CA Toulouse, 26 mars 2024, n° 22/00360

TGI Toulouse 9 novembre 2021

CA Toulouse
Confirmation 26 mars 2024

Arguments

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Rejeté
Non-respect des engagements contractuels
La cour a estimé que les engagements de la Sarl Kaufman & Broad étaient conditionnés à l'absence de recours contre le permis de construire, ce qui n'était pas le cas en raison des recours formés par des tiers.
Rejeté
Trouble anormal de voisinage
La cour a jugé que Madame [P] [H] n'a pas prouvé l'existence d'un trouble anormal dépassant les inconvénients normaux de voisinage, et a donc rejeté sa demande d'indemnisation.
Rejeté
Responsabilité pour trouble anormal de voisinage
La cour a confirmé que la preuve d'un trouble anormal n'était pas rapportée, rendant la demande de dommages et intérêts infondée.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 26 mars 2024, n° 22/00360
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	22/00360
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulouse, 9 novembre 2021, N° 19/02501
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas RAMONDENCJacques MONFERRAN
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR
Parties :	S.A.R.L. KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRENEES

Texte intégral

26/03/2024

ARRÊT N°

N° RG 22/00360

N° Portalis DBVI-V-B7G-OSOC

AMR/ND

Décision déférée du 09 Novembre 2021

Tribunal judiciaire de Toulouse

( 19/02501)

Madame TANGUY

[P] [H]

S.A.R.L. KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRENEES

CONFIRMATION

Grosse délivrée

M^e RAMONDENC

M^e MONFERRAN

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

Madame [P] [H]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A.R.L. KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRENEES

Prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Anne-Marie ROBERT, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant arrêté du 6 septembre 2016, la Sarl Kaufman & Broad Midi-Pyrénées (la Sarl Kaufman & Broad) a obtenu un permis de construire aux fins d’édification d’un ensemble de six immeubles d’habitation d’un étage avec combles, [Adresse 7], à [Localité 8].

Le 14 septembre 2016, Mme [P] [H], dont la propriété jouxte l’ensemble immobilier, a conclu avec la Sarl Kaufman & Broad un protocole d’accord transactionnel ayant pour objet notamment l’interdiction pour Mme [P] [H] de contester le permis de construire, la Sarl Kaufman & Broad s’engageant, de son côté, à construire un mur de clôture sur le terrain qu’elle a acquis et à implanter sur la propriété de Mme [P] [H] des arbres et arbustes persistants, afin de cacher les vues.

Par courrier daté du 26 juin 2018, la Sarl Kaufman & Broad a indiqué à Mme [P] [H] que plusieurs recours avaient été intentés à l’encontre du permis de construire, ayant engendré un surcoût pour l’opération, de sorte qu’elle n’entendait pas construire le mur prévu au protocole d’accord, estimant ainsi en respecter les termes.

Par acte d’huissier du 15 juillet 2019, Mme [P] [H] a fait assigner la Sarl Kaufman & Broad devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins notamment de la voir condamner à réaliser les travaux prévus au protocole d’accord, sous astreinte, ainsi qu’à lui verser une indemnisation au titre des préjudices subis.

Par jugement contradictoire du 9 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— débouté Mme [P] [H] de sa demande visant à voir condamner la Sarl Kaufman & Broad Midi-Pyrénées sous astreinte à réaliser les travaux prévus par le protocole d’accord du 14 septembre 2016 ainsi qu’à lui verser une indemnité de 10.000 euros ;

— dit n’y avoir lieu à statuer quant à la demande de la Sarl Kaufman & Broad Midi-Pyrénées visant à se voir donner acte de sa volonté de réaliser un mur de clôture d’une hauteur de 1,80 mètre sur 25 mètres de long ainsi que de planter des arbres persistants, conformément aux engagements pris au sein du protocole d’accord ;

— débouté Mme [P] [H] de sa demande visant à voir condamner la Sarl Kaufman & Broad Midi-Pyrénées à lui verser une indemnité de 80.000 euros au titre d’un trouble anormal de voisinage ;

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

— condamné Mme [P] [H] aux entiers dépens ;

— autorisé la Scp Monferran-Carriere-Espagno, avocats, à recouvrer directement auprès de Mme [P] [H] ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment retenu que l’article premier du protocole d’accord subordonnait les engagements de la Sarl Kaufman & Broad à l’absence de tout recours à l’encontre du permis de construire et que, des recours ayant été formés par des tiers, Mme [H] ne pouvait lui reprocher de ne pas avoir exécuté ses engagements.

S’agissant des demandes formulées par Mme [H] au titre des troubles anormaux du voisinage, le tribunal a retenu que cette dernière ne rapportait pas la preuve que l’édification de l’immeuble empêchait une utilisation normale de sa propriété, sa maison étant construite en retrait de la chaussée bordant les immeubles construits par la Sarl Kaufman & Broad.

Par déclaration en date du 19 janvier 2022, Mme [H] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de condamnation sous astreinte de la Sarl Kaufman & Broad Midi Pyrénées à réaliser les travaux prévus par le protocole d’accord du 14 septembre 2016 ainsi qu’à lui verser une 10.000 €, a dit n’y avoir pas lieu à statuer quant à la demande de la Sarl Kaufman & Broad Midi Pyrénées visant à se voir donner acte de sa volonté de réaliser un mur de clôture d’une hauteur de 1,80 mètres sur 25 mètres ainsi que de planter des arbres persistants conformément aux engagements pris au sein du protocole, l’a déboutée de sa demande visant à voir condamner la Sarl Kaufman & Broad Midi Pyrénées à lui verser une indemnité de 80.000 euros au titre du trouble anormal de voisinage et a débouté les parties de leurs plus amples prétentions.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 11 juillet 2022, Mme [P] [H], appelante, demande à la cour de :

— réformer en totalité la décision entreprise et notamment en ce qu’elle a retenu que la société Kaufman & Broad était déliée du protocole d’accord signé en date du 14 septembre 2016 du fait de l’exercice de la part de tiers au contrat de recours contre le permis de construire,

A titre principal :

— rejeter les demandes de la société Kaufman & Broad

— dire que la société Kaufman & Broad n’a pas respecté ses engagements tels qu’issus du protocole d’accord du 14 septembre 2016,

— dire que la société Kaufman & Broad est tenue d’exécuter les travaux auxquels elle s’est engagée dans le protocole d’accord du 14 septembre 2016,

— dire que l’inexécution des travaux a causé à Mme [H] un préjudice de jouissance,

— condamner la société Kaufman & Broad à réaliser les travaux auxquels elle s’est engagée envers elle dans le protocole d’accord du 14 septembre 2016, le tout sous astreinte provisoire de 800 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours à partir de la signification de la décision à intervenir et pendant une durée qui ne saurait être inférieure à 3 mois,

— condamner la société Kaufman & Broad à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire :

— dire qu’elle subit du fait de la construction litigieuse par la société Kaufman & Broad un trouble anormal de voisinage,

— dire que la société Kaufman & Broad est par conséquent tenue à réparation de ses préjudices,

— condamner la société Kaufman & Broad à lui verser des dommages et intérêts d’un montant de 80.000 euros en réparation des préjudices subis,

En toute hypothèse,

— condamner la partie intimée à lui verser la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 2 juin 2022, la Sarl Kaufman & Broad Midi-Pyrénées, intimée, demande à la cour de :

— déclarer irrecevable ou à tout le moins infondée Mme [H] en son appel et en ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par Mme [H] à son encontre;

— confirmer le jugement du 9 novembre 2021, en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— débouter Mme [H] de ses réclamations, notamment financières à son encontre;

— condamner Mme [H] à lui verser une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles en appel ;

— condamner Mme [H] aux entiers dépens d’instance et d’appel dont distraction au profit de la Scp Monferran Carriere Espagno, Avocats associes.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 04 septembre 2023 et l’affaire a été examinée à l’audience du 03 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

L’appel porte notamment sur la disposition du jugement ayant dit n’y avoir lieu à statuer quant à la demande de la Sarl Kaufman & Broad Midi-Pyrénées visant à se voir donner acte de sa volonté de réaliser un mur de clôture d’une hauteur de 1,80 mètre sur 25 mètres de long ainsi que de planter des arbres persistants, conformément aux engagements pris au sein du protocole d’accord.

