COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 25 JANVIER 2024

ac

N° 2024/ 25

Rôle N° RG 22/12778 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKCE2

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6]

C/

[D] [W] ÉPOUSE [M] épouse [M]

[H] [E] [M]

S.A.R.L. FRANCE AZUR GESTION

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE

M^e Alexandre RAMETTE

SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Sur saisine de la Cour suite à l’arrêt n° 485F-D rendu par la Cour de Cassation en date du 15 juin 2022, enregistré sous le numéro de pourvoi T 21-16.233 qui a cassé et annulé partiellement l’arrêt n° 144 rendu le 30 mars 2021 par la Chambre1.1 de la Cour d’Appel D’AIX EN PROVENCE, enregistré au répertoire général sous le n° 18/15235, sur appel d’un jugement du Tribunal de grande instance de NICE du 13 Septembre 2018 , enregistré au répertoire général sous le n° 14/04793.

DEMANDEUR ET DEFENDEUR A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située au [Adresse 4] [Localité 7], représenté par son administrateur provisoire, M^e Nathalie THOMAS, membre de la SCP EZAVIN [C], domiciliée en cette qualité au siège social situé au [Adresse 2] [Localité 1]

représenté par la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e David ALLOUCHE de la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE ET DEMANDERESSE A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

S.A.R.L. FRANCE AZUR GESTIO , dont le siège social est [Adresse 3] – [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Michel BELLAICHE de l’ASSOCIATION BELDEV, Association d’Avocats, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Caroline ALTEIRAC, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

DEFENDEURS A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

Madame [D] [W] épouse [M]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

représentée par M^e Alexandre RAMETTE, avocat au barreau de NICE

Monsieur [H] [E] [M]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

représenté par M^e Alexandre RAMETTE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 Novembre 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 17 juin 2011, [X] [W] épouse [M] et [H] [M] ont acquis des époux [Z] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété.

Ayant appris la présence de termites et d’insectes xylophages dans l’immeuble, les époux [M] ont fait assigner leurs vendeurs et le syndicat des copropriétaires, en la personne de son syndic en exercice la société France Azur Syndic, pour obtenir réparation de leurs préjudices.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire Me [C], a appelé en garantie son ancien syndic, la société France Azur Gestion.

Par jugement rendu le 13 septembre 2018 le tribunal de grande instance de Nice a notamment dit que [S] [Z] et Madame [G] [Z] ont failli à leur obligation d’information pré-contractuelle vis-à-vis de Monsieur [H] et Madame [X] [M] et qu’ils sont responsables d’une réticence dolosive, condamné in solidum [S] [Z] et Madame [G] [Z] et le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [H] et Madame [X] [M] la somme totale de 51.394,82 euros (cinquante et un mille trois cent quatre vingt quatorze euros et 82 centimes) en réparation de leur préjudice matériel, condamné in solidum [S] [Z] et Madame [G] [Z] et le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [H] et Madame [X] [M] la somme de 6.000 euros (six mille euros) en réparation de leur préjudice moral, débouté Monsieur [H] et Madame [X] [M] de leurs demandes en paiement des sommes de 1.312 € au titre de la procédure terminée depuis le 19 mars 2010 selon arrêt de la Cour d°appel d’Aix-en-Provence concernant une procédure CHERVIER / MACIF / FRANCE AZUR GESTION, et 5.047 € au titre de la procédure en cours concernant les époux [I], débouté les époux [Z] de leur demande aux fins d’être relevés et garantis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, fixé la part de responsabilité de [S] [Z] et Madame [G] [Z] à 80 % et celle du syndicat des copropriétaires à 20 %, dit que la SARL FRANCE AZUR GESTION a commis une faute grave et l’a condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations prononcées à son encontre par le présent jugement, débouté les époux [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à l’encontre de Monsieur [H] et Madame [X] [M], condamné les époux [Z] et le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [H] et Madame [X] [M] la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens répartis par tiers, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux motifs que les époux [Z], vendeurs, ne pouvaient ignorer depuis 2009 la présence de termites dans l’immeuble, que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en ce qu’il ne les a pas informés à l’occasion de la fiche établie pour la mutation du lot de copropriété du 16 juin 2011 de la présence de termites connue depuis le diagnostic fait en 2008, et qu’il n’a pas été diligent dans le traitement de ce problème, que la SARL FRANCE AZUR GESTION, en sa qualité de syndic de l’immeuble en cause au moment du sinistre, a commis une faute, en ce qu’il n’a manifestement pas fait procéder à la recherche de la présence de termites dans les parties communes, et au traitement de désinfection alors qu’il était parfaitement au courant de la présence de termites depuis plusieurs mois.

