termes de ses dernières écritures du 7 novembre 2018 auxquelles il est expressément renvoyé pour le détail de l’argumentation , la SCI Demanges demande à la cour de':

— prononcer la nullité du rapport d’expertise de M^me E.

— déclarer irrecevable l’action de Y-C Z veuve D tendant à lui faire injonction de saisir le juge des loyers et en conséquence débouter Y-C Z veuve D de son action indemnitaire,

— condamner Y-C Z veuve D à lui payer la somme de 8.000€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Elle soutient que l’appelante ne peut faire usage de l’action oblique puisqu’elle ne justifie d’aucune créance exigible ni d’une carence du débiteur, et que le bail s’est tacitement reconduit le premier avril 2008 ce qui empêche toute saisine du juge des loyers commerciaux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Sur la qualité à agir

Aux termes de l’article 1843-5 du code civil, outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants. Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation du préjudice subi par la société; en cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués à la société.

Ces dispositions sont invoquées par Madame Y-C Z veuve D dans les motifs de ses écritures au soutien de ses prétentions, et la citation des articles 1341-1 et 1240 du code civil, relatifs à l’action oblique et à la responsabilité délictuelle, dans le dispositif de ses conclusions, sans qu’aucune argumentation ne s’appuie sur ces fondements, ne permet pas de conclure qu’elle n’agit que dans son intérêt personnel et non dans l’intérêt social. En outre, aucun texte n’impose de viser dans le dispositif des conclusions, qui aux termes de l’article 954 du code civil, doit récapituler les prétentions des parties, les textes invoqués, qui rélèvent des moyens de droit.

La cour ne voit pas en quoi la formulation utilisée par Madame Y-C Z veuve D pour expliciter le préjudice de la SCI DEMAGES démontrerait qu’en réalité l’objectif poursuivi est l’augmentation de ses dividendes. Elle écrit en effet en page 13 de ses conclusions :

«la SCI DEMAGES subi un réel préjudice en percevant un loyer 3 fois moins élevé que celui qu’elle serait en droit d’exiger et ce depuis des années, sans la moindre contrepartie.

Ce manque à gagner la prive de revenus qu’elle pourrait réinvestir dans les locaux pour pallier la défaillance du locataire.

Ces investissements permettraient une valorisation de son patrimoine.

Or il n’en est rien ; celui-ci est en train de péricliter au motif que le locataire ne respecte pas les termes du bail ».

En agissant pour préserver le patrimoine social, Y-C Z veuve D agit dans l’intérêt de la société, ainsi c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt à agir, au motif que:

'en ce qu’elle tend à faire fixer le préjudice de la SCI DEMAGES qui résulterait d’une faute de gestion prétendue consistant dans le maintien d’un loyer anormalement bas, l’action de Madame Y-C Z veuve D, associée, est en principe recevable, en ce qu’elle ne vise qu’à la condamnation de la gérante indemniser la société, que le fait que cette action pourrait aboutir par ricochet à lui créer un droit corrélatif supplémentaire à des dividendes sur bénéfice, ne suffit pas à établir que l’action se confondrait avec l’intérêt personnel de l’associé des lors qu’il n’est pas expressément sollicité la réparation du préjudice personnel qui découlerait de la diminution des bénéfices de la société. »

Sur la prescription

En l’absence de dispositions spécifiques relatives à la prescription de l’action en responsabilité à l’encontre du gérant d’une société civile, il doit être fait application de la prescription de droit commun en matière d’actions mobilières.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, l’action se prescrit par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Par application de l’article 26-II relatif aux dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2008 dont est issu ce texte, si le point de départ du délai de prescription est antérieur à son entrée en vigueur, soit au 19 juin 2008, les prescriptions en cours expirent au plus tard le 19 juin 2013, sans que la durée totale du délai ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure (en l’espèce 30 ans).

