COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 78F

Chambre civile 1-6

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/02679 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XFDL

AFFAIRE :

[Z] [D] [I] [O]

C/

[R] [O]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Avril 2025 par le Juge de l’exécution de [Localité 20]

N° RG : 24/00062

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 11.09.2025

à :

M^e Anne-Sophie REVERS de la SELARL ANNE-SOPHIE REVERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Séverine RICATEAU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [Z] [D] [I] [O]

né le [Date naissance 3] 1993 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 15]

Représentant : M^e Anne-sophie REVERS de la SELARL ANNE-SOPHIE REVERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4 – Représentant : M^e Grégory LEPROUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2303

APPELANT

****************

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 10]

[Adresse 9]

[Localité 16]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Créancier inscrit

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 10]

Représenté par son syndic en exercice, la société JMJ IMMOBILIER SUD DE SEINE, exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 SCP2i Châtillon – LA PETITE AGENCE 92, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 817 550 056, dont le siège social est situé au [Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 16]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Créancier poursuivant

Représentant : M^e Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 340

INTIMÉS

Monsieur [R] [O]

Es qualité d’héritier de Madame [L] [G] et es qualité d’héritier de la succession de Monsieur [I] [O], veuf de Madame [L] [G], né à [Localité 18] le [Date naissance 4] 1948, décédé le [Date décès 7] 2013 à [Localité 21]

né le [Date naissance 1] 1991 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 17]

INTIMÉ DÉFAILLANT

Assignation à jour fixe signifiée à étude d’Huissiers le 21 mai 2025

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Juillet 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère et Madame Florence MICHON, Conseillère chargée du rapport .

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

En exécution d’un arrêt rendu le 5 mai 2021 par la cour d’appel de Versailles, infirmant partiellement un jugement rendu le 8 avril 2019 par le tribunal de grande instance de Nanterre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11]) poursuit le recouvrement d’une créance résultant de la condamnation solidaire de M. [R] [O], M. [Z] [O] et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) en qualité de curateur à la succession vacante de [I] [O], à lui verser diverses sommes représentant des charges de copropriété impayées dues au titre des lots n°103, 104, 146, 147 et 180 dans l’immeuble sis [Adresse 14], dont ils sont copropriétaires indivis, des dommages et intérêts et des indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a engagé la saisie immobilière des biens de ses débiteurs, initiée par commandement signifié le 5 mars 2024 à M. [R] [O] et le 6 mars 2024 à M. [Z] [O], publié au service de la publicité foncière de [Localité 22] 2 le 22 mars 2024, sous les références respectives Volume 2024 S n°18 et Volume 2024 S n° 19.

Il s’est en outre fait dénoncer à lui-même, le 29 avril 2024, le commandement de payer valant saisie, en qualité de créancier inscrit au titre d’une inscription d’hypothèque judiciaire du 21 février 2014.

Et en cette qualité, il a, le 28 mai 2024, régularisé une déclaration de créance à hauteur de 27 602,67 euros, en vertu d’une ordonnance de référé rendue le 14 janvier 2013 par ' le tribunal de grande instance de Nanterre'.

Statuant sur la demande d’orientation de la procédure de saisie immobilière, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre, par jugement rendu le 3 avril 2025, réputé contradictoire en l’absence de M. [R] [O], a :

mentionné que le montant retenu pour la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13], créancier poursuivant, s’élève au 15 janvier 2024 à la somme de 25 904,45 euros en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs ;

déclaré irrecevable l’exception de nullité de M. [Z] [O] ;

débouté M. [Z] [O] du surplus de ses demandes ;

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13], créancier inscrit, de sa demande de fixation de sa créance ;

rejeté la demande de vente amiable ;

ordonné la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer, valant saisie immobilière ;

dit que l’audience d’adjudication aura lieu, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de vente, à la barre du tribunal judiciaire de Nanterre le jeudi 26 juin 2024 à 14 heures (…)  ;

[déterminé les modalités préalables à l’adjudication],

dit que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ;

condamné M. [Z] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R.121-21 du code des procédures ci viles d’exécution.

Le 25 avril 2025, M. [Z] [O] a interjeté appel du jugement d’orientation susvisé.

Dûment autorisé à cette fin par ordonnance du 6 mai 2025, l’appelant a assigné à jour fixe, pour l’audience du 2 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires, à la fois comme créancier poursuivant et comme créancier inscrit, par actes du 15 mai 2025 remis à une personne habilitée, ainsi que M. [R] [O], par acte du 21 mai 2025 déposé à l’étude.

Les actes d’assignation ont été transmis au greffe par voie électronique le 22 mai 2025.

M. [R] [O] n’a pas comparu ; il sera statué par défaut à son égard.

Aux termes de son assignation à jour fixe et de la requête y annexée, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [Z] [O], appelant, demande à la cour de :

infirmer en toute ses dispositions [rappelées ensuite intégralement] le jugement d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 3 avril 2025,

Statuant à nouveau,

In limine litis,

prononcer la nullité de la déclaration de créance du 28 mai 2024,

juger prescrite l’exécution de l’ordonnance de référé du 14 janvier 2013,

juger que le créancier inscrit est irrecevable en ses demandes faute de qualité à agir,

annuler le commandement de payer en date du 6 mars 2024,

En conséquence :

prononcer la nullité de la procédure de saisie immobilière,

ordonner la mainlevée de la procédure de saisie immobilière,

ordonner la radiation du commandement de payer du 6 mars 2024,

débouter le créancier poursuivant de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire :

prononcer la mainlevée de la saisie immobilière,

débouter le créancier poursuivant de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À titre très subsidiaire :

lui accorder un échéancier de 24 mois pour un montant mensuel de 1 600 euros pendant 23 mois et le solde à la 24ème mensualité,

À titre infiniment subsidiaire :

autoriser la vente amiable de son bien,

En tout état de cause :

condamner le créancier poursuivant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises au greffe le 18 juin 2025, signifiées le 19 juin 2025 à M. [R] [O], intimé défaillant, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour de :

débouter M. [Z] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

confirmer le jugement d’orientation rendu le 3 avril 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions,

En tout état de cause,

condamner M. [Z] [O] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu du caractère particulièrement abusif de cet appel,

condamner M. [Z] [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Séverine Ricateau, avocat associée de la SELARL SLRD Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience de plaidoirie du 2 juillet 2025, le prononcé de l’arrêt a été annoncé au 11 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, et qu’elle n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière

L’appelant, comme il l’avait fait en première instance, poursuit au visa de l’article R.321-3 du code des procédures civiles d’exécution l’annulation du commandement de payer en date du 6 mars 2024, aux motifs :

de l’imprécision de la somme réclamée, le commandement ne comportant pas de décompte détaillé des sommes dues,

de l’inexactitude des sommes réclamées.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que ces moyens constituent une exception de procédure qui doit être soulevée in limine litis, et que cette condition n’est pas remplie en l’espèce. Et en tout état de cause, que les moyens invoqués sont mal fondés.

En première instance, le juge de l’exécution a considéré que ce chef de demande était irrecevable, la nullité de l’acte pour vice de forme devant être soulevée in limine litis en application de l’article 74 du code de procédure civile.

Devant la cour d’appel, M. [O] ne fait valoir aucun moyen pour contredire l’irrecevabilité retenue par le jugement. Il se contente de modifier, dans ses écritures, l’énoncé de ses prétentions, en présentant sa demande d’annulation du commandement de payer sous le paragraphe intitulé 'in limine litis'.

Cependant, d’une part, M. [O], qui n’a pas valablement invoqué devant le juge de l’exécution l’exception de nullité en cause, alors qu’il était représenté et pouvait le faire à ce stade, est irrecevable à soulever cette exception devant la cour. Et d’autre part, à hauteur d’appel, son exception n’est toujours pas présentée avant toute défense au fond ou fin de non recevoir comme l’exige l’article 74 du code de procédure civile, puisque, tant dans l’énoncé de ses prétentions que dans l’exposé de ses moyens, il soulève, tout d’abord, la nullité de la déclaration de créance du créancier inscrit et la prescription du titre de ce dernier, puis fait valoir l’irrecevabilité des demandes du créancier inscrit, faute de qualité à agir, avant, ensuite, de soulever la nullité du commandement de payer valant saisie, qui ne vient donc qu’après des défenses au fond et des fins de non recevoir.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement qui a déclaré l’exception irrecevable.

Sur la qualité à agir du syndicat des copropriétaires

L’appelant soutient que le 'créancier inscrit’ est irrecevable en ses demandes, faute de qualité à agir, en l’absence d’habilitation du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires pour procéder à la saisie immobilière en cause, exigée par les articles 11 et 55 du décret du 17 mars 1967. Il fait valoir que le 'créancier inscrit’ ne justifie pas de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale aux indivisaires, de sorte que la résolution ayant voté la saisie immobilière du bien concerné n’est pas définitive, le délai de contestation de deux mois n’ayant pas commencé à courir. Il considère que l’attestation de non-recours que produit le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la résolution en cause est définitive.

Le syndicat des copropriétaires objecte qu’une décision prise lors d’une assemblée [générale] demeure applicable tant qu’elle n’est pas modifiée ou annulée, et qu’en soutenant que la validité d’une habilitation à agir en justice aux fins de saisie immobilière doit nécessairement l’être sur la base d’une décision d’assemblée générale 'définitive', M. [O] ajoute une condition que le texte ne prévoit pas. Il fait valoir que l’autorisation donnée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 est exécutoire de plein droit dès son adoption, et qu’il est donc parfaitement légitime à se fonder sur les résolutions dûment adoptées pour initier une telle démarche.

Il ressort du procès-verbal produit par le syndicat des copropriétaires que, lors de l’assemblée générale ordinaire du 12 mars 2020, il a été voté, à l’unanimité des voix exprimées, une résolution n°20 'accord sur la saisie immobilière des lots 103,104, 146, 147 et 180 appartenant aux curateurs de la succession [O]' par laquelle l’assemblée générale a habilité son syndic en exercice à introduire une procédure de saisie immobilière à l’encontre de M. [R] [O], M. [Z] [O] et de la DNID ès qualité de curateur à la succession vacante de [I] [O], en vue de mettre en vente judiciairement les lots susvisés leur appartenant.

Pour écarter la fin de non recevoir soulevée par M. [O], le juge de l’exécution a retenu qu’il ne résultait d’aucune disposition légale que la notification du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires constituait une condition de son efficacité, l’absence de notification ayant pour unique incidence que le délai de contestation de deux mois prévu par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne court pas contre le copropriétaire opposant ou défaillant.

Force est de relever que M. [O] ne fait valoir aucun moyen venant contredire cette analyse.

Il résulte de ce même article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que, sauf dans des cas limitativement énumérés par son alinéa 3, qui ne vise pas la décision d’engager une saisie immobilière, aucun effet suspensif de l’exécution des résolutions de l’assemblée générale n’est attaché au délai de contestation prévu par ce texte : la décision de l’assemblée s’impose à tous, dès qu’elle est votée, sans qu’il y ait lieu d’attendre l’expiration des délais de recours.

Par ailleurs, tant qu’elles n’ont pas été annulées, les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent à tous les copropriétaires, et sont effectivement applicables.

Ainsi, quand bien même la résolution en cause serait toujours susceptible de recours, ou ferait l’objet d’un recours, ceci n’a pas d’incidence sur l’habilitation du syndic résultant du vote de la dite résolution.

Le moyen de M. [O] ne peut donc pas prospérer, et le jugement déféré est confirmé en ce qu’il l’a écarté.

Sur l’absence du curateur

L’appelant soutient que la mesure de saisie ne peut prospérer en l’absence de la DNID dans la cause. Il fait valoir que la résolution n°20 de l’assemblée générale prévoyait expressément sa mise en cause en qualité de curateur à la succession vacante de [I] [O], en vue de mettre en vente judiciaire tous les lots concernés, et considère qu’il y a lieu de respecter les termes de cette résolution, peu important qu’entre temps la succession de [I] [O] ait été acceptée par M. [Z] [O] et M. [R] [O], sauf à faire revoter les copropriétaires sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires objecte que la mission du service des Domaines a pris fin le 7 septembre 2023, que depuis cette date, les biens objets de la saisie sont la propriété uniquement de MM [R] et [Z] [O], qui ont accepté purement et simplement la succession de leur défunt père, faute d’avoir pris parti dans les deux mois en suite de sommations d’opter signifiées par actes des 23 juin 2023 et 7 juillet 2023, en vertu de l’article 772 du code civil. Ainsi, seuls ces derniers doivent faire l’objet de poursuites de saisie immobilière.

Il y a lieu de relever, à titre liminaire, que l’appelant omet d’indiquer quel est le fondement juridique de sa demande.

Il est constant et il résulte des éléments soumis par les parties que :

le 16 juin 2015, au constat que la succession de [I] [O], décédé le [Date décès 8] 2013, était vacante, le président du tribunal de grande instance de Nanterre a nommé un curateur à ladite succession, en la personne du directeur régional de la Direction Nationale des Interventions Domaniales ;

par actes des 23 juin et 7 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a sommé M. [Z] [O] et M. [R] [O] en leur qualité d’héritier de [I] [O], de prendre parti sur la succession de celui-ci, en application de l’article 771 du code civil,

M. [Z] [O] et M. [R] [O] n’ont ni pris parti ni sollicité un délai supplémentaire dans le délai de deux mois suivant la sommation qui leur était accordé.

M. [Z] [O] et M. [R] [O] sont ainsi, en application de l’article 772 du code civil acceptants purs et simples de la succession de leur père, et ceci met fin à la mission dévolue à la DNID.

Ainsi que l’a expliqué le premier juge, par des motifs pertinents que la cour approuve, la mise en cause de la DNID dans la procédure en qualité de curateur à la succession vacante de [I] [O], telle qu’elle résulte de la résolution n°20 du procès-verbal de l’assemblée générale n’a dans ces conditions plus lieu d’être.

Sa contestation doit donc être écartée, ainsi que l’a fait le premier juge.

Sur la validité de la déclaration de créance du syndicat des copropriétaires du 28 mai 2024

L’appelant soutient, tout d’abord, que la déclaration de créance faite le 28 mai 2024 par le syndicat des copropriétaires n’est pas valable parce que la somme de 27 602,67 euros qui constitue cette créance est réclamée sur la base d’une ordonnance de référé rendue le 14 janvier 2013 et signifiée le 25 janvier 2013, qui ne constitue pas une décision définitive qui seule permet une saisie en application de l’article L.311-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Le syndicat des copropriétaires objecte qu’il n’est nullement exigé que la créance déclarée par un créancier inscrit à qui le commandement de payer a été dénoncé par le créancier poursuivant en application de l’article R.322-6 du code des procédures civiles d’exécution, et qui a été sommé conformément à l’article R.322-7 du même code, provienne d’une décision de justice définitive,

Le syndicat des copropriétaires, ainsi qu’il le rappelle dans ses écritures, est à la fois créancier poursuivant et créancier sommé.

La contestation ne vise que sa déclaration de créance en qualité de créancier sommé.

Aux termes de l’article L.311-4 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque la poursuite est engagée en vertu d’une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu’après une décision définitive passée en force de chose jugée.

Ce texte, qui interdit qu’une vente forcée puisse être requise par un créancier poursuivant sur la base d’un titre qui n’est pas définitif, ne fait pas obstacle à la déclaration de créance d’un créancier inscrit et sommé de le faire, fût-ce en vertu d’un titre seulement provisoire.

Le moyen est donc écarté.

L’appelant soutient, en deuxième lieu, que l’ordonnance de référé du 14 janvier qui fonde les poursuites du créancier inscrit est prescrite quant à son exécution forcée. Il fait valoir :

que le syndicat des copropriétaires n’a pas eu connaissance seulement le 16 juin 2015 du nom des héritiers de [I] [O], mais qu’il en avait parfaitement connaissance depuis au moins le décès en 1998 de [L] [G] épouse [O], épouse de celui-ci et mère de [R] et [Z],

que le syndicat des copropriétaires avait tout à fait le choix de ne viser que ses deux fils pour exécuter l’ordonnance, sans attendre de connaître le nom d’éventuels autres héritiers,

que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas s’être trouvé dans l’impossibilité d’accomplir dans le délai de dix ans après le prononcé de l’ordonnance de référé rendue le 14 janvier 2013 les diligences de nature à lui permettre d’agir en recouvrement de sa créance à l’encontre de la succession, soit en agissant utilement près du notaire pour faire établir la dévolution successorale, soit en faisant désigner rapidement un curateur à la succession, alors qu’il a attendu plus de deux ans pour le faire.

Le syndicat des copropriétaires oppose les dispositions de l’article 2234 du code civil, et soutient qu’en application de ce texte, la prescription est suspendue, au décès du débiteur, jusqu’au jour où le créancier a eu connaissance de l’identité des héritiers, date à laquelle il a été en mesure d’exécuter son titre à leur encontre. Il fait valoir que c’est au plus tôt le 16 juin 2015, date à laquelle le service des Domaines a été désigné, qu’il a eu connaissance de l’identité des héritiers de [I] [O], et qu’il a été mis en mesure de faire exécuter l’ordonnance rendue à l’encontre de ce dernier. Cette ordonnance était ainsi exécutable, a minima, jusqu’au 16 juin 2025, dix ans après la désignation du service des Domaines, et il a déposé sa déclaration de créance valant demande en paiement au greffe le 6 juin 2024 et l’a dénoncée à MM [R] et [Z] [O] les 6 et 7 juin 2024.

