21/11/2024

ARRÊT N°478/2024

N° RG 23/04103 – N° Portalis DBVI-V-B7H-P2Z3

EV/KM

Décision déférée du 15 Novembre 2023

Juge des contentieux de la protection de Toulouse

( 23/022282)

S.SALIBA

[N] [L]

C/

[V] [Y]

[X] [Y]

CONFIRMATION

PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

Madame [N] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]/France

Représentée par M^e Thomas HERIN-AMABILE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-10273 du 11/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMES

Monsieur [V] [Y] Ayant pour mandataire la SAS NEXITY LAMY – [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE , avocat postulant au barreau de TOULOUSE M^e Julie FAIZENDE de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON

Madame [X] [Y] Ayant pour mandataire la SAS NEXITY LAMY – [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE , avocat postulant au barreau de TOULOUSE M^e Julie FAIZENDE de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Par acte du 25 août 2021, M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] ont donné à bail à Mme [N] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] outre une place de stationnement moyennant un loyer initial de 643,35 € avec une provision sur charges de 70 €.

Par acte du 5 janvier 2023, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

PROCEDURE

Par acte du 27 avril 2023, M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] ont fait assigner Mme [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, sollicitant :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion de Mme [N] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

— la condamnation de Mme [N] [L] au paiement de :

* la somme provisionnelle de 1 526.11 € au titre de l’arriéré locatif, à parfaire à l’audience, avec intérêts au taux légal,

* une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer, des charges et taxes à la date de l’assignation, et ce jusqu’au départ effectif des lieux,

* la somme de 700 € au titre l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de Mme [N] [L] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Par ordonnance contradictoire du 15 novembre 2023, le juge a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 25 août 2021 entre M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] et Mme [N] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3]) à [Localité 6] assorti d’une place de stationnement (lot n°88) sont réunies depuis le 6 mars 2023,

— débouté Mme [N] [L] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence à Mme [N] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit donc qu’à défaut pour Mme [N] [L] d’avoir volontairement libéré lesdits lieux et restitué les clés dans les quinze jours de la signification de la décision, M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] pourront, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamné Mme [N] [L] à verser à M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] à titre provisionnel la somme de 1 317.44 € au titre de l’arriéré locatif (somme arrêtée au 02 novembre 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2023,

— débouté Mme [N] [L] de sa demande de délais de paiement,

— condamné Mme [N] [L] à payer à M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du ler décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux loués caractérisée par la remise des clés,

— fixé ladite indemnité mensuelle d’occupation au montant fixe du loyer, des charges et des taxes à la date de l’assignation,

— condamné Mme [N] [L] aux dépens de l’instance et à la signification de la présente décision,

— débouté M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] du surplus de leur demande relative aux suites de la présente instance,

— condamné Mme [N] [L] à verser à M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 24 novembre 2023, Mme [N] [L] a relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble des dispositions.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [N] [L] dans ses dernières conclusions du 24 septembre 2024 demande à la cour, au visa des articles 1345-3 et suivants du code civil, de :

— réformer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— accorder les plus larges délais de paiement à Mme [N] [L],

— fixer le montant de la mensualité à la somme de 60,00 €,

— suspendre pendant les délais de paiements, les effets de la clause résolutoire,

— dire que si Mme [N] [L] paye chaque mois, le loyer et les charges et la somme de 60,00€ jusqu’au paiement intégral de la somme due, le bail ne sera pas résilié,

— débouter les époux [Y] de leurs autres demandes et notamment celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les époux [Y] sur leur demande de condamnation aux dépens.

M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] dans leurs dernières conclusions en date du 19 janvier 2024 demandent à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et notamment ses articles 7 et 24, des articles 1103, 1104 et suivants du code civil, des articles 1728 alinéa 2 et suivants du code civil, de :

— confirmer l’ordonnance rendue le 15 novembre 2023 par le Juge des référés près le tribunal judiciaire de Toulouse (RG n°23/02282) en ce qu’elle a :

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 25 août 2021 entre M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] et Mme [N] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3]) à [Localité 6] assorti d’une place de stationnement (lot n°88) sont réunies depuis le 6 mars 2023,

* débouté Mme [N] [L] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

* ordonné à Mme [N] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

* dit donc qu’à défaut pour Mme [N] [L] d’avoir volontairement libéré lesdits lieux et restitué les clés dans les quinze jours de la signification de la présente décision, M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] pourront, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

* condamné Mme [N] [L] à verser à M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] à titre provisionnel la somme de 1 317.44 € au titre de l’arriéré locatif (somme arrêtée au 02 novembre 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2023,

* débouté Mme [N] [L] de sa demande de délais de paiement,

* condamné Mme [N] [L] à payer à M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du ler décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux loués caractérisée par la remise des clés,

* condamné Mme [N] [L] aux dépens de l’instance et à la signification de la présente décision,

* condamné Mme [N] [L] à verser à M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

— infirmer l’ordonnance rendue le 15 novembre 2023 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Toulouse (RG n°23/02282) en ce qu’elle a :

* fixé ladite indemnité mensuelle d’occupation au montant fixe du loyer, des charges et des taxes à la date de l’assignation,

* débouté M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] du surplus de leur demande relative aux suites de la présente instance,

Statuant à nouveau sur ces points,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer, subissant la révision contractuellement prévue, majoré des charges, outre éventuelle régularisation de ces dernières,

— condamner Mme [N] [L] aux dépens des suites de la première instance, relatifs à l’exécution forcée,

Y ajoutant,

— condamner Mme [N] [L] à payer à M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, concernant la présente instance et de ses suites,

— condamner Mme [N] [L] aux entiers dépens de la présente instance d’appel et de ses suites.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2024.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 24 de la même loi le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 25 août 2021 comprend une clause résolutoire en son article VIII conformément aux articles sus-visés.

Les bailleurs ont fait délivrer à la locataire le 5 janvier 2023 un commandement de payer la somme principale de 2608,15 € et de justifier de son assurance locative visant la clause résolutoire du bail.

A défaut pour Mme [L] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 6 mars 2023, l’arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets, la locataire ayant justifié être assurée.

Le juge des référés, juge de l’évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 6 mars 2023, sans possibilité pour lui d’apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique; elle est acquise au profit du bailleur par l’expiration du délai du commandement, le juge n’ayant plus le pouvoir d’accorder des délais pour régulariser.

En cet état, Mme [L] est occupante sans droit des locaux appartenant aux bailleurs depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, qui n’apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.

Considérant l’occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail, les bailleurs sont en droit d’obtenir paiement d’une indemnité d’occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise avec indexation selon les modalités prévues au bail, la locataire ne s’opposant d’ailleurs pas à cette demande. La décision déférée sera donc infirmée sur ce dernier point.

Les bailleurs produisent un décompte des sommes dues arrêté au 1er novembre 2023, d’un montant de 1066,09 €.

Pour solliciter des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, Mme [L] fait valoir que:

' elle a subi des difficultés financières en raison de problèmes de santé,

' elle a repris le paiement du loyer majoré de 60 €,

' la CAF a régularisé un versement de 1224 € le 17 septembre 2024, ramenant la dette purement locative à la somme de 902,07 €.

Les bailleurs opposent que la locataire ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant et n’apporte aucune certitude quant à la pérennité de sa situation.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.».

La cour constate que contrairement aux bailleurs, la locataire produit un décompte actualisé au 13 septembre 2024 faisant apparaître un solde de 2859,22 € comportant un montant de 951,44 € correspondant au montant auquel elle a été condamnée en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce inclus le coût du commandement, que déduction faite de ces sommes, elle est débitrice à hauteur de 1907,78 €.

De plus, elle produit un message de la CAF adressé au mandataire des bailleurs selon lequel un versement de l’allocation logement avec effet rétroactif d’un montant de 1224 € a été mis en paiement le 17 septembre 2024, il n’est pas soutenu que ce montant n’a pas été versé et doit donc être déduit des sommes dues par la locataire, soit à sa charge la somme de 683,78 € au titre du solde locatif.

Le montant du principal dû par la locataire a donc largement diminué depuis la délivrance du commandement de payer et il résulte de l’historique qu’elle produit qu’elle a repris le paiement des échéances.

La décision déférée doit donc être infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire présentée par Mme [L] débitrice à hauteur de 1635,22 € en ce inclus les dépens de première instance et à laquelle des délais de paiement seront octroyés pour la totalité de cette somme, dès lors que l’historique de compte adressé par les bailleurs à la locataire présente une demande globale et selon des modalités prévues au dispositif.

Les dépens de première instance seront confirmés et chaque partie gardera pour elle les dépens d’appel par elle engagés.

L’équité commande de confirmer la décision sur l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande des bailleurs en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé sauf en ce qu’elle a condamné Mme [N] [L] à verser la somme provisionnelle de 1317,44 € au titre de l’arriéré locatif, rejeté la demande d’indexation du loyer présentée par les bailleurs et celle en octroi de délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire présentée par la locataire,

Statuant à nouveau’de ces chefs:

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation au loyer et charges avec indexation selon les modalités prévues au bail,

Condamne Mme [N] [L] à payer à M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] la somme provisionnelle de 1635,22 € au titre l’arriéré locatif, mensualités de septembre 2024 incluse ainsi que les dépens de première instance et la somme octroyée par le premier juge au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2023 sur 1317,44 €, du présent arrêt pour le surplus,

Dit que Mme [N] [L] devra s’acquitter de sa dette, par versements mensuels de 70 €,

Dit que ces versements seront à effectuer à la même date et en sus du loyer courant et des charges, à compter du mois suivant la signification du présent arrêt,

Dit que les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant la durée des délais accordés ci-dessus et rappelle qu’en cas de respect de ces délais et du paiement régulier des loyers courants et des charges, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit qu’à défaut pour Mme [N] [L] de payer à bonne date une seule échéance, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets, quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse,

Dit que dans ce cas M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y] pourront poursuivre l’expulsion de Mme [N] [L] dans les conditions prévues par la loi, le cas échéant avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dit que Mme [N] [L] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges dus indexation incluse, jusqu’à libération effective des lieux,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [V] [Y] et Mme [X] [B] épouse [Y],

Dit que chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET