Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 18 janvier 2022, n° 19/22854

TI Paris 17 octobre 2019

CA Paris
Infirmation partielle 18 janvier 2022

Arguments

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Rejeté
Absence de cause légitime pour le commandement
La cour a estimé que le commandement de payer était fondé sur des loyers impayés, et que les circonstances invoquées par la locataire ne justifiaient pas la nullité du commandement.
Rejeté
Préjudice causé par les travaux du bailleur
La cour a jugé que les désordres allégués n'étaient pas suffisamment prouvés et que les travaux n'avaient pas causé de préjudice significatif.
Rejeté
Trop-perçu de loyers
La cour a constaté que les loyers avaient été réglés et qu'il n'y avait pas lieu à remboursement, les conditions de l'habitation n'étant pas imputables à la locataire.
Rejeté
Manquement à l'obligation de jouissance paisible
La cour a jugé que le bailleur avait respecté ses obligations et que les désordres allégués n'étaient pas suffisamment graves pour justifier des dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 4, 18 janv. 2022, n° 19/22854
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/22854
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Paris, 17 octobre 2019, N° 11-18-09-0171
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Michel CHALACHIN, président
Avocat(s) :	Ghislaine BENAYOUN SIMONETValérie PICHON
Cabinet(s) :	CBA-CABINET BENAYOUN ASSOCIES

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 18 JANVIER 2022

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/22854 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CBFIB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Octobre 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS 17ème – RG n° 11-18-09-0171

APPELANTE

Madame E Z veuve X

Née le […] à […]

[…]

représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Ghislaine BENAYOUN SIMONET de la SELARL CBA-CABINET BENAYOUN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque: L0135 substituée par M^e Charlotte GIBON, avocat au barreau de Paris

INTIME

Monsieur G A

Né le […] à Paris

[…]

représenté et ayant pour avocat plaidant M^e Valérie PICHON, avocat au barreau de PARIS, toque : R284

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. G BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre M^me Marie MONGIN, conseillère

M. G BOUYX, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel CHALACHIN, président et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 1975, Madame Y a donné à bail à Monsieur C X et Madame E X née Z un appartement situé […] dans le 9ème arrondissement de Paris dans les termes de la loi du 1er septembre 1948.

Monsieur G A est devenu propriétaire de cet appartement le 9 septembre 2004.

Le 13 mars 2017, un incendie s’est déclaré dans l’appartement.

Le 21 février 2018, M. A a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail afin d’obtenir paiement de la somme de 4 369,68 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 19 mars 2018, M. et M^me X ont fait assigner M. A devant le tribunal d’instance du 9ème arrondissement de Paris afin d’obtenir la nullité du commandement de payer, la réfaction du montant du loyer dans la proportion de deux trimestres et la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 10 000 euros en réparation du trouble anormal de voisinage causé par les travaux.

Par jugement du 17 octobre 2019, le tribunal d’instance de Paris a ainsi statué :

Constate le décès en cours d’instance de M. X et l’intervention volontaire de sa fille Madame J X et met hors de cause M^me J X,

Constate la résiliation du bail conclu entre M^me Y, aux droits de laquelle vient M. A, et M. et M^me E X et portant sur un logement situé […] dans le 9ème arrondissement de Paris, et ce à compter du 21 mars 2018,

Accorde à M^me X un délai de quatre mois pour quitter les lieux,

Ordonne en tout état de cause à M^me X et à tous occupants de son chef de libérer l’appartement dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux,

Dit qu’à défaut pour M^me X d’avoir volontairement libéré les lieux dans ces délais, M. A pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, Autorise la séquestration des meubles meublants laissés dans les lieux et leur transport dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls des locataires et occupants,

Condamne M^me X à payer à M. A une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 21 mars 2018 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

Condamne M^me X à payer à M. A la somme de 4 369,68 euros au titre des loyers et charges impayés des 4ème trimestre 2017 et 1er trimestre 2018,

Déboute M^me X de sa demande en acquisition de clause résolutoire,

Déboute M^me X de sa demande tendant à voir déclarer nul le commandement de payer du 21 février 2018,

Déboute M^me X de sa demande faite à titre de dommages et intérêts,

Condamne M^me X à payer à M. A la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me X aux dépens en cela y compris le coût du commandement de payer du 21 février 2018,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement, frais et dépens compris.