Par acte du 3 et 15 octobre 2018 les époux [Z] et le syndicat des copropriétaires ont interjeté appel de la décision.

Par arrêt du 30 mars 2021 la cour d’appel a infirmé le jugement, rejeté les demandes de M. et Mme [M] contre M. et Mme [Z] au titre du manquement à l’obligation pré contractuelle d’information et la réticence dolosive, déclaré recevable leur action sur le fondement de la garantie des vices cachés mais l’a rejetée, déclaré sans objet la demande de relevé et garantie de M. et Mme [Z] contre le syndicat des copropriétaires, rejeté les demandes des époux [M] contre le syndicat des copropriétaires, déclaré sans objet la demande du syndicat des copropriétaires en relevé et garantie contre le syndic, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et les a condamnés aux dépens, aux motifs qu’il n’est pas rapporté la preuve du manquement des vendeurs à leur obligation pré-contractuelle d’information ou d’une réticence dolosive puisque leur connaissance de la présence de termites n’est pas établie, que celle-ci n’a pas concerné leur appartement, qu’il n’est pas rapporté la preuve de la mauvaise foi des vendeurs permettant de ne pas appliquer la clause d’exclusion de garantie pour vices cachés mentionnée à l’acte de vente, que la carence du syndicat des copropriétaires n’est pas démontrée puisqu’il n’a jamais été saisi par le syndic aux fins de procéder à une recherche de termites dans les parties communes, que l’information sur l’état de l’immeuble communiquée à l’occasion de la mutation des lots incombe au syndic.

Par arrêt du 15 juin 2022 la cour de cassation, saisie par les époux [M], a cassé et annulé l’arrêt précité mais seulement en ce que la cour d’appel a rejeté les demandes de M et Mme [M] contre le syndicat des copropriétaires et déclaré sans objet la demande de relevé et garantie contre le syndic, la Sarl France Gestion, et confirmé la mise hors de cause des époux [Z], a remis sur ces points l’affaire et les parties devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée, aux motifs qu’il résulte de la combinaison des articles 1240 et 1998 du code civil que le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires ou des tiers des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions, que les carences caractérisées du syndic au titre du diagnostic et des mesures à prendre relativement à l’infestation de l’immeuble par les termites et une information inappropriée sur l’état de l’immeuble donnée, en tant que représentant du syndicat, au notaire chargé de la vente constitue une faute à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Par déclaration de saisine du 23 septembre 2022 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Chatelet Bellevue a saisi la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée suite à l’arrêt de cassation prononcé le 15 juin 2022.

Par déclaration de saisine du 25 octobre 2022 la Sarl France Azur Gestion a saisi la cour d’appel d’Aix-en-Provence aux fins d’infirmation ou l’annulation du jugement rendu le 13 septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Nice.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2023 [X] [W] épouse [M] et [H] [M] demandent à la cour de :

JOINDRE les appels enrôlés sous le RG n°22/12778 et RG n°22/14196 pour une bonne administration de la Justice ;

CONFIRMER le Jugement de première instance, y ajoutant la fixation de la créance des époux [M] au passif du syndicat des copropriétaires CHATELET BELLEVUE, sauf en ce que le Jugement de 1ère instance a limité le quantum du préjudice moral subi par Monsieur [H] [M] et Madame [X] [M] à la somme de 6.000 € au lieu des 10.000 € sollicités.

En conséquence, l’INFIRMER sur ce dernier point ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer une somme de 61.394,82 € aux époux [M] à titre de dommages et intérêts, somme décomposée comme suit :

' 27.532,82 € au titre du coût des travaux de traitement des bois et plancher rendus nécessaires par l’existence des désordres comprenant la maîtrise d''uvre, la barrière chimique et la réfection des appartements [R]/VELLA et plafonds [I].

' 485 € au titre de la quote-part des époux [M] relative aux honoraires du Conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6].

' 1.775 € au titre de la quote-part des époux [M] relative aux frais de consignation pour l’Expertise Judiciaire.

' 1.672 € au titre de la quote-part des époux [M] relative aux travaux supplémentaires « poutre Appt [I] et [R] ».

' 6.233 € au titre de la quote-part des époux [M] relative aux travaux dit « supplément plancher » suite à la découverte d’un plancher en mauvais état.

' 13.697 € correspondant aux condamnations au profit des époux [R] en raison des préjudices qu’ils ont subis en lien avec les termites et autres insectes xylophages.

' 10.000 € au titre de leur mauvaise foi, de leur résistance abusive et à raison de leurs agissements afin de réparer le préjudice moral subi par les époux [M].

FIXER la créance des époux [M] au passif du syndicat des copropriétaires.

RAPPELER que Monsieur [H] [M] et Madame [D] [W] épouse [M], conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en cas de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6].

DÉBOUTER toutes les autres parties de toutes demandes dirigées contre les époux [M].

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] ou tout autre succombant à payer à Monsieur [H] [M] et Madame [D] [W] épouse [M] la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel et en tant que de besoin fixer cette somme au passif du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6].

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et la SARL FRANCE AZUR GESTION aux entiers dépens de l’instance y compris aux frais d’Expertise Judiciaire.

[X] [W] épouse [M] et [H] [M] répliquent que :

— l’acte authentique de vente du 17 juin 2011 mentionnait en page 18 que « l’ensemble immobilier se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral en date du 26 février 2002, comme étant contaminée ou susceptible de l’être par des termites. Par suite la production d’un état parasitaire est obligatoire’En ce qui concerne les parties communes : Aucun état de recherche de la présence de termites dans les parties communes n’a été établi, renseignements pris auprès du syndic de la copropriété » ;

— aux termes de l’article L.133-4 du Code de la construction et de l’habitation « Dès qu’il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d’un immeuble relevant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires »,

— le courrier du 9 novembre 2009 mentionne que le syndic avait pris l’initiative d’une réunion dans ses bureaux ayant pour objet la recherche de parasites xylophages dans les parties communes ;

— dès cette date, le syndic était alors informé de la présence possible de ces insectes et que par conséquent,

— le syndic a avisé la mairie de [Localité 7] de l’infestation par des termites des parties communes de l’immeuble, que la mairie le 15 avril 2011 leur a demandé de faire un diagnostic ;

— le syndic a commis une faute en s’abstenant de faire procéder à une recherche de termites dans les parties communes de l’immeuble, cette faute engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires envers les tiers par application des règles du mandat ;

— à la demande du notaire lors de la passation de l’acte de vente le syndic s’est abstenu de toute information sur la présence de termites alors qu’il a rempli par la négative le questionnaire ;

— le syndicat des copropriétaires ne les a pas informés de la présence de termites dans la copropriété ;

— la responsabilité pour faute du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code Civil alors applicables (désormais 1240 et 1241 du Code civil), de l’article L.133-4 du Code de la construction et de l’habitation ainsi que sur le fondement de l’article 1998 du code civil,

— le syndicat répond des dommages supportés par les copropriétaires ou par les tiers en raison des fautes ou négligences relevées à l’encontre du syndic dans l’exercice de ses fonctions,

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa de l’article 55 du Décret du 17 mars 1967, et des articles 1104, 1231, 1240, et 1998 du Code Civil de :

Ordonner la jonction des instances enrôlées sous les RG n°22/14196 et 22/12778,

Déclarer Me [C] recevable en sa qualité d’administrateur judiciaire ;

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a condamné le Cabinet France AZUR GESTION à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires CHATELET BELLEVUE de l’ensemble des condamnations prononcées du chef des demandes des époux [M].