En application des dispositions l’article L.111-4 du code des procédures civiles d’exécution, le syndicat des copropriétaires pouvait poursuivre l’exécution de la condamnation prononcée à l’encontre de [I] [O] pendant dix ans.

Selon les dispositions de l’article 2234 du code civil, la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.

Pour écarter le moyen tiré de la prescription, le premier juge a considéré que le syndicat des copropriétaires, en tant que créancier inscrit, n’avait eu connaissance de l’héritier de son débiteur que le 16 juin 2015, de sorte qu’il s’était trouvé dans l’impossibilité d’agir jusqu’à cette date.

Contrairement à ce qui ressort des énonciations du jugement attaqué, la suspension du cours de la prescription en application de ce texte n’est pas automatique, mais n’a lieu que si le créancier est mis concrètement dans l’impossibilité d’agir.

Au surplus, la règle selon laquelle la prescription ne court pas contre celui qui est empêché d’agir ne s’applique pas lorsque le titulaire de l’action disposait encore, à la cessation de l’empêchement, du temps nécessaire pour agir avant l’expiration du délai de prescription.

Le syndicat des copropriétaires affirme qu’il était dans l’impossibilité de faire exécuter l’ordonnance du 14 janvier 2013 avant la désignation du service des Domaines, mais n’apporte pas d’élément objectif à l’appui de ses dires. En particulier, il ne justifie pas être intervenu à plusieurs reprises auprès du notaire en charge de la succession de [I] [O] ainsi qu’il le prétend.

Surtout, il admet que, à compter du 16 juin 2015, date de la désignation de la DNID en qualité de curateur à la succession de [I] [O], il était en mesure de faire exécuter son titre.

Or, alors qu’il résulte des énonciations du jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 8 avril 2019 qu’il a assigné la DNID, ès qualités de représentant de la succession de [I] [O], en paiement de charges de copropriété, aux côtés de M. [Z] [O] et de M. [R] [O], le 21 juin 2016, il ne précise pas, ni a fortiori ne justifie, la raison pour laquelle il était empêché de poursuivre l’exécution de l’ordonnance du 14 juin 2013 à l’encontre de ce même représentant.

Au 16 juin 2015, date à laquelle l’empêchement a cessé, le syndicat des copropriétaires disposait manifestement du temps nécessaire pour agir pour le recouvrement de la créance consacrée par son titre exécutoire, puisqu’il lui restait plus de sept années avant que le délai de dix ans n’expire, le 25 janvier 2023. Il ne peut donc bénéficier des dispositions de l’article 2234 du code civil.

Dans ces conditions, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a écarté la prescription, et, puisqu’elle repose sur une créance prescrite, la déclaration de créance du syndicat des copropriétaires du 28 mai 2024 est nulle et de nulle effet.

Sur la proportionnalité de la mesure

L’appelant soutient que la mesure de saisie immobilière est disproportionnée, au sens des articles L.111-7 et L.121-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il fait valoir que le créancier ne démontre pas avoir épuisé d’autres voies de saisies, telle que la saisie des loyers et/ou rémunérations, avant de recourir à une saisie immobilière. Il précise que le logement est loué, pour 1 800 euros par mois, et soutient qu’une saisie des loyers permettrait de désintéresser rapidement le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires objecte qu’il a fait preuve d’une particulière patience préalablement à la mise en oeuvre de la procédure, qu’il a fait réaliser des saisies sur compte bancaire, qui ont lui ont permis de percevoir une partie des sommes dues, mais qui n’ont pas permis d’apurer les causes de l’arrêt du 5 mai 2021 ; que les comptes sont dorénavant vides ; que le montant de sa créance, telle qu’elle a été retenue par le jugement d’orientation s’établit à 25 904,45 euros en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs, et qu’un tel montant justifie parfaitement la mise en oeuvre de la saisie immobilière. Il souligne que le contrat de location que produit M. [Z] [O] a été conclu trois mois avant la délivrance du commandement valant saisie, et pour un loyer non pas de 1 800 euros mais de 1 520 euros.

En vertu de l’article L.111-7 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de la créance ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

En vertu de l’article L.121-2 du même code, le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive.

Le montant de la créance du poursuivant, tel que fixé par le jugement d’orientation, s’établit à 25 904,45 euros en, principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs.

Comme l’a constaté le juge de l’exécution, et ainsi que peut s’en convaincre la cour puisque les justificatifs sont produits, le syndicat des copropriétaires, pour obtenir l’exécution de l’arrêt du 5 mai 2021, a, antérieurement à la signification du commandement de payer valant saisie immobilière, pratiqué des saisies attribution sur les comptes bancaires de M. [Z] [O] et de M. [R] [O], dont certaines se sont avérées partiellement fructueuses, et d’autres vaines.

L’appelant suggère une saisie des loyers du bien saisi, mais ne justifie pas avoir, antérieurement à la saisie du bien immobilier qui emporte également saisie des ses fruits, entrepris de régler la dette au moyen des loyers perçus.

Compte tenu du montant de la créance du syndicat des copropriétaires, et eu égard aux mesures qu’il a déjà mises en oeuvre pour en obtenir le paiement, sans qu’elle ait pu être apurée de manière significative, la mesure de saisie immobilière n’apparaît pas disproportionnée.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a écarté ce moyen.

Sur la demande de délais

M. [Z] [O] sollicite des délais de paiement d’une durée de 24 mois. Il propose de régler 1 600 euros durant 23 mois, et le solde de la dette le 24ème mois. Il rappelle que le bien est loué, et que le loyer de 1 800 euros perçus permet de respecter un tel échéancier.

S’opposant à sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [Z] [O] n’a réglé aucune somme depuis la délivrance du commandement, qu’aucun appel de charges et travaux courants n’a été réglé postérieurement à l’arrêt du 5 mai 2021, que la dette est ancienne puisqu’il ne règle rien depuis plus de quinze ans, et qu’enfin, il ne produit aux débats aucun document prouvant sa solvabilité, à l’exception du contrat de location portant sur le bien saisi, pour un loyer de 1 520 euros, qui, sous réserve de surcroît qu’il soit bien encaissé mensuellement, ne permet pas de couvrir l’échéancier sollicité sur 24 mois maximum, les accessoires de la dette étant également dus.

Il ajoute que la très lourde dette de M. [Z] [O] engendre de graves difficultés de trésorerie pour la copropriété. Et enfin, que M. [Z] [O] n’apparaît pas de bonne foi, puisqu’il n’a pas versé le moindre centime depuis la signification, le 3 juin 2021, de l’arrêt du 5 mai 2021 qui fonde les poursuites de saisie immobilière.

Pour rejeter la demande, le juge de l’exécution a retenu que M. [O] ne produisait aucune pièce à son soutien.

Devant la cour d’appel, M. [O] produit un contrat de bail portant sur le bien saisi, qu’il a conclu avec 3 locataires, à compter du 2 décembre 2023.

Il ne justifie cependant pas de la perception effective des loyers afférents.

Il ne produit par ailleurs aucun justificatif de sa situation personnelle et surtout financière, permettant de convaincre la cour qu’il serait en mesure de régler sa dette dans le délai maximal de 24 mois qui peut être accordé à un débiteur aux termes de la loi.

Par ailleurs, la créance du syndicat des copropriétaires est ancienne, ainsi qu’il ressort de la lecture des décisions qui servent de fondement aux poursuites, et M. [Z] [O] ne justifie d’aucun paiement volontaire sur sa dette, y compris depuis la délivrance du commandement de payer.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais, et le jugement déféré est confirmé en ce qu’il l’en a débouté.

Sur la demande de vente amiable

M. [Z] [O] estime qu’une vente non judiciaire peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, et sollicite ainsi l’autorisation de vendre à l’amiable le bien saisi.

Cette demande ne peut cependant prospérer, puisque devant la cour, il ne justifie d’aucune démarche en vue de la vente de son bien, et qu’il ne produit aucune estimation, raisons pour lesquelles le premier juge, qui sera approuvé sur ce point également, avait rejeté sa demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [Z] [O] supportera les dépens d’appel et l’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, qui s’ajoute à celle accordée en première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision rendue par défaut,

CONFIRME le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre le 3 avril 2025, sauf en ce qu’il a refusé de constater la prescription de l’exécution de l’ordonnance de référé rendue le 14 janvier 2014 et débouté M. [Z] [O] de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la déclaration de créance du 28 mai 2024,

Statuant à nouveau du chef infirmé, et y ajoutant,

Dit que l’exécution de l’ordonnance de référé rendue le 14 janvier 2013 par le président du tribunal de grande instance de Nanterre est prescrite,

Déclare nulle et de nul effet la déclaration de créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], créancier inscrit sommé, du 28 mai 2024,

Déboute M. [Z] [O] de toutes ses autres demandes,

Condamne M. [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] une somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] [O] aux dépens de l’appel, et autorise Maître Séverine Ricateau, avocat associée de la SELARL SLRD Avocats à recouvrer lesdits dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente