01/03/2021

ARRÊT N°179/2021

N° RG 19/04932 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NJRY

PP/CL

Décision déférée du 18 Septembre 2019 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE (11-18-4124)

M. CRABOL

SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

C/

Y X

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU PREMIER MARS DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

[…]

[…]

Représentée par M^e Lionel PUECH-COUTOULY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur Y X

[…]

[…]

Représenté par M^e Annie COHEN-TAPIA, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2019.031238 du 13/01/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

P. POIREL, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. POIREL, président

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. POIREL, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte en date du 17 octobre 2014, la SA Patrimoine Languedocienne a donné à bail à M. X Y un appartement situé […], […], à Toulouse.

Après doléances de M. X, deux experts dépêchés par les assureurs respectifs des parties ont, selon rapport en date du 3 janvier 2017, constaté de ponctuelles nuisances sonores dues à la vétusté des volets, la locataire justifiant être atteinte d’une hyperacousie douloureuse invalidante, selon un certificat médical en date du 28 août 2017.

Par exploit d’huissier enrôlé le 12 novembre 2018, M. X Y a fait citer la société Patrimoine Languedocienne devant le tribunal d’instance de Toulouse, sur le fondement des dispositions de l’article 6 de la loi du

6 juillet 1989 et des dispositions de l’article 1719 du Code civil, aux fins de remplacement des volets, sous astreinte, et subsidiairement d’expertise.

Par jugement en date du 18 septembre 2019, le tribunal d’instance de Toulouse, faisant droit à la demande, a :

— Dit n’y avoir lieu à statuer sur la compétence du juge des référés non saisi,

— Dit que la SA Patrimoine Languedocienne n’a pas satisfait à son obligation d’entretien du bien loué,

— Condamné la SA Patrimoine Languedocienne à remplacer les volets de l’appartement de M. X dans le délai de un mois suivant la signification du présent jugement au terme duquel s’appliquera une astreinte de 100€ par jour de retard pendant 90 jours,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— Dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure,

— Condamné la SA Patrimoine Languedocienne aux dépens.

Par déclaration électronique en date du 14 novembre 2019, la SA Patrimoine Languedocienne a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il

a :

— dit que les prétendues violences sonores constituent un risque manifeste d’atteinte à la santé de la locataire,

— dit que la SA Patrimoine Languedocienne n’a pas satisfait à son obligation d’entretien du bien loué

— condamné la SA Patrimoine Languedocienne à remplacer les volets de l’appartement de M. X dans le délai de un mois suivant la signification du présent jugement

— débouté la Patrimoine Languedocienne de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile et celle relative aux dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 3 juin 2020, la SA Patrimoine Languedocienne demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris des chefs déférés,

— Dire que la matérialité des faits n’est pas établie par les experts,

— Dire et juger que la SA Patrimoine Languedocienne n’a pas manqué à son obligation de délivrance,

Par conséquent :

— Débouter M. X de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement et si par impossible :

— Dire que la SA Patrimoine Languedocienne devra procéder au blocage des volets et à la mise en place de panneaux intérieurs occultant la lumière dans le délai de 45 jours suivant la signification de la décision à intervenir.

En tout état de cause :

— Réduire le montant de toute astreinte à la somme de 20€ par jour et dire qu’elle ne sera due qu’à compter du 90^e jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner M. X au paiement de la somme de 1 000,00€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que le locataire occupant les lieux depuis 2014, elle a nécessairement satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent, ne présentant aucun risque pour sa santé et qu’elle a toujours répondu aux demandes de son locataire, que si celle-ci écrivait le 13 janvier 2017 que le phénomène de nuisances sonores dont il se plaint existait au moment de l’entrée dans les lieux, elle a d’ores et déjà fait effectuer des réparations

locatives visant les fenêtres au mois de mars 2017,

nonobstant les obstacles mis par M. X à l’intervention des différentes entreprises, que d’ailleurs dans un arrêt du 15 mai 2015, la cour d’appel de Toulouse a écarté la responsabilité du bailleur concernant des volets vétustes dès lors que le clos était assuré.

Elle observe que les conclusions du cabinet Polyexpert en faveur de «bruits probables ponctuels ne constituant pas un trouble anormal et ne remettant pas en question la salubrité du logement qui est en état correct» ne permettent pas de justifier sa condamnation au remplacement des volets alors qu’il ne peut être remédié au phénomène probable et ponctuel décrit, lié à l’exposition au vent du logement, que de même, l’expert n’a pu évaluer le dommage n’ayant pu constater la matérialité des faits réclamés de sorte que la pathologie invoquée par le locataire hors norme conduit à des exigences dépassant les obligations du bailleur et qu’il n’est pas possible de résoudre le problème de l’exposition au vent des volets sur rail qui généreront toujours un bruit (normal) lors de grands vent de leur manipulation.

Elle ne saurait en conséquence être tenue de remplacer des volets dont la fonctionnalité n’est pas remise en cause, aucun manquement de sa part à son obligation d’entretien n’étant établie.

Elle ne saurait davantage être tenue à une obligation de reloger son locataire mais néanmoins elle a mis en 'uvre des recherches de logements que le locataire a toutes refusés, malgré l’affirmation que sa situation actuelle dans l’appartement qu’il occupe est nuisible à sa santé.

Enfin, il est techniquement impossible de remplacer le volet coulissant en son entier au regard des contraintes topographiques mais elle propose subsidiairement une solution conforme aux préconisations de l’expert et observe que s’agissant d’un problème d’étanchéité d’une menuiserie dans la chambre parent elle a fait effectuer ces travaux en septembre 2017 et si la cour devait confirmer les travaux ordonnés par le premier juge, elle demande la réduction de l’astreinte et des délais plus longs pour s’exécuter, le remplacement de volets au 11^e étage justifiant la pose d’un échafaudage dans des conditions de sécurité satisfaisantes.

Par ordonnance en date du 20 mai 2020, le président de chambre a déclaré irrecevables les conclusions d’intimées déposées le 21 février 2020, ordonnance confirmée en appel par arrêt en date du 9 décembre 2020.

Lors de l’audience des plaidoiries l’appelante a été autorisée à justifier par une note en délibéré d’une offre de relogement acceptée par

M. X devant intervenir rapidement.

Vu la note en délibéré de l’appelante en date du 21 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que lorsqu’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Lorsqu’une partie ne comparaît pas en appel, comme lorsque ses conclusions ont été déclarées irrecevables, elle est réputée s’approprier les motifs des premiers juges en tant qu’ils ont fait droit à ses demandes ;

Aucun élément ne permet de retenir en l’espèce que la SA Patrimoine Languedocienne n’a pas satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent telle que résultant des dispositions de l’article 1719 1° du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur est cependant également tenu, au terme des dispositions de l’article 6 alinéa 3 b) et c) de la loi du 6 juillet 1989, l’article 1719 2° et 1720 alinéa 2 du Code civil, d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire pendant la durée la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que M. X présente une pathologie auditive qualifiée de phénomène ontologique complexe avec hyperacousie douloureuse et invalidante le rendant particulièrement sensible à l’exposition aux bruits, il ne résulte d’aucun élément du dossier et notamment pas du rapport du cabinet Polyexpert du 3 janvier 2017 que les volets roulants, quoique vétuste, ne seraient pas fonctionnels ni que le phénomène de bruits ait pu être constaté en situation normale.

L’expert n’a pas exclu de possibles bruits ponctuels en période de vent en raison de l’exposition de l’appartement du fait d’une orientation ouest, l’appartement étant situé au 11^e étage, sans que ce phénomène puisse être considéré anormal, ni ne rende le logement insalubre.

Par ailleurs, la société Languedocienne justifie de l’impossibilité technique de remplacer les volets, les solutions de remédiation étant en elles-mêmes compliquées, de même que des difficultés déjà éprouvées à intervenir au domicile de M. X pour la réalisation de travaux, autant d’éléments qui ne sont pas contredits.

Il n’est en définitive pas justifié d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien d’un logement décent en état de servir à l’usage auquel il est destiné, ni que les volets dont il a été constaté qu’ils assuraient le clos génèrent des bruits anormaux auxquels il pourrait être remédié compte tenu de la localisation de l’appartement, de sorte que,

M. X n’ayant de surcroît pas accepté plusieurs propositions de relogement alors qu’il met en avant un problème de santé entraînant des préconisations dépassant les obligations du bailleur, ne saurait prospérer en aucune de ses demandes et que le jugement entrepris est réformé en ce qu’il en a autrement décidé.

Au vu de l’issue du présent litige, il sera également réformé en ce qu’il a condamné la SA Patrimoine Languedocienne, les parties conservant la charge des dépens par elles exposés en première instance, le jugement étant confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour les mêmes motifs, les parties conserveront la charge des dépens par elles exposés en appel, l’équité commandant qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour :

Infirme le jugement entrepris des chefs déférés sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau des chefs réformés et y ajoutant :

Déboute M. X Y de l’ensemble de ses demandes.

Rejette la demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dit que les parties conservent la charge de leurs propres dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER P. POIREL