Madame Y-C Z veuve D reproche à la gérante, Madame I Z:

— d’avoir accepté par complaisance une baisse du loyer alors que la valeur locative est bien supérieure au loyer fixé dans l’avenant du bail, en 2004,

— de n’avoir pas fait respecter les obligations contractuelles de la société VIGNOBLES Z en qualité de locataire,

— de ne plus participer depuis 2018 aux assemblées générales pour examiner les comptes.

Sur ce dernier point l’action n’est pas prescrite.

Elle ne l’est pas sur le second grief, uniquement pour les 5 années précédant l’assignation délivrée le 4 août 2017.

S’agissant du premier grief, Madame Y-C Z veuve D considère que le point de départ de la prescription est la date de dépôt du rapport d’expertise de Madame E, soit le 12 juin 2017.

Un renouvellement du bail commercial liant la SCI DEMAGES à la SA Z PERE§FILS a été signé le 15 février 1996, à compter du premier octobre 1995, pour un loyer annuel de 27 440€ HT avec une clause de révision triennale.

Ce bail prévoit que:

' le preneur prendra l’immeuble dans son état au jour de l’entrée en jouissance, et effectuera toutes les réparations locatives, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux de finition et de remise en état, il en fera de même pendant la durée du bail.

Il entretiendra les lieux loués en parfait état de réparations, il est précisé à ce sujet que sont à la charge du preneur les gros travaux d’entretien, les charges locatives ainsi que le cas échéant les réparations afférentes aux vitrines et aux fermetures des locaux loués. Il supportera les frais de réparation qui se révéleraient nécessaires par suite de l’inexécution des réparations qui lui incomberaient.

Il maintiendra en bon état d’entretien les éléments d’équipement inclus dans les locaux loués et remplacera éventuellement ceux qui viendraient à disparaître, même par cause de vétusté.

Il fera procéder par un personnel qualifié au moins une fois l’an et plus souvent si nécessaire au ramonage des cheminées et à l’entretien des appareils générateurs de chauffage et d’eau chaude pouvant desservir les lieux loués’ ».

Un avenant à ce bail a été signé le 31 mars 2004, soit 2 mois et demi après le décès de B-K Z, entre la SCI DEMAGES et la SA VIGNOBLE Z, ramenant le loyer annuel à 14 400€ HT, aux motifs que:

— le loyer n’a pas fait l’objet de révision triennale entre 1999 et 2003,

— aux termes d’une étude patrimoniale, il a été noté que l’ensemble immobilier se trouvait dans un état vétuste et nécessitait d’importants travaux de rénovation,

— le preneur a en conséquence demandé la révision à la baisse du loyer, ce qui a été accepté par le propriétaire par courrier du 29 mars 2004.

Après s’être prolongé par tacite reconduction le bail a été renouvelé le premier avril 2008 jusqu’au 31 décembre 2016 pour un loyer de 14 400€ HT, avec une clause de révision triennale.

Il résulte du procès verbal d’assemblée générale ordinaire du 29 juin 2005 que Madame Y-C Z a voté contre le quitus à la gérance et après avoir interrogé la gérance sur le fondement et les causes de l’avenant, évoquant les riques de dépôt de bilan ou de libéralité, s’est montrée en désaccord avec la politique menée lors de l’exercice 2004.

Dans le cadre d’une action en remboursement de son compte-courant ayant donné lieu à un jugement du 24 juin 2008, Madame Y-C Z avait également fait valoir que la SCI DEMAGE avait procédé à une diminution de loyer qui avait eu pour effet de favoriser l’autre associé.

Madame Y-C Z a saisi le juge des référés par acte du premier avril 2016 afin de voir établir la valeur locative des locaux loués à la SAS VIGNOBLES Z, faisant valoir dans le cadre de cette procédure que les dispositions du bail n’autorisaient pas la baisse de loyer décidée unilatéralement en 2004 par la gérante, et à laquelle elle s’est opposée, et que le prix du loyer aurait du être déplafonné lors de son renouvellement le premier avril 2008.

Ainsi le premier juge doit être approuvé, pour avoir considéré que Madame Y-C Z ne pouvait soutenir n’avoir connu la situation préjudiciable faite à la SCI DEMAGE par la fixation insuffisante du loyer et son maintien que par le rapport d’expertise judiciaire déterminant selon elle la valeur locative réelle, et qu’il inportait peu, pour la fixation du point de départ de la prescription, que le préjudice dont il est demandé réparation ne soit pas exactement quantifiable ou chiffrable.

La décision entreprise sera en conséquence confirmée, en ce qu’elle a considéré que s’agissant du prix du loyer tel que fixé en 2004 et maintenu lors du renouvellement en 2008, l’action sociale

exercée par Madame Y-C Z était prescrite.

Sur l’intérêt à agir

En son dernier alinéa, l’article 1843-5 du code civil dispose qu’aucune décision de l’assemblée générale des associés ne peut avoir pour effet d’éteindre une action en responsabilité contre les gérants pour la faute commise dans l’accomplissement de leur mandat.

Toutefois, le quitus donné en connaissance de cause par l’associé qui entend exercer l’action sociale paralyse cette action.

Madame Madame Y-C Z ne conteste pas avoir donné quitus à la gérance lors de l’assemblée générale du 29 juin 2015, statuant sur la gestion de l’exercice 2014.

Il est en revanche constant que le quitus n’a pas été donné lors de l’assemblée générale du 29 juin 2016, statuant sur la gestion de l’exercice 2015, comme le démontre le procès verbal d’assemblée générale du 29 juin 2016.

La décision entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a déclaré Madame Madame Y-C Z irrecevable en ses demandes relatives aux fautes de gestion jusqu’au premier janvier 2015.

Sur le fond

Sur les fautes de gestion

La faute de gestion consiste en des actes ou abstentions contraires à l’intérêt social.

En l’espèce, le loyer applicable au premier janvier 2015 est inférieur de moitié à celui qui avait été fixé près de 20 années auparavant.

Cependant comme l’a relevé le premier juge, passé la révision triennale du premier janvier 2014, Madame I Z en sa qualité de gérante de la SCI DEMAGE, ne disposait d’aucun moyen de révision du loyer jusqu’au 31 décembre 2016.

En revanche elle pouvait, passée cette date, délivrer congé avec offre de renouvellement pour un loyer supérieur, conformément aux dispositions de l’article L149-11.

S’agissant de la réalisation des travaux d’entretien mis à la charge du bailleur, il avait été précisé lors de l’assemblée générale du 29 juin 2005, sur question de Madame Y-C Z :

— par Monsieur J Z, que les locaux étaient vétustes, n’étaient pas adaptés à l’utilisation professionnelle et nécessitaient beaucoup de travaux, que pour la perennité de la société il fallait faciliter la location en l’état des locaux car il aurait été délicat de trouver un autre locataire avec les équipement existant et à un même niveau de loyers',

— par Monsieur H, que la SCI DEMAGES n’a jamais provisionné dans ses comptes des travaux de mise en conformité, se contentant d’encaisser les loyers, les gros travaux étant à la charge de la société locataire,

— que 'suite aux perturbations rencontrées par la SAS Z le nouveau gérant a informé par écrit la gérante de la SCI DEMAGES de la vétusté des locaux, la gérante préférant garder son locataire et continuer à encaisser les loyers, a bien voulu convenir d’un avenant au contrat',

— que 'la SAS Z procédera à quelques travaux en conséquence, la contrepartie n’est pas la réalisation de travaux mais la garantie de poursuivre la relation en l’état'.

Le premier juge ne peut être suivi lorsqu’il considère que la gestion de la SCI DEMAGE a toujours été faite en tenant compte des intérêts familiaux et en privilégiant ainsi la permanence de la société familiale quitte à ne pas augmenter les revenus de la société immobilière, et que cette option dont le tribunal n’a pas à juger de l’opportunité, ne peut être considérée comme démontrant une faute personnelle de la gérante. Celle-ci doit agir dans l’intérêt de la société, et ce d’autant plus lorsque les intérêts de ses associés, fussent-ils membres de la même famille, sont contraires.

Afin de déterminer si les griefs de Madame Y-C Z à l’encontre de la gérante de la SCI DEMAGES sont pertinents, il convient préalablement de rechercher si les moyens de nullité invoqués à l’encontre du rapport d’expertise de Madame E sont opérants.

Il est fait valoir que l’absence de réponse aux dires de la SCI DEMAGE et de la SAS VIGNOBLES Z, l’absence de vérifications personnelles par l’expert ainsi que sa carence à se faire assister par un sapiteur, justifient l’annulation des opérations d’expertise de Madame E, le droit des parties à des opérations d’expertise impartiales n’ayant pas été respecté.

L’expert a communiqué aux parties un pré-rapport, et a intégré dans son rapport des paragraphes intitulés 'réponses aux dires'. Le fait que la SCI DEMAGES considère qu’il n’a pas été apporté une réponse suffisamment explicite et précise à ses dires et à ceux de la SA VIGNOBLE Z, relève de la critique du rapport et non de sa régularité.

L’explication de l’expert selon laquelle il a obtenu le taux de rendement de 6% par un responsable de VINOVALIE joint par téléphone, ce qui reste vérifiable et critiquable, n’est pas davantage de nature à entraîner l’annulation du rapport, tout comme l’absence de recours à un sapiteur.

La demande d’annulation du rapport d’expertise de Madame E sera en conséquence rejetée.

C’est à juste titre que le premier juge a souligné qu’il ne lui appartenait pas de fixer la valeur locative qui devrait être retenue lors du renouvellement du bail, une telle fixation relevant de la compétence du juge des loyers commerciaux.

Il sera rappelé qu’en 2004, le loyer est passé de 27 440€ à 14 400€ aux motifs que les lieux étaient vétustes, au vu d’un rapport patrimonial qui ne figure pas au dossier des parties.

La vétusté est l’usure causée par le temps et l’usage normal.

En conclusion de son rapport Madame E écrit que les lieux exploités par la SAS VIGNOBLES Z sont vétustes et très moyennement entretenus, qu’il n’y a pas eu de grosses réparations sur les toitures, les sols et les fermetures depuis de très nombreuses années, que les locaux de la distillerie sont particulièrement vétustes, voire insalubres.

Elle indique que la plus grande partie des bâtiments est couverte par des toitures en fibro-ciment, certainement amiantées, datant de plusieurs dizaines d’années, et que les sols des chais (hors vin blanc et vin rouge), sont en très mauvais état, avec un ciment brut très endommagé, que les tuyauteries suitent et sont rouillées, des écoulements se produisant sur le sol, et que quelques cuves en ciment sont couvertes de tâches d’humidité et de condensation qui ressemblent étrangement à des moisissures.

Elle précise que ni les toitures, ni les sols, ni les portails, n’ont fait l’objet de travaux de rénovation, seuls les locaux à usage de bureaux et de laboratoire ayant fait l’objet de tel travaux, et que le preneur n’avait pas réalisé de grosses réparations, tous les chais étant dans l’état où ils se trouvaient lors de

l’entrée dans les lieux du preneur, avec une vétusté accrue.

Elle conclut à une valeur annuelle locative en 2016 de 42 000€.

Dans un dire à Madame E, la SAS VIGNOBLES Z écrivait:

— que l’ensemble des bâtiments était totalement utilisable,

— que les sols en ciment brut sont totalement utilisables, étanches et facilement lavables, que ce revêtement était très courant dans un chai,

— que le suintement n’était que de la condensation,

— que les tuyaux sont en inox ou en PVC sans possibilité de rouille ni nécessité d’entretien,

— que la vétusté est normale sur des bâtiments industriels habitant la même activité depuis les années 1950, toutefois, tout est en état de fonctionnement ce qui établit bien que les bâtiments et les cuves sont entretenus, sans quoi l’activité ne serait pas possible, et qu’il ne saurait être imputé au dernier preneur, qui a pris les locaux en l’état en 2002, la vétusté préexistante de bâtiments qui ont plus de 50 ans d’exploitation.

Les associés de la SAS VIGNOBLES Z ont saisi Monsieur G, expert foncier agricole et immobilier, aux fins d’analyse technique de ce rapport, qui est versé aux débats par Madame I Z.

Ce dernier observe liminairement qu’il ne dispose pas de document attestant de l’état d’entretien au jour de la signature du bail en 1996.

Au vu d’une photographie de 1998 il affirme que les murs étaient alors crépis en béton avec des traces d’usure et d’humidité, et qu’au jour de sa visite le 18 septembre 2017 ils ont été entièrement repeints et réagrées.

S’agissant des sols, il indique que le ciment brut est très fréquement utilisé et considère qu’à part un dégât de 3 mètres carrés dans le chais de distillation le reste des sols était en état et ne nécessiterait, dans certains chais, un simple nettoyage.

Selon lui les preneurs ont maintenu les lieux en état de fonctionnement, le fibrociment n’a pas subi de dégâts et ne nécessite pas de travaux particuliers, ni gouttière ni infiltration n’ayant été constatés sur le toit.

Il conclut à un 'loyer potentiel de l’ordre de 20 000€ par an'.

La cour ne saisit pas, au vu de ces différents éléments, ce qui justifie qu’alors que le preneur et le bailleur avaient convenu en 1996 d’un loyer de 27 440€ et d’une clause de révision triennale figurant également dans l’avenant de 2014 et le bail renouvelé de 2008, le loyer se monte toujours à ce jour à 14 400€, sans application de la clause depuis 2004, et sans qu’aucune action n’ait été entreprise en vue d’obtenir un loyer correspondant à la valeur locative.

Madame I Z expose 'qu’au delà de la valeur locative des locaux, le loyer commercial a toujours fait l’objet d’une fixation d’un commun accord entre les parties en fonction de la situation et des intérêts fluctuants du bailleur et du preneur appartenant à une même famille', reconnaissant ansi n’avoir pas toujours privilégié les intérêts de la société.

Elle fait valoir que lorsque les époux D étaient encore associés de la société Z

Père§Fils, le loyer a été fixé à 15 244€ entre 1988 et 1996. Il sera toutefois observé d’une part que cette pratique, à laquelle les associés alors communs aux 2 sociétés adhéraient,

ne fait pas obstacle à la présente action, d’autre part, que le loyer pratiqué actuellement est encore inférieur à celui qui a été fixé quelques 30 ans auparavant.

Madame I Z s’appuie largement dans ses écritures sur le rapport de Monsieur G pour critiquer le rapport de Madame E, mais ne tire aucune conséquence de ses conclusions quant au montant du loyer.

Alors même que le rapport d’expertise judiciaire conclut à une valeur locative en 2016 de 42 000€, qu’un rapport établi à la demande de la SAS VIGNOBLES Z, et que celle-ci a manifestement transmis à la SCI DEMAGE puisqu’il est versé aux débats, conclut à un loyer de 20 000€ par an, la gérante de la société n’a entrepris aucune démarche afin de permettre à la SCI DEMANGE de percevoir un loyer supérieur à celui qui a été fixé en 2004, ne serait ce qu’en appliquant la clause d’indexation stipulée au bail, et ce alors que le bail de 2008 est expiré depuis le premier janvier 2017 et s’est depuis cette date prolongé tacitement, le droit au déplafonnement étant acquis depuis le premier janvier 2020 et permettant de fixer le loyer au montant de la valeur locative, ce qui est le principe.

Il n’est pas démontré que la SAS VIGNOBLES Z ne puisse supporter un loyer supérieur à celui qu’elle régle depuis 2004. L’appelante verse d’ailleurs aux débats un article de la dépêche du midi intitulé 'le vignoble Z décolle à l’exportation', mentionnant que 35% du chiffre d’affaire se réalise à l’export. L’argument selon lequel rien ne permet d’affirmer que la SAS VIGNOBLES Z aurait accepté de régler un loyer pour un montant supérieur et qu’en cas de refus, elle n’aurait pu retrouver un preneur à bref délai, ne peut justifier l’inertie de la gérante.

Il est produit par l’appelante une attestation de Monsieur N O, gérant de la société STORM DEVELOPPEMENT, spécialisée dans le secteur d’activité de la gestion de fonds, selon laquelle ayant pris connaissance du rapport d’expertise concernant les bâtiments loués à la société VIGNOBLES Z ainsi que du bail liant les 2 sociétés, et ayant de nombreux projets de développement avec ses partenaires, il est prêt à louer l’intégralité des locaux au prix déterminé par l’expertise soit 42000€ aux conditions du bail initial.

Les termes de cette attestation ne sont pas moins crédibles que l’affirmation selon laquelle c’est par prudence que le loyer a été maintenu au niveau fixé en 2004, sans réevaluation par le jeu de la clause d’échelle mobile (étant observé qu’entre la date de renouvellement du bail le premier avril 2008, et la date de l’expiration, l’indice prévu par le décret du 30 septembre 1953 a augmenté d’environ 10%), et sans offre de renouvellement à un niveau plus élevé, étant observé que la SAS VIGNOBLES Z ne dépose pas ses comptes.

Toutefois, il sera observé que Monsieur N O termine son attestation par 'étant donné l’état de vétusté extrême qui ressort de ce rapport, il conviendra, conformément au bail actuel, que le locataire sortant les remette en état avant que je puisse en faire usage au plus tôt', ce qui conduit à relativiser son offre.

Depuis l’année 2016, Madame I Z n’a obtenu aucun vote des associés allant dans le sens d’un maintien du loyer en l’état, le quitus lui ayant été régulièrement refusé. Elle ne peut se retrancher derrière l’absence de mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la question du loyer pour échapper à toute responsabilité.

Le fait que la SCI DEMAGES dispose de réserves et reste bénéficiaire, n’exclut pas qu’elle subisse un préjudice du fait de loyers inférieurs aux loyers qui devraient être normalement perçus, soit à minima 20 000€ par an selon le rapport que le preneur, qui considère l’ensemble des bâtiments est

totalement utilisable (cf infra) a remis à son bailleur.

Compte tenu des aléas liés à la fixation d’un loyer commercial au regard des régles applicables et des contraintes relevées par le rapport de Monsieur G, c’est à juste titre que Madame I Z considère que le préjudice invoqué par Madame Y-C Z de louer à un prix supérieur relève d’une perte de chance.

S’agissant de l’entretien des locaux que Madame Y-C Z reproche à la gérante de la SCI DEMAGE de ne pas avoir exigé de sa locataire, il convient de relever qu’à l’exception des éléments d’équipement inclus dans les locaux loués le preneur n’est pas aux termes du bail redevable des travaux destinés à remédier à la vétusté du bâtiment, que s’il est tenu des réparations locatives et des gros travaux d’entretien, le non respect de cette obligation ne peut résulter du seul montant des factures produites devant l’expert judiciaire (soit 60 000€ HT), et que l’appelante n’indique pas avec précision quels travaux pourraient être exigés de la SAS VIGNOBLES Z en cours de bail dans le cadre d’un commandement visant la clause résolutoire, et qui permettrait selon elle à la bailleresse d’échapper au paiement d’une indemnité d’éviction, état observé que conformément aux clauses du bail les locaux loués sont en état d’utilisation effective, et qu’aucun élément ne permet d’affirmer que la chute d’un employé dans une cuve est imputable au mauvais entretien des installations.

Le grief relatif à l’entretien des locaux sera en conséquence rejeté.

Enfin, il est reproché à Madame I Z de s’être dispensée, en 2018, 2019 et 2020, d’être présente aux assemblées générales annuelles pour rendre compte de sa gérance aux associés et répondre aux questions qui lui sont posées, notamment sur l’augmentation des charges et la baisse du résultat d’exploitation.

Les rapports de la gérance sont versés aux débats, et Madame Y-C Z ne conteste pas la possibilité pour la gérante, au regard des statuts, de se faire représenter.

En tout état de cause, Madame Y-C Z ne chiffre aucun préjudice qui résulterait pour la SCI DEMANGE de cette situation.

Elle évoque en revanche un préjudice moral la concernant, arguant de l’incapacité du représentant à répondre aux questions posées dès lors qu’elles sortent de ce qu’on lui a demandé de dire, ce qui résulte effectivement des procés verbaux d’huissier reproduisant, sur décision présidentielle, les débats.

Toutefois, l’exemple pris de l’absence d’information relative à un projet immobilier de la commune relatif à la reconversion du site Z n’est pas pertinent au vu de la chronologie faisant apparaître que ce projet a été débattu en conseil municipal postérieurement à l’assemblée générale de 2020.

Madame Madame Y-C Z était également représentée lors des assemblées générales concernées et n’établit pas le préjudice moral qu’elle subit du fait de l’absence de la gérante, ni des autres griefs invoqués.

Sur le préjudice matériel de la SCI DEMAGE

Ce préjudice ne court, en considération de la période retenue au titre de la recevabilité de la demande, et du terme de la période visée par l’appelante, que du premier janvier 2017 au 31 mars 2019. Au regard des évaluations de valeur locative dont dispose la cour, de l’alea lié à l’obtention d’un loyer supérieur notamment en cas d’éviction du locataire actuel, et du risque dans ce cas d’avoir à lui payer une indemnité d’éviction, le préjudice matériel de la SCI DEMAGE sera évalué à la

somme de 12 000€.

Sur l’injonction de saisir le juge des loyers commerciaux

Comme l’observe la SCI DEMANGE il est exact que le juge des loyers commerciaux ne peut être directement saisi, étant précisé que le bailleur doit préalablement à une telle saisine, délivrer un congé avec offre de renouvellement dans les conditions de l’article L145-11 du code de commerce, ou conclure amiablement un nouveau bail avec son locataire.

C’ est également à juste titre que le premier juge a considéré que l’action oblique n’était pas applicable, Madame Y-C Z ne disposant pas d’une créance exigible envers la SCI DEMANGE, et a rappelé que la décision de faire fixer le montant du loyer commercial après prolongation tacite du bail n’appartenait qu’aux organes de la SCI bailleresse, Madame Y-C Z disposant du droit de provoquer une décision collective.

La décision entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a débouté Madame Y-C Z de cette demande.

Sur l’article 700 du CPC et les dépens

La décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné Madame Y-C Z épouse D à payer à la SCI DEMAGES et à Madame I Z des sommes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu à raison de l’équité, de condamner Madame I Z à payer à Madame Y-C Z épouse D la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes présentées sur ce fondement par Madame I Z et la SCI DEMAGE seront rejetées.

Madame I Z supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme la décision déférée, sauf en ce qu’elle a:

— débouté Y-C Z épouse D de son action indemnitaire,

— condamné Y-C Z épouse D à payer à I Z la somme de 2.000€ en application de l’article 700, 1° du code de procédure civile,

— condamné Y-C Z épouse D à payer à la SCI DEMAGES la somme de 2.000€ en application de l’article 700, 1° du code de procédure civile

— condamné Y-C Z épouse D aux dépens,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Madame I Z à payer à la SCI DEMAGES la somme de 12 000€ à titre de dommages et intérêts,

Condamne Madame I Z à payer à Madame Y-C Z épouse D la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toute autre demande,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de Madame I Z et de la SCI DEMAGE,

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront supportés par Madame I Z.

LE GREFFIER LE PRESIDENT