Le 10 décembre 2019, M^me X a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.

Le 4 février 2020, M^me X a saisi le premier président de la cour d’appel de Paris afin d’obtenir la suspension de l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 17 juin 2020, l’exécution provisoire a été suspendue.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 19 novembre 2021, M^me X demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 17 octobre 2019 en ce qu’il a :

« Constaté la résiliation du bail conclu entre M^me Y, et aux droits de laquelle vient M. G A, et M. C et M^me E X née Z et portant sur un logement situé […] et ce à compte du 21 mars 2018,

Accordé à M^me E Z veuve X un délai de 4 mois pour quitter les lieux,

Ordonné en tout état de cause à M^me E Z veuve X et à tous occupants de son chef de libérer l’appartement dans le délai de 2 mois suivant la notification du commandement de quitter les lieux,

Dit qu’à défaut pour M^me E Z veuve X d’avoir volontairement quitté les lieux dans ces délais, M. G A pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Autorisé la séquestration des meubles meublants laissés dans les lieux et leur transport dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls des locataires et occupants, Condamné M^me E Z veuve X à payer M. G A une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compte du 21 mars 2018 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

Condamné M^me E Z veuve X à payer M. G A la somme de 4 396,68 euros au titre des loyers et charges impayés des 4ème trimestre 2017 et 1er trimestre 2018,

Débouté M^me E Z veuve X de sa demande en acquisition de clause résolutoire,

Débouté M^me E Z veuve X de sa demande tendant à voir déclarer nul le commandement de payer du 21 février 2018,

Débouté M^me E Z veuve X de sa demande faite à titre de dommages et intérêts,

Condamné M^me E Z veuve X à payer M. G A la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M^me E Z veuve X aux dépens en cela compris le coût du commandement de payer du 21 février 2018 ».

Et, statuant à nouveau, de :

Juger recevable et bien-fondé l’appel de Madame E Z veuve X ainsi que l’ensemble de ses demandes ;

Dire et juger que le défaut d’entretien logement loué par Monsieur G A à Madame E Z veuve X, dont l’installation n’a pas été mise aux normes réglementaires depuis 1975, est à l’origine du sinistre incendie du 17 mars 2017 ;

Dire et juger à tout le moins que l’incendie survenu dans l’appartement ne peut pas être imputé à Madame E Z veuve X ;

Dire et juger que les travaux d’embellissements décidés par Monsieur G A ont allongé la durée globale des travaux ;

Dire et juger que les travaux de remise aux normes et d’embellissements effectués dans le logement des époux X ont duré plus de 21 jours ;

En conséquence,

Dire et juger que Madame E Z veuve X a droit à une diminution de loyer du fait du caractère inhabitable de son logement pendant 8 mois, ce qui correspond à deux trimestres de loyers, soit 180 jours ;

Dire et juger que les loyers du 4ème trimestre 2017 et du 1er trimestre 2018 ne sont pas dus par Madame E Z veuve X ;

Prendre acte de ce que Madame E Z veuve D a réglé à Monsieur G A les loyers du 4ème trimestre 2017 et du 1er trimestre 2018 pour un montant de 4 369,68 euros ;

Prendre acte de ce que Madame E Z veuve D est à jour du paiement de l’ensemble de ses loyers ;

En conséquence, Ordonner le remboursement par Monsieur G A de la somme de 4 369,68 euros au titre du trop-perçu de loyers ou une compensation avec les deux trimestres de loyers à venir à compter de la date de l’arrêt à intervenir ;

Dire et juger que Monsieur G A a manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible du logement à son locataire ;

En conséquence,

Condamner Monsieur G A à payer à Madame E Z veuve X la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi ;

Subsidiairement,

Dire et juger que le manquement reproché à Madame E Z veuve X ne revêt pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail ;

Dire et juger que le bailleur n’a pas respecté son obligation d’exécuter le contrat de bail de bonne foi,

En tout état de cause,

Rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail ;

Rejeter la demande d’expulsion ;

Rejeter la demande de dommages et intérêts de 5 000 euros ;

Débouter Monsieur G A de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner Monsieur G A à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 10 novembre 2021, M. A demande à la cour de :

Déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée Madame E Z veuve X en son appel,

Et statuant à nouveau

Débouter Madame E Z veuve X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer en toutes ses dispositions les termes du jugement rendu par le tribunal d’instance de Paris à la date du 17 octobre 2019,

En conséquence,

Constater le décès de Monsieur C X en cours d’instance et l’intervention volontaire de sa fille J X et la mettre hors de cause,

Constater la résiliation du bail conclu entre Madame Y et aux droits de laquelle vient Monsieur G A, et Monsieur C et Madame E X née Z et portant sur un logement situé […] à Paris 9ème et ce à compter du 21 mars 2018,

Accorder à Madame E Z veuve X un délai de quatre mois pour quitter les lieux,

Ordonner en tout état de cause à Madame E Z veuve X et à tous occupants de son chef de libérer l’appartement dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

Dire qu’à défaut pour Madame E Z veuve X d’avoir volontairement libéré les lieux dans ces délais, Monsieur G A pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef y compris, le cas échéant, avec le concours de la force publique,

Autoriser la séquestration des meubles meublants laissés dans les lieux et le transport dans tel garde meuble qu’il plaira au bailler aux frais, risques et périls des locataires et occupants,

Condamner Madame E Z veuve X à payer à Monsieur G A une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 21 mars 2018 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

Condamner Madame E Z veuve X à payer à Monsieur G A la somme de 4 369,68 euros au titre des loyers et charges impayées des 4ème trimestre 2017 et 1er trimestre 2018,

Débouter Madame E Z veuve X de sa demande en acquisition de la clause résolutoire,

Débouter Madame E Z veuve X de sa demande tendant à voir déclarer nul le commandement de payer du 21 février 2018,

Débouter Madame E Z veuve X de sa demande faite à titre de dommages et intérêts,

Condamner Madame E Z veuve X à payer à Monsieur G A la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Madame E Z veuve X aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de payer,

Y ajoutant,

À titre subsidiaire,

Condamner Madame E Z veuve X à payer à Monsieur G A la somme de 4 369,68 euros à titre de dommages et intérêts,

En toute hypothèse,

Condamner Madame E Z veuve X à payer à Monsieur G A la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner Madame E Z veuve X à payer à Monsieur G A la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
La condamner aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M^me X ayant renoncé à former des demandes au bénéfice de sa fille ainsi qu’en qualité d’ayant droit de son défunt mari, la demande de M. A tendant à voir juger l’appel irrecevable pour ces motifs doit être rejetée.

Sur l’incendie de l’appartement et ses conséquences

En application de l’article 1733 du code civil, le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve qu’il est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Il lui appartient donc de rapporter la preuve de l’une des circonstances de nature à l’exonérer de sa responsabilité, étant rappelé que ces dispositions spéciales dérogent à celles qui imposent au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux et de délivrer et entretenir le logement en bon état de réparations.

Il en résulte que les dispositions de l’article 1721 du code civil relatives à la réfaction du montant du loyer lorsque les travaux urgents devant être réalisés par le bailleur dépassent une durée de 21 jours, sur lesquelles se fondent les locataires, ne s’appliquent pas en cas d’incendie des lieux donnés à bail.

En l’espèce, il est manifeste que l’installation électrique de l’appartement ne correspondait plus aux normes en vigueur au jour de l’incendie, aucuns travaux n’ayant été entrepris dans le logement depuis 1975 ; pour autant la lettre du bailleur dans laquelle il indique, postérieurement à l’incendie, vouloir procéder à la 'remise aux normes du circuit électrique', ne peut être assimilée à une reconnaissance de responsabilité quant aux circonstances du sinistre.

Par ailleurs, les locataires ne démontrent pas que la vétusté alléguée du réseau électrique constituerait la cause directe et certaine de l’incendie, étant observé qu’ils ne se sont jamais plaints auprès du bailleur du mauvais état de l’installation.

A cet égard, ils s’abstiennent de produire le rapport d’expertise établi par leur assureur au titre de la police multirisques habitation malgré la sommation délivrée par le conseil de M. A, ce dernier versant la déclaration de sinistre du syndic gérant l’immeuble selon laquelle une friteuse serait à l’origine de l’incendie, alors qu’il est par ailleurs établi que le feu a pris dans la cuisine à l’heure du déjeuner selon le rapport d’intervention des sapeurs pompiers de Paris.

Rien ne démontre davantage que les travaux entrepris par M. A, qui a régulièrement notifié aux preneurs son projet de rénovation du logement afin d’en améliorer l’habitabilité sans augmentation de loyers conformément aux articles 14 et 59 bis de la loi du 1er septembre 1948, ont nécessité plus de temps qu’une réfection à l’identique, l’appartement ayant été partiellement ravagé par le feu et les travaux entrepris se limitant à une restructuration des lieux sans atteinte aux cloisons porteuses.

Au demeurant, ils en ont accepté la réalisation sur la base d’un descriptif complet, de sorte qu’ils ne sont pas fondés, sur le fondement inefficace de l’article 1724 du code civil, à invoquer une durée de réalisation excessive.

C’est donc à bon droit que le tribunal n’a pas fait droit à la demande de dispense de paiement des loyers et charges du 4ème trimestre 2017 et du 1er trimestre 2018 et a condamné les locataires à verser la somme de 4 369,68 euros à ce titre.
Cette somme ayant été finalement réglée le 2 novembre 2021, il n’y a pas davantage lieu de faire droit à la demande de M^me X tendant à son remboursement ou à sa compensation avec les loyers des deux trimestres à venir.

Sur la résiliation du bail et la dette locative

Il est constant que M^me X s’est acquittée de l’arriéré locatif d’un montant de 4369,68 euros près de quatre ans après la date d’exigibilité des loyers.

Cependant, cet unique manquement à ses obligations en 45 ans de location commis de surcroît dans le contexte particulier de l’incendie du logement ne constitue pas une violation d’une gravité telle qu’elle justifie la résiliation du bail dont l’appelante, âgée de 80 ans, est titulaire.

Le jugement sera donc réformé en ce qu’il a fait droit à la demande du bailleur, étant observé qu’il est indiqué dans le dispositif par suite d’une erreur de plume ' Constate la résiliation du bail’ alors que les motifs de la décision montrent qu’il s’agit en réalité du prononcé de ladite résiliation, seule demande dont était saisi le tribunal malgré la délivrance d’un commandement de payer.

Sur les désordres affectant le logement

M^me X se plaint de la nouvelle configuration des lieux qui ne serait pas conforme aux engagements du propriétaire sans en rapporter la preuve, la seule production du plan de l’appartement après travaux modifié par ses soins étant insuffisante.

De la même façon, rien ne démontre autrement que par affirmation que la douche n’est pas adaptée au handicap de M. X.

Elle évoque encore un défaut de fonctionnement des appareils électroménagers et du plafonnier de la chambre ainsi que l’absence d’eau chaude, alors que le bailleur n’est pas contredit lorsqu’il explique que les locataires n’avaient pas enclenché le disjoncteur du compteur électrique ni mis en route la chaudière lors de leur retour dans les lieux, l’ampoule du plafonnier étant simplement 'grillée'.

Elle invoque également des désordres affectant l’appartement sans toutefois les décrire, à l’exception de la défectuosité des joints des pièces d’eau et du dysfonctionnement de deux prises électriques dans la salle à manger, lesquels constituent des anomalies mineures qui, d’une part, sont sans incidence sur la jouissance des lieux et qui, d’autre part, ont été reprises.

C’est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande de M^me X en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. A ne justifie d’aucun préjudice au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de sorte qu’elle doit être rejetée.

M^me X qui voit ses prétentions très largement rejetées sera condamnée à verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare recevable l’appel interjeté par M^me Z veuve X,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a 'constaté’ la résiliation du bail et ordonné les mesures subséquentes relatives à l’expulsion de la locataire, au paiement d’une indemnité d’occupation, au sort des meubles et au délai pour quitter les lieux,

Statuant à nouveau dans la limite de l’infirmation partielle et y ajoutant :

Rejette la demande de M. A en résiliation du bail l’unissant à M^me Z veuve X,

Le déboute de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Déboute M^me Z veuve X de sa demande en remboursement de la somme de

4 369,68 euros ou de compensation de cette somme avec les deux trimestres de loyer à venir au titre de la réfaction du montant du loyer,

Condamne M^me Z veuve X à verser à M. A la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Condamne M^me Z veuve X aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,