Cependant au regard des dispositifs respectifs des dernières écritures, lesquels seuls lient la cour en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, aucune des parties ne critique ce chef de jugement qui sera confirmé par la cour sans examen au fond.

1-Le protocole d’accord signé le 14 septembre 2016

En application des dispositions de l’article 1134 alinéa premier du code civil, en vigueur à la date de conclusion du protocole d’accord, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1156 devenu 1188 du même code le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral des termes.

Le protocole d’accord est ainsi rédigé :

«Article 1-Engagements de KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRENEES

Si le permis de construire est mis en oeuvre sans recours, la société KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRENEES prend l’engagement de construire sur l’assiette du projet envisagé un mur de clôture traditionnel, d’une hauteur de 1,80 mètre, enduit deux faces avec chaperon, tel que prévu au permis de construire et matérialisé sur le plan de masse joint au présent protocole (annexe 1). Lesdits travaux seront entrepris avant le démarrage des travaux de l’ensemble immobilier.

Le permis de construire prévoit l’implantation d’arbres. La société KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRENEES prend par ailleurs l’engagement d’implanter sur la propriété de Mme [H] des arbres et arbustes persistants, en bosquet et/ou en cépée, conformément au dossier paysager joint au présent protocole (annexe 2). L’emplacement des arbres et arbustes sera déterminé à la fin des travaux de gros-oeuvre afin d’optimiser leur localisation pour cacher les vues (…).

Article 2-Engagements de Mme [H]

En contrepartie des engagements de l’article 1, Madame [H] s’interdit irrévocablement toute action individuelle ou dans le cadre d’une démarche collective, à l’encontre du permis de construire obtenu le 6 septembre 2016 et de même, à l’encontre de tout autre permis de construire modificatif et transfert qui seraient délivrés à la SARL KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRENEES ou sa substituée, portant sur l’emprise du projet, et qui ne bouleverseraient pas son économie (…). ».

Les parties ne s’accordent pas sur l’interprétation de la clause stipulant que les engagements de la Sarl Kaufman & Broad sont conditionnés à l’absence de recours à l’encontre du permis de construire.

En l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en considérant que :

— si Mme [H] a souscrit dans l’article 2 du protocole l’engagement de s’abstenir de tout recours à l’encontre du permis de construire et du permis de construire modificatif éventuel , l’article premier, qui subordonne les engagements de la Sarl Kaufman & Broad à l’absence générale de recours à l’encontre du permis, clair et précis, ne peut être interprété par référence à l’article 2,

— l’exécution du protocole peut reposer sur les actes des tiers dans la mesure où le principe de l’effet relatif des contrats ne fait qu’interdire aux tiers d’en demander l’exécution ou d’en invoquer la disparition, et interdit de les contraindre à l’exécuter, et qu’en l’espèce l’article premier du contrat ne pose aucune interdiction aux tiers à l’acte, ne faisant que tirer les conséquences de leurs actions au regard des obligations des parties au protocole,

— cette clause ne créé aucun déséquilibre entre les parties, dans la mesure où les propres engagements de Mme [H] sont soumis à la condition que les permis modificatifs ou de transfert ne modifient pas l’économie du permis initialement obtenu.

La Sarl Kaufman & Broad justifie que des recours ont été introduits par des tiers courant 2017 à l’encontre du permis de construire délivré le 6 septembre 2016 par le maire de Tournefeuille puis à l’encontre du permis de construire modificatif accordé le 24 mai 2017, et ont fait l’objet d’une décision de rejet par jugement du tribunal administratif de Toulouse du 24 juillet 2018, le pourvoi devant le Conseil d’Etat ayant été rejeté par décision du 8 avril 2019.

Il en résulte que Mme [H] ne peut réclamer l’exécution du protocole d’accord, le jugement étant confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande formulée à titre principal visant à voir condamner la Sarl Kaufman & Broad à réaliser, sous astreinte, les travaux auxquels elle s’est engagée dans le protocole d’accord du 14 septembre 2016 ainsi qu’à la voir condamner à lui verser une indemnité de 10.000 € au titre du préjudice de jouissance subi du fait de l’inertie du promoteur.

2-Le trouble anormal de voisinage

Toute personne qui cause à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est tenue à l’obligation de réparation, même en l’absence de toute faute de sa part, sans pouvoir s’en exonérer en invoquant le fait ou la faute d’un tiers.

Il appartient à Mme [H], qui soutient que la construction de l’ensemble d’immeubles d’habitation sur la parcelle voisine de la sienne lui cause un trouble dépassant les inconvénients de voisinage, de rapporter la preuve de ce trouble et de son anormalité.

Elle fait valoir qu’elle habite une maison individuelle en R+1 située dans un quartier pavillonnaire et que la configuration même de l’ensemble construit suffit à établir que « des vues sont bien présentes sur sa propriété ».

Elle produit le rapport d’expertise « constat préventif » établi le 5 décembre 2017 avant toute construction ainsi que deux photographies insérées dans le corps de ses conclusions.

Or, si les plans et vues aériennes figurant en pages 8, 9 et 10 du rapport d’expertise établissent que la parcelle appartenant à Mme [H], cadastrée AX no [Cadastre 1], jouxte la parcelle AX no [Cadastre 5] sur laquelle une partie de l’ensemble immobilier a été construite, ce seul élément ne suffit pas à caractériser l’existence d’un trouble anormal, les photographies prises par l’expert à cette époque ne pouvant montrer que la maison de Mme [H] et non l’ensemble immobilier qui n’était pas encore construit.

Il apparaît dans ce rapport qu’un autre ensemble immobilier existe à cette époque dans le quartier, La Ramée Résidentielle, implanté sur la parcelles AX no [Cadastre 6] jouxtant les parcelles concernées par le projet immobilier de la Sarl Kaufman & Broad.

Les deux photographies de l’ensemble Kaufman et Broad produites au débat montrent un bâtiment R+1 comportant 4 terrasses (2 au rez-de-chaussée et 2 à l’étage) équipées de brise-vues se situant de l’autre côté d’une clôture et d’un chemin : aucun élément ne permet d’appréhender l’existence de vues, dont la licéité n’est pas mise en cause par ailleurs, dépassant les inconvénients normaux de voisinage sur la propriété de Mme [H], comme soutenu par cette dernière.

Il ressort du tout que la preuve d’un trouble anormal de voisinage, qui ne peut être constitué par la seule construction d’un ensemble immobilier, a fortiori dans un quartier en comportant déjà un, n’est pas rapportée par Mme [H], de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes indemnitaires d’un montant de 80.000€ présentées sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage.

3-Les demandes annexes

Confirmé en toutes ses dispositions principales le jugement entrepris doit aussi être confirmé quant à ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en appel, Mme [H] supportera les dépens d’appel et se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir elle-même prétendre à l’application de ce texte à son profit.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Confirme le jugement rendu le 9 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse ;

Y ajoutant,

— Condamne Mme [P] [H] aux dépens d’appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de la Scp Monferran-Carrière-Espagno, avocats associés qui le demandent, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamne Mme [P] [H] à payer à la Sarl Kaufman & Broad Midi-Pyrénées la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Déboute Mme [P] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX