01/03/2021

ARRÊT N°178/2021

N° RG 19/04734 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NIXI

PP/CL

Décision déférée du 19 Août 2019 – Tribunal d’Instance de Toulouse (1118002764)

M. BERGÉ

X Y

C/

Etablissement TOULOUSE METROPOLE HABITAT

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU PREMIER MARS DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

Madame X Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Marion ARVET-THOUVET, avocat au barreau D’ALBI

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2019.022273 du 21/10/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIME

Etablissement TOULOUSE METROPOLE HABITAT Etablissement Public Industriel et Commercial, immatriculé au RCS de TOULOUSE sous le n°400121463, pris en la personne de son représentant légal

L’OPH de la Métropole toulousaine […]

[…]

Représentée par M^e Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

P. POIREL, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. POIREL, président

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. POIREL, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte en date du 13 septembre 2013, l’établissement public Toulouse Métropole Habitat a donné à bail à M^me X Y un logement à usage d’habitation de type T5 situé […], appartement […], à Toulouse (31 200), moyennant un loyer mensuel de 721,40€, charges comprises.

M^me X Y a quitté les lieux le 22 novembre 2016.

Elle a sollicité en vain depuis le paiement d’une somme de 4 000,00€ correspondant à un trop payé de charges.

Par exploit en date du 11 juillet 2018, M^me X Y a fait citer Toulouse Métropole Habitat devant le tribunal d’instance de Toulouse en nullité du contrat de bail et en paiement de divers dommages et intérêts .

Par jugement en date du 19 août 2019, le tribunal d’instance de Toulouse a :

— Débouté M^me X Y de sa demande en nullité du contrat de bail,

— Débouté M^me X Y de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamné la SA Toulouse Métropole Habitat à communiquer à

M^me Y dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision l’avis de régularisation de l’exercice 2015/2016,

— Dit n’y avoir lieu à mettre en place une astreinte.

— Débouté la SA Toulouse Métropole Habitat de sa demande de condamnation de M^me Y à lui payer une somme de 2 500,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Dit que chaque partie conservera ses propres dépens.

Par déclaration électronique en date du 30 octobre 2019,

M^me X Y a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de nullité du contrat de bail et de sa demande de dommages et intérêts – débouté M^me Y de ses demandes, fins et conclusions- débouté M^me Y de ses demandes en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 21 février 2020,

M^me X Y demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1109, 1110, 1112 et 1116 du Code civil, 1718 du Code civil, d’infirmer le jugement entrepris des chefs déférés et, statuant à nouveau,

de :

— Prononcer la nullité du contrat de bail conclu entre M^me Y et Toulouse Métropole Habitat,

Vu l’article 1240 du Code civil :

— Condamner Toulouse Métropole Habitat à verser à M^me Y la somme de 2 500,00€ en réparation du préjudice subi du fait de l’erreur commise par le bailleur dans l’évaluation de ses charges,

— Condamner Toulouse Habitat à verser à M^me Y la somme de 1 500,00€ en réparation du préjudice subi du fait de la tardiveté de la régularisation des charges,

— Condamner Toulouse Métropole Habitat à verser à M^me Y une somme de 1 000,00€ en réparation de son préjudice moral,

— Condamner Toulouse Métropole Habitat à verser une somme de

4 000,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Toulouse Métropole Habitat aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, elle fait valoir qu’elle a conclu un contrat qui portait oralement sur un loyer de 567,07€ (eau et chauffage compris) augmenté de 80€ de charges d’entretien, selon ce qui lui avait été annoncé, que cependant le contrat mentionnait finalement 721,40€ dont 154,33€ de charges locatives alors qu’au final le loyer s’élevait à 726,291€, qu’alors même que les plaquettes de présentation insistaient sur le confort des résidents, la maîtrise des charges, équipé d’un système d’eau chaude sanitaire solaire…, très vite le montant des charges a augmenté de manière importante, que de même la performance énergétique annoncée au logement était de classe A, soit 30,5 kwhEP/m2, elle aurait dû consommer annuellement 2745 kwh de gaz (pour chauffage et eau chaude).

Elle soutient qu’elle a ainsi payé 28,39€ de charges supplémentaires par mois (340,68€ par an) en 2014, 43,34€ de plus par mois en 2015 (520,08€ par an) et 48,75€ par mois de plus en 2016 (585,01€ par an) auquel s’est ajouté 30€ de charges d’eau (Véolia).

Le bailleur aurait d’ailleurs reconnu son erreur dans l’évaluation des charges.

Elle demande à être indemnisée de ses préjudices résultant d’une mauvaise estimation des charges locatives, des performances énergétiques du logement qui ne correspondent en rien à la classe A, d’une déperdition de chaleur qu’elle a subi durant deux années du fait de l’absence de rejingot sur le vantail de la porte-fenêtre du séjour défaut à propos duquel elle a sollicité Toulouse Métropole Habitat dès le 26 novembre 2013, les deux interventions de Toulouse Métropole Habitat en 2014 et 2015 n’ayant pas solutionné le problème.

De même il est démontré que sur une prévision initiale de 154,33€ par mois de charges, elle a dû payer 182,72€ en 2014, 197,67€ en 2015 et 203,15€ en 2016, que la provision sur charge au titre de l’eau chaude est passée de 36,67€ à 68,31€ par mois en janvier 2015 et qu’une nouvelle charge est venue s’ajouter en 2016 à savoir une provision sur compteur calorie.

Elle conteste également sa consommation en eau chaude et eau froide qu’elle estime incohérente et sans commune mesure avec sa consommation dans son logement précédent et enfin elle verse aux débats un comparatif de ses charges dans le logement de Toulouse Métropole Habitat avec celles de son nouveau logement qui sont deux fois moins élevées.

De même elle n’a reçu la régularisation des charges de 2016 après son départ de l’appartement le 22 novembre 2016 qu’en septembre 2019 au mépris de son obligation légale et au moyen d’un décompte comportant de nombreuses erreurs.

Elle maintient qu’en raison de la faute du bailleur dans l’estimation des charges, celui-ci reconnaissant s’être trompé dans leur évaluation ayant présenté ses excuses aux locataires, le tribunal ne pouvait retenir qu’elle ne rapportait pas la preuve de la sous-estimation des charges, de sorte que le contrat de bail doit être annulé pour violence, la société Toulouse Métropole Habitat ayant abusé de l’état de dépendance de son cocontractant pour obtenir de lui un engagement qu’elle n’aurait pas obtenu en l’absence d’une telle contrainte. Elle en tire un avantage manifestement excessif, ainsi qu’il résulte du courrier d’un collectif de locataires mécontents auxquels on avait annoncé un loyer HT comprenant le chauffage et l’eau et qui se sont vus contraints d’accepter la signature d’un loyer avec chauffage et eau en sus. Pour sa part, elle avait accepté un loyer de 647€ charges comprises et elle s’est trouvée contrainte de signer pour un montant total mensuel de 741€ car si elle disposait d’un logement, elle avait sollicité l’attribution d’un logement handicapé et, dès lors que ce logement lui était attribué, elle ne pouvait plus y renoncer, ayant donné son préavis de départ. Elle observe encore qu’elle a accepté ce logement neuf sur plans.

Elle estime que Toulouse Habitat n’a cessé de mentir à ses locataires et que professionnel de la location gérant un important parc immobilier, elle a commis de graves erreurs dans l’estimation des charges, que le défaut d’information des locataires sur l’état réel du bien offert peut caractériser des man’uvres dolosives justifiant le remboursement du prix de la location avec dommages et intérêts et que ces man’uvres ont en l’espèce porté sur une part importante du prix.

Enfin, il existe à tout le moins commis une erreur sur les qualités substantielles du contrat, M^me Y s’étant engagée notamment au regard du montant du loyer charges comprises.

Du fait du manquement du bailleur à ses obligations elle s’est trouvée contrainte de déménager et d’engager de nouveaux frais et aucune restitution réciproque ne pouvant plus désormais intervenir elle demande réparation de son préjudice en application des dispositions de l’article 1382 ancien du Code civil devenu 1240.

Dans ses dernières conclusions en date du 1^er juin 2020 contenant appel incident, Toulouse Métropole Habitat demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1111, 1112, 115 et 1116 du Code civil, 23 de la loi du 6 juillet 1989, de':

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M^me Y de l’intégralité de ses demandes,

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande de Toulouse Métropole Habitat de condamnation de M^me X Y à lui verser une somme de 2500,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour la 1^re instance ainsi qu’aux dépens de 1^re instance.

En conséquence :

— Débouter M^me X Y de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner M^me X Y à verser à Toulouse Métropole Habitat une somme de 2 500,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais de 1^re instance,

— Condamner M^me X Y aux dépens de première instance.

— Condamner M^me X Y à verser à Toulouse Métropole Habitat une somme de 2 500,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

— Condamner M^me X Y aux dépens de l’appel et des dépens de l’article A 444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

Au soutien de ses prétentions, Toulouse Métropole Habitat fait essentiellement valoir que ce n’est que deux ans et demi après la signature du contrat de bail en février 2016 que M^me Y, ainsi qu’un collectif de locataires ont contesté les appels de charges; que dès le 21 avril 2016 elle a dressé une demande de changement de logement qui n’a abouti qu’en octobre 2016 bien que 4 propositions de logement lui aient été faites entre mai et juillet 2016; que l’état des lieux s’est déroulé normalement le

7 décembre 2016 mais que par un courrier adressé à Toulouse Métropole Habitat le 10 avril 2018, M^me Y a réclamé arbitrairement le paiement d’une somme de 4 000,00€ en réparation de ses préjudices.

M^me Y estime en quelque sorte que sa consommation de chauffage et eau chaude aurait été volontairement sous évaluée par Toulouse Métropole Habitat pour la contraindre à contracter ce qui, outre que ce n’est pas établi, n’a aucun sens.

Elle invoque une violence vice du consentement dont elle ne rapporte nullement la preuve, étant observé que la situation de dépendance économique de M^me Y n’est nullement établie, pas plus que le fait qu’elle avait donné son préavis de son précédent logement, et en tout état de cause, selon les dispositions de l’article 1115 du Code civil le contrat ne peut plus être attaqué pour violence si depuis que la violence a cessé, ce contrat a été approuvé, soit expressément, soit tacitement, soit en laissant passer le temps de la restitution fixé par la loi et selon la jurisprudence, seule l’exploitation abusive d’une situation de dépendance économique faite pour tirer profit de la crainte d’un mal menaçant directement les intérêts de la victime peut vicier de violence le consentement ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En tout état de cause, elle disposait bien d’un logement auprès de Promologis lorsqu’elle a régularisé le bail avec Toulouse Métropole Habitat.

De même il ne pouvait y avoir erreur sur le fait que les charges récupérables font l’objet d’une provision qui est régularisable à la hausse comme à la baisse en fonction de la consommation effective et

M^me Y a bien signé le contrat en connaissance de cause.

En aucun cas le taux d’effort évalué par M^me Y à 28% des revenus n’est anormal, ni de prohibitif.

Aucune faute du bailleur n’est établie et M^me Y a d’ailleurs payé son loyer sans aucune difficulté jusqu’en 2016.

Conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu à provision et font alors l’objet d’une régularisation annuelle et M^me Y ne rapporte pas la preuve que dans le montant de ses provisions Toulouse Métropole Habitat aurait volontairement dissimulé des informations au moment de la signature du contrat et en dehors de tout manquement intentionnel et d’une erreur déterminante du consentement, un simple manquement à une obligation pré-contractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol et en tout état de cause il n’est pas établi que M^me Y n’aurait pas contracté si elle avait connu par avance le montant des charges dues.

Elle explique une certaine sous-évaluation des charges du fait que les logements étaient neufs et donnés pour la première fois à bail mais observe également que le montant des charges réellement consommé dépend aussi de la consommation personnelle du locataire sur laquelle elle n’a pas d’action et le fait qu’elle exploite par ailleurs un vaste parc immobilier est sans incidence sur la particularité de ce bâtiment. Quant à la nouvelle provision dite «346-Calorie» elle a été calculée d’après la consommation individuelle de M^me Y et a eu pour corollaire une baisse de la provision dite «330-Chauffage collectif»

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’annulation du contrat pour vice du consentement :

Au regard de la date de conclusion du contrat sont applicables au présent litige les dispositions des articles 1109 et suivants anciens du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations.

Conformément aux dispositions de l’article 1112 ancien du Code civil la violence est celle qui est de nature à faire impression sur une personne raisonnable et qui peut lui inspirer la crainte d’exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent. Si la contrainte économique

peut participer d’une violence, encore faut-il établir qu’il y a eu de la part du cocontractant exploitation d’une telle situation de dépendance pour tirer parti de la crainte d’un mal menaçant directement les intérêts de la victime.

Or en l’espèce, M^me Y se contente d’affirmer qu’elle n’avait d’autre choix que de contracter avec Toulouse Métropole Habitat dès lors qu’elle avait donné son préavis de son logement et se trouvée menacée de se retrouver sans logement, ce dont non seulement elle ne rapporte pas la preuve mais qui serait de toute façon insuffisant à établir que Toulouse Métropole Habitat aurait exploité cette situation à dessein, pour tirer parti de la crainte que générait cette situation chez M^me Y, ce qui ne repose sur aucun élément tangible.

De même, l’article 1116 ancien du code civil retient que le dol vicie du consentement lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans elles l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé. En l’espèce il n’est nullement établi que Toulouse Métropole Habitat a usé de man’uvres pour contraindre M^me Y à contracter, celle-ci invoquant notamment le fait qu’il lui aurait été donné de fausses informations sur le montant des charges qui devaient être incluses dans le loyer mensuel annoncé et que le contrat qu’elle a signé ne correspondait finalement pas à ce qui était annoncé. Ceci ne résulte que de ses affirmations et d’un courrier très imprécis sur ce point émanant d’un collectif de locataires en colère et en litige avec le bailleur qui ne saurait avoir valeur d’attestation. En tout état de cause, le manquement à une obligation d’information pré-contractuelle ne peut caractériser une réticence dolosive viciant le consentement sans qu’il s’y ajoute le caractère intentionnel de ce manquement et son caractère déterminant du consentement.

Or, en aucun cas il n’est établi que Toulouse Métropole Habitat aurait intentionnellement minimisé les charges afin de déterminer le consentement de M^me Y ou de tout autre locataire, M^me Y elle-même alléguant une erreur de la part du bailleur.

Quant à l’erreur, elle ne vicie le consentement que lorsqu’elle porte sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Elle suppose qu’il soit établi que le cocontractant avait une croyance erronée en la réalité au moment où il a contracté, peu important la réalité dès lors que ce qui est pris en compte est uniquement le décalage entre celle-ci et la croyance du cocontractant, c’est-à-dire la méprise. C’est donc au jour de la conclusion du contrat que l’erreur doit exister pour constituer un vice du consentement.

Or, en l’espèce, M^me Y ne s’est pas méprise sur le fait que la provision sur charge qu’elle versait était susceptible de régularisation à la hausse comme à la baisse, en fonction de la consommation effective laquelle ne pouvait par définition être prévue au moment de la conclusion du bail comme résultant d’éléments postérieurs tenant notamment à la consommation de chaque locataire qui peut varier dans le temps en fonction d’éléments divers. La régularisation des charges à la hausse en fin d’année ne saurait constituer en conséquence une erreur ayant vicié son consentement.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté M^me Y de sa demande en nullité du contrat de bail.

Sur la demande de dommages et intérêts du fait de l’erreur commise par Toulouse Métropole Habitat dans l’évaluation des charges :

Le premier juge a justement insisté sur le caractère provisionnel des sommes avancées au titre des charges récupérables impliquant une possibilité d’ajustement à la hausse ou à la baisse. S’il n’est pas contesté que la provision sollicitée a dû faire l’objet de réajustements à la hausse notamment sur les trois premières années, il n’est pas contesté que

M^me Y était la première occupante d’une résidence neuve expliquant que les premières consommations aient dû être réajustées en l’absence de référence antérieure pour évaluer la somme à provisionner. Il n’aurait pas été plus «acceptable» que la société Toulouse Métropole Habitat surévalue la provision à verser quitte à procéder à des restitutions et le principe demeure que le locataire doit payer sa consommation d’énergie effective, n’étant pas établi que la répartition des charges sur une base de 30 % à la surface du logement et de 70 % selon le compteur calories ne corresponde pas à la consommation effective de M^me Y et la comparaison avec son actuel logement dont la surface n’est pas connue, qui peut être occupé différemment et ne présente pas les mêmes prestations, n’apparaît pas pertinente.

De même, M^me Y n’établit pas que l’absence de rejingot sous la porte-fenêtre de son logement a entraîné une surconsommation d’énergie et en tout état de cause il n’est pas possible d’en chiffrer la proportion.

Il n’est en conséquence pas possible d’imputer à tort au bailleur le déménagement de M^me Y, le jugement entrepris étant confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour un préjudice matériel.

Sur les dommages et intérêts pour régularisation tardive des

charges :

M^me Y dénonce ici le comportement de la société Toulouse Métropole Habitat qui, s’agissant notamment des charges de 2016/2017, a attendu juin 2019 pour procéder à la régularisation ce qui lui a causé un préjudice notamment financier.

Il n’existe pas de dispositions imposant un délai à Toulouse Métropole Habitat pour procéder à la régularisation des charges de sorte que ne peut donner lieu à dommages et intérêts qu’un retard révélant la mauvaise foi du bailleur dans l’exécution de ses obligations contractuelles ou un retard qui ne trouverait pas de justification, ayant engendré un préjudice pour le preneur.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M^me Y qui a quitté les lieux en novembre 2016 se

plaignant notamment d’avances sur charges trop importantes a dû attendre le mois de juin 2019 pour obtenir régularisation de son avance sur charges.

Il résulte en effet de l’avis de régularisation des charges pour la période du 1^er octobre 2015 au 30 septembre 2016 et du 1^er octobre 2016 au 30 septembre 2017, en date du 21 juin 2019, que M^me Y a trop payé une somme de 389.19€ (291,15€ +98,04) et force est de constater que Toulouse Métropole Habitat ne donne pas d’explication sur ce délai qui ne constitue pas un délai normal et qui a nécessairement causé un préjudice à M^me Y qui, bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, a été privée durablement et sans explication d’une somme non négligeable qui lui était due.

Pour ce préjudice à la fois financier et moral fait de tracasseries et de désagréments résultant du comportement du bailleur confinant au mépris à son égard, il lui sera alloué une somme de 500€ dommages et intérêts et il sera ajouté au jugement entrepris.

Pour le surplus, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté

M^me Y de sa demande de plus amples dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral non justifié.

Au vu de l’issue du présent recours, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens et débouté Toulouse Métropole Habitat de ses demandes en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour les mêmes motifs les parties conserveront la charge des dépens par elles exposés à l’occasion du présent recours et seront respectivement déboutées de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Confirme le jugement entrepris.

Y ajoutant :

Condamne Toulouse Métropole Habitat à payer à M^me X Y la somme de 500€ de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la tardiveté de la régularisation de ses charges.

Rejette le surplus des demandes.

Dit que les parties conservent la charge des dépens par elles exposés à l’occasion du présent recours.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER P. POIREL