Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2019

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/20069 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4LXU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Octobre 2017 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2016065894

APPELANTE

SASU IREEF – PLAISIR PARIS PROPCO SAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 750 863 110

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

Représentée par M^e Joseph WEISZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C1035, avocat plaidant

INTIMÉES

SARL GIRAFFE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 432 125 474

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant

Assistée de M^e Thierry DOMAS de la SELAS BDD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R046, avocat plaidant

SARL COMPAGNIE DE PHALSBOURG agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 349 545 103

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant

Assistée de M^e Thierry DOMAS de la SELAS BDD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R046, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Avril 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 25 octobre 2012, la société GIRAFFE a vendu à la société IREEF PLAISIR PARIS PROPCO (ci-après dénommée IREEF) un ensemble immobilier à usage commercial sis à CLAYES SOUS BOIS au prix de 88.545.158 euros HT comprenant 21 cellules commerciales et deux kiosques.

Le prix a été fixé au jour de la vente en appliquant un coefficient multiplicateur de 17,90 aux loyers nets des locaux loués.

Un complément de prix a par ailleurs été stipulé, en appliquant un coefficient multiplicateur identique, au fur et à mesure de la commercialisation des locaux vacants, durant une période de 18 mois suivant la conclusion de la vente. Un plafond au complément de prix était fixé à la somme de 1.954.242 euros.

A cet effet par acte du 25 octobre 2012 les sociétés GIRAFFE et IREEF ont consenti à la COMPAGNIE DE PHALSBOURG un mandat d’intérêt commun, à effet de rechercher des candidats locataires et de négocier les conditions du bail durant cette période de 18 mois, étant précisé que La COMPAGNIE DE PHALSBOURG était intervenante à l’acte de vente. Le mandat, s’inscrivant dans le cadre des accords entre vendeur et acquéreur aux termes de l’acte de vente du 25 octobre 2012, était non rémunéré.

Le paiement du complément de prix était conditionné à la notification par le vendeur à l’acquéreur :

— d’une copie du bail signé conforme au bail type, agréé par l’acquéreur,

— d’une copie du procès-verbal de livraison des locaux au locataire.

La COMPAGNIE DE PHALSBOURG a présenté M^me B A à la société IREEF et deux baux en date du 20 décembre 2012, portant sur deux kiosques, ont été conclus par la société IREEF’PLAISIR PARIS PROPCO avec M^me A en qualité de preneur.

La société IREEF a payé à la société GIRAFFE la somme de 1.233.076 euros, à titre de complément de prix le 11 février 2013.

Par actes du 19 avril 2013, la société IREEF a conclu deux avenants aux baux consentis à M^me A, par lesquels la société CLESIA s’est substituée à M^me A en qualité de preneur.

La société CLESIA a fait l’objet d’une radiation administrative au greffe du tribunal de commerce de Pontoise le 1^er décembre 2015, en laissant un arriéré locatif.

Par lettre du 27 septembre 2016, la société IREEF a mis en demeure la société GIRAFFE et la Compagnie de PHALSBOURG d’avoir à lui payer la somme de 635.076 euros TTC estimant que le complément de prix avait été payé en pure perte, compte tenu de la défaillance du preneur puis elle les a assignés à cette fin.

Par jugement du 30 octobre 2017, le tribunal de commerce de Paris a :

— Débouté la SAS IREEF – PLAISIR PARIS PROPCO de ses demandes ;

— Condamné la SAS IREEF – PLAISIR PARIS PROPCO à payer à la SARL GIRAFFE et à la SARL COMPAGNIE DE PHALSBOURG chacune la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure,

— Débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.

— Condamné la SAS IREEF-PLAISIR PARIS PROPCO aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 100,59 € dont 16,55 € de TVA.

Par déclaration du 31 octobre 2017, la SASU IREEF – PLAISIR PARIS PROPCO a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 avril 2018, la société IREEF-PLAISIR PARIS PROPCO, SAS, demande à la Cour de :

— Confirmer le jugement rendu le 30 octobre 2017 par la 9^e chambre du Tribunal de Commerce de PARIS en ce qu’il a reconnu la validité de l’assignation du 25 octobre 2016.

— L’infirmer en toutes ses autres dispositions.

— Le réformant :

A TITRE PRINCIPAL,

Vu les articles 1235 et 1376 du code civil,

— Déclarer la S.A.S.U. IREEF ' PLAISIR PARIS PROPCO bien fondée en tous les chefs de sa demande.

— En conséquence, condamner solidairement les sociétés GIRAFFE et COMPAGNIE DE PHALSBOURG à lui payer les sommes respectives de :

—  531.000 € HT en principal, soit 635.076 € TTC, augmentés à compter du 27 septembre 2016 des intérêts au taux visé par l’article L.441-6 du Code de Commerce aux termes duquel : « 'ce taux est égal au taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage' »,

—  30.000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Vu l’article 1142 du Code civil,

— Déclarer la S.A.S.U. IREEF ' PLAISIR PARIS PROPCO bien fondée en tous les chefs de sa demande.

— En conséquence, condamner solidairement les sociétés GIRAFFE et COMPAGNIE DE PHALSBOURG à lui payer les sommes respectives de :

—  531.000 € HT en principal, soit 635.076 € TTC, augmentés à compter du 27 septembre 2016 des intérêts au taux visé par l’article L.441-6 du Code de Commerce aux termes duquel : « 'ce taux est égal au taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage' »,

—  30.000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Les condamner sous la même solidarité en tous les dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 27 février 2018, la société GIRAFFE, SARL, et la SOCIETE COMPAGNIE DE PHALSBOURG, SARL, demandent à la Cour de :

Vu les articles 56, 114 et 122 du code de procédure civile,

Vu les articles 1134, 1235, et 1376 (anciens) du code civil (tels qu’applicables aux faits du litige),

A titre principal,

— Infirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité,

— Statuant à nouveau, prononcer la nullité de l’assignation du 25 octobre 2016,

— Dire et juger l’instance éteinte du fait de la nullité de son acte introductif et de la prescription désormais acquise,

A titre subsidiaire,

— Infirmer le Jugement entrepris en ce qu’il n’a pas statué sur l’irrecevabilité de la demande fondée sur la répétition de l’indu,

— Déclarer irrecevable la demande fondée sur les articles 1235 et 1376 (anciens) du code civil,

— Confirmer le Jugement entrepris pour le surplus,

A titre infiniment subsidiaire,

— Confirmer le Jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En tout état de cause,

— Débouter purement et simplement la Société IREEF de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la Société IREEF au paiement de la somme de 5.000€ au profit de chaque Société GIRAFFE et COMPAGNIE DE PHALSBOURG au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la Société IREFF au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Frédéric LALLEMENT en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 février 2019.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation introductive d’instance

Les intimées font valoir que l’assignation ne comporte pas l’exposé des moyens en droit, ce qui les a empêchées d’organiser leur défense.

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, 'L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice:

(…)

2° L’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit ;

(…)'.

Il s’agit d’une nullité pour vice de forme qui ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

Si l’assignation délivrée le 25 octobre 2016 ne vise pas de manière explicite les moyens de droit sur lesquels elle fonde ses demandes, il résulte du jugement entrepris que les conclusions régularisées à l’audience du 7 septembre 2017 par la société IREEF visent les articles 1235 et 1376 du code civil, ce qui était de nature à permettre à la société GIRAFFE et la COMPAGNIE DE PHALSBOURG d’organiser leur défense, de sorte que les intimées ne rapportent pas la preuve d’un grief.

Par conséquent le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de l’assignation introductive d’instance.

Sur la demande en paiement fondée sur les articles 1235 et 1376 du code civil

L’appelante expose solliciter la condamnation des intimées par application des dispositions des articles 1235 et 1376 du code civil au motif que le paiement du complément de prix réglé pour les deux kiosques, qu’elle évalue à la somme de 635 076 euros TTC, est devenu rétroactivement sans cause.

Les intimées évoquent l’irrecevabilité de cette demande en raison du non cumul des responsabilité contractuelle et délictuelle ; que les articles 1235 et 1376 ne traitent pas d’obligations contractuelles alors que l’appelante se fonde sur les dispositions du contrat de vente et du mandat d’intérêt commun.

Mais l’appelante ayant formé à titre principal son action sur les articles 1235 et 1276 du code civil et à titre subsidiaire sur l’article 1142 du code civil, dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 janvier 2016, la demande principale n’est pas irrecevable.

Aux termes de l’article 1235 du code civil, tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition. Et selon l’article 1376 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Mais dés lors que la COMPAGNIE DE PHALSBOURG n’a pas perçu le complément de prix lié à la commercialisation des locaux vacants lequel n’est pas stipulé à son bénéfice dans le contrat de vente conclu entre les sociétés GIRAFFE et IREEF, aucune répétition de l’indu ou enrichissement sans cause n’est fondé à son encontre et l’appelante ne démontre d’ailleurs pas en quoi la COMPAGNIE DE PHALSBOURG se serait enrichie à son détriment.

De surcroît, l’application des règles sur l’enrichissement sans cause ou de l’action en répétition de l’indu suppose l’absence d’une cause contractuelle. Or tel n’est pas le cas en l’espèce puisque le contrat de vente stipule que le complément de prix, plafonné, est payé au fur et à mesure de la commercialisation des locaux vacants et que des baux ont effectivement été conclus pour les kiosques litigieux. Le fait que, le cas échéant, la commercialisation des deux kiosques ne réponde pas aux critères requis de solvabilité et d’honorabilité du preneur ne fait pas disparaître 'rétroactivement', comme semble le prétendre la société IREEF, la cause du paiement du complément de prix mais relève de l’exécution du contrat de vente et du mandat d’intérêt commun.

Par conséquent, l’appelante sera déboutée de sa demande fondée sur les articles 1235 et 1376 du code civil de sorte que le jugement entrepris qui l’a déboutée de sa demande en paiement sera confirmé.

Sur la demande en paiement fondée sur l’article 1142 du code civil

L’appelante soutient que ni les stipulations du contrat de vente, ni celles du mandat n’ont été respectées par les intimées qui ont failli à leurs obligations contractuelles. Elle fait valoir que M^me A n’aurait pas dû être retenue comme candidate au regard des critères positifs et négatifs de sélection des futurs locataires ; qu’elle n’était pas solvable ; que la société CLESIA, qui s’est substituée à M^me A ne l’était pas davantage et qu’elle a fait l’objet d’une radiation administrative au greffe du tribunal de commerce de Pontoise sans lui avoir réglé un quelconque loyer. Elle précise que les baux ont été conclus pour son compte par M^me X, qui est responsable juridique des sociétés intimées ; que lorsque l’appelante a quant à elle, par l’intermédiaire de son directeur, conclu les avenants avec la société CLESIA, elle ignorait que M^me A n’était pas associée majoritaire dans ladite société ; que M^me Y savait, lorsqu’elle a conclu les baux avec M^me A, que ceux-ci comportaient une clause de substitution qui ne pouvait pas être respectée. Elle ajoute que les procès-verbaux de livraison ont été signés par M. Z pour

la société IREEF ; que celui-ci est le représentant de la société GIRAFFE ; qu’elle n’a donc pas véritablement agréé la locataire.

