COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 16 SEPTEMBRE 2021

(Rédacteur : Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller)

N° RG 18/06041 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KWYN

Madame X-M Z

c/

Madame X-P Y NÉE A

Monsieur F N B

SA ALLIANZ IARD

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 octobre 2018 (7^e chambre civile R.G. 16/09540) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 08 novembre 2018

APPELANTE :

X-M Z

née le […] à […]

de nationalité Française

Profession : Aide ménagère,

demeurant […]

Représentée par M^e I J, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

X-P Y NÉE A

née le […] à BAZAS

de nationalité Française

Profession : Aide ménagère,

demeurant […]

Représentée par M^e K L, avocat au barreau de BORDEAUX

F B

né le […] à […]

de nationalité Française

Profession : Electricien,

demeurant 2 lieu-dit Brocas – 33690 MASSEILLES

ès qualité de liquidateur amiable de la SARL L’IMMOBILIER GASCON

Représenté par M^e GALTIER substituant M^e Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de M^e Christelle CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX

SA ALLIANZ IARD,

Entreprise régie par le Code des Assurances au capital de 991.967.200 ', inscrite au RCS de Nanterre sous le numéro 542 110 291, dont le siège social est sis 1, […], […], prise en la personne de son représentant domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e VIEUVILLE substituant M^e Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 juillet 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame X Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE:

Suivant un acte authentique du 16 novembre 2012, M^me X-M Z a acquis de M^me X A épouse Y, par l’intermédiaire de l’agence immobilière l’Immobilier Gascon, une maison d’habitation située au lieu-dit 'Le Brana’ dans la commune de Goualade (33840).

L’acquéreur a fait dresser le 22 mai 2013 un procès-verbal de constat par M^e Guillaume Wlostowicer, huissier de justice, faisant état de nombreuses traces d’humidité et de présence d’eau à l’intérieur de la maison.

M^me Z puis son assureur de protection juridique se sont par la suite rapprochés de la société Lyonnaise des Eaux afin de remédier au problème, sans succès.

Par acte d’huissier du 13 novembre 2014, M^me Z a assigné la société Lyonnaise des Eaux, M^me A et la société l’Immobilier Gascon aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

L’ordonnance rendue le 9 février 2015 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux a fait droit à cette demande et désigné M. H C.

Ce dernier a déposé son rapport le 29 avril 2016.

Suivant des actes d’huissier des 19 et 20 septembre 2016, M^me Z a assigné M^me A et la société l’Immobilier Gascon afin d’obtenir le prononcé de la résolution de la vente en raison de l’existence d’un vice caché et l’indemnisation de divers préjudices.

L’agence immobilière ayant fait l’objet d’une procédure de dissolution anticipée, M. B, ancien associé gérant de la personne morale, a été désigné en qualité de liquidateur amiable. La radiation de la société a été prononcée le 22 juin 2015.

Par acte d’huissier du 28 février 2017, M^me Z a assigné M. B aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de diverses indemnités réparant ses divers préjudices.

Le 7 août 2017, M. B a fait délivrer assignation à la SA Allianz Iard, en sa qualité d’assureur de la société l’Immobilier Gascon.

Les deux affaires ont été jointes par mention au dossier.

Le jugement rendu le 9 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de Bordeaux a:

— débouté M^me Z de l’intégralité de ses demandes ;

— laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;

— condamné M^me Z aux dépens comprenant les frais de référé et d’expertise ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M^me Z a relevé appel de l’intégralité du dispositif de cette décision le 8 novembre 2018.

Dans ses dernières conclusions du 26 mars 2021, M^me Z réclame l’entière réformation du jugement critiqué. Elle demande à la cour de :

— juger que l’immeuble acquis par elle auprès de M^me A était affecté d’un vice caché au jour de la vente, qui rend la chose impropre à l’usage à laquelle elle était destinée ;

— juger qu’elle ne pouvait avoir connaissance du vice dans son ampleur et de ses conséquences ;

— juger que ce vice caché était connu de la venderesse mais que cette dernière ne l’a pas informée ;

— juger que, de ce fait, la clause de renonciation à la garantie des vices cachés stipulée dans le contrat de vente est inapplicable en l’espèce ;

— juger que le vice est d’une gravité telle qu’elle apparaît fondée à solliciter la résolution de la vente ;

A titre subsidiaire :

— juger que l’immeuble n’est pas conforme à l’usage convenu par le contrat de vente et que le vendeur n’a donc pas rempli son obligation de délivrance ;

A titre infiniment subsidiaire :

— juger qu’elle s’est méprise sur les qualités substantielles de l’immeuble et que son consentement a été acquis sous l’effet du dol ou, à tout le moins, de l’erreur ;

En tout état de cause :

— juger que M^me A et l’agence immobilière ont manqué à leur obligation d’information et de conseil et ainsi concouru à la réalisation du dommage ;

— juger que les garanties de la police de responsabilité civile Allianz sont mobilisables à ce titre ;

Par ailleurs :

— juger que M. B n’a pas respecté les obligations qui lui incombaient tant en sa qualité de gérant qu’en sa qualité de liquidateur amiable de la société l’Immobilier Gascon, privant ainsi la requérante de la possibilité d’obtenir le règlement de sa créance;

En conséquence :

— ordonner la résolution ou, à défaut, la nullité de la vente conclue le 16 novembre 2012;

— condamner M^me A à lui restituer le prix de l’immeuble litigieux, le prix susvisé se décomposant de la manière suivante :

— la somme de 85.000 euros en remboursement du prix de l’immeuble ;

— la somme de 7.400 euros au titre des frais de notaire ;

— la somme de 7.600 euros au titre des frais d’agence ;

— condamner in solidum la société Allianz et M. B à lui verser, à titre de garantie en cas d’insolvabilité de M^me A, les mêmes sommes ;

— condamner in solidum M^me A, la Compagnie Allianz et M. B à l’indemniser de ses préjudices subis :

— la somme de 40.000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance ;

— la somme de 8.796,36 euros TTC au titre des frais d’expertise ;

— condamner in solidum M^me A, la Compagnie Allianz et M. B à lui rembourser toute autre somme qu’elle aurait eu à verser en raison de l’achat de l’immeuble, notamment les intérêts afférents au prêt immobilier souscrit ;

— juger que les sommes engagées par elle en vue de l’acquisition de l’immeuble (prix de vente, frais de notaire et frais d’agence) seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de son versement, ainsi que des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil ;

— condamner in solidum M^me A, la Compagnie Allianz et M. B à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance en ce compris les frais de référé, d’expertise judiciaire et ceux de première instance, dont distraction sera faite au profit de M^e I J en application des dispositions de l’article 696 du même code ;

— débouter les autres parties de leurs demandes ;

— juger qu’en cas d’exécution forcée de la décision, les sommes retenues par l’huissier de justice instrumentaire au titre de l’article 10 du décret 2001-212 du 8 mars 2001 seront mises à la charge de M^me A.

Elle fait notamment valoir que :

— sur la condamnation de M^me A au titre de la garantie des vices cachés : en application de l’article 1641 du code civil, la garantie des vices cachés est due sous réserve d’un vice affectant l’immeuble vendu, rendant l’immeuble impropre à son usage, existant lors de la vente et caché lors de la vente ; l’immeuble est atteint d’un vice caché lequel est constitué par la présence d’une humidité délétère sur le terrain d’assise de l’immeuble qui compromet la solidité de ce dernier ; le vice était antérieur à la vente ; si l’article 1642 du code civil dispose que 'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre', c’est au vendeur de démontrer que l’acheteur avait connaissance du vice ; pour être considéré comme étant connu de l’acheteur, le vice doit être apparent 'dans son ampleur et ses conséquences’ ; l’humidité n’était pas visible et le terrain sec démontrant que les désordres n’étaient pas apparents ; elle était dans l’incapacité de mesurer l’ampleur du vice ; tous les acteurs de la vente avaient

connaissance des problèmes d’humidité ; aucune information sur la présence d’humidité et ses conséquences ne lui avait été donnée ;

— sur la mauvaise foi de M^me A et sur l’inapplicabilité de clause de renonciation aux vices cachés et sur le bien-fondé de la demande de dommages et intérêts : la clause de renonciation aux vices cachés n’est valable qu’à la condition que le vendeur, profane, soit de bonne foi et qu’il ait informé l’acquéreur du vice dont il avait connaissance ; la clause de renonciation aux vices cachés ne dispense donc pas le vendeur de son obligation d’information ; les clauses de non garanties sont inefficaces lorsque le vendeur connaissait le vice de la chose et qu’il n’en a pas informé le vendeur ; l’obligation de l’agent immobilier ne saurait exonérer le vendeur de l’obligation de renseignement qu’il doit à l’acquéreur

conformément à son obligation de loyauté et, plus particulièrement, à son obligation précontractuelle d’information ;

— sur l’action en non-conformité : l’agence immobilière et M^me A ont manqué à leurs obligations respectives de conseil et d’information ; l’humidité affectant la solidité de l’immeuble son habitabilité est remise en cause ; l’immeuble n’est pas conforme à la destination contractuellement convenue, l’habitation, qui était la caractéristique essentielle à laquelle il devait répondre ;

— l’action en nullité pour dol ou erreur : l’absence d’information de l’état de l’immeuble rend son consentement non libre et éclairé ; la connaissance du vice par le vendeur est constitutive d’un dol ;

— sur la responsabilité de M. B : la liquidation amiable d’une société impose l’apurement intégral de son passif ; à défaut de pouvoir y procéder, le liquidateur doit différer la clôture de la liquidation et solliciter l’ouverture d’une procédure collective; s’il ne procède pas de la sorte, le liquidateur amiable engage sa responsabilité au visa de l’article L. 237-12 al. 1^er du code de commerce ; la faute commise par M. B tient à ne pas avoir informé les parties à la procédure d’expertise de la liquidation organisée ; il lui appartenait de surseoir à la clôture de la liquidation dans l’attente des suites de l’expertise judiciaire ; il a commis des fautes qui ont privé M^me Z de la possibilité d’obtenir le paiement de sa créance par l’agence immobilière ;

— sur la responsabilité de la société l’Immobilier Gascon : alors qu’il disposait d’une information importante quant à l’état du bien objet de la vente, l’agent immobilier ne lui a pas transmise et l’a ainsi laissée dans l’ignorance d’un élément déterminant de son consentement ; il ne lui a pas donné de conseil particulier dans le cadre de l’acquisition de l’immeuble, quant à la nécessité d’envisager des travaux ou des investigations particulières concernant ces désordres d’humidité ; il appartient à l’agent immobilier qui prétend avoir rempli son obligation de conseil de le prouver ;

— sur la garantie de la compagnie Allianz : la société l’Immobilier Gascon a fait l’objet d’une assignation en référé en date du 13 novembre 2014, cet événement matérialisant notion de 'réclamation’ et donc la réalisation du risque garanti ; à cette date la police de la Compagnie Allianz était toujours en vigueur ; même après sa résiliation la garantie subséquente peut être actionnée au titre du fait générateur antérieur à cette résiliation conformément à l’article L124-5 du code des assurances ;

— sur ses demandes : l’article 1644 du code civil offre la possibilité à l’acheteur soit de rendre la chose et de se faire restituer le prix, soit de la garder et de se faire rendre une partie du prix ; le choix entre l’action estimatoire et l’action rédhibitoire n’appartient qu’à l’acheteur ; outre la restitution du prix, le vendeur peut être tenu de réparer le préjudice subi par l’acquéreur ; elle sollicite le paiement des sommes nécessaires aux travaux de reprise et l’indemnisation du préjudice qu’elle subit depuis l’achat de l’immeuble.

Suivant ses dernières écritures en date du 15 avril 2019, M^me A demande à la cour de:

— confirmer le jugement de première instance ;

— débouter M^me Z de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

— condamner M. B et la SA Allianz à la garantir et relever indemne des condamnations prononcées à son encontre ;

Y ajoutant :

— condamner M^me Z au paiement d’une indemnité de 1.500 euros pour procédure abusive ;

En tout état de cause :

— condamner la partie succombante à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens dont distraction au bénéfice de M^e K L en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle fait notamment valoir que :

— sur le rejet de l’action rédhibitoire :

— le caractère apparent des désordres lors de la vente : selon l’article 1642 du code civil le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ; les vices invoqués étaient apparents dans leur ampleur lors de la vente et n’ont pas été dissimulés par elle ; l’acte de vente comporte l’information de l’acquéreur sur la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement non collectif ;

— l’application de la clause de non garantie des vices cachés : cette clause ne peut être écartée qu’à la condition de démontrer la mauvaise foi du vendeur, à savoir non seulement le fait qu’il ait connu le vice mais également qu’il ait tenté de le dissimuler; une telle preuve n’est nullement rapportée par M^me Z ;

— sur le rejet de l’action en nullité de la vente : elle n’a jamais dissimulé l’état de l’immeuble à son acquéreur ; M^me Z peine de rapporter la preuve de manoeuvres dolosives ;

— sur le quantum des demandes indemnitaires de M^me Z : la demande au titre de dommages et intérêts n’est pas justifiée ni étayée de pièces probantes ;

— sur la condamnation de M. B à relever indemne de la concluante : l’agent immobilier investi d’un mandat de vendre ou d’acheter est tenu s’agissant des caractéristiques, des attributs ou encore des vices du bien, d’un devoir de renseignement et de conseil voire de mise en garde tant à l’égard de son client qu’à l’égard des contractants de celui-ci ;

— sur la condamnation de la société Allianz à relever indemne de la concluante : la garantie de la société Allianz sera retenue en sa qualité d’assureur de la société l’Immobilier Gascon ; la police d’assurance était en cours à la date d’acquisition de l’immeuble par M^me Z ainsi qu’à la date de l’assignation en référé, de sorte que le fait générateur de la garantie est bien survenu à une date à laquelle la police était toujours en vigueur.

Dans ses dernières conclusions en date du 8 décembre 2020, la SA Allianz Iard demande à la cour de :

— juger que M^me Z échoue à démontrer l’existence de vices non apparents au jour de la vente ;

— juger que l’immeuble est conforme à l’usage convenu aux termes du contrat de vente;

— juger qu’il n’est établi aucun dol ou erreur sur les qualités essentielles de l’immeuble vendu ;

Par conséquent et à titre principal :

— confirmer intégralement le jugement critiqué ;

— débouter l’appelante de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Néanmoins et pour le surplus :

— réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 9 octobre 2018 en ce qu’il a laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;

— condamner dès lors M. B ou, à défaut, la partie succombante, au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, si la cour réformait le jugement dont appel en considérant que M^me Z serait fondée en ses demandes, en tout ou partie :

— juger que la responsabilité de la société l’Immobilier Gascon n’est pas établie ;

— juger que les demandes indemnitaires formées par M^me Z sont injustifiées dans leur principe et quantum ;

— juger que la police Multagim souscrite auprès d’elle n’a pas vocation à être mobilisée;

— rejeter par conséquent l’appel en garantie formé par M^me Z, M. B et M^me A à son encontre ;

— débouter plus généralement l’ensemble des parties des demandes formées à son encontre ;

A titre infiniment subsidiaire et si par impossible la garantie était mobilisée et la société Allianz Iard condamnée au paiement d’une somme quelconque :

— rappeler que le total des sommes ordonnées ne saurait excéder le plafond de garantie fixé à 160.000 euros ;

— faire application de la franchise contractuelle prévue à la police souscrite par la société l’Immobilier Gascon auprès d’elle, à savoir :

—  185 euros par sinistre au titre de la 'RC Exploitation’ ;

—  10 % du sinistre (avec un minimum de 185 euros et un maximum de 915 euros) au titre de la 'Responsabilité Civile Professionnelle’ ;

— juger que la franchise est opposable aux tiers et devra par conséquent être déduite des sommes mises à sa charge ;

En toute hypothèse :

— débouter M. B de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— condamner M^me Z ou, à défaut, toute partie succombante, au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M^me Z, ou à défaut, toute partie succombante, aux entiers dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Racine.

Elle fait notamment valoir que :

— sur les prétendus vices apparents au jour de la vente et connus de M^me Z : cette dernière ne justifie en effet nullement de ce qu’elle n’aurait pas été informée des caractéristiques du bien vendu lorsqu’elle a signé le compromis de vente du 7 septembre 2012, puis l’acte authentique le 16 novembre suivant ; les non-conformités dénoncés à l’acte (et donc connues de l’appelante) ont largement contribué à l’engorgement d’eau sur le terrain, ce dont vendeur et intermédiaire professionnel ne peuvent être tenus pour responsables ;

— sur l’absence de responsabilité de l’agence immobilière : l’action engagée par M^me Z suppose, pour être justifiée, la démonstration surabondante d’un lien de causalité qui n’est pas établi en l’espèce, de sorte que la responsabilité de l’agence immobilière ne peut être engagée, quand bien même une faute serait démontrée ; aucun manquement ne saurait dès lors lui être reproché, elle a parfaitement rempli son office et ne saurait voir sa responsabilité engagée ;

— sur le mal-fondé des demandes formées à son encontre : les demandes indemnitaires formées par M^me Z sont infondées ; la police souscrite auprès de la concluante ne peut être mobilisée.

Suivant ses dernières écritures du 4 juin 2021, M. B demande à la cour de :

— confirmer purement et simplement le jugement déféré ;

Y ajoutant :

— condamner M^me Z à verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente procédure ;

Subsidiairement :

— juger que M^me Z avait l’obligation, aux termes de l’acte de vente, de procéder aux travaux de réfection de l’assainissement ;

— juger que l’humidité et les fissures étaient pré-existantes au compromis de vente ;

En conséquence :

— débouter M^me Z de l’intégralité de ses demandes, faute de vice caché, de dol ou d’erreur sur les qualités substantielles ;

A titre infiniment subsidiaire, vu la situation financière de la société l’Immobilier Gascon au jour du vote de la dissolution amiable et au jour de la clôture de la liquidation amiable :

— constater que s’il avait été sursis à la clôture de la liquidation amiable par lui, les finances de la société l’Immobilier Gascon n’auraient pas permis de s’acquitter d’une quelconque condamnation ;

— juger en conséquence qu’il n’existe pas de lien de causalité entre le fait de ne pas avoir sursis à la clôture de la liquidation amiable et la perte de chance alléguée ;

— débouter M^me Z de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre ;

— débouter M^me A de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

En toute hypothèse :

— juger que la société Allianz Iard doit sa garantie à la société l’Immobilier Gascon ;

— juger qu’il lui appartiendra de le relever indemne, ès-qualité de liquidateur amiable de la société l’Immobilier Gascon, de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre au titre des fautes commises par la société l’Immobilier Gascon ;

— la condamner à 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Il fait notamment valoir que :

— sur l’absence de vice caché : les vices étaient apparents et perceptibles dans leur ampleur ; l’acquéreur était informé de travaux à effectuer, qu’il n’a pas réalisé ; l’ampleur des désordres était appréhendable par un profane du fait de la configuration des lieux ; M^me Z ne peut soutenir qu’elle n’aurait pas eu connaissance de la nécessité de procéder à la réfection du réseau d’assainissement, dès le 7 septembre 2012, elle avait connaissance de cette obligation, puisqu’il résulte des termes du compromis de vente ;

— sur l’absence de dol ou de manquement à l’obligation d’information ou de conseil : l’agent immobilier a fait procéder à trois visites, en prenant le soin d’effectuer une dernière visite une fois l’immeuble complètement vidé de son mobilier, pour qu’il ne lui soit fait reproche d’avoir masqué quoi que ce soit ; aucun manquement ne peut lui être reproché ;

— sur la garantie de la société Allianz Iard : il n’a pas sollicité la garantie de la société Allianz Iard en raison des fautes qu’il aurait pu commettre dans le cadre de ses fonctions de liquidateur amiable, mais au titre de la responsabilité civile professionnelle de la société l’Immobilier Gascon, dont il est, du fait de la dissolution de cette dernière, le seul représentant légal ; la société Allianz Iard ne peut soutenir que sa garantie ne trouverait pas à s’appliquer, alors que la cause du sinistre prend naissance dans l’activité de son assuré, sauf à voir appliquer éventuellement son plafond de garantie et voir déclarer opposable sa franchise ;

— sur les demandes formulées à son encontre par M^me Z : si un liquidateur amiable est responsable tant à l’égard de la société que des tiers, des conséquences dommageables des fautes par lui commises dans l’exercice de ses fonctions (article L.237-12 du code de commerce), encore faut-il démontrer que la faute commise par lui aurait un lien de causalité avec le prétendu préjudice ;

— sur les demandes formulées à son encontre par M^me A : si tant est qu’une faute ait été commise par lui dans ses fonctions de liquidateur amiable, elle ne démontre pas davantage que M^me Z que ladite faute aurait eu un lien de causalité avec son prétendu préjudice ;

— sur la demande de restitution du prix de vente et autres frais : un agent immobilier ne peut être condamné à restituer un prix de vente qu’il n’a pas perçu ; l’insolvabilité du vendeur n’étant pas avérée à ce jour, M^me Z est défaillante à démontrer l’existence d’un quelconque préjudice qui justifierait la condamnation de la société Allianz Iard, ès qualité d’assureur de la société l’Immobilier Gascon ; une condamnation in solidum suppose l’existence d’une faute des défendeurs ayant concouru à la réalisation du préjudice ; le préjudice n’est pas né et actuel et il n’existe aucun lien de causalité entre la faute reprochée à M. B et la résolution de la vente ;

— sur la demande de dommages et intérêts : il ne peut être soutenu que la faute qui lui est reprochée serait en lien avec le préjudice allégué.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties ne contestent pas la gravité du vice affectant l’immeuble acquis par M^me Z tel que déterminé par M. C.

L’expert judiciaire a en effet relevé, sans être contredit par la production de documents techniques contraires, d’importantes dégradations de l’ensemble des surfaces des murs et cloisons provoquées par l’humidité dont le taux, après mesurage, dépasse le seuil acceptable. Il a observé, après l’intervention d’un sapiteur, que l’immeuble, édifié en léger contrebas du niveau de la route, se trouve dans une zone très humide car des écoulements d’eau se produisent en direction d’un ruisseau voisin. Il a exclut toute fuite dans le réseau d’approvisionnement en eau. Compte-tenu de cette situation, des fissures sur les murs et le sol carrelé du bâtiment, dont l’ampleur est soulignée, ont été constatées en raison des remontées d’eau par capillarité. Pour ce qui concerne le terrain extérieur, la présence importante de flaques provient de la nappe souterraine, dont le niveau remonte en cas de fortes pluies, est stigmatisée.

Les travaux de remise en état, d’une durée de six mois, représentent un coût nettement supérieur à celui du prix d’achat et ne peuvent exclure totalement le problème d’humidité.

M. C conclut en indiquant que la solidité de l’ouvrage est compromise en raison des variations des caractéristiques mécaniques du sol des fondations. En conséquence, la maison est impropre à l’usage auquel elle est destinée en raison d’un grave vice déjà présent à la date de la vente.

Sur l’action contre le vendeur

Compte-tenu des développements qui précèdent, la demande présentée par M^me Z ne peut donc qu’être fondée sur les dispositions de l’article 1641 et suivants du code civil ce qui exclut l’application de la garantie de conformité invoquée à titre subsidiaire.

Le caractère caché du vice, allégué par l’appelante, est contesté par le vendeur, l’agence immobilière ainsi que l’assureur de celui-ci.

Le rapport de M. C précise que les traces d’humidité constatées lors des opérations expertales devaient être présentes lors de la visite et de l’acquisition de l’immeuble par M^me Z et ce même si leur ampleur était moins importante. Les photographies réalisées bien antérieurement à la date de la cession, produites par M^me A en cours d’expertise, ne permettent pas de remettre en cause ces éléments.

L’appelante reprend à son compte les conclusions du rapport d’expertise judiciaire qui indiquent que le vice n’était pas décelable pour un acquéreur profane et ce d’autant plus que l’achat a été réalisé durant une période de sécheresse.

En réponse, le vendeur, qui se fonde également sur une observation de M. C qui considère que les traces d’humidité et les fissures étaient existantes lors de la visite et de l’acquisition, estime que M^me Z était pleinement en mesure de prendre conscience du phénomène d’humidité affectant l’habitation.

Il doit être remarqué que le sapiteur a noté que les arrivées d’eau provenant de la nappe phréatique et du fossé de la route sont présentes depuis la date de construction de l’immeuble.

Les visites réalisées par M^me Z, parfois accompagnée d’un témoin, ont été réalisées hors période hivernale durant laquelle les traces d’humidité sur le terrain sur lequel est édifié l’habitation n’étaient pas présentes, situation confirmée par le sapiteur.

Il doit être ajouté que les photographies figurant dans l’annonce et celles réalisées ultérieurement par l’agence immobilière ne révèlent pas la présence d’eau sur le terrain sur lequel est édifié la maison, celles-ci ayant été prises à une période où les remontées d’eau n’étaient pas effectives.

M^me A ne démontre pas avoir informé M^me Z des importants travaux de rénovation entrepris en 2010, notamment afin de remédier au problème d’infiltration. Si l’acte de vente indique que de nécessaires travaux du système d’assainissement sont à prévoir par l’acquéreur, l’absence de leur réalisation par ce dernier et la non-conformité qui en résulte n’ont aucune incidence sur le phénomène d’infiltration et les désordres affectant l’immeuble.

Le document établi le 16 novembre 2012 par l’agence immobilière, signé par l’ensemble des parties, dans lequel il est indiqué que 'le bien est en l’état comme il a été visité et revisité par l’acquéreur’ n’est pas probant pour permettre de considérer que M^me Z pu se rendre compte du grave vice. Certes, lors de son emménagement au mois de novembre 2012, l’appelante a pu constater la légère déclivité du terrain et la présence de traces d’humidité comme le relate l’attestation rédigée par M^me D. Cependant, il apparaît que de nombreuses fissures et autres dégradations n’étaient pas apparentes en raison de la présence d’une tapisserie garnissant les murs altérés (cf rapport d’expertise).

Il doit être observé que M^me A n’a pas fourni en cours de procédure des photographies de la maison vendue prises dans une période légèrement antérieure à la date de conclusion de la transaction alors que ces éléments auraient pu permettre d’opérer une comparaison et de déterminer précisément l’état du bien à la date de la transaction.

De plus, l’annonce parue par le biais de l’agence immobilière est taisante sur les importants problèmes d’humidité.

De surcroît, l’affirmation selon laquelle l’étymologie du nom de la commune aurait nécessairement dû alerter l’acquéreur sur les phénomènes de ruissellement d’eau ne peut constituer un élément à prendre en considération.

Si M^me Z a effectivement été informée par le vendeur de la création d’une mare en 2010, cet élément ne démontre pas la connaissance par celle-ci du vice dans son ampleur et ses conséquences.

Enfin, il n’est pas techniquement établi que les travaux entrepris par M^me Z, figurant sur les photographies versées aux débats par M^me A, ont contribué à maintenir

l’humidité voire à amplifier ce phénomène.

En conséquence, le grave vice dont est affecté la maison n’était pas apparent dans son ampleur et ses conséquences.

Pour faire obstacle à l’action rédhibitoire intentée par M^me Z, M^me A invoque l’application de la clause d’exclusion de garantie insérée dans l’acte de vente.

En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte authentique de vente dressé le 16 novembre 2012 contient une clause de non-garantie des vices cachés, rédigée en ces termes :

'En outre le Vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments à raison notamment :

-de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées et de tous éboulements qui pourraient intervenir,

-de vices de construction, qu’ils soient apparents ou cachés,

-des mitoyennetés,

-de l’état parasitaire du bien vendu notamment concernant les termites, autres insectes xylophages ou champignons lignivores le cas échéant, sauf ce qui peut être précisé ci-après.

Le tout sauf dans l’hypothèse où le Vendeur aurait la qualité de professionnel de l’immobilier ' .

Le vendeur d’un bien immobilier est tenu d’une obligation de contracter de bonne foi et d’une obligation précontractuelle de renseignement. En conservant le silence sur des éléments d’appréciation objectifs importants, il s’expose à ce que le bénéfice de la clause de non garantie lui soit refusé.

M^me A a fourni à l’expert judiciaire divers documents qui attestent la réalisation par ses soins, au mois d’octobre 2010, de travaux de récurage des fossés et de création de cunettes. M. C en déduit que la nature et l’importance des opérations de rénovation de la maison traduisent nécessairement sa connaissance du vice.

L’ancienneté de nombreuses fissures, relevée par l’expert, et la configuration particulière du terrain supportant la maison constituent des éléments dont le vendeur avait pleinement connaissance, ce bien faisant partie du cercle familial depuis l’année 1964.

Les importants travaux de réfection entrepris par 2010 (toiture, remplacement des menuiseries en PVC, installation d’un double vitrage et d’un volet électrique) ont tenté de masquer la situation dans laquelle se trouve l’habitation, étant observé que l’annonce parue par le biais de l’agence immobilière et qui a convaincu M^me Z de visiter le bien ne fait pas état des opérations de récurage des fossés et de création de cunettes. Il n’est d’ailleurs pas démontré que ces éléments, qui auraient pu alerter l’acquéreur, ont été produits à celui-ci antérieurement à la date de signature de l’acte de vente.

M. C a observé que les dégradations liées à l’humidité ont empiré depuis la date

d’acquisition du bien ce qui atteste le caractère récurrent et évolutif des dégradations.

Compte-tenu de ces éléments, M^me A ne peut être considérée comme ayant été de bonne foi lors de la conclusion de la vente.

M^me Z doit donc bénéficier de la garantie prévue par l’article 1641 du code civil et exerce à bon droit l’action rédhibitoire. Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point.

Sur l’action dirigée contre M. B

Aucune faute ne peut être reprochée à l’agence immobilière, représentée par son liquidateur amiable.

Il n’est pas établi que M^me A a pleinement informé son mandataire des spécificités du terrain et du phénomène récurrent des infiltrations d’eau, tant au niveau de l’habitation que du terrain.

Le contrat de mandat liant les deux parties a été établi durant une période durant laquelle il est attesté qu’aucune phénomène météorologique d’ampleur (le 21 juin 2012), pouvant générer une inondation du terrain et donc une forte remontée d’humidité dans l’habitation par capillarité, n’a été observé (cf données fournies par le sapiteur Poli).

Comme rappelé ci-dessus, l’agence immobilière a établi un document le 16 novembre 2012, signé par l’ensemble des parties, dans lequel il est indiqué que 'le bien est en l’état comme il a été visité et revisité par l’acquéreur'. Elle a donc pris le soin, en organisant pour l’acquéreur plusieurs visites du bien et permettant ainsi à celle-ci de bénéficier d’une information en adéquation avec les seuls éléments dont elle disposait et dont elle devait rendre compte dans le cadre de son obligation d’information et son devoir de conseil. Il ne peut donc lui être reproché d’avoir manqué à ses obligations en omettant d’informer M^me Z de l’existence des remontées et infiltrations d’eau et des graves conséquences de cette situation sur la solidité de l’habitation.

En conséquence, les demandes présentées par M^me Z à l’encontre de M. B, en sa qualité de représentant de l’agence immobilière intervenue lors de la vente, et sous la garantie de son assureur mais également le recours formé par M^me A à l’encontre de la SA Allianz ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les demandes indemnitaires

Le vendeur doit être condamné à restituer à l’acquéreur le montant du prix de la transaction immobilière, somme augmentée des intérêts qui courent à compter de la date du versement de celui-ci à M^me A.

Les frais occasionnés par la vente, au sens de l’article 1646 du code civil, s’entendent des dépenses directement liées à la conclusion du contrat. En conséquence, M^me A doit être condamnée à payer à M^me Z la somme de 7.600 ' correspondant au montant de la commission perçue par l’agence immobilière suite à la cession de l’immeuble.

S’agissant de la demande relative au remboursement des frais de notaire, il convient d’observer d’une part que le paiement de la somme de 7.400 ' exigée par l’appelante n’est pas justifié et de relever d’autre part que l’administration fiscale procède à la rétrocession de ce montant en cas de résolution de la vente. Cette prétention sera donc rejetée.

L’appelante réclame également le versement d’une somme de 40.000 euros au titre de

l’indemnisation d’un préjudice moral et de jouissance.

Aucune atteinte à son honneur et sa considération n’est cependant démontrée. S’agissant des problèmes de santé rencontrés et relatés dans le certificat médical produit, le lien direct entre ceux-ci et la vente n’est pas suffisant établi.

La dégradation continue de l’habitation (f avis de l’expert géomètre Lefevre du 24 octobre 2020) et la gêne occasionnée par les phénomènes d’infiltration d’eau récurrents sont avérés. L’atteinte à la solidité de l’ouvrage est relevée par l’expert judiciaire et rejaillit nécessairement sur les conditions de vie au sein du bien immobilier. En conséquence, le préjudice de jouissance est avéré et doit être chiffré, au regard de ces éléments perturbant les conditions d’existence au sein de l’immeuble, à la somme de 10.000 euros.

S’agissant de la demande en paiement des intérêts afférents au prêt immobilier souscrit, il convient de constater que cette prétention n’est pas précisément chiffrée. Il n’est de surcroît pas possible à la cour de se prononcer sur ce point, M^me Z ne précisant pas les dates des points de départ et de terme des intérêts échus. Un rejet sera donc prononcé.

Enfin, le coût représenté par le paiement de l’expertise judiciaire doit être apprécié au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Si le rejet par le juge de première instance des demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile doit être confirmé, il y a lieu en cause d’appel de condamner M^me A au versement à M^me Z d’une somme de 12.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef.

Sur les dépens

M^me A devra acquitter les dépens de première instance et d’appel mais non ceux de référé, l’ordonnance y afférent n’étant pas versée aux débats de sorte qu’aucune vérification sur leur répartition ne peut être opérée.

PAR CES MOTIFS

— Infirme le jugement en date du 9 octobre 2018 rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux sauf en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

et, statuant à nouveau dans cette limite :

— Ordonne la résolution de la vente intervenue le 16 novembre 2012 entre M^me X-M Z et M^me X A épouse Y et portant sur le bien immobilier situé au lieu-dit 'Le Brana’ dans la commune de Goualade (33840), cession réalisée suivant un acte notarié dressé le même jour par maître E, notaire à […] ;

— Dit que M^me X A épouse Y est tenu de restituer à M^me X-M Z, en contrepartie de la remise du bien immobilier, la somme de 92.600 euros augmentée du montant des intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2012 ;

— Condamne M^me X A épouse Y à verser à M^me X-M Z les sommes de :

—  7.600 euros au titre de l’indemnisation des frais acquittés au profit de la S.A.R.L. Immobilier Gascon ;

—  10.000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

— Rejette les autres demandes présentées par M^me X-M Z à l’encontre de M^me X A épouse Y ;

— Rejette les demandes présentées à l’encontre de M. F B et la la SA Allianz Iard ;

— Condamne M^me X A épouse Y au paiement des dépens de première instance ;

Y ajoutant ;

— Condamne M^me X A épouse Y à verser à M^me X-M Z une somme de 12.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne M^me X A épouse Y au paiement des dépens d’appel qui pourront être directement recouvrés par maître I J et la Selarl Racine en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Monsieur Alain DESALBRES, conseiller, en remplacement de Madame X-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, président, légitimement empêché et par madame Audrey COLLIN, greffer, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE CONSEILLER