Condamner le Cabinet France AZUR GESTION au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel distraits au profit de M^e Julien DESOMBRE, de la SCP DESOMBRE, du Barreau d’Aix-en-Provence.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— Me [G] [C] a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire sur le fondement de l’article 29-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ce qui lui confère les pleins pouvoirs de l’assemblée,

— le rapport d’expertise judiciaire rend incontestable la présence ancienne de termites dans l’appartement du lot [R] situé à l’entresol,

— l’ancien syndic FRANCE AZUR GESTION, avait connaissance de la présence de termites dès 2005, ou à tout le moins et de façon certaine, dès 2008 (cf Diagnostic EUROPE AVENUE), soit bien antérieurement à la vente survenue entre les époux [Z] et [M] le 17 juin 2011,

— ces faits sont bien antérieurs à la fin de son mandat survenu le 22 juin 2010 ;

— il est de principe que le Syndic engage sa responsabilité à L’égard du Syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son mandat ;

— l’ancien syndic, a commis une faute grave en ne prenant pas les mesures nécessaires au traitement du problème affectant l’immeuble et en n’informant pas les copropriétaires sur l’urgence des mesures et diagnostics à effectuer,

— il n’a pas jugé utile d’informer les copropriétaires de la nécessité de procéder à des diagnostics et des mesures de traitement, à l’occasion des deux AG de 2009 et 2010, en dépit de surcroît de l’ancienneté du problème.

— tenu à une obligation de conseil, l’ancien syndic n’a pas jugé utile d’aviser le notaire chargé de la vente de la situation exacte de l’immeuble ;

— la faute du syndic est exclusivement et entièrement responsable du préjudice pécuniaire des époux [M]

— il importe peu que le Cabinet France AZUR GESTION n’était plus en fonction au jour de la vente aux époux [M] ;

— le syndic France Azur syndic est une nouvelle dénomination de France Azur Gestion ;

Par conclusions notifiées le 23 décembre 2022 la Sarl France Azur Gestion demande à la cour de :

INFIRMER le jugement en ce qu’il est entré en voie de condamnation à l’encontre de la société France AZUR GESTION et l’a condamnée à garantir le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

Et statuant à nouveau,

— DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires et tout autre partie de toute leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre du la société France AZUR GESTION ;

A titre subsidiaire :

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné France AZUR GESTION à garantir le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre

— JUGER que la société France AZUR GESTION ne saurait être tenue à plus de 10% des condamnations pour le Syndicat des Copropriétaires compte tenu de la responsabilité prépondérante de ce dernier

Plus subsidiairement :

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné France AZUR GESTION à garantir le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre

— FAIRE APPLICATION d’un taux de perte de chance dans le prononcé des condamnations à l’encontre de France AZUR GESTION, lequel ne saurait excéder 10%

En toute hypothèse :

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires ou tout succombant au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de Maître Pierre Yves IMPERATORE, membre de la SELARL LEXAVOUE Aix-en-Provence, Avocat associé, aux offres de droit.

Elle soutient que :

— la société France AZUR SYNDIC a été désignée en qualité de syndic en juin 2010, en lieu et place de la société France AZUR GESTION ;

— la société FAG n’était donc plus Syndic au 17 juin 2011, date de la vente du bien des époux [Z] aux époux [M],

— il s’agit de deux entités juridiquement distinctes,

— en novembre 2010, le Syndicat des Copropriétaires a déclaré la présence de termites à la mairie de [Localité 7] laquelle lui a demandé en 2011 de faire un diagnostic,

— l’Expert judiciaire a pu affirmer que la présence de termites remontait aux années 1990/1995, et a retenu que la SARLU FRANCE AZUR GESTION n’a pas cru devoir intervenir ni même informer les copropriétaires alors que la société FAG n’a jamais eu connaissance des diagnostics des parties privatives effectuées à la

demande des propriétaires dans le cadre des cessions successives de lots qui sont intervenues,

— dès que la société FAG a été informée par Monsieur [R], elle a informé le Syndicat des Copropriétaires (en novembre 2009) en convoquant une réunion pour évoquer la recherche de parasites dans les parties communes ;

— la société FAG a reçu quitus, à l’unanimité, pour sa gestion du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2009 lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 23 juin 2010 ;

— il n’existe aucun lien entre ces fautes reprochées et le préjudice subi par les époux [M] puisque qu’elle n’était plus Syndic au moment de la vente de sorte que le préjudice subi du fait d’un défaut d’information au moment de la vente ne peut la concerner,

— les travaux de désinfestation auraient été nécessaires en toute hypothèse et aucune aggravation des préjudices, du fait de la prétendue inaction de la société FAG n’a été caractérisée par l’Expert judiciaire ;

— à titre subsidiaire tout manquement d’un syndic à une obligation d’information ne peut s’indemniser que sur la base d’une perte de chance de ne pas subir le préjudice ;

— les travaux ne sauraient en aucun cas être pris en charge par la société FAG puisqu’ils auraient été nécessaires nonobstant l’intervention ou la non-intervention de cette dernière ;

— les époux [M] ne démontrent pas avoir payé ces travaux ou les charges de copropriété correspondantes ;

— La société FAG ne saurait être tenue à plus de 10% des condamnations prononcées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires en raison des manquements du syndicat des copropriétaires ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile énonce que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il sera fait droit aux demandes de jonction des instances RG 22-12778 et RG 22-14196.

sur la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires

Il n’est pas contesté que Me [G] [C] a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires et que son mandat est toujours en cours. Les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires sont dès lors recevables.

sur les demandes indemnitaires présentées par les époux [M]

L’article 1382 du code civil dans sa version applicable au litige énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires ne conteste pas avoir commis une faute caractérisée par le défaut d’information aux acquéreurs de la présence de termites dans les parties communes, et par l’absence de diligence quant à la gestion de l’infestation au sein de l’immeuble.

Il ne conteste pas d’avantage l’indemnité allouée aux époux [M] à hauteur de 51.394,82 euros (cinquante et un mille trois cent quatre-vingt-quatorze euros et 82 centimes) en réparation de leur préjudice matériel.

Les époux [M] sollicitent que l’indemnisation de leur préjudice moral soit portée à la somme de 10.000 euros. Les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance. En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties.

Il convient en conséquence de confirmer partiellement la décision déférée sur ce point puisque le partage de responsabilité initialement fixé entre le syndicat des copropriétaires et les vendeurs n’a plus lieu d’être compte tenu des termes de l’arrêt de cassation et de condamner le syndicat des copropriétaires, seul, au paiement de ces sommes.

Sur la demande de relevé et garantie formée à l’encontre de la Sarl France Azur Gestion

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1998 du code civil prévoit que le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

Il résulte de la combinaison des articles 1240 et 1998 du code civil que le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires ou des tiers des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions.

En l’espèce le syndic France Azur Syndic, désigné à cette fin en juin 2010, est une personne juridique différente et n’est pas attrait à la cause. Les arguments développés par le syndicat des copropriétaires relatifs à l’unicité de gérant ou d’adresse entre les deux syndics successifs sont inopérants en raison du caractère juridique autonome de deux structures. Les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires portant sur le manquement à l’obligation d’information lors de la vente de l’appartement intervenue le 17 juin 2011 sont également écartés puisqu’il n’est pas contesté que la Sarl France Azur Gestion n’était plus le syndic désigné à cette date.

La responsabilité de l’ancien syndic France Azur Gestion doit donc s’apprécier uniquement pour la période précédant la fin de son contrat en juin 2010.

