13/01/2022

ARRÊT N° 18/2022

N° RG 19/00813 – N° Portalis DBVI-V-B7D-MZHY

AM/MB

Décision déférée du 20 Décembre 2018 – Tribunal de Grande Instance de toulouse – 17/02554

M^me G H

C X

C/

A Y

Syndicat des copropriétaires SDC

SCI ARYAN

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTE

Madame C X

[…]
Représentée par M^e Mathilde SOLIGNAC, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur A Y

2, place de l’Estrapade

[…]

Représenté par M^e Katia OUDDIZ-NAKACHE, avocat au barreau de TOULOUSE

Syndicat des copropriétaires SDC REPRESENTE PAR SON SYNDIC – LA SOCIETE AGESTIS

[…]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Hortense MERLE-BERAL-ESTRADE de la SCP LEFEVRE MERLE-BERAL, avocat au barreau de TOULOUSE

SCI ARYAN

[…]

[…]

Représentée par M^e Katia OUDDIZ-NAKACHE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant O. STIENNE et A. MAFFRE Conseillers chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. O-P, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : M. M

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. O-P, président, et par M. M, greffier de chambre.

FAITS

L’immeuble en copropriété situé […] et 2 place de l’Estrapade à Toulouse compte deux copropriétaires, 2 bâtiments et 7 lots : M^me C X est propriétaire du lot n°3 du bâtiment A, la SCI Aryan gérée par M. E Y possède les lots n°1 et 2 du bâtiment A, et des lots n° 4, 5, 6 et 7 au sein du bâtiment B et loue le lot n°2 à son associé, M. A Y, qui y exploite un restaurant.

M^me X s’est plainte de nuisances générées par l’exploitation du restaurant à l’occasion de plusieurs assemblées générales de copropriétaires.

PROCÉDURE

Par acte en date du 26 juin 2017, M^me X a assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], la SCI Aryan et M. A Y devant le tribunal de grande instance de Toulouse afin d’obtenir l’arrêt des nuisances, le désencombrement de la cour et l’arrêt de l’exploitation irrégulière du lot n°4.

Par jugement en date du 20 décembre 2018, le tribunal de grande instance a :

- débouté M^me X de l’ensemble de ses demandes,

- débouté la SCI Aryan et M. Y de leur demande de dommages et intérêts,

- condamné M^me X à payer à la SCI Aryan et à M. Y la somme de 2.000€ sur le fondement de I’article 700 du code de procédure civile,

- dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné M^me X aux dépens qui pourront être recouvrés par M^e Solignac sur son affirmation de droit.

Pour se déterminer ainsi, le juge a considéré en substance que les griefs invoqués ou leur persistance n’étaient pas démontrés ou ne constituaient pas un trouble anormal de voisinage.

Suivant déclaration en date du 12 février 2019. M^me X a interjeté appel du jugement dans les termes suivants :

'- Réformer le Jugement rendu le 20 décembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Toulouse en ce qu’il a :

. condamné M^me X à payer à la SCI Aryan et à M. Y la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et condamné M^me X aux dépens,

Statuant à nouveau :

- Condamner solidairement M. Y et la SCI Aryan à réaliser des travaux de mise aux normes du restaurant, permettant de mettre en place un système d’extraction et de ventilation suffisant, de nature à faire cesser les nuisances olfactives, le tout, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à venir, et sous astreinte de 100 € par jour de retard,

- Ordonner à M. Y de cesser d’utiliser le lot n° 4 en qualité de cuisine et de respecter la destination initiale du lot en tant que garage, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à venir, et sous astreinte de 100 € par jour de retard,

- Ordonner à M. Y d’enlever les tables, chaises et panneaux de menu, ainsi que tout meuble, matériel ou encombrant, au sein de la cour de l’immeuble, et ce, sous astreinte de 500 € par infraction constatée,

- Ordonner à M. Y de maintenir fermée la porte du restaurant donnant sur la cour, et d’en interdire l’accès à son personnel comme à sa clientèle, et ce sous

astreinte de 500 € par infraction constatée,

- Condamner solidairement M. Y, la SCI Aryan au paiement d’une indemnité de 20.000 € au titre du trouble de jouissance subi,

- Condamner solidairement M. Y et la SCI Aryan au paiement de la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance,

- Condamner solidairement M. Y et la SCI Aryan au paiement de la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel,

- Déclarer le jugement opposable au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […],

- Condamner solidairement M. Y et la SCI Aryan aux dépens.'

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M^me X, dans ses dernières écritures en date du 3 mars 2021, demande à la cour au visa des articles 8, 9, 14 à 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- réformer le Jugement rendu le 20 décembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Toulouse,

statuant à nouveau :

- condamner solidairement M. Y et la SCI Aryan à réaliser des travaux de mise aux normes du restaurant, permettant de mettre en place un système d’extraction et de ventilation suffisant, de nature faire cesser les nuisances olfactives, le tout, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à venir, et sous astreinte de 100 € par jour de retard,

- ordonner à M. Y de cesser d’utiliser le lot n° 4 en qualité de cuisine et de respecter la destination initiale du lot en tant que garage, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à venir, et sous astreinte de 100 € par jour de retard,

- ordonner à M. Y et la SCI Aryan d’enlever les tables, chaises et panneaux de menu, ainsi que tout meuble, matériel ou encombrant, au sein de la cour de l’immeuble, et ce, sous astreinte de 500 € par infraction constatée,

- ordonner à M. Y de maintenir fermée la porte du restaurant donnant sur la cour, et d’en interdire l’accès à son personnel comme à sa clientèle, et ce sous astreinte de 500 € par infraction constatée,

- condamner solidairement M. Y et la SCI Aryan au paiement d’une indemnité de 20.000 € au titre du trouble de jouissance subi,

- condamner solidairement M. Y et la SCI Aryan au paiement de la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance,

- condamner solidairement M. Y et la SCI Aryan au paiement de la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel,

- déclarer le jugement opposable au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […],
- condamner solidairement M. Y et la SCI Aryan aux dépens.

M^me X déclare que M. Y a réalisé de nombreux aménagements du restaurant, non autorisés préalablement par la copropriété, et insuffisants en terme de ventilation et d’extraction, a annexé et transformé en cuisine le lot n°4 à usage de garage, occupe de manière irrégulière la cour commune notamment par des tables de restaurant et un fumoir, et crée divers troubles de voisinage par la gestion des déchets de son activité, avec une aggravation depuis 2015 et en dépit des résolutions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires en 2015 et 2016 et des engagements du restaurateur ; la SCI Aryan est solidairement responsable des faits de son locataire.

L’appelante fait valoir en substance que :

. les travaux réalisés sont insuffisants pour permettre la ventilation et l’extraction nécessaires à une jouissance paisible du local commercial sans préjudicier au droit des autres copropriétaires, les odeurs de restauration génèrent un trouble anormal de voisinage dont la réalité a été constatée par huissier et la persistance établie par ses nombreux courriels et courriers, et le règlement de copropriété prohibe les commerces maldorants ou bruyants,

. d’autres troubles anormaux de voisinage résultent des eaux sales déversées dans la cour après chaque service, les containers non lavés, les déchets et détritus rejetés dans la cour.

En cours de procédure d’appel, des travaux ont été entrepris sans autorisation et achevés : leur conformité n’a pu être vérifiée en raison de l’opposition de la SCI Aryan qui a refusé l’accès à la société Qualiconsult.

Par ailleurs, le lot 4, un garage selon le règlement de copropriété, est utilisé en tant que cuisine : l’huissier a constaté en 2016, la présence de réfrigérateurs, de stockage, et d’un pétrin en fonction, présence confirmée par M. Y lors de l’assemblée générale de 2017 et qui implique la préparation de plats et des allers retours dans la cour entre le restaurant et le garage pour s’approvisionner, avec des déchets et des mégots rejetés.

Enfin, M. Y déverse des eaux usées dans la cour et y entrepose matériel et denrées, au mépris de ses engagements. L’escalier collectif a plusieurs fois été bloqué par des tables et des fumeurs, et il a été à nouveau constaté l’encombrement des parties communes cette fois par une autre locataire de la SCI Aryan qui a installé une table, des chaises et du faux gazon pour prendre son petit déjeuner ou inviter des amis devant son appartement.

Depuis 2015, elle est contrainte de maintenir en permanence ses fenêtres fermées.

M. Y et la SCI Aryan, dans leurs dernières écritures en date du 12 mai 2019 demandent à la cour, au visa des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du Code civil et 32-1 du Code de procédure civile, de :

- débouter M^me C X de l’ensemble de ses prétentions,

sur l’appel incident :

- réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Toulouse du 20 décembre 2018 en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle de M. Y et de la SCI Aryan,

- dire et juger que l’action en justice intentée par M^me X est abusive,

- condamner M^me X à payer à M. A Y et la SCI Aryan une somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts sur la base de l’article 1240 du Code civil,

- condamner M^me X à payer à M. A Y et la SCI Aryan une somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.
La SCI copropriétaire et son locataire soutiennent pour l’essentiel que les demandes de M^me X sont infondées :

. rien ne prouve un usage du lot n° 4 non conforme au règlement de copropriété, notamment à l’article 9, la présence non contestée de divers matériels ne le transforme pas d’entrepôt en cuisine et un trouble anormal de voisinage n’est pas démontré,

. le déversement des eaux usées n’est pas davantage établi,

. il en va de même pour l’encombrement des parties communes en dehors d’un seau et d’une serpillière sous l’escalier qui ne sont pas constitutifs d’un trouble anormal de voisinage en l’absence d’un dommage et d’une nuisance causés par cette activité commerciale,

. au-delà de la forte odeur de cuisine orientale constatée dans les parties communes (et non dans les parties privatives) par l’huissier, il n’y a eu aucune constatation de nuisances olfactives depuis septembre 2016 : M. Y a mis en place un système d’extraction des odeurs sur la demande de M^me X en assemblée générale.

La demande indemnitaire de l’appelante à hauteur de 20000 euros est donc infondée, Sur appel incident, elle sera condamnée à verser 5000 euros de dommages et intérêts pour procédure dilatoire et abusive, car ne reposant sur aucun élément de preuve : l’activité commerciale des intimés est conforme au règlement de copropriété et M^me X s’acharne à entraver l’exploitation du restaurant, un comportement qui met en évidence une intention malveillante constitutive d’une faute civile au sens de l’article 1240 du code civil.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […], dans ses dernières écritures en date du 14 mai 2021 demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, :

- de constater

. la reconnaissance des nuisances olfactives et des difficultés d’extraction,

. l’ensemble des engagements pris pour y remédier,

.constater la réalisation de travaux sans autorisation de l’Assemblée des copropriétaires et des services de l’urbanisme,

. la reconnaissance de l’encombrement des parties communes,

. la persistance de ces infractions,

en tout état de cause,

. les diligences du syndicat des copropriétaires

en conséquence,

- de confirmer le jugement du 20 décembre 2018 en ce qu’il a rejeté toute responsabilité du syndicat des copropriétaires,

- de condamner tout succombant aux dépens dont distraction sera opérée au profit de la SCP Lefevre Merle-Beral conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Le Syndicat expose que :

. de nombreux travaux ont été réalisés notamment au titre de l’évacuation des odeurs de cuisine, sans information du syndic ni autorisation sollicitée, un conduit traverse les parties communes et rejette les odeurs au niveau de la terrasse de M^me X et des difficultés d’extraction reconnues par M. Y le conduisent à laisser ouverte la porte du restaurant donnant sur la cour commune, . le lot n°4 à usage de garage est manifestement utilisé comme cuisine et les employés le considèrent comme une annexe du restaurant, effectuant chaque jour des allées et venues,

. la cour commune est utilisée à titre privatif pour entreposer tables, chaises ou matériel.

L’intimé affirme avoir toujours donné suite aux alertes de M^me X. M. Y a reconnu les infractions et la nécessité de mises aux normes de son restaurant mais les difficultés ont perduré en dépit de ses engagements : le premier juge a curieusement fait abstraction de ceux-ci pour débouter M^me X de toutes ses demandes. Il a été jugé que la responsabilité du syndicat n’est pas engagée, ce que l’appelante ne remet pas en cause dans le cadre de son appel et dont il est demandé la confirmation.

Faute d’avoir pu faire contrôler les travaux de mises aux normes entrepris par la SCI Aryan sans communication ni décision de l’assemblée générale des copropriétaires, ni déclaration aux services d’hygiène et affectant les parties communes (présence de caissons et extracteurs constatée), le syndic a dû saisir l’urbanisme et les Bâtiments de France.

Les odeurs de restauration ont été reconnues par M. Y et les nuisances olfactives ont été constatées par huissier, le trouble est incontestable : le restaurateur a admis l’absence de conformité de son installation d’extraction des odeurs et logiquement les nuisances générées par le fonctionnement hors normes de son restaurant. Le règlement de copropriété prohibe en outre tout commerce malodorant.

La copropriété se réserve le droit de solliciter la suppression des travaux réalisés en parties communes par la SCI Aryan qui semble ne rien respecter et considérer, avec M. Y, que la cour qui continue à servir de lieu de stockage et de déversoir des eaux usées voire de poubelles leur appartient. Le syndic a dû intervenir récemment car une de leurs locataires a implanté dans les parties communes un jardin terrasse utilisé quotidiennement pour l’organisation d’apéritifs. La SCI doit répondre des faits de son locataire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M^me X maintient ici toutes les demandes qu’elle formait devant le premier juge mais elle ne les dirige désormais qu’à l’encontre de M. A Y et de la SCI Aryan.

Le Syndicat des Copropriétaires conclut en conséquence à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté toute responsabilité de sa part, et formule par ailleurs une demande de 'constater’ qui ne constitue pas une prétention de nature à saisir la cour.

De leur côté, M. A Y et la SCI Aryan sollicitent la réformation de la décision entreprise, sur appel incident, en ce qu’elle a rejeté leur demande de condamner M^me X à leur verser des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il convient donc d’examiner les différentes nuisances invoquées par l’appelante, au regard et dans l’ordre de ses demandes.

Sur les nuisances olfactives

M^me X se fonde, comme pour l’ensemble de ses demandes, en premier lieu sur le premier alinéa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble'.

Elle appuie ses revendications également sur le règlement de copropriété adopté le 1er avril 1993 et plus particulièrement sur les quatre premiers articles du titre 1 relatif aux 'Conditions d’usage de l’ensemble immobilier', ainsi libellés

« Chapitre I – Généralités L’immeuble sera soumis pour l’usage des parties communes et des parties privatives aux règles de jouissance ci-après énoncées.

Chaque copropriétaire sera responsable à l’égard tant du syndicat que de tout autre copropriétaire, des troubles de jouissance et infractions aux dispositions du présent règlement, dont lui-même, sa famille, ses préposés, ses locataires ou occupants quelconques des locaux lui appartenant seraient directement ou indirectement les auteurs ainsi que des conséquences dommageables résultant de sa faute ou de sa négligence et de celle de ses préposés ou par le fait d’une chose ou d’une personne dont il est légalement responsable.

Tout copropriétaire devra donc imposer le respect desdites prescriptions aux personnes ci-dessus désignées sans que, pour autant, soit dégagée sa propre responsabilité.

Aucune tolérance ne pourra devenir un droit acquis, quelle qu’en puisse être la durée…

Chapitre II- Usage des parties privatives

Principe

Article 8 : Chaque copropriétaire aura le droit de jouir et d’user, comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, (il pourra les aménager et modifier sous sa responsabilité et dans la limite des lois et règlements, en fonction de la destination qu’il leur donnera), à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires

et de ne rien faire qui puisse compromettre l’harmonie, la solidité ou la sécurité de l’ensemble immobilier ou porter atteinte à sa destination ou nuire à la tranquillité des occupants, et sous les réserves qui seront ci-après exposées.

Pour l’exercice de ses droits, le copropriétaire sera responsable dans les termes de ce qui a été dit ci-dessus.

Article 9 : Les locaux ne pourront être occupés par des personnes dont le mode de vie, l’activité, les m’urs ou le comportement troubleraient la tranquillité des autres habitants de l’ensemble immobilier.

Ils sont destinés à être occupés et utilisés à usage d’habitation ou professionnel à l’exception des lots n°1 et 2 sis au sous-sol et au rez-de-chaussée du bâtiment A qui pourront être affectés à usage d’habitation, professionnel ou commercial.

En conséquence, le propriétaire de ces lots pourra exploiter lui-même ou ses ayants-droits tous commerces de quelque nature que ce soit et notamment ceux relatifs à la restauration, à l’exception de ceux malodorant ou bruyant.

Les propriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leur invités, de leurs clients ou des gens à leur service…

Article 10 :

« Les copropriétaires pourront louer leurs locaux comme bon leur semblera, à condition que les locataires soient de bonnes vie et moeurs et qu’il respectent les prescriptions du présent règlement (voir chapitre IV Locations ci-après) ainsi que la destination de l’ensemble immobilier.

Le copropriétaire-bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant les quotes-parts afférentes au lot loué.

Les baux et engagements de locations devront imposer aux locataires l’obligation de se conformer aux prescriptions du présent règlement. A défaut de bail écrit, l’engagement du locataire de s’y conformer, devra être constaté par lettre séparée signée de lui. Le copropriétaire bailleur restera solidairement responsable du fait ou de la faute de ses locataires ou sous-locataires ; il demeurera seul redevable des quotes parts afférentes à son lot comme s’il occupait lui-même les lieux loués…

En tous cas, les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l’exécution de l’obligation ci-dessus de se conformer aux prescriptions du présent règlement. »

Au cas particulier, M^me X fait valoir que le restaurant exploité par M. Y n’est pas doté des équipements de ventilation et d’extraction des odeurs de cuisine nécessaires à une jouissance paisible et non préjudiciable aux droits des copropriétaires. Elle considère que les odeurs de restauration constituent un trouble anormal de voisinage :

. cette forte odeur a été constatée par l’huissier de justice mandaté et ce constat suffit à établir le caractère malodorant du commerce exploité, activité interdite par le règlement de copropriété,

. ses courriels démontrent leur persistance contrairement à ce qu’a retenu le tribunal,

. M. Y ne démontre pas la réalisation des travaux de mise aux normes évoqués à l’assemblée générale de juin 2017 et la conformité de ceux qui ont été menés en mars 2020 n’a pu être contrôlée, faute de réponse de la part des intimés.

Ceux-ci opposent d’une part que les odeurs de restauration ne constituent pas en soi un trouble anormal de voisinage, lequel suppose des odeurs nauséabondes, et d’autre part, que leur persistance, leur infiltration hors la cour et dans les parties privatives, et le préjudice de jouissance allégué ne sont pas démontrés.

Le trouble anormal de voisinage s’entend d’un trouble qui excède les inconvénients normaux de voisinage. Et le règlement de copropriété cité plus haut autorise l’exploitation d’un restaurant dans la copropriété. Il convient donc d’apprécier in concreto si le commerce exploité à bon droit par M. Y génère des odeurs qui constituent un inconvénient excessif et dommageable.

À cet égard, il ressort des pièces de la procédure que :

. M^me X est propriétaire des lieux depuis 1993 et y vit depuis au moins 2003, et M. Y y exerce son activité de restauration indienne depuis 1994,

. si M^me X a commencé à évoquer des problèmes relatifs au restaurant lors de l’assemblée générale de 2011, elle ne s’est plainte des odeurs de cuisine qu’à compter de 2015, avec d’abord un courriel du 28 avril 2015 demandant que l’assemblée générale du 30 avril 2015 aborde la 'gêne occasionnée par les odeurs du restaurant dans la cour et sur [sa] terrasse', puis la revendication ultérieure de l’inscription d’une résolution n°13 à ce sujet dans le compte-rendu de cette assemblée générale, en vain car seule l’interdiction des eaux usées dans la cour est reprise dans le procès-verbal produit,

. en 2016, l’appelante s’est plainte auprès du syndic notamment de travaux insuffisants en terme de ventilation et d’extraction, et le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 16 juin 2016 sous la présidence de M. E Y mentionne 'Il y a un problème de désenfumage, il faudra monter une gaine plus grosse. M^me X demande qu’elle soit plus haute (si possible en aluminium peint et pas en inox, problème d’odeur)… La porte du restaurant reste ouverte car il y a un problème d’arrivée d’air indispensable pour que le moteur de la hotte fonctionne. Le restaurateur étudie toutes les possibilités techniques (climatiseur avec unité extérieure). Une AGE en décidera',

. l’huissier de justice mandaté le 26 septembre 2016 constate notamment au bout de quelques minutes dans la cour de l’immeuble 'une forte odeur de cuisine orientale émanant du rez-de-chaussée… la présence d’un conduit d’évacuation émanant du restaurant et courant le long du pignon jusqu’au faîtage de la toiture’ et précise qu’aucun moteur destiné à assurer l’extraction n’est visible en partie haute de ce conduit : les photos jointes montrent une cour très petite (un carré totalement enclavé dont les côtés peuvent mesurer 2,50 à 3 mètres) sur laquelle ouvrent à la fois le restaurant et le lot n°4, ainsi qu’un conduit métallique extérieur courant jusqu’au-dessus du toit, . l’assemblée générale du 16 juin 2017, sous la présidence de M. A Y, indique '3) mise en conformité des locaux au titre des normes de ventilation et d’extraction

L’étude des travaux est en cours et confiée à un bureau d’étude. M. A transmettra au syndic le rapport une fois établi.',

. M^e Pélissou est revenu sur place le 26 mai 2020 et il a photographié le restaurant depuis la voie publique et notamment une gaine métallique : il ne fait pas état d’odeurs à l’intérieur de la copropriété.

Ainsi, M^me X, qui cohabite avec le restaurant depuis au moins 2003, déclare depuis 2015 seulement percevoir des odeurs de restauration, un désenfumage insuffisant a été acté par les copropriétaires en juin 2016 et des travaux ont eu lieu au cours de l’été suivant, à la suite desquels le procès-verbal d’huissier n’objective en septembre 2016 qu’une forte odeur de cuisine orientale, sans la qualifier de désagréable ou gênante, et dans la seule cour commune, sans la constater dans les parties privatives dont jouit l’appelante telles que sa terrasse.

L’appelante ne parvient donc pas à faire la démonstration ce que qu’elle subit, ou a subi, des nuisances olfactives dommageables constitutives d’un trouble anormal de voisinage, ou que le restaurant exploité par M. A F est un commerce malodorant prohibé par le règlement de copropriété.

En conséquence, M^me X est mal fondée à réclamer à titre de réparation du préjudice invoqué la réalisation de travaux de nature à faire cesser les nuisances olfactives sous astreinte, et la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

Sur l’utilisation du lot n°4

Il est constant que le SCI Aryan met le lot n° 4 de la copropriété à la disposition de M. A F, et qu’il y entrepose des biens et marchandises utiles à l’exploitation de son restaurant.

M^me X revendique que M. Y cesse d’utiliser le lot n° 4 en qualité de cuisine et respecte la destination initiale du lot en tant que garage sous astreinte, aux motifs que cette utilisation génère des nuisances sous la forme d’allers retours entre le restaurant et la cuisine et de jet de déchets et de mégots dans la cour.

Les intimés lui opposent à juste titre les termes de l’article 9 du règlement de copropriété : ils précisent en effet que les locaux 'sont destinés à être occupés et utilisés à usage d’habitation ou professionnel à l’exception des lots numéro 1 et 2 sis au sous-sol et rez-de-chaussée du bâtiment A qui pourront être affectés à usage d’habitation, professionnel ou commercial.', et ne prévoient nullement que le lot n°4 a un usage de garage.

Dès lors, il ne saurait être intimé à M. Y de donner à ce local un usage de garage au nom du respect du règlement de copropriété, puisque celui-ci autorise un usage professionnel, tel que l’entrepôt de marchandises et le pétrissage constatés par l’huissier de justice en septembre 2016, et que personne n’invoque un usage commercial.

Au titre des nuisances qu’engendrerait l’utilisation, M^me X se plaint en premier lieu des passages dans la petite cour entre le restaurant. Pour autant, elle n’indique pas quelle gêne résulte pour elle du légitime accès par l’occupant aux locaux dont il a la disposition.

En second lieu, elle impute à cet usage du lot n°4 la présence de déchets et de mégots dans la cour. Elle évoquait en effet la présence de détritus et de bouteilles dans la cour dans un courriel au syndic en septembre 2012 puis en juillet 2015 avant de saluer le résultat positif de son intervention en septembre 2015 ; l’huissier de justice mandaté note en septembre 2016 la présence de résidus dont des mégots et sur ses photographies, on peut identifier trois mégots et des débris en nombre et taille modestes, peu identifiables et pour les plus importants, apparemment issus de la dégradation des murs.
Les seuls faits établis sont donc de faible ampleur, et M^me X ne s’en est plainte que ponctuellement et non habituellement. Dès lors, elle n’établit pas qu’un trouble anormal de voisinage naît de l’usage que M. B fait du lot n°4.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté sa demande de le faire cesser et la décision déférée doit être confirmée sur ce point.

Sur l’encombrement de la cour et l’accès du restaurant sur la cour

M^me X, contestant l’usage que le restaurateur fait de la cour, réclame que M. Y et la SCI Aryan enlèvent tout meuble, matériel ou encombrant au sein de la cour de l’immeuble sous astreinte de 500 € par infraction constatée, et que M. Y maintienne fermée la porte du restaurant donnant sur la cour, et en interdise l’accès à son personnel comme à sa clientèle, également sous astreinte de 500 € par infraction constatée.

Elle fait valoir que M. Y déverse des eaux sales ou usées dans la cour et y entrepose matériel ou denrées.

S’agissant des eaux usées rejetées, le procès-verbal de l’assemblée générale de 2011, tenue en l’absence de la famille Y, mentionne que le 'locataire a été informé et s’engage à cesser', ce dont il n’est pas possible de tirer une reconnaissance des faits de la part de ce dernier. Et M^me X établit qu’elle a dénoncé par courriel en septembre et novembre 2012 la reprise de cette pratique après quelques mois d’interruption.

En 2015, le procès-verbal de l’assemblée générale indique, sous le titre 'Vie de la copropriété', 'pas d’eaux usées dans la cour et balayage de la cour', sans autre précision.

L’appelante ne produit ainsi aucun élément autre que ses propres déclarations à l’appui des agissements reprochés et elle échoue donc à en rapporter la preuve.

S’agissant de l’encombrement de la cour par le restaurateur, l’appelante en appelle au syndic à deux reprises en 2015 à ce sujet ; un courriel et un courrier d’avril 2016 déplorent une deuxième fois la présence de tables du restaurant dans la cour, amenant M. E Y à s’engager lors de l’assemblée générale de juin 2016 au respect des parties communes et à la suppression de tout encombrant ; pour autant, l’huissier de justice mandaté a constaté trois mois plus tard la présence de bouteilles et autres matériels sous l’escalier.

Et à l’assemblée générale de 2017, M. A F qui préside la séance prend acte de ce que M^me X a photographié chaises et table et 'les remisera ailleurs'.

Postérieurement, l’appelante établit qu’elle s’est plainte en septembre et octobre 2018, photos à l’appui, auprès de la SCI Aryan puis du syndic, de ce qu’une autre locataire de la SCI encombrait le palier du premier étage, ce qui ne porte donc pas sur l’usage de la cour.

Il est donc acquis que ponctuellement au moins, le restaurateur a fait de la cour un usage excédant ses droits et contraire aux règles de la copropriété dans la mesure où encombrer les parties communes porte atteinte au droit des autres copropriétaires d’en jouïr eux aussi.

En conséquence, M^me X est bien fondée à revendiquer qu’il soit ordonné, pour l’avenir, d’enlever tout objet encombrant la cour, tant au locataire, M. A Y, qu’à la SCI, responsable solidairement du fait de son locataire aux termes de l’article 10 du règlement de copropriété, lorsque cette occupation perdure au-delà de deux heures consécutives et excède ainsi le droit du locataire d’user des parties communes, en portant atteinte aux droits des autres copropriétaires, et ce sous astreinte de 200 euros par infraction constatée.

La décision déférée sera donc infirmée sur ce point.

Sur les demandes de dommages et intérêts M^me X réclame aux intimés la somme de 20000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi du fait du trouble anormal de voisinage causé par les deux locataires de la SCI Aryan.

Il a été vu plus haut que tous deux ont effectivement encombré ponctuellement les parties communes de la copropriété, portant ainsi atteinte au droit de l’appelante d’en jouir.

Le préjudice de jouissance qui en résulte justifie à titre de réparation la condamnation de la SCI Aryan à lui verser la somme globale de 2000 euros, M. A Y étant tenu pour sa part et solidairement avec son bailleur à hauteur de 1500 euros.

L’issue du procès suffit à le justifier et à lui ôter tout caractère abusif, de sorte que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les intimés doit être rejetée.

Sur les frais et dépens

Les intimés qui succombent seront condamnés solidairement aux dépens avec distraction au profit de la SCP Lefevre Merle-Beral conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

L’équité commande d’allouer à l’appelante la somme globale de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme partiellement la décision entreprise en ce qu’elle a débouté M^me X de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à payer à la SCI Aryan et à M. Y la somme de 2.000€ sur le fondement de I’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau,

Ordonne à la SCI Aryan et à M. A Y d’enlever tout objet encombrant la cour, au-delà d’une durée de deux heures consécutives, sous astreinte de 200 euros par infraction constatée,

Fixe à 2000 euros la somme globale due à M^me C X en réparation du préjudice de jouissance subi,

Condamne la SCI Aryan à verser à l’appelante cette somme de 2000 euros, solidairement avec M. A Y à hauteur de 1500 euros,

Codamne solidairement la SCI Aryan et M. A Y aux dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la SCP Lefevre Merle-Beral conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. M C. O-P 1. I J K L

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