Les intimées rappellent que le mandat, non rémunéré, confiée à la COMPAGNIE DE PHALSBOURG est un mandat de recherches de locataires en fonction de critères de sélection définis dans le contrat de vente et dans le mandat d’intérêt commun. Elles soutiennent que les critères de sélection applicables s’apprécient au regard des engagements souscrits dans les baux; qu’au cas d’espèce, M^me A remplissait ces critères au vu de l’activité, de la taille réduite des kiosques donnés à bail, du loyer modéré ; que ces critères ne sont pas cumulatifs s’agissant de locaux non soumis à autorisation d’aménagement commercial. Elles précisent qu’en tout état de cause la sanction d’un éventuel manquement de la COMPAGNIE DE PHALSBOURG à ses obligations ne peut pas être équivalent au montant du complément de prix des deux kiosques mais au montant des loyers restés impayés qui n’est d’ailleurs étayé par aucune pièce. Elles ajoutent que M^me Y, responsable juridique de la COMPAGNIE DE PHALSBOURG, a signé les baux en vertu d’un procuration qui lui a été donnée par la société IREEF ; pareillement pour M. Z qui a signé les procès-verbaux de livraison en vertu d’un pouvoir consenti par la société IREEF ; de sorte que M^me A a bien été agréée par la société IREEF. Elles ajoutent qu’aucune obligation de garantie en cas d’impayés de loyer n’est prévue à l’acte de vente.

Par application de l’article 1142, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 janvier 2016, 'Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur.'.

La cour ajoute, s’agissant plus précisément de la responsabilité de COMPAGNIE DE PHALSBOURG, que selon l’article1991 du code civil, 'Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.'.

Selon les termes de l’acte de vente et du mandat d’intérêt commun conclu le 25 octobre 2012, les locataires devront être des personnes morales ou des personnes physiques immatriculées au registre des commerçants et artisans, être de bonne réputation et avoir une surface financière suffisante eu égard aux engagements souscrits au termes du bail.

Il est également précisé que 'Pour l’application de la présente clause, sera considéré comme 'locataire de bonne réputation ayant une surface financière suffisante', le candidat qui remplira les conditions requises si, au regard des critères positifs et des critères négatifs ci-après, le candidat ou la personne morale qui se portera garante du candidat remplit le critère positif obligatoire et au moins un des autres critères positifs et ne remplit aucun des critères négatifs'.

Les actes précités établissent une distinction quant à l’application des critères selon les locaux soumis à autorisation d’aménagement commercial ou non. Ainsi, les’critères positifs’ et les 'critères négatifs’ précités et qui sont détaillés dans les actes ne valent que pour les locaux soumis à autorisation d’aménagement commercial.

Pour les locaux dont s’agit, à savoir deux kiosques de 16m² chacun, non soumis à autorisation d’aménagement, il était prévu simplement des critères 'à apprécier’ :

— la qualité et l’expérience de l’exploitant,

— affilié ou franchise d’une chaîne de restauration, de loisirs ou sport,

— la cohérence avec les autres enseignes de même nature,

— présence sur des sites similaires.

Il était mentionné que le choix des enseignes devra faire l’objet d’une validation par l’acquéreur et que le refus éventuel devra être motivé sur la base de ces critères.

La COMPAGNIE DE PHALSBOURG a trouvé un locataire en la personne de M^me B A, à laquelle la société IREEF’PLAISIR PARIS PROPCO a consenti le 20 décembre 2012 deux baux portant sur deux kiosques dépendant du bien immobilier

vendu, à usage exclusif de commerces à usage principal de soins esthétiques express, étant précisé que le preneur s’engageait à exploiter les kiosques loués sous l’enseigne 'GLAMOUR NAILS & CILS'.

Les baux stipulaient que M^me A aurait la faculté de se substituer dans le bénéfice du bail toute personne morale dont elle détiendrait le capital majoritairement. Ladite substitution devait être exercée au plus tard à la livraison du local donné à bail faute de quoi M^me A sera réputée avoir renoncé à exercer cette faculté.

La cour observe qu’eu égard à la taille des kiosques (16m²) qui ne sont pas cellules commerciales, au loyer modéré (15 000 euros/an), à l’activité exercée de 'soins esthétiques express', cohérente avec les autres enseignes dans le cadre de l’exploitation d’un centre commercial, la locataire répond suffisamment aux critères susvisés étant relevé qu’il ne s’agit que de critères 'à apprécier’ et non obligatoires ; que les critères positifs et négatifs permettant de déterminer le 'locataire de bonne réputation ayant une surface financière suffisante ' ne s’appliquent pas à M^me A ou à la société CLESIA, locataire des kiosques.

Par ailleurs les baux du 20 décembre 2012 ont certes été signés par M^me Y, dont il n’est pas discuté qu’elle est responsable juridique de la COMPAGNIE DE PHALSBOURG, mais celle-ci agissait pour le compte de la société IREEF en vertu d’un pouvoir qui lui avait été donné à cette fin.

Il est exact que lorsque les baux ont été signés le 20 décembre 2012 les statuts de la société CLESIA étaient enregistrés depuis le 20 novembre 2012 à la SIE de GARGES-CENTRE et qu’il en ressort que M^me A n’était pas associée majoritaire, contrairement à ce que stipule la clause de substitution des baux, mais associée égalitaire. Toutefois à cette date la société CLESIA n’était pas encore immatriculée et les baux n’étaient pas conclus avec ladite société mais avec M^me A, personne physique, de sorte qu’il ne saurait être reproché à la COMPAGNIE DE PHALSBOURG, qui a présenté la candidate, de manquement sur ce point ou à M^me Y, salariée de la COMPAGNIE DE PHALSBOURG, d’avoir outrepassé son pouvoir.

Si les procès-verbaux de livraison des kiosques le 28 janvier 2013 ont été signés par M. Z, dont il apparaît comme l’indique la société IREEF qu’il a représenté la société GIRAFFE dans le cadre de la levée des réserves le 21 décembre 2012 suite à l’acte de vente du 25 octobre 2012, celui-ci agissait cependant dans le cadre de la livraison pour le compte de la société IREEF. La cour relève que si le bailleur (et donc M. Z qui agissait pour son compte) avait effectivement la faculté de refuser de remettre les clés au preneur en cas d’absence de paiement du dépôt de garantie, comme le relève l’appelante, le bail prévoit que cela n’avait pas pour effet de retarder la date d’effet de prise du bail de sorte que M^me A restait titulaire du bail.

Et les avenants de substitution ont été signés avec la société CLESIA le 19 avril 2013 directement par le directeur général de la société IREFF. Il incombait par conséquent au moment de la signature des avenants à la société IREEF de vérifier le cas échéant que la société CLESIA remplissait les critères de substitution à cette date et elle avait toute faculté de refuser ladite substitution intervenue presque 3 mois après la livraison des kiosques.

Par conséquent la société IREEF ne rapporte pas la preuve que les sociétés GIRAFFE et COMPAGNIE DE PHALSBOURG auraient manqué à leurs obligations contractuelles respectives

au regard tant de l’acte de vente que du mandat d’intérêt commun.

Au surplus, ni l’acte de vente, ni le mandat d’intérêt commun ne prévoit de garantie de l’une ou l’autre des intimées au titre des loyers impayés.

L’appelante sera donc déboutée de sa demande de condamnation solidaire des intimées fondée sur la responsabilité contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas inéquitable de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société IREEF qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel dont distraction au profit des avocats postulants des sociétés GIRAFFE et COMPAGNIE DE PHALSBOURG par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la société IREEF-PLAISIR PARIS PROPCO de sa demande de condamnation solidaire fondée sur la responsabilité contractuelle des sociétés GIRAFFE et COMPAGNIE DE PHALSBOURG à lui payer la somme de 531.000 € HT en principal, soit 635.076 € TTC,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société IREEF-PLAISIR PARIS PROPCO aux dépens d’appel dont distraction au profit des avocats postulants des sociétés GIRAFFE et COMPAGNIE DE PHALSBOURG par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE