16/02/2023

ARRÊT N° 136/2023

N° RG 22/01125 – N° Portalis DBVI-V-B7G-OV33

AM/MB

Décision déférée du 25 Février 2022 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/03205)

Gonca MURAT

S.A. PROMOLOGIS

C/

[T], [B] [N]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTE

S.A. PROMOLOGIS

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thierry LANGE de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [T], [B] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Annie COHEN-TAPIA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A.MAFFRE, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : M. BUTEL

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 2 avril 2014, la SA Promologis a donné à bail à Mme [H] [I] et M. [T] [N] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial de 472,73 euros hors places de parking.

Par acte d’huissier en date du 7 octobre 2021, M. [N] a fait assigner la S.A. Promologis devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, aux fins de réalisation de travaux d’étanchéité du logement et de remise en état sous astreinte et d’indemnisation du trouble de jouissance à titre provisionnel.

Par ordonnance contradictoire du 25 février 2022, le juge a :

— ordonné à la SA Promologis de remettre en état le logement loué à M.[T] [N] sous astreinte de 30€ par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision,

— précisé que le pouvoir de liquidation de l’astreinte sera réservé au Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse,

— condamné la S.A. Promologis à verser à M. [T] [N] la somme de 3000€ à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance,

— condamné M. [T] [N] à verser à la SA Promologis la somme de 3986,53€, au titre des arriérés de loyers, charges dus, mensualité de décembre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— ordonné la réduction du loyer dû par M. [T] [N] à la SA Promologis à hauteur de 200€ par mois, à compter de la présente décision, et jusqu’à complète réalisation des travaux de remise en état des lieux,

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté pour le surplus,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Pour se déterminer ainsi, le juge a retenu que la réalité et la persistance des désordres ne sont pas contestées et que le bailleur ne peut se réfugier, pour l’exécution de ses obligations, derrière les errements ou échecs des professionnels mandatés.

Par déclaration en date du 18 mars 2022, la SA Promologis a interjeté appel de cette décision, critiquée en ce qu’elle a :

— ordonné à la société Promologis de remettre en état le logement loué à M.[T] [N] sous astreinte de 30 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision,

— précisé que le pouvoir de liquidation de l’astreinte sera réservé au juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse,

— condamné la SA Promologis à verser à M. [T] la somme de 3 000 € à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance,

— ordonné la réduction du loyer de M. [T] [N] à la SA Promologis à hauteur de 200 € par mois, à compter de la présente décision, et jusqu’à complète réalisation des travaux de remise en état des lieux,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SA Promologis, dans ses dernières écritures en date du 13 mai 2022, demande à la cour de':

— infirmer l’ordonnance rendue le 25 février 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

— Ordonné à la SA Promologis de remettre en état le logement loué à M.[T] [N] sous astreinte de 30 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision,

— Précisé que le pouvoir de liquidation de l’astreinte sera réservé au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse,

— Condamné la SA Promologis à verser à M. [T] [N] la somme de 3000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance,

— Ordonné la réduction du loyer du par M. [T] [N] à la SA Promologis à hauteur de 200 € par mois, à compter de la présente décision, et jusqu’à complète réalisation des travaux de remise en état des lieux.

— condamner M. [T] [N] à payer à la Société Promologis la somme

de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner M. [T] [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SA Promologis expose que, suite à une nouvelle déclaration de sinistre pour des remontées capillaires dans les cloisons de l’appartement en date du 2 décembre 2021, l’expert n’a pointé qu''une fissure au niveau d’un raccord en Y sous le receveur de douche à 49 cm de profondeur’ et indiqué que 'cette fissure se situerait sous la dalle de béton du rez-de-chaussée et ne peut être à l’origine des venues d’eau sur la salle, suivies de remontées capillaires dans les cloisons'.

L’assureur a refusé sa garantie, envisageant un défaut d’entretien par le locataire.

L’appelante admet que les problèmes d’humidité et d’infiltration ont persisté depuis des années malgré les investigations et travaux qu’elle rappelle, réfutant l’accusation de se réfugier derrière d’autres professionnels.

Elle s’oppose donc tant à la réduction de loyer et à l’indemnité pour trouble de jouissance, accordées par le juge sur le même fondement, contesté, qu’à la remise en état sous astreinte.

Au terme de ses dernières conclusions déposées le 10 juin 2022, M. [N] prie la cour de :

— confirmer l’ordonnance rendue le 25 février 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

. Ordonné à la SA Promologis de remettre en état le logement loué à M.[T] [N] sous astreinte de 30 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision,

. Précisé que le pouvoir de liquidation de l’astreinte sera réservé au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse,

. Condamné la SA Promologis à verser à M. [T] [N] la somme de 3000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance,

. Ordonné la réduction du loyer dû par M. [T] [N] à la SA Promologis à hauteur de 200 € par mois, à compter de la présente décision, et jusqu’à complète réalisation des travaux de remise en état des lieux,

— condamner à la SA Promologis à payer à M. [T] [N] la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [N] conteste l’effectivité des interventions alléguées par la SA Promologis,ou leur date s’agissant du détalonnage de la porte, et rappelle les rapports de l’ARS : le changement de la douche en 2013-2014 n’a pas résolu les problèmes d’humidité et il a dû renouveler ses demandes d’interventions.

Le joint est régulièrement entretenu et il n’est pas la cause du dommage : il a dû cesser de payer temporairement son loyer pour faire réagir la bailleresse.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera relevé que la SA Promologis, qui avait relevé appel de la décision du 25 février 2022 en matière d’exécution provisoire, ne conclut pas à l’infirmation de ce chef : cette disposition de l’ordonnance déférée sera en conséquence confirmée.

Sur les travaux ordonnés sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé:

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ;

et de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce : il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise que:

— est décent un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation,

— le bailleur est obligé, notamment :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;…

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Au cas d’espèce, il est constant que le logement loué à M. [N], en rez-de-chaussée et en contrebas de la rue selon la pièce 3 de l’appelante, présente des problèmes d’humidité et d’infiltration depuis des années, et que ceux-ci ont persisté en dépit tant des réclamations du locataire que des investigations et travaux menés par la bailleresse et dont l’effectivité est discutée.

En cause d’appel, au soutien de sa demande d’infirmation de sa condamnation à des travaux sous astreinte, la SA Promologis réitère en substance en premier lieu que les investigations se poursuivent quant aux causes des désordres, suite à une nouvelle déclaration de sinistre et à la découverte d’un nouveau problème sous le receveur de douche.

Cependant, comme relevé à juste titre par le premier juge, les difficultés techniques rencontrées pour solutionner le problème ne changent rien au constat de ce que, pendant ce temps, le locataire subit des désordres alors que le bailleur a l’obligation de lui délivrer un logement en bon état : quoi qu’il en soit des causes de son manquement à cette obligation, le fait est que la SA Promologis ne remplit pas ses obligations légales en la matière.

L’appelante met ensuite en avant les termes du refus provisoire de garantie de son assureur en date du 4 janvier 2022, ainsi libellé sur la base d’un rapport d’expertise Breton joint : 'Remontées capillaires dans l’appartement N°17 : L’expert n’a pu déterminer l’origine exacte de ce désordre. En effet, il n’est pas à exclure que ce phénomène puisse trouver son origine dans un défaut d’entretien. Un désordre qui trouve son origine dans une cause étrangère à l’immeuble assuré exclut l’application des garanties du contrat conformément aux dispositions de l’article A243-1 du code des assurances. Toutefois un doute subsiste concernant l’origine de ce désordre. Par conséquent nous demandons à l’expert de poursuivre ses investigations et nous reviendrons vers vous lorsqu’il nous aura remis son rapport définitif pour vous confirmer ou infirmer notre position de non garantie'.

L’assureur glisse ainsi de l’absence d’identification des causes des désordres à un soupçon porté à l’encontre du locataire. Et la bailleresse opère un second glissement tout aussi hasardeux, en faisant découler de ce soupçon dépourvu de fondement autre qu’hypothétique qu’il est démontré que le désordre pourrait avoir pour cause un défaut d’entretien par le locataire.

Or, l’expert Breton qui confirme la fuite sous le receveur de douche, réfute qu’elle soit à l’origine des remontées capillaires et demande de nouvelles recherches de fuite, n’envisage à aucun moment une cause imputable à un défaut d’entretien locatif.

Et, en plus de reposer ainsi sur des bases purement hypothétiques et nullement étayées, la position adoptée par le bailleur est d’autant moins recevable que, comme le montre sa pièce 7, le constat de l’humidité en pied de murs concerne 4 autres logements de l’immeuble, ce qui est davantage en faveur d’un défaut structurel de l’ouvrage.

Et il est à noter que plus d’un an après, aucune réparation n’est intervenue pour réparer la fuite d’ores et déjà connue sur un raccord d’eaux usées sous la douche.

En outre, face aux désordres persistants depuis juillet 2011 selon sa pièce 4, voire mars 2011 selon la pièce 2 du locataire, la SA Promologis ne justifie en définitive que de l’application purement palliative de fongicide en novembre 2011 et de la réfection de la salle de bain entre février et juillet 2013 pour un problème de raccord de bonde identifié dès juillet 2012, soit des interventions qui ne sont pas de nature à mettre un terme aux désordres.

L’intimé justifie pourtant de ses autres réclamations pour cause de moisissures en août 2017, infiltration et moisissures en juillet 2019, moisissures en mars et mai 2020, photos à l’appui, sans que l’appelante ne fasse état d’interventions correctives au cours de ces trois années, ni même d’investigations, y compris après les mises en demeure du Maire en août 2020 et juillet 2021.

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge, au regard de l’obligation non sérieusement contestable du bailleur de délivrer un logement en bon état et des désordres persistants, a condamné il y a un an la SA Promologis à remettre en état le logement loué à M. [T] [N] sous astreinte de 30€ par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de sa décision : le bailleur ne peut pas se contenter de suivre le rythme fixé par son assureur et les appréciations morcelées et inefficientes des experts choisis par celui-ci, ces causes de retard n’étant pas opposables au locataire, et la décision déférée sera en conséquence confirmée de ces chefs.

Sur la provision sur les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

En admettant la persistance des problèmes d’humidité et d’infiltration depuis des années, la SA Promologis ne conteste pas la réalité du préjudice de jouissance subi par son locataire. Et les multiples rapports, constats, expertises réalisés depuis 2011 en confirment suffisamment l’importance.

Demeurant l’absence de contestation sérieuse de l’obligation du bailleur d’assurer au locataire une jouissance paisible prévue à l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, comme de critique étayée de l’entretien des lieux loués par le locataire, il apparaît que c’est par une juste appréciation des éléments de la cause que le premier juge a condamné la SA Promologis à verser à M.[N] la somme de 3000 euros à titre de provision sur la réparation de son préjudice de jouissance. La décision déférée doit donc être confirmée sur ce point.

Sur la réduction du loyer

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Au cas d’espèce, il est acquis que l’état du logement litigieux n’est pas conforme aux exigences posées par l’article 6 : la SA Promologis ne conteste pas le mauvais état des lieux.

C’est donc sans pertinence que l’appelante conteste, au motif déjà écarté d’investigations et travaux parcellaires et d’un défaut d’entretien locatif purement hypothétique, la réduction des loyers consentie à bon escient par le premier juge dont la décision doit être confirmée de ce chef.

Sur les frais et dépens

L’appelante qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande d’allouer à l’intimé la somme de 1500 euros au titre de l’ article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la SA Promologis à verser à M. [T] [N] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA Promologis aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. BUTEL C. BENEIX-BACHER