Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 6 FÉVRIER 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15972 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGMKU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Juin 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13] – RG n° 11-21-0118

APPELANTS

Madame [C], [F] [K]

née le 14 janvier 1974 à [Localité 11] (Martinique)

et

Monsieur [E] [O]

né le 14 septembre 1974 à [Localité 12] (Suisse)

C/o Mr [Y] – [Adresse 1]

[Localité 9]

Représentés par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant : M^e Diane DELUME de la AARPI 186 Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : D0010

INTIMES

Monsieur [U] [Y]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Assignation devant la cour d’appel de PARIS, délivrée le 1er décembre 2022, par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile puis le 14 décembre 2022 à sa nouvelle adresse, remise à personne

E.P.I.C. [Localité 13] HABITAT OPH

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant : M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971, présent à l’audience

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mars 1990, l’Office Public d’Habitations de la Ville de [Localité 13], aujourd’hui dénommé [Localité 13] Habitat OPH, a consenti à M. [U] [Y] et à Mme [G] [O] épouse [Y] un bail à usage d’habitation principale pour un logement situé [Adresse 3].

Mme [G] [O] épouse [Y] est décédée le 21 décembre 2016.

Par courrier du 21 janvier 2021 réceptionné le 26 février 2021 par le bailleur, M. [U] [Y] a donné congé pour le 1er juillet 2021.

Le 24 février 2021, [Localité 13]-Habitat OPH a sollicité la libération des lieux et invité M. [E] [O], fils de Mme [O] présent dans les lieux, à les laisser libres de toute occupation pour le 30 juin 2021.

Dans sa réponse du 26 février 2021, M. [E] [O], indiquant occuper les lieux depuis 2015 avec sa compagne, Mme [C] [K] et leur fils, a revendiqué un droit sur le bail au titre de l’occupation du logement avant le décès de sa mère. Il a renouvelé sa demande de transfert de bail par courrier du 8 juin 2021 en faisant état de sa qualité de 'co-titulaire du bail avec son frère et en indivision avec M. [U] [Y]' depuis le décès de leur mère.

En dépit d’un courrier du 1er juillet 2021 de [Localité 13]-Habitat OPH adressé à M. [U] [Y] et d’une sommation interpellative le 3 septembre 2021, les lieux n’ont pas été restitués.

Par acte d’huissier de justice du 17 novembre 2021, Paris Habitat – OPH a fait citer M. [U] [Y], M. [E] [O] et Mme [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir :

— la validation du congé donné par M. [U] [Y] et accepté par le bailleur, le bail étant résilié depuis le 1er juillet 2021,

Subsidiairement,

— la résiliation judiciaire du bail pour manquement par M. [U] [Y] à son obligation de demeurer 8 mois par an dans son logement et du fait de la cession illicite du bail,

— l’expulsion sans aucun délai de M. [U] [Y] et des occupants de son chef dont M. [E] [O] et Mme [C] [K], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et la séquestration des meubles dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur,

— la condamnation in solidum de M. [U] [Y], M. [E] [O] et Mme [C] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer indexé majoré de 30%, jusqu’à complète libération des lieux.

— la condamnation in solidum de M. [U] [Y], M. [E] [O] et Mme [C] [K] au paiement de la somme de 1176, 34 euros au titre des indemnités d’occupation et charges selon décompte arrêté au 9 novembre 2021, échéance d’octobre 2021 incluse,

— la condamnation in solidum de M. [U] [Y], M. [E] [O] et Mme [C] [K] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’exécution provisoire de la décision.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 14 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Constate la validité du congé donné par M. [U] [Y] le 21 janvier 2021, avec effet au 1er juillet 2021 portant sur les locaux situés à [Adresse 15],

Dit qu’a défaut par M. [U] [Y] et les occupants de son chef, et notamment M. [E] [O] et Mme [C] [K], d’avoir libéré les lieux dans un délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, [Localité 13] Habitat – OPH pourra procéder à 'son’ expulsion et à celle de tous occupants de 'son’ chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur,

Condamne in solidum les occupants du chef de M. [U] [Y] et notamment M. [E] [O] et Mme [C] [K] à payer à [Localité 13] Habitat ' OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, à compter du 1er novembre 2021,

Condamne in solidum les occupants du chef de M. [U] [Y] et notamment M. [E] [O] et Mme [C] [K] à payer à [Localité 13] Habitat – OPH la somme de 939,14 euros, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, au titre de arriérés d’indemnités d’occupation,

Condamne in solidum M. [U] [Y], M. [E] [O] et Mme [C] [K] à payer à [Localité 13] Habitat – OPH la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne in solidum M. [U] [Y], M. [E] [O] et Mme [C] [K] aux dépens,

Rappelle que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 9 septembre 2022 par Mme [C] [K] et M. [E] [O],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 6 juin 2023 par lesquelles Mme [C] [K] et M. [E] [O] demandent à la cour de :

Juger que M. [E] [O] et Mme [C] [K] sont recevables et bien fondés en leur action ;

Juger que le transfert du bail liant [Localité 13] Habitat ' OPH et M. [U] [W], portant sur l’immeuble sis [Adresse 4], est intervenu au profit de M. [E] [O] ;

Réformer le jugement rendu par le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris le 14 juin 2022 en toutes ses dispositions ;

Débouter [Localité 13] Habitat ' OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner [Localité 13] Habitat ' OPH et M. [U] [Y] in solidum à payer à M. [E] [O] et Mme [C] [K], ou subsidiairement, l’un à défaut de l’autre, la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner [Localité 13] Habitat ' OPH et M. [U] [Y] in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl 2H Avocats, Avocat à la Cour, qui sera crue sur ses offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 novembre 2024 au terme desquelles [Localité 13] Habitat OPH demande à la cour de :

Déclarer [Localité 13] Habitat OPH recevable et bien fondé en se présentes écritures.

Débouter M. [E] [O] et Mme [C] [K] de l’ensemble de 'ses’ demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement entrepris, en date du 14 juin 2022, en ce qu’il a :

— Constaté la validité du congé donné par M. [U] [Y] le 21 janvier 2021, avec effet au 1er juillet 2021 portant sur les locaux situés à [Adresse 14] [Localité 5] [Adresse 2], escalier A, 6ème étage, porte 39

— Dit qu’a défaut par M. [U] [Y] et les occupants de son chef, et notamment M. [E] [O] et Mme [C] [K], d’avoir libéré les lieux dans un délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, [Localité 13] Habitat – OPH pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur,

— Condamné in solidum les occupants du chef de M. [U] [Y] et notamment M. [E] [O] et Mme [C] [K] à payer à [Localité 13] Habitat ' OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, à compter du 1er novembre 2021,

— Condamné in solidum les occupants du chef de M. [U] [Y] et notamment M. [E] [O] et Mme [C] [K] à payer à [Localité 13] Habitat – OPH la somme de 939,14 euros, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, au titre de arriérés d’indemnités d’occupation,

— Condamné in solidum M. [U] [Y], M. [E] [O] et Mme [C] [K] à payer à [Localité 13] Habitat – OPH la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum M. [U] [Y], M. [E] [O] et Mme [C] [K] aux dépens,

Y ajoutant :

Condamner M. [E] [O] et Mme [C] [K] au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens d’appel.

M. [U] [Y] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées respectivement le le 1er décembre 2022, par procès verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, puis le 14 décembre 2022, à personne. Les conclusions de [Localité 13] Habitat OPH formant appel incident lui ont été signifiées le 13 mars 2023 à l’étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la validité du congé

Mme [K] et M. [O] font grief au jugement entrepris d’avoir constaté la validité du congé donné par M. [Y] le 21 janvier 2021 avec effet au 1er juillet 2021 et d’avoir ordonné leur expulsion. Ils font valoir que ledit congé est nul dès lors que M. [O], en tant que fils de Mme [G] [O] épouse [Y], remplit les conditions de transfert du bail à son profit dès lors qu’il avait cohabité avec sa mère plus d’un an avant son décès, tandis que M. [Y] avait quitté le logement et renoncé de manière non équivoque à son droit sur le bail, de sorte qu’il ne pouvait valablement donner congé en tant que tiers au bail.

[Localité 13] Habitat OPH conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que M. [Y], titulaire du bail depuis l’origine, n’est jamais venu en concurrence avec les descendants de son épouse au décès de celle-ci, et a valablement délivré congé le 21 janvier 2021 avec effet au 1er juillet 2021, M. [O] ne pouvant prétendre au transfert du bail.

Selon l’article 1751 du code civil, dernier alinéa, créé par la loi du 3 décembre 2001, 'en cas de décès d’un des époux ou d’un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément'.

Avant son entrée en vigueur, les descendants du défunt, dès lors qu’ils avaient habité avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès, bénéficiaient de plein droit du transfert de droits locatifs concurrents à ceux que pouvait détenir le conjoint survivant.

Cet article, accordant au conjoint survivant, sauf renonciation de sa part, un droit exclusif sur le logement qui servait effectivement à l’habitation des époux avant le décès, les descendants qui vivaient dans les lieux au moment du décès du preneur sont privés de tout droit sur le bail en présence d’un conjoint survivant (Civ. 3ème, 28 juin 2018, n°17-20.409).

En l’espèce, M. [U] [Y] est devenu l’unique titulaire du bail suite au décès de son épouse, Mme [G] [O] épouse [Y] le 21 décembre 2016.

Il ne résulte d’aucune pièce produite que M. [Y] aurait renoncé expressément à cette date à son droit exclusif sur le bail.

Dès lors, M. [E] [O], à supposer qu’il vivait dans les lieux depuis au moins un an à la date du décès de sa mère, ce qui ne résulte au demeurant d’aucune pièce produite, n’a pu bénéficier d’un transfert du bail à son profit.

C’est par conséquent à juste titre que [Localité 13] Habitat OPH a répondu à M. [O] par courrier du 17 juin 2021 qu’il ne pouvait 'accorder une suite favorable à [sa] demande de transfert du bail, dans la mesure où au décès de [sa] mère, M. [U] [Y] est devenu le seul bénéficiaire du contrat de location pour lequel il a donné congé [à effet au] 1er juillet 2021".

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la validité du congé donné par M. [U] [Y] (seul titulaire du bail) le 21 janvier 2021 avec effet au 1er juillet 2021.

En revanche, le bailleur justifiant par les pièces produites que M. [O] et Mme [K] ont été expulsés le 3 octobre 2023, il convient de dire que cette demande est devenue sans objet.

Sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation

M. [O] et Mme [K] font grief au jugement entrepris de les avoir condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, dont la somme de 939,14 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation pour la période du 1er juillet au 31 octobre 2021 inclus. Ils font valoir (étant rappelé que leurs conclusions n’ont pas été réactualisées après leur expulsion)qu’ils occupent les lieux en vertu du transfert du bail opéré par à l’occasion du décès de Mme [G] [O], donc licitement, et payent le loyer et les charges de l’appartement.

[Localité 13] Habitat OPH conclut à la confirmation du jugement entrepris, tout en précisant que M. [Y], bien qu’il n’ait pas été condamné au paiement de l’ indemnité d’occupation, a soldé la dette locative.

En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [O] et Mme [K] à compter de la résiliation du bail au 1er juillet 2021 par suite de l’effet du congé délivré par M. [Y] devait être réparée par leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération des lieux.

En revanche, la consultation du décompte actualisé produit par [Localité 13] Habitat OPH suite à la libération des lieux par expulsion du 3 octobre 2023 ne comporte que la somme de 254,76 euros due à la date du 31 octobre 2021, incluant 237,20 euros de 'frais de contentieux’ n’ayant pas à figurer au décompte, soit un solde de 17,56 euros à la date du 31 octobre 2021 ; surtout,le solde est nul suite à plusieurs règlements intervenus en avril et mai 2024.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum les occupants du chef de M. [U] [Y], et notamment M. [E] [O] et Mme [C] [K], à payer à [Localité 13] Habitat OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, à compter du 1er novembre 2021, mais de l’infirmer en ce qu’il les a condamnés in solidum au paiement de 'la somme de 939,14 euros avec intérêts au taux légal à compter de ce jour au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation', et de constater que la dette d’indemnités d’occupation a été intégralement apurée à la date du 31 mai 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] et Mme [K], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à dire que l’expulsion est devenue sans objet, et en ce qu’il a condamné in solidum les occupants du chef de M. [U] [Y], et notamment M. [E] [O] et Mme [C] [K], à payer à [Localité 13] Habitat OPH la somme de 939,14 euros avec intérêts au taux légal à compter de ce jour au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation,

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé,

Constate que la dette d’indemnités d’occupation a été intégralement apurée,

Et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [E] [O] et Mme [C] [K] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président