La Sarl France Azur Gestion considère ne pas avoir manqué à ses obligations contractuelles envers le syndicat des copropriétaires puisqu’elle aurait pris les mesures nécessaires au traitement de l’infestation en organisant une réunion d’information le 9 novembre 2009.

Il s’évince de cette correspondance que le syndic a souhaité organiser une réunion d’information afin d’évoquer « la recherche de parasites de xylophages dans les parties communes ». Il n’est produit aucun compte rendu de cette réunion permettant d’appréhender les diligences envisagées par le syndic sur ce point. Il n’est pas d’avantage transmis d’indications retenues postérieurement à cette réunion pour entériner la gestion de l’infestation, alors que les termes de ce courrier démontrent a minima sa connaissance de l’infestation.

Par ailleurs, le rapport d’expertise judiciaire comprend dans ses annexes un courriel du 13 mai 2009 adressé par [P] [R], copropriétaire, au syndic, qui mentionne « nous avons malheureusement constaté la présence de termite dans mon appartement ['] il faudra sans doute organiser une visite des appartements de la copropriété ». Cette correspondance, antérieure à la réunion du 9 novembre 2009, confirme d’une part que la Sarl France Azur Gestion a bien eu connaissance de la présence de termites dans un des appartements et d’autre part que son attention est attirée sur la nécessité d’organiser un diagnostic des parties communes. Elle ne rapporte à cet égard aucun élément permettant de démontrer les mesures entreprises, dès la connaissance de l’infestation, pour faire réaliser un diagnostic des parties communes.

Surtout il est établi qu’aucune mesure concrète n’interviendra avant le 24 novembre 2010, date à laquelle le nouveau syndic a informé la mairie de [Localité 7] de l’infestation par des termites des parties communes de l’immeuble.

Ainsi la Sarl France Azur Gestion, informée a minima depuis le 13 mai 2009 de la présence de termite dans l’immeuble, n’a accompli durant son mandat aucune mesure sérieuse permettant d’organiser un diagnostic des parties communes ni transmis au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires des informations sérieuses quant à l’ampleur de l’infestation.

Cette négligence est constitutive d’une faute dans l’exécution de son mandat. La demande de relevé et garantie formée par le syndicat des copropriétaires sera accueillie.

Enfin la Sarl France Azur Gestion soulève vainement qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le préjudice des époux [M], les travaux qui devaient nécessairement être réalisés et le défaut d’information qui lui est reproché, puisque le défaut d’information reproché n’a pas permis de traiter l’infestation dans les délais raisonnables de nature à réduire son ampleur.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Au regard des fautes précédemment caractérisées, il convient compte tenu des responsabilités respectives, de fixer le partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires et le syndic à hauteur de 50 % chacun.

sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

La Sarl France Azur Gestion qui succombe sera condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge des époux [M].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ordonne la jonction des instances RG 22-12778 et RG 22-14196 ;

Déclare recevables les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Chatelet Bellevue représenté par Me [G] [C] es qualité d’administrateur provisoire ;

Confirme le jugement du 13 septembre 2018 en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Chatelet Bellevue à l’égard des époux [M], en ce qu’il a fixé le montant de leur préjudice matériel à la somme de 51.394,82 euros (cinquante et un mille trois cent quatre vingt quatorze euros et 82 centimes) et le montant de leur préjudice moral à 6.000 euros, en ce qu’il a condamné ledit syndicat au paiement de ces sommes et en ce qu’il a condamné la Sarl France Azur Gestion à relever et garantir le syndicat des copropriétaires, en ses dispositions au titre des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a dispensé de participation des époux [M] au titre des frais de procédure ;

Infirme le jugement pour le surplus ;

Dit que le partage de responsabilité entre la Sarl France Azur Gestion et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Chatelet Bellevue s’effectuera à hauteur de 50 % chacun ;

Y ajoutant ;

Condamne la Sarl France Azur Gestion aux entiers dépens;

Condamne la Sarl France Azur Gestion à verser à [X] [W] épouse [M] et [H] [M] la somme de 8000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT