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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 04 MAI 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/01606 – N° Portalis

DBVK-V-B7C-NS7P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 FEVRIER 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 09/01127

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires LES RESIDENCES DE FRANCE resprésenté par son syndic en exercice la société CONSEIL INVEST 34 elle même représentée par son représentant légal domicilié ès qualités au lieu du siège social sis

C/O Conseil Invest

[…]

[…]

Représenté par M^e Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Patrick MELMOUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEES :

O P Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé

[…]

[…]

Représentée par M^e Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Grégoire ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé

[…]

[…]

Représentée par M^e Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Grégoire ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

C D :

Monsieur E F

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Patrick MELMOUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur K R S L

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Patrick MELMOUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame G H

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Patrick MELMOUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

SCI CEDA pris en la personne de son représentant légal Monsieur I J né le […] […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Patrick MELMOUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 24 Février 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 MARS 2021, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

Faits, prétentions et moyens des parties:

L’ensemble en copropriété RESIDENCE DE FRANCE sis à Montpellier regroupe quatre immeubles dont un à usage commercial et de garages avec un local commercial de 1859 m² exploité par la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE.

En mai 2007 un bureau d’études a estimé que la dalle intérieure du local commercial risquait de s’effondrer, et une résolution de l’assemblée générale extraordinaire du 31 juillet 2007 a autorisé « l’immobilière CASINO » à faire des travaux de renforcement de la dalle intérieure à sa charge et sous sa responsabilité.

Lesdits travaux n’ont pas été exécutés.

Le 10 décembre 2007 la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE a vendu son lot à la SICAV O P (O) qui peu après l’a donné à bail à la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE.

Le 13 février 2009 O P a assigné le syndicat des copropriétaires P devant le tribunal de grande instance de Montpellier en annulation des résolutions adoptées par l’assemblée générale le 15 décembre 2008 décidant notamment que O réaliserait les travaux de renforcement conformément aux règles de l’art, et sous son entière responsabilité.

Le 24 février 2009 les sociétés O P et la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE ont assigné en référé le syndicat des copropriétaires pour voir ordonner une expertise.

Par ordonnance de référé en date du 27 février 2009, Monsieur X a été désigné en qualité d’expert.

Par ordonnance en date du 18 juin 2009 le juge des référés a autorisé la société CASINO à réaliser pour le compte de qui il appartiendra les travaux sur la structure porteuse de la dalle.

L’expert a déposé son rapport le 23 avril 2012.

Par décision en date du 26 mai 2015 le juge de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de sa requête en péremption d’instance, décision confirmée par un arrêt de la cour d’appel en date du 30 juin 2016.

Dans l’instance au fond outre sa demande d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 15 décembre 2008, O sollicte également que le syndicat des copropriétaires P soit condamné à prendre en charge le montant des travaux et à l’indemniser des préjudices subis.

La SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE d’une part et E F, K L, G H et la SCI CELDA d’autre part sont intervenus volontairement à l’instance.

Le jugement rendu le 22 février 2018 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

• Rejette l’incident de péremption d’instance soulevé par le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FRANCE, E F, K L, G H et la SCI CELDA ;

• Dit que l’action intentée par la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE et la société O P n’est pas prescrite;

• Rejette la demande de nullité des résolutions numéros 18, 19, 20 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2018 ;

• Condamne le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FRANCE à payer à la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE les sommes suivantes:

—  1 238 700 € HT,

—  750 000 € ;

• Condamne le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FRANCE à payer à la société O P 24 000 € ;

• Condamne in solidum la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE et la société O P à payer les sommes suivantes :

—  4 500 € à E F,

—  10 500 € à K L,

—  300 € à la SCI CELDA,

—  21 000 € à G H;

• Déboute la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE et la société O P du surplus de leurs demandes et le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FRANCE du surplus de ses demandes reconventionnelles ;

• Condamne la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE, la société O P et le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FRANCE aux dépens en ce compris les frais d’expertise à raison d’un tiers chacun.

Le tribunal expose sur la péremption d’instance que cet incident relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état le moyen visé de l’impossibilité de former un pourvoi en cassation sur l’arrêt confirmatif du 30 juin 2016 ne s’étant pas révélé postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Sur la prescription de l’action le tribunal retient que le point de départ de la prescription court à compter de la connaissance des désordres allégués et que le jugement invoqué du 16 février 1977 portait sur un dommage en lien avec un affaissement anormal de la dalle du parking en plein air alors que le litige actuel porte sur le renforcement de la dalle du supermarché CASINO et donc sur des désordres différents du jugement précité et dont la connaissance dans leur ampleur réside dans le rapport d’expertise de Monsieur X du 23 avril 2012.

Dès lors en l’état d’une assignation en septembre 2013 l’action n’est pas prescrite.

Sur la nullité des résolutions numéros 18, 19, 20 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2018 pour abus de majorité, le jugement expose que pour les trois premières résolutions rejetant les autorisations à donner au locataire de O il apparaît que O a voté contre et qu’elle n’est donc pas copropriétaire opposant au sens de la loi et qu’elle ne peut donc les contester.

Sur la résolution numéro 21 après avoir considéré que O est recevable à la contester le tribunal retient que c’est une simple autorisation donnée à un copropriétaire pour réaliser des travaux et non une obligation de réaliser les dits travaux et que donc ne comportant aucune effectivité cette résolution ne constitue pas une résolution au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin le tribunal relève que la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE est seulement locataire d’un copropriétaire et qu’en cette qualité elle ne peut bénéficier de l’article 42 cité préalablement.

• Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à prendre en charge le coût des travaux et à réparer les préjudices, les premiers juges rappellent que le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par vice de construction ou défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires et qu’en l’espèce :

• le problème de l’affaissement de la dalle porteuse du supermarché CASINO est ancien puisque déjà en 2007 l’assemblée générale avait donné son accord pour des travaux de renforcement du plancher,

• qu’au vu du rapport d’expertise X est en cause incontestablement un défaut de conception de la dalle que la norme P06-001 soit ou non explicitement obligatoire, dalle dont il n’est pas contesté que c’est une partie commune,

• que la responsabilité spéciale du syndicat des copropriétaires est engagée le vice de conception étant assimilable au vice de construction et ce tant à l’égard des copropriétaires que des tiers sauf à démontrer la preuve d’une faute de la victime ou d’un tiers,

• la connaissance par la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE et la société O P de la surcharge maximale de la dalle résultant du jugement du 16 février 1977 et leur persistance à exploiter et à louer en l’état ne constituent pas cette faute car la dalle porteuse de l’intérieur du supermarché n’a subi aucune surcharge supplémentaire par rapport à celle d’origine ;

• la société O n’avait aucune obligation d’indemniser son locataire des conséquences du défaut de conception d’origine n’ayant aucune action directe sur une partie commune.

Sur les préjudices le tribunal retient pour :

— la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE les travaux avancés par elle en raison de l’urgence pour la somme de 1 238 700 € HT évaluée par l’expert et la somme de 750 000 € au titre de la perte d’exploitation selon évaluation expertale, la SAS CASINO ayant dû cesser son activité en raison des travaux d’urgence du 7 janvier 2009 au 30 novembre 2009;

— la société O P la somme de 24 000 € selon l’évaluation de l’expert au titre des pertes locatives.

Sur les demandes reconventionnelles concernant celle du syndicat des copropriétaires de voir démolir puis reconstruire des ouvrages tels qu’ils existaient avant la réalisation des travaux de confortement de la dalle par la SAS CASINO le tribunal la rejette considérant que même s’il peut exister quelques non conformités à la norme NFP 91-120 la démolition serait disproportionnée et préjudiciable à l’ensemble des copropriétaires.

Sur les demandes reconventionnelles concernant les atteintes aux parties privatives le tribunal reprend sur ce point le chiffrage clair et précis du rapport d’expertise.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FRANCE a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 23 mars 2018.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 février 2021.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FRANCE et E F, K L, G H et la SCI CELDA C D ont été déposées le 10 février 2021.

Les dernières écritures pour la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE et la société O P ont été déposées le 20 janvier 2021.

Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FRANCE, de E F, de K L, de G H et de la SCI CELDA énonce en ses seules prétentions:

• Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté les intimés de leur demande d’annulation des résolutions numéros 18 à 21 de l’assemblée générale du 15 décembre 2008 ;

• Statuant à nouveau,

• Au principal, sur les fins de non recevoir,

• Dire que les actions introduites par la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE et la société O P sont irrecevables comme prescrites.

• A titre subsidiaire, sur le fond,

• Principalement, Débouter la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE et la société O P de leurs demandes la dalle objet du litige constituant une partie privative ;

• Subsidiairement, Débouter la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE et la société O P de leurs demandes les fautes imputables à ces dernières étant de nature à exonérer le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité;

• A titre infiniment subsidiaire,

• si le syndicat des copropriétaires était condamné à verser quelques sommes que ce soit à la société O P, condamner la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE à le relever et garantir indemne compte tenu des fautes imputables,

• si le syndicat des copropriétaires était condamné à verser quelques sommes que ce soit à la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE, condamner la société O P à le relever et garantir indemne compte tenu des fautes imputables,

• A titre encore plus subsidiaire,

• Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a limité le montant des travaux à la somme de 1 238 700 € HT,

• limiter l’indemnisation allouée au titre de la perte d’exploitation à la période correspondant à la durée des travaux et exclure la période correspondant à l’arrêt préventif de l’exploitation compte tenu des fautes qui leur sont imputables et de la violation de l’article 9 du règlement de copropriété ;

• Sur les demandes reconventionnelles,

• Principalement, condamner in solidum la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE et la société O P à rétablir les ouvrages tels

• qu’ils existaient avant la réalisation des travaux de confortement de la dalle et ce sous astreinte de de 10 000 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir au profit du syndicat des copropriétaires et de 1 000 € par jour de retard au profit de E F, K L, G H et de la SCI CELDA le tout pendant un délai de un mois à l’expiration duquel il sera à nouveau statué ; Subsidiairement, condamner in solidum la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE et la société O P à verser la somme de 4 500 € à E F, la somme de 10 500 € à K L, la somme de 300 € à la SCI CELDA, la somme de 21 000 € à G H et la somme de 100 000 € au syndicat des copropriétaires;

• En tout état de cause,

• Débouter les intimées de l’ensemble de leurs demandes;

• Condamner in solidum la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE et la société O P à verser à G H la somme mensuelle de 160 € au titre de la perte locative des garages et ce sur le nombre de mois depuis la réception des travaux le 19 novembre 2009 et jusqu’à la mise en conformité des travaux ainsi que 6 000 € au titre du préjudice moral subi;

• Condamner in solidum la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE et la société O P à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 150 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Condamner la SAS PROMEO ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais d’expertise judiciaire.

• Le dispositif des écritures de la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE et de la société O P énonce en ses seules prétentions :

• Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté les concluantes de leur demande d’annulation des résolutions numéros 18 à 21 de l’assemblée générale du 15 décembre 2008 ainsi que sur le montant des travaux et des pertes locatives retenues

• Statuant à nouveau,

• Sur les fins de non recevoir,

• constater l’absence de péremption de l’instance,

• constater l’absence de prescription de l’action,

• Sur le fond;

• Annuler les résolutions numéros 18 à 21 de l’assemblée générale du 15 décembre 2008 ou en toutes hypothèses les déclarer nulles ou inexistantes;

• Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE :

— la somme de 1 543 000 € HT avec intérêts au taux légal à compter du dépôt du rapport d’expertise au titre des travaux réalisés à ses frais avancés,

— la somme de 750 000 € au titre de la perte d’exploitation avec intérêts au taux légal à compter du dépôt du rapport d’expertise;

• Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société O P la somme de 36 000 € au titre des pertes locatives avec intérêts au taux légal à compter du dépôt du rapport d’expertise;

• Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires et de certains copropriétaires,

• Rejeter toute demande de démolition et d’indemnisation au titre des prétendues atteintes aux parties communes et aux parties privatives,

• A défaut limiter l’indemnisation du préjudice liée aux atteintes mineures aux parties privatives aux montant retenus par l’expert ;

• En tout état de cause,

• Condamner le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FRANCE à relever et garantir les concluantes de toutes éventuelles condamnations ;

• Condamner le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FRANCE à verser à la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE et à la société O P la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise avec bénéfice de distraction.

MOTIFS:

Sur les fins de non recevoir:

Sur la péremption d’instance:

La cour relève que si la question de la péremption de l’instance a été soulevée devant le tribunal de grande instance par le syndicat des copropriétaires, selon les écritures du syndicat des copropriétaires tant au niveau du dispositif que de la discussion, cette fin de non recevoir n’est pas dans le débat au fond devant la cour, le syndicat des copropriétaires précisant qu’il fera un pourvoi en cassation contre l’arrêt du 30 juin 2016 confirmant l’absence de péremption de l’instance quand le présent arrêt sera rendu en application des dispositions de l’article 607 du code de procédure civile.

Sur la prescription de l’action de la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE et de la société O P :

Le syndicat des copropriétaires, E F, K L, G H et la SCI CELDA exposent que le dommage est caractérisé par la résistance insuffisante de la dalle compte tenu des charges requises pour l’exploitation du supermarché et le risque d’affaissement du dallage n’en est que la conséquence et par conséquent le groupe CASINO aurait dû introduire son action à compter du jour de la connaissance du dommage, c’est à dire du jour où il a su que la portance offerte par la dalle était insuffisante au regard de son activité.

Or depuis le jugement du 16 février 1977 le groupe CASINO sait que la dalle offre une résistance maximale à 250 kg/m² alors que la norme NF P 06-001 prévoit 500 kg/m² et qu’il existe donc un risque d’affaissement, et peu importe que le procès de 1977 ait porté sur les parkings dans la mesure où ce qui compte c’est qu’en 1977 le groupe CASINO connaît l’insuffisance de la résistance de la dalle comme le démontre d’ailleurs le fait qu’il ait demandé en 2007 à l’assemblée générale de la copropriété à être autorisé à faire des travaux.

Ainsi à l’encontre du groupe CASINO les appelants soutiennent que le délai de prescription de trente ans applicable à leur action avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 a expiré le 16 février 2007.

A l’encontre de la société O P qui agit en sa qualité de copropriétaire contre le syndicat des copropriétaires le délai de prescription est de dix ans en application de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, ce délai commençant à courir dès la révélation de la cause des désordres soit en espèce dès le

jugement du 16 février 1977 si bien que lors de l’assignation en référé expertise délivrée le 24 février 2009 l’action de O était prescrite.

L a S A S C A S I N O D I S T R I B U T I O N F R A N C E e t l a s o c i é t é A E W P opposent à cette fin de non recevoir que ce n’est pas l’activité de supermarché prévue dès l’origine qui est la cause du dommage mais un vice de conception.

Elles soutiennent tout d’abord que le jugement de 1977 ne leur est pas opposable puisqu’elles n’y était pas parties ce d’autant que la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE n’a été crée qu’en 1999.

En outre selon elles, le jugement de 1977 comme l’expertise préalable de 1973 n’ont pas pour objet le désordre actuel concernant la dalle du supermarché, mais l’affaissement de la dalle du parking extérieur et le délai de prescription ne peut courir à compter du jugement de 1977 qui ne concerne pas les mêmes ouvrages

Ainsi pour ces deux sociétés le point de départ du délai de prescription ne peut être qu’au jour du dépôt du rapport de Monsieur X en avril 2012 et elles ajoutent que même à supposer que le point de départ de la prescription soit avancé à 2007 en l’occurrence à la date à laquelle le contrôle de l’APAVE (21 mai 2007) a révélé l’existence d’un risque d’effondrement de la dalle ou à la date à laquelle la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE a été autorisée par l’assemblée générale de la copropriété (31 juillet 2007) a réalisé des travaux de renforcement, cette prescription a été interrompue par l’assignation en référé délivrée le 24 février 2009.

Sur le jugement rendu le 16 février 1977 par le tribunal de grande instance de Montpellier comme point de départ du délai de prescription de l’action des sociétés SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE et O P, la cour observe tout d’abord que cette décision a été rendue entre les Établissements Économiques CASINO, demandeur et la SARL DEROMEDI, Messieurs Y et Z, la SARL FONCIERE PARIS AQUITAINE défendeurs et enfin la SCI LANTISSARGUES en qualité d’intervenant volontaire, si bien qu’aucune des parties en cause dans le présent litige n’étaient parties à la procédure de 1977 sauf à démontrer ce qui n’est pas rapporté que la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE viendrait au droit des Établissements Économiques CASINO, s’agissant de deux personnes morales distinctes.

Surtout il apparaît comme relevé par les premiers juges à la lecture du jugement du 16 février 1977 que l’objet du litige est un affaissement anormal de la dalle du parking en plein air recouvrant un garage souterrain lié à une insuffisance de la résistance de la dalle dans l’hypothèse d’une utilisation du parking par des véhicules d’un poids supérieur à celui des véhicules de tourisme et que les désordres ont été provoqués par le passage ou le stationnement de véhicules poids lourds soit des désordres différents de ceux objets de la présente procédure affectant la dalle du supermarché qui abrite des garages et des caves en sous-sol.

Il ne peut ainsi comme le font les appelants être déduit que CASINO suite à la procédure de 1977 portant sur des problèmes de résistance de la dalle du parking extérieur avait connaissance de ce que la dalle du supermarché présentait également des problèmes de résistance rien ne permettant dans le jugement de 1977 de considérer qu’il s’agit de problèmes identiques et de raisonner par analogie entre la dalle du parking extérieur et la dalle du supermarché.

En appel le syndicat des copropriétaires produit au débat un avis technique sur la nature de la dalle haute des parkings du sous-sol réalisé par M N de la société INGEBAT 34 le 28 octobre 2020 et une analyse physico-chimique sur échantillons de béton du parking de la résidence réalisée le 23 octobre 2020 par la société ACSM pour tenter de démontrer que les structures des deux dalles sont similaires et que les problèmes affectant dès 1973 la dalle du parking extérieur sont de même nature que ceux affectant la dalle du supermarché et que si CASINO avait connaissance des premiers en 1977 elle avait aussi connaissance de fait des seconds à la même date.

Toutefois outre le fait que ces deux rapports n’ont pas été établis de façon contradictoire et ne sont donc pas opposables aux sociétés CASINO DISTRIBUTION FRANCE et O P il apparaît que leurs conclusions ne peuvent permettre de retenir que ces sociétés avaient connaissance des problèmes affectant la dalle du supermarché dès 1977.

En effet si le premier rapport de la société INGEBAT 34 conclut que la dalle sous le magasin CASINO n’est pas un ouvrage indépendant et différent des zones voisines, que les ouvrages sont de la même facture c’est à dire d’un béton identique ce que vient confirmer le rapport de la société ACSM qui conclut à une composition similaire du béton prélevé sur le poteau du parking extérieur et du béton prélevé sur le poteau en sous-sol du supermarché, le seul fait que la dalle du supermarché et celle du parking extérieur construits à la même époque aient une composition béton similaire ne peut suffire à démontrer que les désordres rencontrés sont identiques et encore moins que les sociétés CASINO DISTRIBUTION FRANCE et O P avaient connaissance depuis 1977 de la résistance de la dalle du supermarché.

Enfin même à supposer que la société CASINO ait eu connaissance des désordres affectant la dalle du supermarché avant le dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur X soit dès le rapport d’études de la SAS Ingénierie, Études et Expertises en mai 2007 suivi de l’avis de l’APAVE du 21 mai 2007 confirmant les insuffisances de capacité portante des structures porteuses du plancher préjudiciables à la stabilité de certains éléments et qui présentent un risque d’effondrement, l’assignation en référé expertise délivrée le 24 février 2009 par les sociétés CASINO DISTRIBUTION FRANCE et O P a interrompu le délai de prescription pouvant courir, si bien que l’action intentée par ces sociétés n’est pas prescrite comme considéré par le jugement entrepris.

Sur l’annulation des résolutions numéros 18 à 21 de l’assemblée générale du 15 décembre 2008:

Il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent contester les décisions de l’assemblée que les seuls copropriétaires opposants ou défaillants.

Le jugement dont appel n’a pas fait droit à juste titre aux demandes de nullité des résolutions 18, 19 et 20 de l’assemblée générale du 15 décembre 2008 demandées par la société O P qui a seule qualité pour le demander en tant que copropriétaire au motif que ces trois résolutions ayant été rejetées et O P ayant elle-même voté contre l’adoption de ces résolutions elle n’était pas opposante au sens de la loi.

En appel la société O P maintient dans le dispositif de ses écritures sa demande de nullité des résolutions 18, 19 et 20 mais ne formule aucune

critique en droit ou en fait de la décision déférée sur ce point si bien que le jugement entrepris ne pourra qu’être confirmé.

La résolution 21 ainsi rédigée : « L’assemblée générale: Donne son accord pour la réalisation des travaux de renforcement du plancher du centre commercial aux conditions suivantes:

- les travaux seront exécutés conformément aux règles de l’art,

- les travaux se feront sous l’entière responsabilité du demandeur et de ses mandataires, haut du sous-sol dans l’emprise de la surface de vente du supermarché,

- les travaux ainsi que leurs conséquences éventuelles seront à la charge exclusive du demandeur et de ses mandataires,

- un constat d’huissier sera dressé sur l’état des lieux avant les travaux et après les travaux à la charge exclusive de la société O P,

-la société O P s’engage à souscrire une assurance dommages-ouvrage sur existant qu’elle communiquera au syndic préalablement au démarrage des travaux,

- la société O P s’engage à mettre en place un gardiennage pour les véhicules des copropriétaires concernés pendant la durée des travaux,

- la société O P s’engage à transmettre à la fin du chantier le procès-verbal définitif de réception du chantier ainsi que le rapport final du bureau de contrôle missionné pour ce chantier,

- la société O P s’engage à transmettre au syndic après les travaux un dossier complet des ouvrages exécutés, ainsi que le dossier des interventions ultérieures sur ouvrages,

- la société O P s’engage à vis-à-vis des copropriétaires de caves concernés par ces travaux à transférer le contenu des caves dans un espace fermé et sécurisé pendant la durée du chantier. »

a été adoptée après un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la société O P ayant voté contre.

Pour maintenir sa demande de nullité de la dite résolution la société O P soutient que le syndicat des copropriétaires par la résolution 21 ne peut imposer à un copropriétaire ( en l’occurrence O) sans son accord même à la majorité renforcée de supporter les travaux de renforcement d’une partie commune à savoir la structure porteuse de la dalle et que cela constitue un abus de majorité ce d’autant qu’O n’a jamais accepté cette résolution pour laquelle elle a voté contre.

La société O P soutient en outre que cette dalle est le plafond des parkings et le plancher du supermarché et qu’elle relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 loi de 1965.

Enfin elle ajoute que concernant la nature des travaux cette résolution est incomplète car elle n’intègre pas le renforcement des poteaux, ni les micros pieux permettant de

soutenir les renforts de dalles, le tout en parties communes.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la résolution 21 ne peut constituer un abus de majorité car le but de cette résolution est d’assurer la sécurité et donc l’intérêt commun de la copropriété, et de plus cette résolution donne une autorisation à la société O P mais ne lui impose pas une obligation de réaliser des travaux.

Enfin elle ajoute que le fait que la résolution serait incomplète ne peut être un motif de nullité dans la mesure où les précisions invoquées par la société O P n’avaient pas à être contenues dans la résolution dont l’objet est de se limiter aux modalités de l’exécution des travaux et qu’en outre toutes les informations utiles ont été portées à la connaissance de l’ensemble des copropriétaires notamment par la communication de l’entier dossier reçu du mandataire de O P le 27 octobre 2008 avec demande d’inscription de questions à l’ordre du jour de l’assemblée générale critiquée.

C’est à juste titre que les premiers juges ont rappelé que pour qu’une contestation puisse être valablement élevée l’assemblée générale doit avoir pris une véritable décision ce qui exclut en particulier une décision de principe et il sera observé que la résolution 21 est un simple accord donné à la société O P de réaliser les travaux de renforcement du plancher du supermarché sous certaines conditions et réserves et pas une obligation de réaliser lesdits travaux étant observé d’ailleurs que O P n’a jamais elle-même considéré que cette résolution était une obligation puisqu’elle a sollicité avec son locataire du juge des référés l’autorisation de procéder aux travaux aux frais avancés de ce dernier et pour le compte de qui il appartiendra.

Il est erroné ensuite comme le fait la société O P de prétendre qu’elle n’a jamais sollicité un accord pour réaliser les travaux tel que cela ressort non seulement du courrier adressé par son mandataire SUDECO au syndic de la résidence le 27 octobre 2008 pour demander l’inscription à l’ordre du jour de plusieurs résolutions concernant le renforcement de la structure du plancher du supermarché par son locataire accompagné de croquis explicatifs, d’une proposition de contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée.

Cette analyse est également corroborée par le courrier adressé le 12 décembre 2008 par la société O P au syndic de l’immeuble suite à la réception de l’ordre du jour de l’assemblée générale et dans lequel elle indique en particulier sans doute possible qu’elle souhaite que lui soit donné l’accord pour la réalisation des travaux mais qu’elle ne peut intervenir en sa qualité de copropriétaire sur les parties communes sans que le maître d’ouvrage l’y autorise par l’intermédiaire d’une maîtrise d’ouvrage déléguée et demandant à ce que la résolution 21 soit complétée en ce sens.

Enfin il est constant qu’une autorisation de réaliser les travaux ne peut contenir tous les éléments techniques de la réalisation des dits travaux et que la société O P était totalement informée puisque c’est elle qui a porté à la connaissance de l’assemblée générale toutes les informations techniques utiles sur la réalisation des travaux nécessaires.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de la résolution 21 de l’assemblée générale du 15 décembre 2008.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires:

Pour soutenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les sociétés CASINO DISTRIBUTION FRANCE et O P exposent que la dalle en cause est le plancher du supermarché mais aussi le plafond du parking souterrain de la copropriété avec des places de stationnement pour les copropriétaires, que le désordre n’affecte pas seulement le revêtement de sol privatif mais qu’il s’agit bien d’une partie commune dont les risques d’effondrement et la non conformité sont confirmés par l’expert.

Les clauses du bail commercial entre CASINO et O P (clause de prise des lieux en état) ne concernent que les rapports entre les parties au bail et pas le syndicat des copropriétaires.

Elles ajoutent que le règlement de copropriété prévoit que le lot 2 a pour destination celle de grand magasin à usage de supermarché et que donc les parties communes doivent permettre cet usage et que ce n’est pas le poids provenant de la marchandise du supermarché qui est à l’origine du désordre mais une dalle de résistance insuffisante pour un local destiné à l’usage de supermarché puisqu’il aurait fallu une résistance de de 500 kg/m² et pas de 250 kg/m².

Enfin les clauses du bail commercial conclu entre CASINO et O P et en particulier celle de prise des lieux en état ne concernent que les rapports entre les parties au bail et ne peuvent être revendiquées pas le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat copropriétaires en appel oppose à titre principal que la dalle en cause est une partie privative selon l’article 3 règlement de copropriété, partie privative appartenant à O P qui doit donc en supporter les travaux.

A titre subsidiaire il soutient que même si la dalle est une partie commune l’article 14 loi de 1965 ne s’applique pas car cette dalle n’est affectée d’aucun vice de construction, a été réalisée conformément aux règles de l’art, et que le non respect d’une norme NF P 06-001 qui n’est pas obligatoire et dont l’application n’a pas été sollicitée par les parties contractuellement n’est pas un vice de construction.

Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’il n’est pas responsable du fait que l’immeuble construit avant division soit différent de celui promis au contrat et que le risque d’effondrement provient de la surcharge du plancher imputable au groupe CASINO et donc le risque d’affaissement est indépendant d’un vice de construction, le défaut de conformité en outre n’entrant pas dans le champ d’application de l’article 14 loi de 1965.

En tout état de cause les appelants font valoir que les fautes du locataire et du bailleur-copropriétaire exonèrent le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité.

Ainsi la société CASINO DISTRIBUTION FRANCE d’une part connaissait la résistance du dallage lors de la construction et en professionnel des supermarchés elle savait l’étendue de la charge qui doit être supportée par le plancher d’autre part suite au jugement de 1977 et à l’assemblée générale de 2007 elle devait soit réaliser les travaux qu’elle avait été autorisée à faire soit limiter la charge de la dalle et donc ces fautes sont à l’origine de l’affaissement de la dalle.

O P quant à elle lors de la conclusion du bail commercial se devait d’être vigilante sur l’usage des lieux, et donc contracter avec un locataire dont l’activité ne dépassait pas une charge de 250 kg/m² et ainsi en sa qualité de copropriétaire elle est responsable envers la copropriété des agissements de son locataire.

Sur la nature de la dalle du supermarché objet du litige partie privative ou partie commune il sera d’abord rappelé que selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dans le silence ou dans la contradiction des titres sont réputés parties communes notamment les gros 'uvre des bâtiments qui selon la définition jurisprudentielle correspondent aux planchers, aux plafonds, à la toiture sans que cette liste ne soit limitative.

Il est ainsi constant qu’une dalle qui supporte à la fois un bâtiment et qui sert aussi de toiture à un garage souterrain abritant des parkings et des caves de copropriétaires est bien une partie commune.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires il ne serait y avoir contradiction sur cette qualification de partie commune de la dalle avec l’article 3 du règlement de copropriété du 24 février 1970 au motif que cet article définit comme parties privatives : les locaux et espaces qui sont compris dans la composition d’un lot, sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot ainsi que les accessoires des dits locaux comme : les carrelages, dalles et revêtements ' dans la mesure où il est d’évidence que le terme dalles de l’article 3 du règlement de copropriété employé au pluriel vise uniquement les revêtement de sol et non un des élément de la structure même du bâtiment comme la dalle du supermarché qui fait partie intégrante des gros 'uvres et qui est donc bien une partie commune.

Comme rappelé par le jugement déféré l’article 14 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il est en outre constant qu’au vice de construction est assimilé le défaut de conception et que peu importe que ces vices aient été ignorés du syndicat des copropriétaires.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire réalisé par Monsieur X qui n’a fait l’objet d’aucune critique sérieuse tant sur le respect des dispositions du code de procédure civile applicable en la matière en particulier sur le respect du contradictoire que sur l’analyse des désordres et des travaux nécessaires que les dommages ont pour origine la dalle porteuse, qui n’a pas une résistance suffisante pour l’exploitation d’un grand magasin.

L’expert ajoute que lors de la construction de l’ensemble immobilier en 1967 était alors en vigueur une norme P 06-001 prévoyant une surcharge d’exploitation de 500 kg/m² pour les grands magasins alors qu’il ressort de l’ensemble des avis et constatations que la dalle qui a été réalisée à une surcharge limitée à 250 kg/m².

En l’espèce comme relevé par la décision déférée et contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat des copropriétaires la question n’est pas de savoir si la norme P 06-001 était ou non explicitement obligatoire et donc de statuer sur un défaut de conformité mais de déterminer si la dalle telle qu’elle a été réalisée permettait un usage du lot conformément à la destination prévue au règlement de copropriété.

Or il ressort de la lecture du règlement de copropriété du 24 février 1970 que le lot N°2 est un bâtiment d’un simple rez-de-chaussée en façade et en retrait (derrière le parking formant le lot N°1) sur la route de Toulouse, comprenant un grand magasin à usage de supermarché d’une superficie de 1859m² environ.

Ainsi la dalle du supermarché telle qu’elle a été réalisée n’est pas suffisamment résistante pour la destination du lot telle que prévue au règlement de copropriété et il existe donc comme retenu par les premiers juges un défaut de conception de la dalle engageant par conséquent la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Ce dernier ne peut raisonnablement s’exonérer de cette responsabilité au motif de fautes commises par les sociétés CASINO DISTRIBUTION FRANCE et O P en soutenant tout d’abord que l’effondrement de la dalle provient de la surcharge du plancher imputable à l’exploitant du lot dans la mesure où il s’agit d’une simple allégation aucun élément objectif ne permettant d’établir que CASINO DISTRIBUTION FRANCE aurait fait supporter au plancher du lot N°2 des charges supérieures à celles habituellement relevées lors de l’exploitation d’un supermarché.

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas non plus tenter de s’exonérer de sa responsabilité en soutenant à nouveau que les sociétés CASINO DISTRIBUTION FRANCE et O P avaient connaissance de cette insuffisance de charge depuis l’origine et à tout le moins depuis le jugement de février 1977 dans la mesure où il a déjà été statué sur le fait que la procédure de 1977 ne concernait pas la dalle objet du présent litige et que les désordres avaient une origine différente.

Enfin si lors de l’assemblée générale du 31 juillet 2007 la société Immobilière CASINO a été autorisée à sa demande à procéder à des travaux de renforcement du plancher du centre commercial et si ces travaux n’ont pas été réalisés il ressort non seulement du pré-rapport d’expertise de Monsieur X en date du 12 mai 2009 que les travaux initialement prévus en 2007 n’ont pas été exécutés car une analyse de sol complémentaire a démontré qu’il fallait y ajouter des travaux supplémentaires de report de charges sur le bon sol ou en d’autres termes des fondations spéciales pour cet immeuble ce qui ne permet donc pas de caractériser la commission d’une faute par les sociétés CASINO et O P .

Enfin sur ce point il n’est pas démontré que la non réalisation des travaux de renforcement autorisés par l’assemblée générale du 31 juillet 2007 ait concouru à la réalisation des désordres ou à leur aggravation.

Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et en ce qu’il a dit qu’en l’absence de fautes avérées des sociétés CASINO DISTRIBUTION FRANCE et O P, le syndicat des copropriétaires ne pouvait être relevé et garanti par ces dernières des condamnations mises à sa charge.

Sur la réparation des préjudices des sociétés CASINO DISTRIBUTION FRANCE et O P :

Sur les préjudices subis par CASINO DISTRIBUTION FRANCE:

* au titre des travaux réalisés à ses frais avancés:

Il est constant qu’en raison de l’extrême urgence CASINO DISTRIBUTION FRANCE a été autorisée par ordonnance du juge des référés en date du 18 juin 2009 à réaliser à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra les travaux de renforcement sur la structure porteuse de la dalle, travaux qui ont été réalisés effectivement, elle est donc bien fondée à solliciter à être remboursée par le syndicat des copropriétaires du coût des dits travaux.

Si CASINO DISTRIBUTION FRANCE justifie avoir réalisé des travaux pour un coût total de 1 543 000 € HT il ressort comme retenu par les premiers juges du pré-rapport d’expertise de Monsieur X et d’une note de l’expert en date du 23 février 2010 que en sus des travaux préconisés par l’expert pour un montant HT de 1 238 700 € ( prévoyant un renforcement de la dalle selon une résistance de 500kg/m²) la société CASINO avait d’une part effectuer un renforcement de la dalle à 1 000 kg/m² sur l’ensemble du magasin et avait d’autre part profitant de la fermeture du magasin transformé une surface de 190 m² au niveau de la zone technique en surface de vente.

Ces travaux supplémentaires par rapport aux préconisations expertales réalisés à la seule initiative de CASINO et pour son seul bénéfice ne doivent pas être supportés par le syndicat des copropriétaires dans la mesure où ils ne sont pas en lien avec le défaut de conception d’origine.

Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a condamné au titre des travaux le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1 238 700 € HT.

* au titre de la perte d’exploitation:

Il n’est pas contesté sérieusement que tel que cela ressort en particulier du rapport d’expertise durant la réalisation des travaux le magasin a été fermé du 7 janvier 2009 au 30 novembre 2009 notamment en raison des réserves émises lors du procès-verbal de réception.

Il ressort du rapport du sapiteur de Monsieur X, Monsieur A que la perte d’exploitation subie au cours de cette période peut-être évaluée à la somme de 750 000 €, montant qui n’est pas critiquée par CASINO.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas non plus sérieusement ce montant sauf à invoquer à nouveau l’absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les désordres affectant la dalle ou sauf à invoquer la commission de fautes par CASINO notamment par la pratique de surcharges excessives du plancher malgré la connaissance de la résistance réelle de la dalle depuis 1977, points qui ont déjà été jugés et écartés.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à CASINO DISTRIBUTION FRANCE la somme de 750 000 € au titre de la perte d’exploitation.

Sur le préjudice subi par O P au titre de pertes locatives:

Le bail commercial conclu le 17 décembre 2001 entre la société l’Immobilière C A S I N O ( q u i e n a f a i t a p p o r t u l t é r i e u r e m e n t à l a s o c i é t é A E W P) et la société CASINO DISTRIBUTION FRANCE, modifié par avenant du 17 décembre 2007, prévoit que le loyer est égal à un pourcentage du chiffre d’affaires fixé à 2,31% la fermeture du magasin pendant plusieurs mois en 2009

a eu un impact sur le chiffre d’affaires de CASINO et par voie de conséquence sur le montant des loyers perçus par O P.

Le sapiteur Monsieur A qui ne disposait pas au moment de son analyse du chiffre d’affaires réel de l’année 2010 a proposé en tenant compte de la rénovation du magasin en 2007, et en retenant un taux de progression de 3 % en 2010 et de 2 % en 2011 les loyers calculés en fonction du chiffre d’affaires réalisés et le rapport définitif de Monsieur A après prise en compte des derniers éléments comptables à évaluer la perte locative à la somme de 24 000 €, montant retenu par les premiers juges.

En appel la société O sollicite comme en première instance une somme supérieure qu’elle fixe à 36 000 € mais sans développer aucun argument pertinent sur ce point.

En ce qui concerne le syndicat des copropriétaires il s’oppose à cette indemnisation sur son principe toujours en arguant de son absence de responsabilité ou de la commission de fautes par O P mais ne formule aucune critique sur le montant de l’indemnisation.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a condamné à ce titre le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 24 000 €.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires et de certains copropriétaires:

Le syndicat des copropriétaires et certains copropriétaires sur le fondement des anciens articles 1143 et 1184 du code civil sollicitent à titre principal la démolition des ouvrages réalisés par CASINO pour le renforcement de la dalle et la reconstruction des ouvrages tels qu’ils existaient avant les travaux au motif d’une atteinte aux parties communes et aux parties privatives et à titre subsidiaire une indemnisation du préjudice subi.

Pour établir cette atteinte ils se fondent en particulier sur une expertise amiable réalisée en juillet 2011 par Monsieur B ingénieur conseil et pour laquelle il sera en premier lieu relevé qu’il ne s’agit pas d’une mesure réalisée au contradictoire de l’ensemble des parties puisqu’elle a été diligentée à la requête du syndicat des copropriétaires uniquement, que les sociétés intimées n’y ont pas participée et que ce rapport n’a pas été communiqué à l’expert judiciaire Monsieur X dans les délais impartis aux parties pour faire des observations et dires.

En second lieu il sera observé que Monsieur B dans ses conclusions prend soin d’indiquer qu’il convient de relativiser la portée de ses réflexions eu égard à la partie congrue du dossier dont il a pu avoir connaissance et qu’il n’a pas notamment été en possession de pièces dont il donne une liste complète, pièces qui ne peuvent que s’avérer nécessaires pour une analyse filable comme le dossier technique complet, la fiche de programme, le tableau des Hypothèses, le rapport final de contrôle technique, les PV de réception… .

Ainsi les conclusions de ce dernier mentionnant qu’il semble que le dimensionnement structurel a optimisé le gain de matière à ajouter mais que le cahier des charges ne semble pas avoir tenu compte des exigences naturelles, normales et réglementaires des occupants des parkings et qu’en dehors des contraintes de temps et de coût de nombreuses autre solutions comme une intervention par dessus la dalle auraient permis un résultat sans doute proche des exigences actuelles en matière de hauteur de gabarit ne peuvent venir remettre en cause de façon sérieuse les conclusions du

rapport d’expertise judiciaire.

En effet il ressort du rapport d’expertise judiciaire que non seulement l’expert s’est rendu à plusieurs reprises sur les lieux pour arrêter le montant des travaux liés au pré-rapport déposé le 12 mai 2009 relatif à la sécurité de la surface commerciale qui ont fait l’objet d’une reprise en sous 'uvre entre dalle et parking de la copropriété et que l’expert précise que c’est la meilleure solution technique envisageable eu égard au problème de sécurité dénoncé par l’APAVE.

L’expert judiciaire dans le cadre d’un accedit du 6 juillet 2010 en présence des conseils des parties et du syndic assisté de SOCOTEC a considéré que les travaux réalisés n’avaient rien aggravé par rapport à l’existant en matière de hauteur du parking puisque la hauteur sous obstacle à savoir les nouvelles poutres support du plancher consolidé reste de 1m90 ce qui est la norme en matière de dimensions pour un parc de stationnement de véhicule de moins de 3,5 tonnes et que surtout la hauteur libre sous poutre à l’entrée de la partie où il n’y a pas eu d’intervention est déjà de 1m90 et même de 1m86.

L’expert a également écarté structurellement l’existence d’un risque en terme de sécurité du fait des nouveaux travaux précisant ne pas avoir reçu à ce sujet d’avis de la commission de sécurité.

Il n’est donc pas rapporté la preuve d’une atteinte aux parties communes pouvant justifier ni la demande principale de démolition et de reconstruction des ouvrages tels qu’à l’origine ni la demande d’indemnisation.

Concernant l’atteinte aux parties privatives de certains copropriétaires le rapport d’expertise judiciaire qui ne fait pas l’objet de critiques sérieuses sur ce point retient :

— dans le cas de E F que son garage 111 n’a plus la largeur qu’il avait antérieurement mais sans que l’expert retienne une impossibilité d’utilisation puisqu’il est possible de déplacer la façade côté garage en suivant en cela le prolongement des autres garages ce qui ne pose pas de problème techniques ce pour un coût total évalué par l’expert à 4 500 € ;

— dans le cas de K Q que son garage 145 présente suite aux travaux une impropriété à la destination prévue de deux sortes: à la fois latéralement et en hauteur dans la mesure où il ne peut plus servir qu’à y garer des motos. Si l’expert a proposé des solutions en nature supposant toutefois un accord de la copropriété, de K Q et du propriétaire de l’emplacement voisin il a aussi proposé une solution indemnitaire en estimant le préjudice de l’ordre de 70 % de la valeur du garage soit une indemnité de 10 500 € ;

— dans le cas de la SCI CELDA propriétaire de la cave 16 il existe une perte de stockage de 2m3 suite au passage du réseau de plomberie et en l’absence de solution technique il est proposé une solution indemnitaire évaluée à 300 € ;

— dans le cas de G H qui disposait de deux garages pour deux voitures avec une largeur utile de 2 m il ne reste plus qu’une largeur de 1m51 ce qui interdit tout accès à des véhicules autres que des motos, en l’absence de solutions techniques c’est une solution indemnitaire qui est proposée évaluée à 21 000 € (70 % de la valeur vénale des deux garages).

Si il se trouve ainsi caractérisé une atteinte à certaines parties privatives cette atteinte doit être qualifiée de minime dans la mesure où seul deux garages subissent une impropriété à la destination prévue les deux autres voyant seulement leur usage réduit dans une faible proportion et cette atteinte ne serait justifiée une démolition des ouvrages existants.

Mais en tout état de cause il sera rappelé que la société CASINO DISTRIBUTION FRANCE a exécuté les travaux critiqués avoir y avoir été autorisée par le juge des référés par ordonnance en date du 18 juin 2009 suite aux préconisations de l’expert, pour le compte de qui il appartiendra en l’occurrence, du syndicat des copropriétaires qui ne s’est pas opposé à cette mesure et que la réalisation des travaux a donné lieu à un constat de bonne fin de la part de l’expert suite à une extension de sa mission.

Il a déjà été relevé que l’expert judiciaire faute d’élément probant et suffisant a considéré que la reprise en sous 'uvre entre dalle et parking de la copropriété qui avait été réalisée était la meilleure solution technique envisageable eu égard au problème de sécurité.

Il n’est donc pas démontré sur quel fondement juridique les sociétés CASINO DISTRIBUTION FRANCE et O P devraient indemniser les propriétaires des parties privatives ayant subi des atteintes étant observé que la notion de trouble de voisinage retenu par les premiers juges ne peut s’appliquer en la matière pas plus que les articles 1143 et 1184 anciens du code civil.

Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce qu’il a condamné in solidum les sociétés CASINO DISTRIBUTION FRANCE et O P à payer la somme de 4 500 € à E F, la somme de 10 500 € à K L, la somme de 300 € à la SCI CELDA, la somme de 21 000 € à G H.

Sur les demandes accessoires:

En revanche le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Si l’équité en appel ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FRANCE succombant au principal sera condamné aux dépens de la présente procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 février 2018 par le tribunal de grande instance de Montpellier, sauf en ce qu’il a condamné in solidum les sociétés CASINO DISTRIBUTION FRANCE et O P à payer la somme de 4 500 € à E F, la somme de 10 500 € à K L, la somme de 300 € à la SCI CELDA, la somme de 21 000 € à G H ;

S’y substituant sur ce point et y ajoutant;

Déboute E F, K L, la SCI CELDA, et à G H de leurs demandes indemnitaires à l’encontre des sociétés CASINO

DISTRIBUTION FRANCE et O P;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FRANCE aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier Le Président

N.A.